Non, il ne manque pas 800 000 logements en France

Publié Par Contrepoints, le dans Logement & immobilier

Le manque de logements n’est pas la véritable explication à la crise du logement en France.

Par l’auteur du site LeBlogPatrimoine.com.

Qui n’a pas entendu cet argument fatal : en France, si les prix des logements augmentent, c’est parce qu’il manque 800 000 logements !

Ce chiffre est repris par tous : journalistes, promoteurs, vendeurs, agents immobiliers, ministre du logement… Tout le monde connait ce chiffre et personne ne le remet en cause. Pourtant, lorsque l’on creuse un peu, on s’aperçoit que personne ne connait la source de ce calcul. Nous avons donc essayé de comprendre d’où venait ce chiffre.

L’analyse de l’INSEE sur le manque de logement en France

Première source d’information : l’INSEE. Quelle est l’analyse de l’INSEE sur le manque de logement en France ?

Tout d’abord, analysons le nombre de logements en France et leur répartition entre résidence principale, résidence secondaire et logement vacant.

La répartition des logements en France.

En analysant ce tableau de l’INSEE, daté de novembre 2011, on constate qu’il y a en France 33 000 000 de logements dont 3 166 000 résidences secondaires et surtout 2 400 000 logements vacants. Ce chiffre des logements vacants est stable depuis le début des années 2000, pourtant les prix ont considérablement augmenté depuis. Si le manque de logement devait expliquer la hausse des prix, on aurait dû constater une corrélation entre le taux de logements vacants et la hausse des prix. Au contraire, le nombre de logements vacants a augmenté de 400 000 entre 2000 et 2011 : étonnant dans un marché de pénurie de logement, non ? Comment expliquer qu’il manque 800 000 logements en France alors que le nombre de logements vacants augmente de 400 000.

La définition d’un logement vacant est large, n’y voyons pas seulement des logements conservés vides par leur propriétaire. Un logement vacant, au sens de l’INSEE, est un logement inoccupé se trouvant dans l’un des cas suivants :

  • proposé à la vente, à la location ;
  • déjà attribué à un acheteur ou un locataire et en attente d’occupation ;
  • en attente de règlement de succession ;
  • conservé par un employeur pour un usage futur au profit d’un de ses employés ;
  • gardé vacant et sans affectation précise par le propriétaire (exemple un logement très vétuste…).

Analysons ensuite le parc locatif social pour comprendre

Au 1er janvier 2010, la France compte 4 508 500 logements sociaux (hors Martinique et Guyane).

  • 2,8% des logements sociaux sont vacants, c’est la proportion de logements vacants la plus élevée depuis 2004. Elle n’était que de 2,4% au 1er janvier 2009.
  • La vacance de plus de trois mois, dite « vacance structurelle », progresse et atteint 1,4% en 2010 (1,2% un an auparavant). Elle représente, comme les années précédentes, près de la moitié de la vacance totale.

Ainsi, dans le parc locatif social, il y aurait non pas un manque de logement, mais 63 000 logements (1,4%) vacants de plus de trois mois.

Prenons la définition de la vacance locative pour être sûr de comprendre. Le taux de vacance est la part des logements vacants parmi les logements locatifs proposés à la location dans l’ensemble des logements loués ou proposés à la location.

Mais alors, ou est le problème ?

Analysons la part des logements vacants, mais avec un détail géographique pour comprendre :

Clairement, on constate que le taux de logements vacants n’est pas égal partout. Et seuls certains départements sont réellement concernés par une tension locative (les départements en jaune clair sur la carte). Mais, même dans les départements les plus tendus, la part des logements vacants est d’environ 5%. Dans les zones les plus foncées, la part des logements vacants approche les 8% voire plus de 10% dans certaines zones.

Ainsi, même si nous n’avons pas réussi à comprendre comment on pouvait déterminer qu’il manquait 800 000 logements en France, on comprend que certaines zones sont plus tendus que d’autres. Ce phénomène peut s’expliquer par les flux migratoires tels que nous vous le présentions dans cet article : Démographie et investissement immobilier : Votre investissement doit tenir compte des évolutions de population.

Mais d’où vient ce chiffre de 800 000 logements manquants ?

Lorsque l’on creuse un peu [1], on retrouve ce chiffre de 800 000 logements dans une études de la Fondation Abbé Pierre de 2006.

