L’encadrement des loyers va plomber l’immobilier

Publié Par IREF Europe, le dans Logement & immobilier

Par Marc Lassort.
Un article de l’IREF-Europe

Emmanuelle Cosse, ministre du logement

Emmanuelle Cosse crédits Parti Socialiste (CC BY-NC-ND 2.0)

La nouvelle ministre en charge de la politique du logement, Emmanuelle Cosse, vient déjà d’annoncer vouloir étendre l’élargissement du plafonnement des loyers au-delà de Paris et de Lille. Cet encadrement des loyers, reposant sur l’idée absurde du contrôle des prix, va accentuer la baisse des investissements dans la construction de nouveaux logements, observée depuis 2012.

Après le désastreux passage de Cécile Duflot au ministère du Logement entre mai 2012 et mars 2014, et le bilan mitigé de Sylvia Pinel, François Hollande a nommé en février 2016 une autre écologiste, Emmanuelle Cosse (ex-EELV), à la tête du ministère du Logement (et de l’Habitat durable).

Les intentions de la nouvelle ministre s’inscrivent dans la droite ligne de la politique menée depuis le début du quinquennat socialiste : conservation des dispositifs de défiscalisation « Pinel » et élargissement de l’encadrement des loyers à d’autres agglomérations que Paris et Lille, tel que prévu originellement par la loi Alur.

Les conséquences néfastes d’un plafonnement des loyers

La loi Alur (Accès au logement et pour un urbanisme rénové) qui était ardemment défendue par Cécile Duflot prévoyait de mettre en place un dispositif de plafonnement des loyers dans 28 grandes agglomérations françaises de plus de 50 000 habitants (zones dites « tendues ») afin de combattre la hausse des prix de l’immobilier locatif au lieu de s’attaquer aux causes réelles du problème du logement en France.

Comme l’énonçait brillamment Milton Friedman,  « une des plus grandes erreurs est de juger les lois à l’aune de leurs intentions plutôt qu’en fonction de leurs résultats ». Or, si les intentions de la loi Alur peuvent être louables, les conséquences d’un contrôle des prix sont similaires à celles concernant d’autres formes de biens :

  1. le plafonnement des loyers entraînera une raréfaction de l’offre locative puisqu’il poussera les investisseurs à retarder, voire à abandonner leurs projets de construction en raison du risque supplémentaire entraîné par la chute de la rentabilité de l’investissement, et puisqu’il incitera certains propriétaires à sortir leur bien du marché ;
  2. il réduira le nombre de nouveaux contrats locatifs signés dans la zone concernée puisque la demande marginale (supplémentaire) de logements aura tendance à croître par rapport à une offre locative réduite et plus réticente ;
  3. il débouchera sur une hausse des prix du locatif dans la banlieue environnante puisqu’il y aura un effet de pression sur les prix des biens de substitution, où la demande augmentera par rapport à une offre égale.

Le contrôle des loyers se traduira donc par une diminution du nombre de contrats signés entre propriétaires et locataires, et par un allongement des files d’attente, dans les zones concernées. En élargissant le dispositif au-delà de Paris intra muros et de Lille, où il a été instauré à la suite de la demande de Martine Aubry, toujours au front en matière de propositions socialo-archaïques, le gouvernement pourrait donc atteindre des résultats exactement contraires aux intentions recherchées.

Le contrôle des loyers renchérirait le prix du locatif dans les zones péri-urbaines, ferait fuir les investisseurs du marché immobilier, assécherait l’offre de biens immobiliers dans les agglomérations concernées, tout en réduisant considérablement la mobilité professionnelle et sociale, puisque les locataires qui souhaiteraient déménager, pour un nouvel emploi par exemple, auraient plus de mal à trouver un nouveau logement.

De plus, cela anéantirait la rentabilité de certains investissements et aurait donc un effet néfaste sur la croissance économique, en coûtant plusieurs points de croissance au secteur de la construction. Comme disait Assar Lindbeck[1], « le contrôle des loyers est la meilleure façon, avec les bombardements, de raser une ville ».

Madame Cosse, prenez la direction inverse si vous voulez retrouver un marché du logement dynamique !

La loi Alur s’accompagnait également de multiples dispositions favorables aux locataires : frais d’agence à charge unique du propriétaire, durcissement des règles contractuelles locatives, réduction du nombre de mois de préavis des locataires en zone « tendue », réduction à un mois du dépôt de garantie par le propriétaire, modèles-types de contrats de location, multiplication des documents exigés et des notices d’explication obligatoires, etc.

