Immobilier : les prix en baisse à Paris, le moment de vérité ?

Pour l’instant et malgré les prédictions, l’immobilier résidentiel ne s’est pas effondré en France. Comment expliquer la baisse des prix de l’immobilier à Paris ?

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Immobilier : les prix en baisse à Paris, le moment de vérité ?

Publié le 18 août 2020
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Par Sébastien Laye.

S’il est un secteur que les citoyens français et les prévisionnistes économiques scrutent avec anxiété depuis la pandémie, c’est celui de l’immobilier résidentiel : la crise pérenne du logement en France, l’envolée des prix à des niveaux stratosphériques (qu’aucuns fondamentaux ne sauraient justifier quand par exemple on compare le prix des logements aux revenus annuels), l’attachement affectif des Français à la propriété foncière et le rôle de l’immobilier dans l’épargne (encore plus massive après la pandémie) expliquent cette attention portée au prix des actifs résidentiels.

Et force est de constater qu’à l’inverse d’autres pays (à Manhattan, les loyers ont déjà diminué de 11 % et le prix des appartements de 6 %), l’immobilier résidentiel ne s’est pas pour l’instant effondré en France malgré les prédictions de ceux qui, comme moi, annonçaient dès le printemps dernier une correction de 5-10 % en 2020-2021.

Prix de l’immobilier en baisse à Paris, pourquoi ?

Or, une toute récente statistique fait état d’un frémissement, un recul de 0,4 % du prix affichés des petites annonces, principalement en juillet.

Au-delà de l’anecdote, cette statistique permet de comprendre ce qui est en jeu. Certainement pas, en premier lieu, un mouvement de désaffection des Parisiens pour la capitale et qui seraient retournés à la campagne.

Par exemple, si on regarde l’Île-de-France, sur le même mois les petites annonces montrent un fléchissement plus important à Rambouillet ou Chantilly qu’à Paris : ce thème très médiatique a peut-être joué sur les achats au moment du déconfinement en mai-juin, mais il est loin d’être une tendance lourde…

En réalité, il faut prendre en compte les spécificités de l’achat d’immobilier résidentiel en France : entre les premières visites, la signature d’un compromis, les trois mois pour solliciter sa banque et signer l’acte final (avec des notaires souvent débordés à mobiliser deux fois), un achat prend au minimum de trois à quatre mois.

Or, le marché a été gelé de la mi-mars à la fin mai. Les ventes pléthoriques réalisées fin mai et juin n’ont vu aucune renégociation de prix, ce furent des achats pré-Covid. Depuis, le nouveau marché a repris sur un rythme lent ; les ventes fondées sur des visites en mai-juin se réaliseront en septembre.

Au déconfinement, les vendeurs n’ont pas revu à la baisse leurs prétentions, même si un certain nombre d’acheteurs opportunistes ou réalistes ont pu en situation leur imposer une décote en situation d’urgence (divorce, mutation).

Ainsi, les premières vraies annonces post-covid datent de cet été, période la plus basse pour le marché résidentiel. Il est donc normal de voir une première diminution du prix des annonces en juillet.

Or on ne parle ici que de la proposition du vendeur : quand ces transactions se déboucleront en octobre au plus tôt, le prix final sera probablement beaucoup plus bas que ces -0,4 % : et encore, nous parlons ici du marché parisien, qui contrairement aux idées reçues, est justement celui qui résiste le mieux !

On sait aussi que le marché ne s’effondre pas car les taux restent bas, consacrant un pouvoir d’achat immobilier élevé pour les ménages qui le peuvent.

Mais la grande inconnue reste la question du chômage : anesthésié pour l’instant par les déboires statistiques de l’INSEE, ce taux devrait rapidement dépasser les 10 % : cela veut dire 700 000 personnes sans emploi, et autant de ménages incapables d’emprunter pour acheter, sans compter les craintes pour l’avenir : le vivier des acheteurs devrait se tarir dès la fin de l’année.

Si on analyse froidement le marché résidentiel français, il est porté par des taux d’intérêts qui resteront bas et l’engouement parfois irrationnel des Français pour la pierre, ce qui lui évitera la débâcle constatée dans d’autres pays.

