Par Robert F. Mulligan.
L’urbanisme de marché (Market Urbanism) est le sujet d’un nouveau livre passionnant de Scott Beyer qu a créé et écrit pour le Market Urbanism Report. Market Urbanism est le résultat de trois années d’enquête journalistique dans les villes américaines pour Forbes, Governing Magazine et HousingOnline.com.
Beyer a constaté de visu les problèmes auxquels chaque ville était confrontée, le type de solutions qu’elle tentait d’apporter et l’efficacité des différentes approches. Il promeut des solutions de marché libre et de bon sens pour certains des problèmes les plus difficiles à résoudre en matière de planification et de politique urbaines.
La principale cause des prix élevés du logement est l’offre artificiellement faible qui résulte d’un zonage restrictif et d’une politique urbaine favorisant les résidents établis. Les prix des logements montent en flèche parce que les restrictions de zonage empêchent la création de nouveaux logements dans les centres urbains où les gens veulent vivre.
Les meilleurs environnements urbains offrent des commodités incomparables qui permettent aux résidents de profiter d’une qualité de vie élevée accessible à pied, ce qui limite les besoins en transports et stationnements. Le zonage rend également les logements neufs inabordables en imposant une suface minimale, des densités maximales, une hauteur maximale, des exigences en matière de stationnements, etc.
Dans les villes américaines typiques, les loyers sont trop élevés, il y a une pénurie de logements à bas prix combinée à un problème de sans-abri, des transports inadéquats, des services médiocres, des taxes élevées et des problèmes persistants de qualité de vie. Le sans-abrisme aggrave les problèmes trop réels de santé mentale et de toxicomanie. En soi, le logement des sans-abri ne résoudra pas directement ces autres problèmes, mais il supprimerait un facteur de stress majeur nuisible à la santé mentale de beaucoup et facilitant la rechute pour d’autres.
Le problème du zonage
Le zonage de l’utilisation des sols est une caractéristique omniprésente dans les villes et villages américains.
C’est le constat d’un échec intéressant du choix public.
Les propriétaires établis bénéficient de la hausse des prix des maisons et des loyers provoquée par un zonage restrictif. Ils sont donc incités à maintenir le zonage en place et à le rendre encore plus restrictif au fil du temps, ce qui augmente encore la valeur de leurs biens immobiliers. Les malheureux qui veulent acheter sur le marché sont contraints de payer des prix exorbitants, qui pourraient être encore plus élevés l’année suivante, ou de s’installer ailleurs.
Le premier groupe vit déjà dans la municipalité, vote et bénéficie du zonage.
Le second groupe est effectivement pénalisé par le zonage lorsqu’il achète et s’il le fait, il reste pénalisé en supportant le coût de l’achat à un prix exorbitant. Les nouveaux résidents, y compris les sans-abri, ne peuvent pas se permettre d’acheter sur le marché urbain, ou s’ils le peuvent, leurs incitations deviennent alors les mêmes que celles de leurs voisins : ils comptent sur le zonage pour préserver et augmenter la valeur du logement pour lequel ils ont maintenant payé si cher.
Le zonage a d’abord été introduit pour séparer les usages incompatibles, comme le logement de l’industrie lourde.
Souvent, la motivation était explicitement raciste. Par exemple, San Francisco a cherché à limiter l’emplacement des blanchisseries chinoises. Plutôt que d’exiger des promoteurs qu’ils dédommagent les propriétaires pour l’impact négatif que m’usage de leur bien pourrait avoir sur les propriétés voisines, le zonage restreint ou interdit simplement l’utilisation des terres. La catégorie de zonage la plus restrictive est le résidentiel à occupation unique, qui est souvent associé à des superficies de lot minimales, sans parler des exigences en matière de stationnement.
Les restrictions de zonage résidentiel qui reflètent la façon dont les terres étaient généralement allouées vers 1900 ou 1950 ne sont pas susceptibles d’être un bon guide pour une utilisation efficace des terres aujourd’hui. Nos besoins ont changé, la population et les distributions démographiques ont changé, et essayer de maintenir les modèles d’utilisation des terres enfermés dans un paradigme historique idéalisé ne va pas améliorer la vie des gens.
Plus les besoins en logements sont importants dans certaines villes, plus le zonage limite la manière de répondre à la pénurie de logements, empêchant ainsi la satisfaction des besoins en logements. Il en résulte que les travailleurs à faible revenu souvent nécessaires pour effectuer des activités de service essentielles, doivent payer des loyers exorbitants pour des appartements non conformes aux normes, ce qui maintient leur niveau de vie bas.
Les élus locaux tentent de résoudre ces problèmes en imposant un nombre limité de logements pour les ménages à faibles revenus. Non seulement ces dispostions ne suffisent pas à satisfaire plus qu’une infime partie des besoins en logements pour ces ménages, mais le coût supplémentaire lié à la fourniture d’un nombre limité d’habitation à faible loyer incite les promoteurs à fournir moins de nouveaux logements, et garantit que les coûts supplémentaires sont transférés aux acheteurs des nouveaux biens.
L’apport de l’urbanisme de marché
Dans Market Urbanism, Scott Beyer donne des exemples de la façon dont chacune de ces politiques répandues a nui à la vie urbaine aux États-Unis, et comment les villes ayant levé ces restrictions ont profité à leurs citoyens, en proposant davantage de logements abordables et un environnement urbain plus vivable.
L’alternative à l’urbanisme de marché est notre régime actuel de planification légiférée. Il ne fait aucun doute que les urbanistes peuvent concevoir un environnement idéal, sain et attractif pour une population prédéterminée, soutenue par un niveau donné d’emploi et d’activités productives, qui déterminent à leur tour la composition et la capacité appropriées des infrastructures de transport et autres.
L’analyse de la planification urbaine est nécessaire pour soutenir la conception et l’installation des infrastructures physiques, notamment l’électricité, les communications, l’eau, les égouts, les routes, etc. Malheureusement, plus une ville réussit, plus sa population augmente, plus sa répartition démographique évolue, plus ses industries connaissent des progrès technologiques, etc.
Ces changements inévitables rendent le zonage de la dernière décennie obsolète – sans parler de celui du siècle dernier – et, à un moment donné, en font un obstacle à la croissance.
Une grande partie de nos processus de zonage et de développement datent de plusieurs décennies, et même lorsque les propriétés urbaines peuvent encore être développées, chaque projet doit passer par de multiples cycles d’examens et de commentaires. La lourdeur de ce processus, qui ne cesse d’être retardé, peut avoir deux conséquences : soit la propriété en question n’est jamais développée, soit le coût exorbitant de son développement est répercuté sur l’acheteur.
Laisser jouer pleinement les forces du marché de l’offre et de la demande n’aboutirait peut-être pas à un résultat parfait, mais il est difficile de croire que cela causerait des problèmes aussi graves que ceux déjà créés par le zonage restrictif omniprésent des villes américaines. Il n’y a pas assez de logements, et le peu de logements disponibles sont trop chers.
La politique gouvernementale fait donc des heures supplémentaires pour limiter la densité des logements, imposer des codes de construction, augmenter les coûts de construction, imposer un nombre minimum de places de stationnement, limiter la hauteur des bâtiments, etc. Market Urbanism de Scott Beyer offre une analyse et des solutions politiques bienvenues, expliquant clairement comment les alternatives du marché libre peuvent rendre nos villes meilleures pour tous leurs citoyens.
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