La fondation Abbé pierre présente alors un rapport sur le mal logement et explique :

La fondation Abbé Pierre ne constate pas un manque de 800 000 logements mais simplement qu’il y a en France 800 000 personnes en manque de logement. Et cela fait toute la différence, car ce n’est pas en construisant à tour de bras, en subventionnant la construction de Scellier que ces personnes vont trouver un logement. La difficulté pointée du doigt par la fondation Abbé Pierre n’est pas qu’il faut construire plus de logement mais qu’il faut donner les moyens à ces personnes en difficulté de se loger…

Bien évidemment, aujourd’hui, tous ceux qui ont un intérêt financier dans la construction de logements détournent cette caution morale au service de leurs affaires… Mais il semble bien qu’il s’agisse d’une légende urbaine habilement construite par le service marketing de certains promoteurs…

Car les chiffres sont bien différents :

  • En moyenne 7% des logements en France, sont des logements vacants, soit plus de 2 000 000.
  • Le taux de vacance locative dans les logements en France n’a jamais été aussi fort qu’en 2010 avec 63 000 logements vides depuis plus de 3 mois.
  • Il ne manque pas 800 000 logements en France mais 800 000 personnes sont en manque de logement.
  • En revanche, la pression est plus forte dans certaines régions, dans lesquelles le taux de logement vacants est le plus fort.
  • Le taux de logements vacants est quasi identique depuis 2000 : la hausse des prix ne peut pas s’expliquer par une pression sur le nombre de logements disponibles car ce nombre est stable malgré une hausse considérable des prix. Au contraire le nombre de logements vacants a augmenté de 400 000 entre 2000 et 2011 : constat étonnant dans le contexte d’un marché de l’immobilier guidé par la pénurie de logement.


Sur le web.

Note :

  1. Et je tiens à remercier GBL, lecteur attentif du site LeBlogPatrimoine.com pour son aide précieuse.

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  1. Le nombre de logements aussi sociaux que vacants ne va faire qu’augmenter, puisque les municipalités doivent, demande ou non, atteindre un quota de 20 %.
    Le contribuable ne paie même plus la nécessité, mais son improbable appartition dans le futur … Super !

      1. De plus, le besoin de 25% et d’avoir des amen,des plus grandes en cas de non respect dépend de très nombreux critères et in fine de l’avis du ministère. Il y a donc fort à parier que cette mesure sera aussi utiliser à fond de manière électoraliste en vue des municipales de 2014. Les communes de droite vont se faire sanctionner avec des obligations de 25% afin de les faire basculer plus facilement à gauche. Pas folle la Duflot, elle fait d’une pierre deux coups …

  2. Le chiffre des 800 000 logements manquants correspond plutôt aux nombre de ménages dans les files d’attentes pour obtenir un logement social auquel on ajoute les ménages vivant dans des logements vétustes. On doit également agréger les mouvements démographiques et sociologiques qui font progresser le nombre de ménages cherchant à se loger (solde naturel, immigration, divorces…)

    Il faut noter que le taux de 7% de logements vacants est extrêmement faible, à l’opposé des éructations stériles des socialistes sur la spéculation immobilière : il correspond à une économie sclérosée et une population dramatiquement statique, qui ne bouge pratiquement pas.

    Il y a bien un double problème de pénurie sur le marché immobilier, en même temps pénurie d’offre et pénurie de demande solvable, notamment pour les logements bas ou moyen de gamme, sous l’effet des taxes inouïes, des normes ubuesques, des réglementations stupides et de l’obsession coupable des gouvernements successifs pour le logement social, toutes causes qui laminent le marché immobilier aussi sûrement qu’un bombardement.

    1. Dans les 800 000 cités dans l’article, presque 600 000 ne peuvent pas en fait se payer le logement dont ils auraient besoin … Créer des logements ne leur servira à rien d’autant plus qu’à cause des évolutions normatives permanentes, les logements neufs sont beaucoup plus chers que les anciens. Ce qui participe mécaniquement à la hausse de l’ancien d’ailleurs …

      1. Beaucoup de ménages ne peuvent pas se payer le logement dont ils ont besoin car on a fait tout ce qu’il fallait pour détruire le marché du logement bas ou moyen gamme. On en est arrivé à la situation absurde où des ménages payent (ou coûtent à la collectivité) entre 1000 et 2000 euros par mois pour une chambre d’hôtel vétuste plutôt que de payer un loyer ou rembourser leur crédit avec cette somme loin d’être négligeable.

