Préparez-vous à une crise du logement sans précédent !

Le patrimoine immobilier a une vocation sociale incommensurable qui, déjà détériorée par l’obligation de mises aux normes énergétiques, va finir par perdre tout intérêt économique de rentabilité.

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Préparez-vous à une crise du logement sans précédent !

Publié le 28 février 2023
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Sous le prétexte de dérèglement climatique, l’idéologie écologiste veut imposer une révolution brutale dans la rénovation et le confort des logements. Certes il est important d’économiser l’énergie mais vouloir imposer des normes que les propriétaires, qu’ils soient occupants ou bailleurs, ne peuvent financer se traduit immanquablement par des effets délétères.

 

Un idéal ambitieux

Les ventes de maisons neuves qui se sont effondrées de 31 % en un an et même 38 % au quatrième trimestre 2022, en sont un symptôme flagrant. Les maisons passives qui ne consommaient pas plus d’énergie qu’elles n’en produisaient selon la norme RT 2012, doivent maintenant selon la norme RT 2020, devenir des maisons à énergie positive. Elles doivent produire plus d’énergie qu’elles n’en consomment.

Cela passe par l’implantation de panneaux photovoltaïques, l’installation de pompes à chaleur et de puits canadiens qui font grimper les factures de construction ou d’aménagement de manière astronomique. Encore faut-il que la situation de la maison le permette : pas de site classé dans le périmètre et une surface de jardin suffisante pour le puits canadien. Pour les pompes à chaleur, il ne faut pas de voisinage trop immédiat qui serait incommodé par le ronronnement du compresseur.

Se payer une maison à énergie positive est devenu un luxe que peu de personnes peuvent s’offrir dans un contexte économique très tendu et des perspectives fiscales préoccupantes (voir infra).

 

Un marché locatif en berne

De très nombreux propriétaires bailleurs ont par le passé investi dans l’immobilier locatif pour percevoir des loyers en complément de retraites souvent insuffisantes, voire dramatiquement basses.

L’augmentation du coût de construction des logements à énergie positive, aggravée par la mise en application de règles du Diagnostic de Performances Énergétiques dissuade les investisseurs potentiels de se lancer dans l’immobilier. D’autant plus que les DPE favorisent l’énergie électrique dont la consommation est affectée d’un coefficient d’énergie primaire de 2,30. Cette astuce sémantique, appliquée depuis 2012, fait passer un logement de la catégorie C à la catégorie F.

Les logements classés G ne pourront plus être loués en 2025, F en 2028 et E en 2034. Compte tenu des difficultés techniques, économiques et de rentabilisation hypothétique, on peut prévoir un abandon très important de l’investissement locatif et une crise de logement sans précédent au fur et à mesure de l’échéance de ces dates. La mise en conformité énergétique des logements existants se heurtant à des impossibilités techniques et financières, de nombreux propriétaires se verront obligés de tenter de vendre à des prix bradés, la non-conformité énergétique entraînant un effondrement des prix.

 

Les propriétaires occupants eux-mêmes impactés

Si la mise en application des normes DPE semble ne pas affecter directement les propriétaires occupants, ils risquent fort de se trouver rattrapés par la réglementation.

En 2017, le ministre Nicolas Hulot envisageait un malus applicable sur la taxe foncière. Cette idée a été reprise en 2020 par la convention citoyenne qui préconisait de l’imposer aux propriétaires bailleurs pour les obliger à rénover les logements. Cette mesure n’est pas encore entrée en application.

Cette mesure ne visait pas dans un premier temps les propriétaires occupants, mais la suppression de la taxe d’habitation incite le gouvernement à trouver des ressources de remplacement. Faire payer aux propriétaires occupant les charges anciennement supportées par les locataires n’incite pas à investir dans l’immobilier locatif.

En 2012 France Stratégie avait même  envisagé d’établir un revenu fictif imposable égal à la valeur du loyer dont profitait le propriétaire occupant son logement. Une taxe de cet ordre a existé entre 1914 et 1965 qui visait à rétablir une certaine égalité entre les locataires qui devaient régulièrement débourser de l’argent en pure perte pour se loger, contrairement aux propriétaires occupants. Cette mesure n’a pas (encore) vu le jour.

