Chine : pourquoi la bulle immobilière devrait nous inquiéter

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Les économies lourdement réglementées, de l’Islande à l’Espagne, n’ont pas réussi à contenir l’impact négatif de l’effondrement du secteur immobilier. Il en sera de même pour la Chine.

Par Daniel Lacalle.
Un article de Mises.org

Aucune économie n’a été capable d’ignorer une bulle immobilière, encore moins de la compenser et tout en poursuivant sa croissance, le tout en remplaçant un secteur immobilier en ruines par d’autres pans de l’économie. Les économies lourdement réglementées, de l’Islande à l’Espagne, n’ont pas réussi à contenir l’impact négatif de l’effondrement du secteur immobilier. Il en sera de même pour la Chine.

Il y a trois problèmes dans le domaine de l’immobilier en Chine : la taille massive du secteur, son effet de levier excessif et le montant de la dette des promoteurs aux mains des ménages de la classe moyenne et des investisseurs individuels.

Selon The Guardian :

Le marché immobilier chinois a été qualifié de secteur le plus important de l’économie mondiale. Évalué à environ 55 000 milliards de dollars, il est désormais deux fois plus important que son équivalent américain, et quatre fois plus important que le PIB de la Chine.

25 % du PIB chinois

Si l’on considère la construction et les autres services immobiliers, le secteur représente plus de 25 % du PIB de la Chine. Pour ne citer que d’autres exemples de bulles immobilières, la taille moyenne du secteur se situe entre 15 et 20 % du PIB d’un pays. Et aucune de ces économies n’a géré l’excès du secteur immobilier.

Bien sûr, le problème d’une bulle immobilière porte toujours sur l’effet de levier excessif. Les promoteurs s’endettent trop et la moindre baisse du prix des logements fait disparaître leurs fonds propres et leurs ratios de solvabilité s’effondrent.

Dans le cas de la Chine, le niveau d’endettement est tout simplement stupéfiant.

Selon Messari Capital Securities, la dette nette moyenne, y compris les intérêts minoritaires, des quinze plus grands promoteurs chinois représente 60 % du total des actifs. Evergrande n’est même pas le plus endetté. Les trois plus grands promoteurs ont un ratio d’endettement net supérieur à 120 %. Les dix promoteurs chinois les plus endettés dépassent largement le niveau d’endettement par rapport aux actifs qui a entraîné la faillite de la société espagnole Martinsa Fadesa.

Les investisseurs particuliers chinois et étrangers sont également fortement exposés au marché de l’immobilier et de la construction. Evergrande a été le plus grand émetteur de billets de trésorerie et la dette des promoteurs a été vendue à de petits investisseurs dans différents paquets.

La bulle est déjà en train d’éclater

En outre, les familles chinoises ont environ 78 % de leur patrimoine lié à l’immobilier, soit plus du double de la proportion américaine, selon une étude réalisée en 2019 par l’Université sud-ouest de finance et d’économie de Chengdu et BloombergQuint.

La Chine a également lancé neuf REIT (fonds d’investissement immobilier) qui ont levé plus de 5 milliards de dollars en seulement une semaine lors d’offres sursouscrites sur un marché qui pourrait atteindre 3000 milliards de dollars, selon Bloomberg.

Ces trois facteurs signifient qu’il sera impossible pour la Chine de contenir une bulle qui est déjà en train d’éclater. Selon le Financial Times, les prix des logements neufs à travers les plus grandes villes de Chine ont baissé en septembre pour la première fois depuis avril 2015. Les prix des logements neufs ont baissé dans plus de la moitié des soixante-dix villes par rapport à août.

Avec un effet de levier élevé, des prix qui ont augmenté massivement au-dessus du PIB réel et des salaires réels, et une population fortement exposée au secteur, l’impact sur l’économie chinoise sera bien plus que financier.

Même si la Banque populaire de Chine tente de masquer l’impact budgétaire par des injections de liquidités et des renflouements bancaires directs et indirects, la bulle immobilière risque de toucher la consommation, les services publics qui ont construit des infrastructures autour de bâtiments vides, ainsi que les services et secteurs qui fabriquent des pièces pour la construction.

L’État chinois peut contenir les conséquences financières, mais il ne peut pas compenser l’impact du secteur immobilier sur l’économie réelle. Cela signifie une croissance plus faible, un risque plus élevé et une baisse de la consommation et de l’intérêt des investisseurs pour la Chine. En outre, la banque centrale ne peut pas résoudre un problème de solvabilité avec des liquidités.

Une croissance alimentée par une bulle immobilière conduit toujours à une stagnation alimentée par la dette.

Traduction Contrepoints.

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