Notaires : aux origines du tas d’or

Plaques de notaire (Crédits : Claudius Dorenrof, licence CC-BY-NC-ND 2.0), via Flickr.

Retour sur les origines et la justification du monopole des notaires dans les années 1950.

Par Vincent Le Coq.

Plaques de notaire (Crédits : Claudius Dorenrof, licence CC-BY-NC-ND 2.0), via Flickr.
Plaques de notaire (Crédits : Claudius Dorenrof, licence CC-BY-NC-ND 2.0), via Flickr.

À plusieurs reprises, au cours de la conférence de presse qui a suivi la présentation de son projet en conseil des ministres, encore lors de son audition par la sous-commission parlementaire, le ministre de l’Économie Emmanuel Macron a déclaré  qu’il n’entendait aucunement modifier le « périmètre d’intervention des différents professionnels du droit », car « nul ne l’avait convaincu de l’intérêt de cette modification ».

Le premier constat : les notaires sont très engagés en immobilier

Les chiffres officiels de la profession font apparaître le fort engagement du notariat dans la sphère immobilière. Immobilier, ventes construction, baux : 49 %. Pourtant, cette présentation minore volontairement l’importance de l’activité immobilière du notariat. La répartition retenue par Maître Gilles Rouzet, notaire et déontologue de la profession, retient 70 %.

Les chiffres officiels du notariat sous-estiment l’importance de l’immobilier dans le revenu des notaires en ne comptant au titre de l’immobilier que les seules ventes “pures”. Dès lors que la vente d’un immeuble résulte d’un divorce ou d’une succession, celle-ci est comptabilisée par le notariat dans la catégorie “Actes de famille, succession”. C’est ce biais statistique qui est corrigé par Maître Gilles Rouzet.

Pourquoi ce choix méthodologique qui minore la part de l’immobilier ? La profession sous-évalue traditionnellement son fort engagement dans l’immobilier, car il s’agit d’activité purement libérale, laquelle ne saurait justifier le moindre monopole à leur profit, pour surévaluer artificiellement ses activités liées au droit de la famille (contrats de mariage, successions, liquidations) et donner ainsi une fausse image d’elle-même en majorant artificiellement sa mission de service public.

Le second constat : l’immobilier, une activité très rentable

Selon le rapport de l’IGF, « sur la période 1981 – 2011, le montant des mutations immobilières opérées a été multiplié par 3,65 en euros constants (et par 8,52 en euros courants), pour atteindre en 2011 le niveau record de 288 milliards d’euros (dont 167 milliards pour les ventes de logements anciens). Pour le même service rendu (rédaction et publication de l’acte d’acquisition du même bien), la rémunération d’un notaire a augmenté de 68 % entre 1981 et 2011 en euros constants pour une transaction moyenne (« effet prix » positif de 68 % sur la rémunération du notariat).  Les augmentations des émoluments proportionnels sont comprises entre 54 % et 159 % en fonction de l’évolution des prix immobiliers pour chaque ville. Ces évolutions (+ 54 % à + 159 %) peuvent être mises en relation avec celle de l’inflation (+ 22 %) et celle des salaires (+ 40 % pour le SMIC) sur la même période 2000-2012. »

« La mission a calculé sur la même période 1981-2011 un « effet volume », qui repose sur la comparaison de l’évolution du nombre de transactions immobilières sur la période 1980-2011 (+ 69 %), avec l’évolution du nombre de notaires sur la même période (+ 37 %, pour passer de 6 686 en 1980 à 9 132 en 2011). »

L’IGF concluait de ce qui précède que le maintien du monopole des notaires sur les ventes immobilières ne s’imposait pas avec la force de l’évidence. Nous partageons évidemment cette analyse.

L’utilité pour les notaires « dominants » de préserver les « périmètres d’intervention »

rené le honzec notairesD’ores et déjà, les principaux notaires de la place de Paris, mais également nombre de notaires « dominants » provinciaux, ont fait le choix de se rapprocher de « leurs ennemis héréditaires », les « robes noires », afin de constituer dès l’adoption de la loi « Macron » des sociétés interprofessionnelles fortement capitalistiques.

Ces notaires ont évidemment le plus grand intérêt à maintenir leur « périmètre d’intervention », comprendre leur monopole de l’accès au fichier immobilier, pour valoriser au mieux leurs parts dans les futures structures interprofessionnelles.