La valeur locative cadastrale correspond à un loyer annuel théorique que le propriétaire pourrait tirer du bien s’il était loué. Ce loyer est ensuite actualisé et revalorisé chaque année. L’abattement forfaitaire de 50 % permet de prendre en compte les frais de gestion, d’assurance, d’amortissement, d’entretien et de réparation.

La loi de finances de 2021 a prévu une révision des valeurs locatives pour 2026. Ces valeurs locatives dont le calcul initial date de1970 est régulièrement réajusté par un coefficient annuel, et servent d’assiette à la taxe foncière.

Déjà de nombreuses municipalités ont augmenté brusquement les taux des taxes foncières qui s’appliquent à la valeur locative des biens immobiliers pour tenter d’équilibrer leurs budgets amputés par la suppression de la taxe d’habitation.

La réévaluation de la valeur locative menée à titre expérimental dans cinq départements entre 2018 et 2019 a mis en évidence une augmentation de 10 à 25 % des valeurs locatives. Cette augmentation, cumulée à celle des taux communaux, intercommunaux, GEMAPI, TEOM, va impacter les impositions foncières des propriétaires.

Si l’on reprend les taux pratiqués en 2021 dans le tableau de la DGFiP, les taux de prélèvement de la taxe foncière sur la valeur locative oscillent entre 83,20 % et 21,40 %, avec une moyenne 47,70 % en métropole et 68,70 % dans les DOM.

Si l’on reprend la définition de la doctrine de la valeur locative précitée, les municipalités pourraient taxer jusqu’à 87,2 % la moitié de la valeur locative d’un bien immobilier. Ce qui se traduirait pour les propriétaires bailleurs par la confiscation de près de la moitié de leurs revenus locatifs, la moitié restante étant imposable sur le revenu et aux prélèvements sociaux de 17,2 %.

Dans un contexte économique déjà tendu, on peut comprendre que ceux qui envisageraient d’investir dans l’immobilier temporisent ou abandonnent.

 

Vers un démembrement de la propriété

L’Assemblée nationale a adopté le 28 novembre 2019 une proposition de loi qui vise à réduire le coût du foncier et à augmenter l’offre de logements accessibles aux Français. Cette loi vise à séparer le foncier bâti du sol sur lequel il est construit pour diminuer le coût d’achat initial. Ainsi, l’acquéreur devient propriétaire de l’immeuble, mais reste locataire du sol avec un loyer à long terme.

Cette loi est le premier palier d’application d’une réflexion menée en 2017 par France Stratégie, institution rattachée aux Premiers ministres et prenant la suite du commissariat  général au plan (1945-2006) et du centre d’analyse stratégique (2006-2013).

Cet organisme dont les orientations sont à prendre au sérieux, préconise dans sa note d’analyse N° 62 d’octobre 2017, page 9 :

« La soutenabilité d’une dette publique excessive pourrait être crédibilisée en rééquilibrant comptablement le bilan patrimonial de l’État, par la voie d’un transfert d’actifs depuis le bilan des agents économiques privés résidents, ce transfert étant assimilable à un impôt exceptionnel sur le capital. Concrètement, une façon de procéder consisterait en ce que l’État décrète qu’il devient copropriétaire de tous les terrains construits résidentiels, à hauteur d’une fraction fixée de leur valeur, et que ce nouveau droit de propriété est désormais incessible. En conséquence, l’État deviendrait créditeur d’une somme annuelle, correspondant à une part de la fraction de la rente immobilière associée à la copossession du terrain. Concrètement, cette rente immobilière elle-même équivaut à une partie du loyer qu’un propriétaire touche lorsqu’il loue son bien, celle qui relève de la rémunération du droit d’occupation du sol (actif non produit), l’autre partie correspondant au paiement par le locataire d’une consommation de service de logement, lié à l’occupation de la maison ou de l’appartement loué (actif produit).

Tout propriétaire, désormais redevable de cette somme à l’État, pourrait choisir de ne pas la payer.

