L’élimination des passoires thermiques va aggraver la crise du logement

La législation sur les passoires thermiques va aggraver la crise du logement et pénaliser locataires comme propriétaires.

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L’élimination des passoires thermiques va aggraver la crise du logement

Publié le 19 septembre 2022
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La France vise la neutralité carbone en 2050 afin de lutter contre le réchauffement climatique. La certitude que l’on peut avoir est que l’exploitation des énergies fossiles qui a permis la croissance des moyens de production alimentaire et du confort de vie ne pourra perdurer que dans la limite de l’existence de ces ressources.

D’après l’ADEME, 47 % de l’énergie produite est consommée par les ménages à des fins domestiques (éclairage, chauffage, cuisine, hygiène) mais la majeure partie est constituée par le chauffage et le cas échéant la climatisation. C’est la raison pour laquelle les gouvernements ont légiféré pour améliorer les performances énergétiques des logements et visent à atteindre une consommation énergétique inférieure à 50 KWh/m²/an.

La répartition des logements dans le classement énergétique donne une idée de l’importance des améliorations à apporter, quand on sait que la consommation optimum précitée correspond à la classe A

 

Il est à noter que la classe E consomme dix fois plus d’énergie que la classe A et que la D est deux fois plus énergivore que la C.

L’arrêté du 31 mars 2021, entré en vigueur le 1er juillet suivant définit les critères de performances du DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) des logements dont la mise à disposition du logiciel pilote aux organismes certificateurs n’a eu lieu que le 30 juin et a fait l’objet de multiples mises à jour successives.

Ce diagnostic (art 3a) répertorie les quantités annuelles d’énergie finale nécessaires au chauffage, au refroidissement, à la production d’eau chaude sanitaire, à l’éclairage et aux auxiliaires de chauffage, de refroidissement, d’eau chaude sanitaire et de ventilation.

Par quantité d’énergie finale nécessaire au chauffage on entend les consommations d’énergie liées :

  • aux déperditions thermiques par l’enveloppe du bâtiment ;
  • aux déperditions thermiques par renouvellement d’air et par ventilation, diminuées des apports internes du bien, objet du diagnostic, et des apports solaires ;
  • aux pertes des systèmes thermiques.

 

On voit ainsi que sont ajoutées à la consommation finale (celle du compteur Linky par exemple) les quantités estimées d’énergie liées aux déperditions thermiques et la part de coefficient de rendement des appareils pour atteindre les 100 %.

Ainsi pour classer les logements ce n’est pas seulement l’énergie consommée qui est prise en compte, mais aussi l’énergie que l’on pourrait économiser si tous les critères de classification étaient optimum.

Mais plus encore, l’article 3b reprend le calcul du 3a et lui applique le principe de l’énergie primaire nécessaire pour obtenir l’énergie finale. Ce qui se traduit pour l’énergie électrique par l’application d’un coefficient de conversion antérieurement fixé à 2,58 et ramené à 2,30.

On voit ainsi que pour obtenir la classification A avec 50 Kwm²/an, malgré des travaux conséquents aucun logement ne pourra y prétendre sans que soit installée ou raccordée une production d’énergie renouvelable qui entre en déduction dans le calcul énergétique dont la lecture des étiquettes donne une idée des performances exigées en Kw/m²/an :

Si le logement est équipé d’une cheminée à foyer ouvert, le premier bouquet de travaux préconisé comprend une recommandation visant à condamner la cheminée à foyer ouvert ou à la remplacer par un autre dispositif tel un insert.

Le décret 2022-8 du 5 janvier 2022 prévoit dans son Art. R. 171-13. – I. – :

« Pour pouvoir être installé dans un bâtiment, y compris en remplacement d’un équipement existant, un équipement de chauffage ou de production d’eau chaude sanitaire respecte le résultat minimal de performance environnementale suivant : le niveau des émissions de gaz à effet de serre de l’équipement est inférieur à 300 gCO2eq / kWh PCI ».

Ainsi les générateurs de chaleur qui n’atteignent pas cette performance ne pourront plus être installés, la réparation des appareils existants pourra être effectuée mais si un remplacement est nécessaire, l’objectif de rendement devra être respecté.

 

Une crise du logement en perspective

Le décret 2021-19 du 11 janvier 2021 interdit à la location pour les nouveaux contrats les logements classés en G à compter du 1er janvier 2023. La loi 2021-1104 du 22 août 2021 donne un échéancier précis :

« Le niveau de performance d’un logement décent est compris, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation :
« 1° À compter du 1er janvier 2025, entre la classe A et la classe F ;
« 2° À compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe E ;
« 3° À compter du 1er janvier 2034, entre la classe A et la classe D. »

Quand on regarde l’augmentation de la vacance des logements entre 2005 et 2017 qui avait crû de 50,28 %, on ne peut s’empêcher de la corréler avec l’application du DPE en 2006.