    2. @cavaignac

      « des normes ubuesques, des réglementations stupides  »

      L’immobilier c’est comme l’informatique ç a évolue et les normes aussi.
      Essayez d’acheter aujourd’hui un disque dur externe de 250 G .Vous ne pouvez plus en trouver neuf car on va vous proposer au minimum du 1 TB ou du 2 TB. Vous aurez beau dire que 250 G c’est suffisant pour vous et que vous préférez gagner 25% à l’achat par rapport au prix d’un DD externe de 1 TB , nenni.
      En habitation c’est pareil, les normes évoluent avec le temps et comme les acheteurs, dans le neuf, veulent le dernier cri en matière de normes

      1. Votre comparaison avec le DD est mal proportionnée : le DD, c’est l’équivalent de la brique. Si vous comparez l’ensemble du marché informatique (PC, tablettes, smartphones), vous pouvez constater que, contrairement au marché immobilier, le marché de l’informatique est capable de fournir à un instant donné un produit certes moins performant mais qui fournit un service équivalent pour bien moins cher. Pourquoi ? Parce que les entraves bureaucratiques sont beaucoup moins prégnantes sur ce marché. Imaginez qu’on oblige par la loi les fabricants de tablettes ou smartphones à les doter d’un DD de 10TB sous peine d’interdiction à la vente… C’est la situation absurde dans laquelle se trouve le marché immobilier.

      2. J’ajoute que, lorsque des normes tuent un marché, la réaction normale devrait être de supprimer ces normes au lieu de supprimer les clients et les offreurs. Il est normal que les clients aient des exigences mais c’est à eux d’adapter leur exigences en fonction du marché et non à l’Etat de déséquilibrer le marché.

        1. Moi par exemple,en partie en raison des normes, pour louer, j’ai été obligé de faire 21.000 euros de travaux.
          Donc il me faut quasiment louer 30 mois d’affilée pour simplement rembourser l’investissement en travaux.

      3. Oui , mais les gens pauvres veulent surtout un toit dans des conditions décentes. leur imposer un ascenseur dès le deuxième étage et deux places de parking par appartement ne leur apporte rien qu’une augmentation des prix. Les aménagements handicapés de TOUS les logements est aussi un coût non négligeable. Cela oblige à augmenter toutes les tailles depuis l’ascenseur à la largeur des couloirs et des portes.

        En informatique, malgré les évolutions, il faut bien voir que le marché n’est pas constitué que de haut de gamme. beaucoup de matériel bas de gamme et pas cher est vendu. En immobilier, le bas de gamme est interdit par la loi.

    3. Sur la côte lémanique, Lausanne et Genève, le taux est de 0.2 à 0.3% de logements vacants!
      La bas, on considère que le marché devient fluide au-delà de 1.5%.

  3. Et la proposition ?

    L’objectif du locataire est de trouver rapidement un logement, sans caution et/ou constitution de dossier administratif, pour un coût raisonnable (si vous en voyez d’autres n’hésitez pas).
    L’objectif du bailleur est de trouver rapidement un locataire sans avoir à supporter d’impayés, et de pouvoir récupérer son bien le cas échéant.

    Il faut donc que le bailleur et le locataire s’accordent pour définir ce dont ils ont besoin : bail sur 2 mois, bail sur 5 ans… Pourquoi empêcher la fluidité du marché avec des contrats du minimum de 3 ans ? Pour éviter que le bailleur n’abuse me direz-vous ! Mais il peut très bien être dans l’intérêt du bailleur de louer à son locataire, sans les coûts du turnover, sur une période pouvant même excéder dès le départ ces fameuses 3 années, la tacite reconduction peut être prévue au contrat sans que la loi l’impose !

    En cas d’impayés, le bailleur doit pouvoir récupérer son bien sous 15 jours, ainsi la location serait beaucoup plus rapide,le problème des logements vacants et des difficultés pour trouver un locataire (avec une caution qui n’existe que dans les fantasmes des bailleurs) seraient très vite solutionné.

    On pourrait comprendre très vite que le bailleur désirant conserver son locataire aurait tout intérêt à ne pas être gourmand sur le prix. Locataire et bailleur seraient enfin réconciliés.

    Ainsi la proposition tient en la suppression pure et simple de toutes les lois sur le logement, seules les conventions entre bailleurs et locataires doivent être reconnues.

    En outre, tout dispositif d’aide au logement doit être progressivement supprimé. L’idée de départ est louable : aider ceux qui ont des difficultés financières à se loger. Mais n’ayons pas peur des mots, il s’agit d’une belle fumisterie. Pourquoi ?

    Car les indigents ne sont en réalité pas aidés, ceux qui bénéficient des aides au logement sont les propriétaires, ils peuvent même se les voir attribuées directement sur leur compte bancaire.

    Au final nous avons, des indigents qui restent pauvres, des classes moyennes qui s’appauvrissent pour financer le logement social, et des propriétaires qui s’engraissent et se feront plus massacrés en impôt…

    A qui profite le crime sinon l’Etat ?