« Dans ce cas, la fraction du terrain possédée par l’État augmenterait d’autant d’année en année. L’État récupèrerait alors la somme due lors de la première transaction qui interviendrait sur le bien immobilier, lors de la vente ou de la transmission à un héritier. Un changement de ce type, qui s’assimile donc à un alourdissement de la fiscalité sur l’immobilier ou sur les transmissions patrimoniales, ne se rajouterait pas purement et simplement aux montants d’impôts dus au titre des fiscalités préexistantes en la matière, car ces fiscalités s’appliqueraient à des montants imposables (valeur du patrimoine, revenus locatifs) »

 

L’immobilier, un investissement captif en danger

Quand le président Macron a transformé l’ISF en IFI, il savait bien que le patrimoine immobilier n’était pas délocalisable et que les propriétaires ne pouvaient que se soumettre à toutes les contraintes et taxations s’y rattachant. Une étude notariale montrait que 90 % des personnes interrogées considéraient comme enthousiasmant l’achat d’un bien immobilier, 60 % affirment être propriétaires de leur logement et 72 % envisagent de l’être. Le projet de France Stratégie leur était sans doute inconnu, de même que l’augmentation des valeurs locatives et des taxes foncières.

Si les propriétaires doivent demain payer un loyer du sol en plus de la taxe foncière, les moyens financiers pour entretenir les logements, voire les améliorer en résilience énergétique feront défaut.

Les propriétaires bailleurs tenteront de vendre au plus vite, et la baisse de valeur fera perdre au fisc des sommes conséquentes sur les droits de mutation.

Il est inquiétant dans un pays de voir dévaloriser le patrimoine pour préserver une capacité d’emprunter afin de distribuer des aides sans contrepartie. Le patrimoine immobilier a une vocation sociale incommensurable qui, déjà détériorée par l’obligation de mises aux normes énergétiques, va finir par perdre tout intérêt économique de rentabilité. La pénurie de logements est inéluctable.

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  • « Certes il est important d’économiser l’énergie  »

    parce que rénover économise l’énergie?
    Non . le gouvernement explique que c’est un investissement collectivement et CLIMATQIUEMENT judicieux.. mais aussi necessaire collectivement.. la seule promesse est un meileur climat futur;

  • Les crises du logements ..à définir précisément au passage ça arrive..demandez aux turcs..
    Ce n’est pas un moindre détail que de pouvoir dire que il existe en france une crise du logement qui est en partie causée le fait que les gouvernement ne cessent de vouloir résoudre ce qu’ils voient comme des crises du logement qui n’en sont pas vraiiament..

    l’économie est de nature contra reactive donc » l’équilibre » n’existe pas mais est toujours recherché par la libre économie;.

    n’oublions pas …la crise est une situation que les gens n’aiment pas donc des besoins..donc quelque chose que la liberté économique tend à résoudre..

    en général le gouvernement le sait , il affirme toujours pourtant pour justifier son intervention que c’est « mal » résolu…souvent pour la même raison.. les pauvres sont trop maltraités.. parfois parce que ça ne va pas assez vite ce qui revient à dire que les gens estiment mal leurs besoins ..et sont stupides..

    -2
  • Ce délire des maisons passives est complètement absurde. En quelques années, l’épaisseur des isolants a doublé, ce qui détériore considérablement le ratio (surface habitable/surface au sol).
    Ma maison fut construite en 1983. L’isolation est composée de 200 mm de laine de verre pour le plafond et 75 mm pour les murs. Les menuiseries étaient en double vitrage.
    Quand je compare ma consommation au m² à celle des maisons récentes, la différence est dérisoire.

  • Ne plus gaspiller du capital à rafistoler des vieilleries mais plutôt permettre aux Français de raser et faire du neuf, monter pour économiser des m2 au sol et se garder des espaces verts. Si au moins ça pouvait être rendu possible…

    -4
    • Ta tour de 30 étages pour économiser des m2 au sol, tu peux te la garder.
      Le luxe c’est l’espace, et aucun voisin.

    • J’imagine que dans votre tour, vous ne prenez pas l’ascenseur… D’ailleurs, il ne doit pas y en avoir, car ça consomme aussi de l’énergie… 😉

  • Le complément de retraite avec une location immobiliere est rès risqué à moins d’avoir quelques amis serbes ou kosovars…il vaut mieux posséder un meublé, des parkings couverts, ou de petits entrepots loués eux en bail 3-6-9 a des entreprises qu’on peut sortir en cas de non-paiement…Essayez de sortir un locataire indelicat qui connair la loi et vous en avez pour plus de 9 mois facilement.

    •  » plus de 9 mois  »
      Un ami a attendu plus de trois ans pour expulser une famille (du maire,au juge ect tous se sont opposés à l expulsion)
      De plus il a retrouvé son appartement dans un état lamentable et la encore aucun recours.

