Devenir locataire de son propre logement : quand la propriété est menacée

Décidément, plus le logement va mal, plus ils veulent ajouter des lois !

• La loi du 22 juin 1982 régissant les rapports locatifs dans le cadre d’un bail
• La loi du 26 décembre 1986 tendant à améliorer les rapports entre bailleurs et locataires et l’accession à la propriété des logements sociaux
• La loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs
• La loi du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement
• La loi du 21 juillet 1994 adaptant la législation des rapports locatifs
• Le 19 janvier 1995, le Conseil constitutionnel considère que disposer d’un logement décent a valeur constitutionnelle
• La loi SRU du 13 décembre 2000 précise la notion de logement décent
• La loi du 5 mars 2007 institue le droit au logement opposable
• La loi ALUR du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové
• Le dispositif PINEL de la loi de finances 2015 pour une défiscalisation de l’investissement immobilier locatif
• La loi ELAN du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique
• La circulaire du ministre du Logement du 8 février 2019 pour un plan pluriannuel de lutte contre l’habitat indigne
• La loi du 8 novembre 2019, climat et résilience pour attendre les objectifs énergétiques
• L’ordonnance du 16 septembre 2020 relative à l’harmonisation et à la simplification des polices des immeubles

On remarquera au passage l’évolution sémantique : la loi du 6 juillet 1989, puis le décret du 30 janvier 2002 imposent un logement décent ; la circulaire du 8 février 2019 fait évoluer cette notion de décence vers celle d’habitat indigne.

Cette définition sous-entend une volonté du bailleur de nuire au locataire, ce qui ne peut être retenu quand l’indécence a été créée par le locataire (mauvais entretien et/ou dégradations).

Des rapports bailleurs / locataires déséquilibrés

Quiconque se plonge dans la lecture des lois précitées, ou qui suit l’actualité des rapports entre les bailleurs et leurs locataires, ne peut nier que la loi surprotège les locataires.

Qu’elle leur apporte protection est tout à fait normal, mais que leurs obligations ne leur soient pas imposables pour peu que la justice ne puisse les contraindre à indemniser les dégradations s’ils ne sont pas saisissables est de nature à créer des crises que j’ai longuement abordées dans plusieurs articles. Les nombreux faits divers évoquant des propriétaires « expropriés » de leurs logements par des squatters sont des exemples du laxisme des pouvoirs publics dans la protection de la propriété.

Face à ces déséquilibres, les bailleurs incapables de réaliser techniquement et/ou financièrement la mise aux normes de leurs logements imposée par la loi n’ont pas d’autre choix que de ne plus louer ou se départir de ces biens. C’est ainsi que la vacance des logements ne cesse de croître de manière exponentielle. La mise aux normes, décidée officiellement pour des raisons d’économies énergétiques, l’est aussi pour des raisons économiques, pour relancer l’emploi, construire et réhabiliter des logements. Ceux qui ne sont pas conformes sont interdits de location et génèrent une crise de disponibilité délétère. Les logements vacants ne sont que provisoirement dispensés de mise aux normes, mais visés par les récents projets de lois.

Petites carottes et gros bâtons

La volonté des décideurs est de forcer les propriétaires, quoiqu’il en coûte, à réaliser les travaux de mises aux normes moyennant de petites carottes (subventions) et de gros bâtons (expropriation).

Ces dispositions font l’objet d’un projet de loi (1133) déposé le 25 avril dernier et qui a fait l’objet d’un précédent article.

Ce projet de loi s’attaque de manière très directe et inquiétante au droit de propriété en prévoyant des expropriations. Mais il n’est pas suffisant pour un député du Val d’Oise qui vient de déposer le 10 mai dernier la proposition de loi 1200.

Un contrôle technique pour les logements

Cette proposition de loi vise à instaurer un contrôle technique des logements, valable dix ans, à l’instar du contrôle technique des véhicules. Celui-ci était prévu au départ pour trois ans et deux ans selon le type de véhicule. Il a été ramené à deux ans et un an. On peut craindre que la durée de validité de ce contrôle technique des logements soit aussi raccourcie dans le futur.