    1. Certains loueurs baissent parfois les loyers ou les augmentent pas avec des locataires de qualité (bon payeurs, ne dégradant pas le bien) au bout de quelques années. En effet, dans ce cas là, un changement de locataire est un risque à part entière sans compter les frais de la vacance et des rénovations à effectuer.

      1. Effectivement, pour avoir loué et laissé vacant un logement pendant longtemps, j’abonde dans ce sens en rappelant un paramètre rarement évoqué dans l’équation : l’insécurité et l’absence de protection du loueur face aux locataires indélicats, un énorme problème créé de toute pièce par l’inflation réglementaire soit-disant destinée à protéger le locataire et qui si cela ne dissuade pas de louer, incite à faire augmenter fortement la prime de risque et donc les prix du loyer.

        Ceux qui n’ont pas subi les affres de toutes les procédures et tracasseries pour faire payer un locataire voyou (et très bien conseillé par toute une horde de bureaucrates dont le fond de commerce est le racket des « riches »), et je ne parle même pas de l’expulsion, sont comme par hasard ceux qui pleurnichent contre les salauds de propriétaires qui ne veulent pas louer aux locataires démunis.
        Bref, une illustration de plus du phénomène bien connu : « si vous croyez que les problèmes causés par l’Etat sont graves, attendez de voir ceux causés par ses solutions ».

    2. @stef75.
      Je suis bailleur (oui un sale proprio qui s’enrichit sur le dos de locataires) donc je peux parler du problème et ce que vous dites n’est pas complètement exact.

      « bail sur 2 mois, bail sur 5 ans… Pourquoi empêcher la fluidité du marché avec des contrats du minimum de 3 ans ? »
      Le bail de 3 ans c’est pour la location à des particuliers mais pour louer un local à un professionnel le bail est beaucoup plus long. (9 ans je crois).
      Un bail de 2 mois c’est stupide: aucun locataire n’est prêt à être fichu à la porte au bout de 2 mois surtout s’il paye son loyer et est parfaitement en règle.
      Il importe de protéger le droit d’habitation pour le locataire et de lui garantir la perennité d’occuper le logement (s’il s’acquitte de ses obligations bien sûr) et pour un professionnel il est normal qu’un medecin, un épicier ou un vendeur de vêtements qui louent un local à un proprio veuillent rester au même endroit pendant minimum 9 ans sans risque d’etre fichu dehors au bon vouloir du proprio.

      La tacite reconduction du bail que vous souhaitez est prévue par la loi..
      Si le proprio n’envoie pars une LR/AR dans les delais, le bail repart pour 3 nouvelles années.
      Ce qu’on peut juste regretter, c’est la facilité avec laquelle le locataire peut quitter le logement en resiliant quand bon lui semble.Coté soulesse,Il est plus avantagé par rapport au proprio.

      Quand aux aides au logement qui iraient directement sur le compte bancaire des proprios, je ne vois pas de quoi vous voulez parler.

      1. Turnover :
        L’exactitude est une science sujette à subjectivité, et je ne m’y aventurerai pas.

        « 3 ans c’est pour la location des particuliers », ça peut aussi être 6 ans (si le bailleur est une société), un 3-6-9 pour un local professionnel… Peu importe, on s’en moque bien, mieux vaut laisser le locataire et le bailleur s’entendre sur le contrat.

        « Un bail de 2 mois c’est stupide » : c’est une remarque typique des collectivistes qui imaginent tout savoir mieux que les autres et qui souhaitent appliquer des solutions par une loi pour tout le monde !

        Manifestement vous ignorez la location aux cadres d’entreprises, aux missions temporaires ou encore aux activités touristiques, figurez-vous qu’il existe même des gens intéressés par des locations saisonnières sur une ou deux semaines. Aujourd’hui la location meublée doit en principe être effectuée sur 12 mois, la mairie de Paris souhaite interdire (si ce n’est déjà fait) les locations de courtes durées.

        Tout serait tellement plus simple sans loi !

        Personne ne devrait être fichu dehors sans défaut contractuel ou sans son consentement : celui-ci doit être donné lors de la conclusion du contrat, avec possibilité de se défaire des engagements réciproques.

        Si vous trouvez que le désengagement est plus souple coté locataire que coté propriétaire, je vous répondrai que vous devez tenir compte des besoins et souhaits du locataire et lui faire part des vôtres : c’est le principe de la liberté contractuelle sans que la loi ne vienne polluer vos accords.