  • Nous assistons depuis 40 ans à :
    – une désindustrialisation massive
    – un saccage de l’industrie nucléaire
    – un abandon de la filière automobile
    – Un déclin de tout le secteur agricole
    – Une démolition du secteur immobilier et une ruine des investisseurs fonciers
    – Une pluie de normes toujours plus idiotes élaborées par des milliers de fonctionnaires bruxellois aux statuts en or
    – et pour couronner le tout une belle guerre contre la Russie
    Je dis cela au risque d’être accusé de complotisme, de fake news, et autres calamités

    • Tout à fait. Et l’ensemble des décisions sont issues du ou des gouvernements. Une exception cependant, la guerre en Ukraine est le fait de Poutine, en droit parlementaire, cela s’appelle un cavalier législatif : glisser un point de vue dans une globalité avec laquelle il n’a rien à voir.

  • Ne vous en faite pas, pour résoudre le problème des logements la prochaine solution de nos marxistes de tout bord sera ,comme en URSS , le logement collectif , plusieurs familles par logements, on peut en mettre un paquet dans les appartements Haussmaniens ou dans chaque maison individuelle . Cela nous pend au nez!

    • Mais non voyons, puisqu’il paraît que nous sommes
      dans un pays néo-libéral, ultra-libéral …..

    • C’est bien le sens de l’obligation déclarative des occupants des logements avant fin juin. S’il y a trop de m² par occupant, soit on aura obligation d’héberger d’autres personnes (mixité sociale si chère à nos dirigeants), mais comme cela révolterait 50% de français propriétaires, sera crée une taxe de confort, accolée à la taxe foncière. Gagnant-gagnant pour le gouvernement !

    • Récemment notre ex ministre du logement Emmanuelle Wargon qui assenait depuis sa maison avec jardin de la banlieue parisienne qu’il fallait imposer les logements collectifs. Rassurons nous, elle a été recasée depuis à la tête de la Commission de régulation de l’énergie, grâce à sa parfaite connaissance du sujet, d’ou elle pourra nous assurer d’une énergie plus rare et plus chère

  • Les propriétaires de biens en location vendront en France pour acheter des biens immobiliers locatifs à l’étranger. Et ça créera encore un déficit supplémentaire de la balance commerciale de la France.
    Les retraités iront acheter leur résidence à l’étranger et y dépenseront leur retraite. Même résultats.
    Il ne restera plus dans notre France bolchevique que des gueux dans des HLM se déplaçant en vélo qui devront payer un Impôt sur l’air pur qu’ils respirent…
    Vive la France, vive l’écologie, vive les bolcheviques et vive les fonctionnaires.

    11
  • Chaque jour qui passe voit ces gouvernements qui se succèdent et ces députés creuser encore plus la tombe de la France et de l’Europe : énergie, automobile, logement, agriculture, bref tout ce qui marchait à peu près bien. Beaucoup de gens ne peuvent pas acheter, et si on ne trouve plus d’investisseurs pour les logements, cela va mal finir

  • Pour compléter les décisions débiles, certains maires refusent les permis de construire ils prennent l excuse de la sécheresse pour se justifier.
    Et quand cela concerne les villages vous voyez le désastre .
    Qui dit plus d habitations pas de nouveaux habitants,et moins de travail pour les entreprises,ect..

  • Globalement, on assiste à un paysage qui devient de plus en plus hostile à la propriété en Europe.
    En France, les propriétaires privés sont dénigrés en permanence par les pouvoirs publics et désignés comme les boucs émissaires responsable de la crise du logement qui ne résulte que d’une gestion électoraliste du logement. On assiste aussi à une critique généralisée des résidences secondaires en oubliant que ce sont souvent elles qui stimulent l’emploi local sans lequel on assisterait à un exode encore plus massif des jeunes. On n’évoque même pas les difficultés juridiques et administratives pour expulser un locataire ou un squatteur qui ont des droits qui sont maintenant devenus supérieurs à ceux du propriétaire.
    Le Forum Economique Mondial, dans son great reset, évoque une époque où l’on ne possédera plus rien mais où l’on sera heureux.
    En Espagne, un rapport signé par le Premier Ministre il y a 2-3 ans évoque la possible disparition de la propriété à l’horizon 2050.
    Il faudra une sérieuse réaction ou un désastre pour pouvoir rétablir la situation.

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