Mais le niveau des prix excluant de facto de plus en plus de ménages, car tout le monde n’a pas accès au crédit immobilier, notamment chez certains indépendants, la montée du chômage, l’incertitude économique avec cette crise qui arrive, sans même évoquer les incertitudes politiques (délires fiscaux de la majorité actuelle dans le monde « d’après », montée des populismes, changements importants des législations (fiscalité, Scellier, Pinel, sous location etc.) sont de puissants contre- courants qui justifieront une baisse modérée des prix dans les douze prochains mois, notamment en France périphérique.

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  • Les arbres ne montent pas au ciel et les prix de l immobilier vont bien finir par rejoindre le revenus des acheteurs (autrement dit baisser). Paris est un cas tres particulier car vous avez beaucoup d acheteurs etrangers, des acheteurs nettement plus fortuné qu ailleurs et la possibilite (illegale certes) de rentabiliser par AirB&B.

    Autre fait a noter, la hausse de l immobilier etait vu comme une benediction il y a encore 10 ans (rappelez vous Sarkozy qui trouvait que les francais n etaient pas assez endette et voulait introduire le credit immobilier a la sauce US ou jettant de l huile sur le feu en permettant de deduire les interet de son impot).
    Maintenant on lit plus souvent le revers de la medaille: impossibilite de se loger pour les jeunes generations, sur endettement, mauvaise allocation du capital (ben oui, acheter cher un tas de parpaing des annees 60 c est ce qu on fait de mieux pour l economie. il aurait mieux valu financer un google francais)

    Autre probleme, l etat qui subventionne massivement le secteur (pres de la moitie des ventes en neuf sont de la defiscalisation) n a plus les moyens et ne pourra pas pousser les prix vers le haut.

    Dernier point qui milite pour une baisse a long terme : les boomers. Ce sont les plus gros proprietaires immobiliers. Et ceux ci vont bientot deceder ou devoir aller en maison. Donc un flux de vente de l autre cote avec des acheteurs nettement moins fortunés

  • Un tel titre, un long blabla, pour finalement évoquer une baisse de 0,4% n’ont pas de sens.

  • Cela m’interpelle toujours quand un spécialiste vous explique la hausse ou la baisse de quelque chose en glosant sur le « pékin moyen » . On sait bien que les retournements de tendances sont le résultat de bien d’autres facteurs. Les « pékins » que nous sommes ne sommes que des suiveurs qui subissent. Ça fait autant de sens que de dire que les bateaux partant en mer font monter la marée …

  • Si l’immobilier parisien baisse un peu, je n’y vois qu’une seule raison. Comme Paris appartient pour moitié aux étrangers fortunés (vu les prix) et que ni les américains ni les chinois ne viennent plus à Paris, il reste qui pour acheter? Certainement pas les français trop ponctionnés par leurs chers, très chers bureaucrates.

  • L’immobilier à Paris vaut de l’or sinon pour la grande banlieue un château ne vaut pas grand chose au jourd’hui et encore moins demain.
    L’immobilier en ville est un investissement sur mais faut choisir sa ville et son quartier.
    Ça ne mérite pas un article !

  • Comme le dit cdg, la hausse irrationnelle de l’immobilier est due essentiellement aux « boomers » qui possèdent quasiment tout l’immobilier en France et étaient en position de monopole pour maintenir artificiellement les prix hauts.
    Mais ces « boomers » propriétaires , nés entre 1945 et 1960 commencent à décéder ou à devoir rentrer en EHPAD.
    En cas de décès, les héritiers pour payer les droits de succession devront vendre rapidement donc accepter de baisser les prix .
    Quant aux boomers entrant en EHPAD, les tarifs sont tellement élevés qu’ils devront se constituer un capital en vendant leur stock immobilier (inutile pour eux ) Donc abondance de biens en vente et écroulement des prix, en prévision.

  • Pour un article plus détaillé, concernant la Belgique : https://www.lecho.be/economie-politique/belgique/economie/les-prix-de-l-immobilier-devraient-baisser-de-1-a-3-cette-annee/10239850.html
    Et même cet article est trop généraliste – le marché étant segmenté ( immobilier de luxe international ou immobilier national, immobilier d’investissement ou primo-propriété, neuf, rénové ou ancien, etc… ), il faut une anlyse beaucoup plus fine.

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