 

 

Les critères de décence des logements ayant évolué considérablement depuis la mise en vigueur du DPE se trouvent renvoyés à des limites quasi inatteignables pour une majorité d’entre eux. Outre le fait qu’une isolation par l’intérieur occulte les circuits de chauffage et d’électricité, cette modification entraîne l’obligation de refaire l’ensemble de ces installations afin de se conformer à leurs normes en vigueur. Ainsi, le coût de la mise aux normes énergétiques du logement se trouve augmenté à un niveau inaccessible et inamortissable.

Mais les décisions gouvernementales d’inciter le remplacement des chauffages au fuel et au gaz par des chaudières biomasse ou des pompes à chaleur ne vont pas aider à résoudre le problème. Comme précisé plus haut, le coefficient d’énergie primaire appliqué à l’énergie électrique déclasse de facto le logement même parfaitement isolé.

Devant les difficultés techniques à réaliser la mise aux normes énergétiques et l’impossibilité de financer des travaux trop coûteux, les bailleurs n’auront d’autre choix que de tenter de vendre ou en désespoir de cause de laisser leurs logements vacants, étant interdits de location en l’état. Comme quoi le meilleur peut devenir l’ennemi du bien.

 

Des aides complexes et multiples

Conscient de ces difficultés, le gouvernement a mis en place depuis le 1er janvier 2022 MaPrimeRénov’ Sérénité, qui a pris le relais de primes précédentes, pour les logements de plus de quinze ans avec une enveloppe de deux milliards d’euros pour 2022.

Malgré la complexité des calculs plafonnés et inversement indexés sur le revenu des ménages, plus de 380 000 demandes ont été déposées, 297 000 ont été acceptées et plus de862 millions d’euros de primes ont été versées pour des travaux de rénovation énergétique au 1er juillet 2021.

Ce qui ne représente que 78% d’acceptation.

Et le résultat est loin d’atteindre les objectifs de rénover les 4 784 860 logements des classes F et G avant 2028, sans compter les 6 392 931 logements E à mettre aux normes avant 2034. Quant à respecter l’objectif des 50Kw/m²/an, ce seront 16 322 966 logements supplémentaires qui devront trouver la formule magique et la finance suffisante pour rester éligibles à la location.

 

Gros problème à venir sur l’immobilier

Si les propriétaires occupants semblent pour le moment moins impactés que les bailleurs de logements, le durcissement du diagnostic énergétique va aggraver les relations bailleurs-locataires.

Ce diagnostic, doublé dans certaines zones par un permis de louer qui vérifie la décence des logements avant l’entrée de chaque locataire ne protège pas le bailleur des incivilités et des dégradations, d’une minorité certes de locataires, mais dont les conséquences sont délétères envers l’ensemble des populations. Car malgré une entrée dans des lieux conformes, après un temps quelquefois court, le mauvais entretien locatif ou les dégradations incitent le locataire à demander un contrôle de décence dont la première conséquence est d’obliger le bailleur à remettre en état de décence. S’il arrive à rassembler les preuves de la culpabilité du locataire par comparaison avec l’état d’entrée, une condamnation de celui-ci au tribunal ne lui dédommagera rien, car fréquemment ce genre d’incivilité est provoquée par des locataires insolvables et insaisissables, sans compter le délai et les frais de procédure.

Ainsi, la volonté d’obliger les bailleurs à proposer des logements se rapprochant de la perfection sans leur garantir la sérénité d’un bon usage de ce bien ne pourra que détourner les investisseurs de l’immobilier locatif.

En ce qui concerne les propriétaires occupants, la proposition du ministre Hulot d’instaurer un bonus-malus sur la taxe foncière risque fort d’être reprise lors de la révision des valeurs locatives en gestation, le gouvernement étant à la recherche de finances et la perspective politique ne semblant pas être favorable aux propriétaires.

 

Conclusion

S’il est évident qu’il est indispensable de se libérer de la dépendance aux énergies fossiles, la guerre en Ukraine ayant mis en évidence notre fragilité à leur encontre, il est indispensable de bien doser les critères d’évaluation afin de ne pas placer les propriétaires dans des situations insolubles, tant techniquement que financièrement.

Certes, les aides promises semblent conséquentes, mais comme toujours les annonces sont plus prometteuses que réellement distribuées. La tendance à privilégier l’énergie électrique (pompes à chaleur dont le rendement est ridicule par températures excessives) est totalement anéantie par le coefficient d’énergie primaire qui déclasse tout logement même parfaitement isolé.

 

Un article publié initialement le 11 mai 2022.

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  • La fédération belge de la construction avait estimé le coût de mise aux normes à environ 100.000 € pour un logement mitoyen ( dont le prix moyen actuel en Belgique est de l’ordre de 240.000 € ) – autant dire que le droit de propriété est confisqué.
    Pour une quatre façades, il est clair qu’il vaut mieux raser et reconstruire que tenter d’améliorer – quel propriétaire peut se le permettre ?

  • Où comment l’écologie punitive et irréaliste plombe un secteur économique et un pays.
    Tous sous des tentes non concernées par ces mesures!

  • Cet article me fait penser à toutes les lois sur la prostitution, qui ont souvent pour effet principal de rendre le métier de prostituée plus dangereux qu’il ne l’était, puisqu’étant désormais dans l’illégalité, les prostituées ne peuvent plus demander l’aide de la police en cas de problème.

