Par Thibault Doidy de Kerguelen.
Les députés ont adopté dimanche soir, 3 juin 2018, l’article 34 du projet de loi ELAN (logement et urbanisme) qui crée le bail mobilité.
Il s’agit d’un contrat de location de courte durée, comprise entre un mois et dix mois au maximum, d’un logement meublé, ouvert à un locataire justifiant, à la date de la prise d’effet du bail, être en formation professionnelle, en études supérieures, en contrat d’apprentissage, en stage, en engagement volontaire dans le cadre d’un service civique ou en mission temporaire dans le cadre de son activité professionnelle.
Les dispositions spécifiques du bail mobilité
Dans le cadre de ce dispositif, le bailleur ne peut pas exiger le versement d’un dépôt de garantie, mais la garantie Visale pour la couverture des loyers impayés peut être activée.
À l’exception de la période maximale des dix mois, le bail est non renouvelable et non reconductible.
Le locataire peut résilier le contrat à tout moment, sous réserve de respecter un délai de préavis d’un mois.
Autrement dit, si la durée du bail mobilité sera fixée librement pour une période de un à dix mois, au terme de ce bail, le bailleur n’a pas à donner congé ni à justifier d’un motif pour récupérer le logement, puisque le bail prend fin automatiquement. En revanche, le locataire n’est pas fermement engagé, et garde la possibilité de donner congé à tout moment avec un préavis de un mois.
Si, au terme du contrat, les parties concluent un nouveau bail portant sur le même logement meublé, celui-ci est soumis aux règles de droit commun (articles 25-3 et suivants de la loi du 6 juillet 1989).
Pourquoi la création du bail mobilité ?
Le bail mobilité est destiné à des ménages ayant besoin d’un logement pour une courte durée, car aujourd’hui les bailleurs ne peuvent proposer aucun contrat de location adapté à cette situation. Pour un locataire qui cherche, par exemple, une location de trois mois pour venir en formation à Paris, aucun contrat type n’est adapté.
Le propriétaire ne peut plus proposer de contrat de location saisonnière, car cela supposerait qu’il ait préalablement entrepris de lourdes démarches auprès des services d’urbanisme de la mairie. À défaut, il encourrait une lourde amende. Il n’a comme choix que de proposer un bail de un an en meublé, ou de trois ans en location vide, ce qui ne correspond pas du tout à la situation.
Ce bail s’adressera également aux étudiants pour lesquels le bail de neuf mois spécial étudiant est rarement calé sur la période de leurs études, et qui, par ailleurs, sont fréquemment en recherche de logement pour leurs stages pour des périodes inférieures à neuf mois.
Le bail mobilité et obligations du propriétaire
Rappelons tout d’abord que ce bail mobilité ne concerne que les logements meublés.
Bien que nouveau, il demeure encadré par la loi de 1989 qui fixe déjà les contours de la location classique en vide et en meublé.
Pas question de déroger à l’obligation de fournir au locataire un logement « décent », en bon état d’entretien, avec une surface et un confort suffisant, et de lui fournir les très fameux « diagnostics techniques ».
Si le bien loué se situe en « zone tendue », le loyer devrait être encadré à la relocation, c’est-à -dire plafonné au loyer du locataire précédent, comme c’est déjà le cas dans cette même zone, pour les baux classiques des logements loués à titre de résidence principale.
Par mesure de simplicité, les charges seraient au forfait, à condition que celui-ci soit calculé de manière proportionnée à la liste habituelle des charges dites récupérables par le bailleur sur le locataire. L’interdiction des provisions pour ce type de bail évite d’avoir à faire des régularisations a posteriori, l’arrêté des comptes annuels du syndic pouvant subvenir plusieurs mois après la location.
Quelles différences avec les baux classiques ?
Outre la durée plus courte, le bail mobilité se différencie des baux classiques sur plusieurs points :
- Le motif justifiant de la signature d’un bail mobilité est à indiquer dans le bail.
- Aucun dépôt de garantie ne peut être demandé, alors que les bailleurs ont l’habitude de demander un montant de dépôt de garantie correspondant à deux mois de loyer en location meublée. Une mention rappelant cette impossibilité sera inscrite dans le bail.
- Les garants : pour garantir le paiement du loyer, le locataire bénéficie de la garantie VISALE(garantie gratuite pour le propriétaire lorsque vous réussissez à la mettre en place).
- Pour éviter le risque de voir proposer à un même locataire des baux mobilités successifs plutôt qu’un bail classique de plus longue durée, la loi Elan ne permet pas de signer plusieurs baux mobilité avec un même locataire. Une fois parvenu à son terme, si le locataire et le bailleur veulent signer un nouveau bail, seul un bail classique peut être proposé au locataire, sauf si le bail initial est inférieur à dix mois. Dans cette hypothèse uniquement, le bailleur pourra proposer un avenant au bail afin que la durée finale cumulée du bail initial et de l’avenant ne dépasse pas dix mois. Ça ne résout pas le problème des étudiants qui souhaitent reprendre le même logement l’année suivante…
- Autre différence : la colocation sera possible, mais sans clause de solidarité entre les locataires.
Rien de définitif pour l’instant
Validé par l’Assemblée nationale hier, ce texte doit toutefois poursuivre son parcours législatif (Sénat, retour devant l’Assemblée, éventuelle conciliation…) jusqu’à son adoption définitive, avant d’être définitivement validé.
Il vous faudra donc attendre encore plusieurs mois avant de pouvoir signer un bail mobilité…
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Il faut bien avoir conscience que des charges au forfait peuvent constituer un redoutable piège en période d’inflation portant sur les charges et de blocage ou limitation des loyers. Ce forfait engendre alors une baisse progressive du loyer en période d’inflation. Dans la mesure du possible et même si c’est moins facile, il vaut mieux procéder à un décompte des charges d’autant plus qu’un locataire est toujours en droit de le réclamer.
Une autre difficulté de ce texte est la perte de rentabilité systématique due à la vacance quasi automatique de ce type de bien pendant les 2 mois d’été, ce qui n’est pas le cas actuellement avec les étudiant effectuant généralement un cycle d’étude un peu inférieur à 3 ans.
Il est à craindre qu’en pratique on assiste à la réduction du marché de ce type de location par une réduction de l’offre.
Tout à fait d’accord avec vous, j’ajouterai que l’absence de caution pour des appartements meublés est absurde! Aujourd’hui le législateur reconnaît le risque de détérioration voire de disparition de mobilier et accord pour cela la possibilité de prendre deux mois de caution.
En faisant disparaître cette caution, ce texte augmente la prise de risque du propriétaire et donc soit l’augmentation des loyers soit la raréfaction….
C’est quoi le rapport entre le texte et le titre de l’article… C’est la même personne qui les redige ?
“pour pallier aux effets de la loi ”
Pour pallier les effets de la loi.
Pas de dépôt de garantie ? Donc pas d’état des lieux; le locataire peut laisser l’appartement dans n’importe quel état ?