À l’instar du permis de louer instauré par certaines municipalités, ce contrôle technique ne résoudra pas le problème de l’indécence, de l’indignité ou de l’insalubrité des logements. Certes, il apportera la garantie aux locataires ou aux occupants, mais pas la garantie au propriétaire du bon usage et entretien du local par l’occupant. Il aura l’avantage de créer un état des lieux initial juridiquement opposable, mais qu’apportera-t-il au propriétaire dont le local aura été rendu indécent, indigne ou insalubre par des locataires ou occupants indélicats, le plus souvent insolvables et insaisissables aux sanctions judiciaires ?

La seule certitude, c’est qu’il créera une charge supplémentaire pour le propriétaire, que celui-ci ne pourra pas amortir dans un contexte de loyers plafonnés. Encore un argument supplémentaire pour ne plus louer et vendre…

Ce projet de loi vise aussi à ce que les observations et les diagnostics successifs soient centralisés sur une plateforme du ministère de la Transition écologique. Il s’agit en quelque sorte de la création d’un fichier descriptif des logements. Ce projet de loi ne dit rien sur les conditions d’accès à ces données. Comment se fait-il que nos décideurs ne proposent pas un fichier des locataires indélicats ? Toujours une protection à sens unique !

Listons quelques inconvénients liés à la location :

• Le bailleur rendu par la loi responsable des troubles locatifs de son locataire, avec impossibilité de faire cesser dans l’immédiat (résiliation judiciaire du bail, non-expulsion hivernale)
• La difficulté de vérifier l’état du logement (art. 9 du Code civil) pour éviter que le logement ne se retrouve en état d’insalubrité (de nombreux exemples dans la presse)
• L’obligation de remettre en état de décence, même si le mauvais comportement du locataire est la cause des dégradations, avec obligation éventuelle de reloger et suspension du paiement des loyers
• Difficultés d’évacuer les squatters, même si le propriétaire est de ce fait mis à la rue
• La longueur des procédures juridiques pour résilier un bail, expulser un locataire ou un squatter
• L’impossibilité d’être remboursé des frais de procédure et de remise en état par des locataires impécunieux et insaisissables par les sanctions de justice
• La frilosité des préfets pour apporter le concours de la force publique afin de concrétiser une expulsion
• La mauvaise réputation faite aux bailleurs par extension implicite de l’accusation de « marchands de sommeil » à l’ensemble des bailleurs du parc locatif privé
• Les assurances contre les risques locatifs non applicables aux candidats locataires insuffisamment pécunieux
• Les normes en rapide et constante évolution, sans harmonie avec les réalités techniques et les capacités économiques des propriétaires.

Cette liste, non exhaustive, explique le manque d’incitation à investir dans l’immobilier locatif et une grande partie du malaise immobilier. Mais les faiseurs de lois ne semblent pas en tenir compte.

Les propriétaires occupants devenant locataires

Outre que ce projet de loi prévoit dans certains cas de dissocier le foncier du bâti afin de confier les travaux de réhabilitation à des organismes fonciers, il est prévu de manière plus coercitive de combattre l’inertie des propriétaires à rénover leurs logements.

Pour ce faire, cette disposition pourrait autoriser la cession temporaire d’un bien à un bailleur social chargé d’effectuer des travaux de rénovation qui seraient financés par les loyers perçus. Le propriétaire se retrouve en quelque sorte locataire de son propre logement sur le principe du bail à réhabilitation.

Il faut noter que le bail à réhabilitation ne peut être conclu que pour des périodes supérieures à 12 ans et pouvant aller jusqu’à 99 ans. Ce bail consenti à un organisme agréé peut être cédé par celui-ci et le bien loué peut faire l’objet d’une hypothèque.

Ainsi, par le biais d’une obligation de mise aux normes, dans l’impossibilité financière ou technique de la réaliser, un propriétaire peut être dépossédé de son patrimoine, devoir payer des loyers pour habiter chez lui et risquer de perdre son bien si l’organisme désigné ne remplit pas son contrat ou fait faillite.

Le bonheur prédit en 2016 pour 2030 par le forum de DAVOS : « Vous n’aurez plus rien, mais vous en serez heureux ».