    Quand l’auteur évoque des propriétaires désespérés qui vendront à vil prix ou laisseront les locaux vacants, je pense plutôt que les relations bailleurs-locataires vont se poursuivre, mais désormais dans l’illégalité, puisque les premiers ont absolument besoin de l’argent des loyers, les derniers ont absolument besoin de se loger. Le résultat, c’est une grande insécurité juridique pour tout le monde, bailleurs comme locataires, avec le règne de la loi de la jungle et l’angoisse de tomber sur un client de mauvaise foi sans possibilité de faire valoir ses droits en justice. On l’a déjà vu à Paris avec l’interdiction de louer les chambres de bonnes de moins de 9 m2. Résultat, les locations se poursuivent, mais sous le manteau. Bravo les politiciens! Pour emm… les gens, vous êtes des champions!

    • Exactement, avec encore un effet supplémentaire qu’on observe sur la prostitution et les drogues, activités décrétées illégales de la même manière : la formation d’organisations parallèles chargées de la sécurité et du respect des contrats clandestins nécessaires à ce marché noir, c’est à dire la mafia.
      Comme vous ne pouvez pas aller en justice pour vous plaindre d’un locataire/propriétaire incorrect, la mafia règlera le problème en cassant quelques membres où en plaçant l’incriminé dans un bac de ciment frais. De même si quelqu’un s’avise d’informer la justice car lésé directement ou indirectement en lien avec ces locations clandestines, cela représentera un risque trop grand pour les propriétaires, les locataires et la mafia, et la balance sera donc liquidée sans que personne ne moufte.
      La conséquence principale est donc selon moi une forte hausse de la criminalité, tant il est peu probable que se regardent en chien de faïence des aspirants locataires SDF et de tristes propriétaires de logements tout vides et décrépis.

    • Bonne remarque.
      Les optimistes, dont je suis, notent qu’aucune loi, dans un pays où celles-ci ne sont contrôlées que le temps de la photo du Préfet sur le terrain, n’a aboli la moindre pratique.
      Malgré nos 3000 radars, je roule bien souvent au-dessus de 90 km/h (80, j’en parle même pas). Je connais des tas de gens, locataires ou propriétaires, qui se soucient du DPE comme de leur première chemise. Et de très vagues connaissances qui font vivre, par quasi altruisme, ce très noble métier de prostituée.

  • Avatar
    jacques lemiere
    12 mai 2022 at 7 h 19 min

    amusant tout logement EST une passoire thermique.. un être humain produit de la chaleur et à vrai dire dès qu’il se passe quelque chose… dans un logement ça produit de la chaleur;.

    donc… tout logement doit refroidir..

    magie des mots..où se cache l’arbitraire.. derrière la définition ARBITRAIRE de passoire thermique..

    si on traite les gens en adultes… tu paieras moins cher sur le long et moyen terme en faisant ceci ou ça..ils comprennent.. mais comme en réalité lespolitiques ne peuvent affirmer cela..sauf quand in DONNE de l’argent, pris aux autres…ils caricaturent..

    donc isoler c’est souhaitable…même si c’est ruineux pour l’isolé..

    et recycler c’est souhaitable….

    • Avatar
      jacques lemiere
      13 mai 2022 at 7 h 34 min

      qui vient chez vous vous donner de l’argent pour vous permettre de gagner de l’argent sans obtenir rien en échange?????? le contribuable…

      le seul bénéficiaire des taxes certain est le fonctionnaire des impots.

  • Alors bon…
    Dans la pratique, rien n’interdit de louer, au tarif du marché, à un locataire peu regardant sur les étiquettes.
    Et si celui-ci est regardant, que la contrainte légale existe ou pas, votre logement énergivore, il n’en voudra pas.
    Eh oui, comme toujours, les lois sont faites pour les gens qui pensent ne pouvoir vivre sans.
    Donc, impact sur la crise du logement… Zéro plus zéro égal la tête à Toto !

  • Est ce que cela va s’appliquer à l’Elysée? Je dis ça car la plupart des bâtiments historiques sont classés G, et dû à leur classement, ne peuvent être rénovés. Donc il est très probable que l’Elysée soit classé G. Et donc que son locataire vive dans un logement indécent.
    Ainsi, et même si ce locataire conteste et affirme que le logement lui convient, il devra en être expulsé. Rassurez vous, le propriétaire devra fournir une solution de relogement.

    • Les politiciens sont toujours exonérés ces contraintes. ça magouille dru en coulisses.

    • Les immeubles Hausmanniens sont exonérés des contraintes relatives aux DPE. Officiellement pour des raisons d’esthétique, on ne peut pas modifier leurs façades. Officieusement, tout le monde sait à qui appartiennent ces appartements….

  • toute cette législation ne fait qu’emmerder les honnêtes gens… Désespérant !

  • Remplacez logement par électricité, les mêmes causes produisent les mêmes effets. Des politiciens et fonctionnaires brûlés et incompétents qui organisent sciemment, pour quelques minables accords électoraux , la pénurie de tout: énergie, logement, médicaments, bientôt engrais et nourriture

  • Les commentaires sont fermés.

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