La conséquence, c’est que le nombre de nouveaux projets de construction s’est effondré : après un plus bas atteint en 2009, on est passé de 512 800 nouveaux projets de construction cumulés sur 12 mois en mai 2012 à environ 360 000 à 370 000 projets sur l’année 2015. On peut attribuer l’essentiel de la responsabilité de cet effondrement considérable à Cécile Duflot et la loi Alur. Même si la loi n’a été promulguée qu’en mars 2014, les investisseurs avaient anticipé son entrée en vigueur et ont préféré prévenir le risque d’une moindre rentabilité en renonçant à de nouveaux projets de construction. Manuel Valls lui-même aurait évoqué en privé que cette politique archaïque et irresponsable aurait coûté entre 0,4 et 0,5 point de croissance à l’économie française !

Nombre de projets de construction de logements commencés

Nombre de projets de construction de logements commencés

La seule solution pour atteindre les objectifs du gouvernement et retrouver un marché dynamique du logement et de la construction, c’est de libérer le foncier, de simplifier les normes de construction et les règles contractuelles, de libérer le mécanisme des prix et de faire confiance aux locataires et aux propriétaires dans la négociation des contrats.

Une telle politique, s’attaquant aux causes réelles, aura pour effet de baisser le prix des loyers par un accroissement de l’offre locative et de favoriser la rencontre de la demande et de l’offre locatives, réduisant ainsi le nombre de mal-logés et de SDF. Ce n’est certainement pas avec ce dispositif archaïque qu’est le plafonnement des loyers et avec la multiplication des contraintes administratives qu’on atteindra ces objectifs !

Sur le web

  1. Ce n’est pas possible que les socialos soient aussi idiots. Sont-ils sadiques envers leurs propres administrés ? Le déclin de la France leur procure t-il une jouissance cachée ? On se demande quel est leur véritable objectif. Ou alors ils sont totalement binaires : excellents pour enfumer le peuple et se faire élire et totalement nuls pour gouverner.

    1. @jsimian certains sont des idiots utiles (les idéologues collectivistes) d’autres non . N’oublions pas que nos papys boomers possèdent l’immo . Ce serait ballot que la bulle de l’immo explose avant qu’ils ne calanchent , non ? La bulle explosera après leur décès , quand la génération sacrifiée qui vient , vous savez celle de l’égalité (de l’inculture, de la misère familiale et sociale) aura payé (ou pas pu) les droits de succession .

      1. La vie socio-économique est beaucoup plus compliquée que la lutte des classes ou des générations. De nombreux biens immobiliers sont la propriété d’investisseurs-bailleurs qui ne sont pas des seniors. Il n’en demeure pas moins que la difficulté d’accès au logement pour les jeunes est le résultat des politiques stupides de ces trente derniéres années.

        1. @Domi « beaucoup plus compliquée que la lutte des classes ou des générations » certes , qui vous laisse penser que je la limite à cela . Il n’en reste pas moins que nous avons tout de même bel et bien une captation de la génération en poste au détriment de celle à venir ds notre pays , les plus mobiles et lucides le savent bien , ils partent . C’est vrai pour : le logement , l’emploi , la santé , l’éducation , l’endettement , pas un domaine n’est épargné , ne pas le voir tient de l’aveuglement .

        2. C’est quand même la génération baby boom qui à le pouvoir (et donc se votent des lois au petits oignons) depuis au moins 30 ans.

          1. Il ne faut pas confondre ceux qui ont le pouvoir, et ceux qui ont travaillé, souvent beaucoup, pour assurer, comme on disait, leurs vieux jours (et accessoirement aider leurs enfants et petits-enfants). Il faut ajouter qu’il n’est pas étonnant que le patrimoine des plus âgés soit plus élevé, il en a toujours été ainsi. Ce qui est anormal, ce n’est pas la situation des seniors, c’est celle des jeunes.
            Les jeunes dont les victimes de la politique socialo-étatiste menée depuis plus de trente ans. Ne tombez pas dans le piège classique des états socialistes qui consiste à faire s’opposer les citoyens entre eux pour esquiver la responsabilité des dirigeants.

            1. « Les jeunes sont les victimes »

  2. Ce qui est navrant, c’est cette manie qu’ont les collectivistes à penser qu’ils peuvent controler l’économie. Les faits leur montrent clairement qu’ils se trompent, et bien non, ils récidivent.

    1. @waren +1 êtes vous sur que de leur point de vue ils se trompent ? Ils réussissent assez bien à remplir leur objectif : vivre éternellement sur la bête. Avec vous et moi ds le rôle de la bête 😉

    2. et puis, si ça ne marche pas c’est à cause des autres , et c’est parce qu’ils n’ont pas assez contrôlé !!! d’abord !!

    3. C’est à cause de la CIA mec !

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