Il faut pourtant prendre conscience du caractère étrange de ce monopole. En effet, le fichier est un service public, c’est-à-dire qu’il est assuré par l’État au bénéfice de l’ensemble des Français, mais dont l’accès est réservé à une profession.

Afin d’apprécier si l’attribution du monopole de l’accès au fichier immobilier aux notaires est pertinent, il convient de s’interroger sur ce qui a pu motiver les pouvoirs publics en 1955.

Pourquoi ce curieux monopole ?

Les Archives de France ont réalisé un guide des archives notariales. En annexe figurent des éléments de chronologie d’histoire notariale, rédigés par ceux qui les connaissent le mieux : le CSN. L’on apprend qu’en 1955, avec les décrets des 4 janvier et 14 octobre, a été réalisée la “réforme de la publicité foncière” (Archives de France, Les archives notariales, La Documentation française, 2013, p. 237). Tacite aurait été plus disert.

Sachant qu’antérieurement à ce texte il était possible de faire enregistrer une vente immobilière indifféremment réalisée sous-seing privé ou par acte authentique, de première part, et de seconde part que c’est ce texte qui a assuré, au cours des soixante années ultérieures, l’invraisemblable fortune des notaires, on aurait espéré l’esquisse d’un commentaire.

Le choix d’un décret et non de la loi pour attribuer ce monopole aux notaires n’est peut-être pas exempt d’arrières pensées de la part des pouvoirs publics. En effet, à la différence d’une loi, un décret ne fait pas l’objet de travaux préparatoires. C’est donc un acte pris en catimini, dont les motifs sont secrets.

Un de nos fidèles contradicteurs soutient qu’antérieurement à l’adoption de ce décret, déjà seuls les notaires réalisaient des ventes immobilières. À quoi bon ce monopole en ce cas ? Notre contradicteur n’a pas pris la peine d’avancer la moindre explication. Proposons-en une à sa place : se pourrait-il que le pouvoir réglementaire ait attribué le monopole des ventes aux notaires pour leur permettre de financer les dessous-de-table versés par ceux-ci lors de l’acquisition de leurs charges ?

Le problème du financement des dessous-de-table

Le Comité institué auprès du Premier ministre par le décret du 13 novembre 1959 affirme qu’“il est généralement admis que les prix réels de cession atteignent à peu près le double des prix déclarés.” (rapport du Comité institué par le décret du 13 novembre 1959, p. 2).

 

Le rapport Armand-Rueff dénonçait également, en termes choisis, les “dessous de table”, qui ont pour objet d’éluder, illégalement, l’impôt lors des traités de cession : “Il arrive souvent que le prix des offices inscrit dans les traités de cession ne corresponde pas à la réalité : il est majoré par des contre-lettres, qui ont pour effet de réduire les droits d’enregistrement. Il convient de demander à la Chancellerie et au service de l’Enregistrement de coordonner leurs moyens d’information pour que les prix déclarés et acceptés par le Garde des Sceaux correspondent à la réalité et que les dissimulations de prix soient légalement et effectivement sanctionnées ” (rapport, p. 38).

La solution retenue par les pouvoirs publics

Voici l’analyse que fait de la question le Procureur Général près la Cour d’appel de Paris, dans une lettre du 20 avril 1934 adressée au garde des Sceaux. « Quels remèdes peut-on envisager pour permettre au notariat de triompher de la crise matérielle et morale qu’il traverse ? Ils sont peu nombreux ».

Bien sûr, la solution aurait pu être que les notaires deviennent scrupuleusement honnêtes. Les pouvoirs publics n’ont pas même examiné cette option.

Le Procureur Général près la Cour d’appel de Paris dessine donc deux perspectives : « le relèvement du tarif. Solution trop facile » à ses yeux. Il l’écarte d’emblée. Il opte pour « une deuxième, qui tend à augmenter notablement le nombre des actes notariés et par suite, le rendement des offices (cette réforme) consisterait à demander au Parlement le vote d’une loi aux termes de laquelle toutes les mutations immobilières seraient constatées par acte authentique. »

Emmanuel Macron a déclaré que nul ne l’avait convaincu de l’intérêt de modification du périmètre d’intervention des notaires. Emmanuel Macron n’a peut-être pas posé les bonnes questions, ou ne les a pas posées aux bonnes personnes…