        Pour les aides au logement : lorsque votre locataire est éligible à l’APL, vous pouvez demander à la CAF (avec l’accord du locataire) que le versement de l’aide soit effectué directement sur votre compte.

        1. @ turnover

          Si des locataires bénéficient de l’APL, ils ont donc plus de moyens. Le propriétaire pourra donc louer plus cher. C’est donc tout les prix de l’immobilier qui sont tirés vers le haut, comme toujours, au détriment des plus pauvres.

          « Confiez la gestion du Sahara à des fonctionnaires, au bout de six mois, il faudra importer du sable ! »

        2. @stef75.
          Oui stef vous avez raison je ne suis qu’un sale bailleur collectiviste qui s’enrichit en percevant des loyers grace à la complicité des lois de l’etat et des aides au logement (APL) tandis que, vous, vous refaites le monde à votre idée.
          Ne pensez-vous pas que les sales proprios de mon espèce devraient être dépossédés de leur biens car ce sont eux qui entretiennent l’inflation des loyers ?

          1. Mais non ! allez un peu de calme !
            Il dit juste que comme d’habitude la loi est très restrictive et ne tient compte que du cas le plus classique. certains cas auraient besoin de bails plus courts mais cela est interdit par la loi. Dans les faits, dans le cadre d’un contrat de droit privé, le bail devrait être librement choisis par les partis. Si un locataire ne veut pas d’un bail de 3 mois, c’est à lui de refuser. Si un médecin veut un bail de 9 ans, c’est à lui de l’exiger. L’Etat n’est pas notre maman qui doit en permanence veiller affectueusement sur toutes nos actions …

  4. 1- est-ce à l’Etat de construire des logements ?
    2- à raison de 2 à 300 000 nouveaux immigrants chaque année……..il faut des logements.

    et si on stoppait l’immigration invasion ?

  5. On ne voit pas bien où cet article veut en venir. Pour affirmer qu’il ne manque pas de logements en se basant sur le nombre de logements vacants, il faudrait établir quel serait le taux de vacance normal dans un marché où l’offre et la demande s’équilibreraient sans tension.

    Les travaux de Vincent Bénard sont autrement convaincants sur le sujet, qui établissent de façon très convaincante que a) oui, bien sûr, on manque de logements, b) la cause principale est la quasi-interdiction de construire sur la plupart des terrains, les autres causes étant la trop forte protection des locataires et le poids trop important du logement communiste, dit social.

      1. En deux mots : parce que l’écrasante majorité des terrains où il serait possible, voire souhaitable de construire des logements, sont, de par la loi, non constructibles. Et parce que transformer légalement un terrain non constructible en terrain constructible est extrêmement long et difficile.

        Lisez le bouquin de Vincent Bénard, il est maintenant disponible gratuitement sur son blog. Il est passionnant, et bourré d’informations cruciales qui ne sortent jamais dans les médias.

        1. Sans vouloir m’immiscer dans ce débat très technique, il faudrait peut-être aussi arrêter de « construire » à tout va…
          50% de la surface agricole francilienne a déjà été grignotée par l’urbanisation galopante (pas que pour le logement bien sûr, pour ces immondes centres commerciaux qui peinent désormais à trouver des clients!).
          15% des sols du territoire national sont déjà « stérilisés » (c’est le terme utilisé…)

          1. En effet, la construction anarchique réalisée n’importe où, massacrant le peu de surfaces campagnardes de certaines régions, n’apportera aucune chute des prix de l’immobilier comme l’affirment certains pseudo-spécialistes

  6. Vous pouvez etre sur que si 800 000 logements sociaux etaient immediatement construits, la demande ne serait plus 800 000 mais 1,6 millions. Pourquoi? Simplement parce que la demande est infinie pour des logements qui ne coutent rien. Une vraie politique sociale, ce serait une politique qui vise a reduire le prix des logements et garantir le pouvoir d’achat, pas une politique qui s’efforce d’ecraser les gens par la taxe et l’inflation afin de construire des maisons ‘gratuites’.

    1. Les hypothétiques 800 000 ne sont pas spécialement des logements sociaux mais tout type de logements.

      La seule politique permettant d’ajuster le prix des logements en fonction du pouvoir d’achat, c’est de laisser faire le marché sans entrave.

  7. Le mythe des 800000 manquants a été propagé par les nombreux intermédiaires qui officient dans l’immobilier pour convaincre les acheteurs éventuels qu’ils ne se faisaient pas arnaquer en payant des prix démentiels. Mais maintenant ça n’a plus l’air de marcher on dirait…
    Les pigeons se sont envollés