Notaire : le professionnel qui rend les projets « plus chers »

Insigne de notaire à Paris (Crédits : Utr dragon, Creative Commons)

Le devoir de conseil qu’ont les notaires ne protège pas le particulier, malgré une rémunération moyenne astronomique de 19 000€ par mois.

Par Vincent Le Coq.

Insigne de notaire à Paris (Crédits : Utr dragon, Creative Commons)Il n’est désormais plus contesté par personne (sauf évidemment quelques notaires égarés) qu’avec un revenu mensuel moyen de 19 000 euros, les notaires français sont les professionnels du droit les plus chers d’Europe.

L’argument avancé par cette profession d’un autre temps, pour justifier ses émoluments exorbitants, est que « la sécurité a un prix ». La jurisprudence a effectivement posé un principe général de « devoir de conseil » à la charge de ces 10 000 nantis.

À l’étude serrée de ce devoir de conseil sont d’ailleurs consacrés nombre de rencontres « université notariat », colloques et congrès notariaux, tribunes et autres articles savants.

Le professeur Jeanne de Poulpiquet, elle-même notaire diplômée  et enseignant leur devoir de responsabilité aux élèves, a écrit une fort belle thèse relative à la responsabilité civile et disciplinaire de la profession, puis en a tiré un ouvrage dont le sujet est la responsabilité civile et disciplinaire des notaires. De l’art d’accommoder les débuts.

Le professeur de Poulpiquet soutient que “le devoir de conseil est relatif dans sa mise en oeuvre. Il se présente comme une obligation absolue mais “à contenu variable” (…) L’étendue du devoir de conseil est donc changeante : il peut arriver que le notaire soit tenu d’une obligation de conseil rigoureuse dans son application mais il peut arriver aussi, rarement cependant, que le devoir de conseil du notaire soit atténué au point de devenir inexistant” (LGDJ, 1974, p. 96, n° 84).

Ainsi, le devoir de conseil des notaires, est, ou plus précisément, peut être un “absolu inexistant”. Ça, il fallait l’oser.

Ces études savantes, toutes à la gloire de cette grande, noble et fort riche profession, démontrent surtout et bien malgré elles que l’objet réel de même que la portée effective de ce devoir sont systématiquement rognés, c’est-à-dire consciencieusement vidés de toute efficacité, par les tribunaux.

Le notaire et le régime fiscal de l’opération

Un (autre) universitaire ami des notaires affirme fortement qu’« il est acquis de longue date que les notaires jouent un « rôle fiscal de tout premier ordre ». Ça envoie du bois.

Illustration : un particulier ayant fait l’acquisition de plusieurs appartements présentés comme éligibles au dispositif de défiscalisation dit « loi Besson » eut la mauvaise surprise de voir l’administration fiscale lui refuser le bénéfice de ce régime fiscal et opérer un redressement. Ce particulier attaqua alors le notaire en responsabilité.

Pour exonérer le notaire de toute responsabilité, la Cour d’appel de Paris estime qu’« il n’avait pas été établi que ce praticien avait été informé par les parties (…) que les avantages fiscaux étaient déterminants de leur consentement » (CA Paris 6 septembre 2012, JurisData n° 2012-020029).

Dans cette décision, la Cour d’appel de Paris soutient sans rire que lorsqu’un particulier s’engage dans une opération de défiscalisation, rien ne permet au notaire de savoir que c’est pour défiscaliser. Il fallait l’oser (bis).

Le notaire et l’identité des parties

Au terme d’une longue et belle étude consacrée à ce sujet évanescent : « le notaire et la sécurité juridique », un troisième universitaire, également ami du notariat soutient que « l’article 5 du décret du 26 novembre 1971 fait obligation aux notaires de vérifier l’identité et l’état civil des parties contractantes ». Quelle responsabilité…

Heureusement (pour le notaire) la jurisprudence permet au notaire de s’en tenir aux apparences. Bien mieux, le notaire ne commet aucune faute lorsqu’il ne tire aucune conséquence de l’évolution des déclarations d’une partie.

La Cour d’appel de Paris considère ainsi que « le fait que le vendeur ait indiqué, dans l’acte authentique du 3 décembre 1998 qu’il était sans profession, dans le compromis de vente sous seing privé du 25 septembre 1998 qu’il était plombier et dans l’acte authentique d’acquisition du bien du 17 avril 1987 dépanneur chauffe-eau, était insuffisant à faire douter le notaire de la véracité de la déclaration du vendeur sur sa capacité à disposer du bien litigieux » (CA Paris, 15 octobre 2009, n° 08/06279). Il fallait l’oser (ter).

L’usage, le prix d’un bien et sa contenance

La contenance d’un bien conditionne directement l’usage que peut en faire l’acquéreur et tout autant son prix de vente. Mais un notaire doit effectuer des vérifications sur pièces, nullement sur place (Casss 1ère civ, 7 février 1990, n° 88-16.011).

Mieux (si l’on peut dire) selon la Cour d’appel de Caen, « la mission du notaire consiste à authentifier les propos des déclarants et non à en vérifier le contenu » (CA Caen, 27 juin 2005, JurisData n° 2005-283570). En ce cas, un magnétophone ferait l’affaire…

Le mensonge d’une des parties

Il se peut que, dans le cadre d’un contrat, une des parties mente à l’autre. Fort heureusement pour l’autre partie, le notaire veille. C’est du moins ce que soutiennent les coûteuses plaquettes à visée publicitaire qu’édite régulièrement la profession.

Malheureusement, la lecture de la jurisprudence fait ici également déchanter. Il a en effet été jugé que le notaire n’est pas responsable lorsque une partie a sciemment retenu des informations (Cass 1ère civ, 25 mars 2010, n° 08-13.060). Présentée avec élégance cette solution signifie que le dol du client absorbe toute la responsabilité (Cass 3ème civ, 20 octobre 2009, n° 08-20. 250).

En clair, plus une partie est malhonnête, moins le notaire est responsable de l’acte qu’il a lui-même rédigé.

En guise de conclusion (provisoire)

Dans notre précédente tribune, nous nous étions étonnés que dans l’affaire Xynthia, seuls les notaires aient été épargnés par la justice. Nos fidèles contradicteurs nous ont expliqué que cela était normal, car le notaire n’est pas spécialiste « d’environnement, de géodésie et de géographie des sols ».

Au terme du second volet de l’examen (malheureusement trop rapide) de cette grave question qu’est « le devoir de conseil » du notaire, on craint de lire sous la plume de nos contradicteurs que les notaires ne sont pas davantage juristes, ce qui, si cela était exact, poserait de graves questions sur le domaine de compétence des notaires.

En tout état de cause, notre interrogation initiale demeure : à quoi, dans chacune des hypothèses envisagées, a servi le notaire (si l’on excepte évidemment renchérir le prix de vente d’un bien immobilier d’1% en moyenne) ?