L’immobilier occupe toujours une place particulière dans le cœur et dans le patrimoine des Français. Près de 60 % des Français sont propriétaires de leur résidence principale : une part en hausse depuis les années 1980, mais stable ces dernières années. Et 7 millions de Français sont multi-propriétaires (résidence secondaire, investissement locatif…)
Seulement voilà, malgré cette aspiration à être propriétaire, ce n’est pas toujours possible. Entre prix immobiliers qui ont grimpé et banques qui ouvrent moins les vannes du crédit, force est de constater que la marche est haute et de plus en plus inaccessible. Spécialement pour les primo-accédants et les jeunes qui veulent acheter pour la première fois, sans avoir profité du marché haussier et des plus-values que des secundo-accédants peuvent réinjecter facilement.
Alors quelles solutions pour être propriétaire malgré tout ? Le metavers est à la mode, mais l’immobilier virtuel serait-il une bonne solution ?
L’achat immobilier : de moins en moins accessible
Contrairement à ce que beaucoup d’experts pronostiquaient, le covid n’a pas fait baisser les prix immobiliers. Au contraire, ils se sont enflammés dans de nombreuses régions. Notamment +20 % en Bretagne en 2021 ! Et de nombreuses villes moyennes de France ont connu des hausses à deux chiffres en 2021. Alors que Paris a baissé de 2 % (une fois n’est pas coutume), mais reste très haut après avoir culminé à près de 11 000 euros le m².
Dans le même temps, les conditions des prêts immobiliers se sont durcies. Depuis le 1er janvier 2022, les banques sont tenues de respecter les conditions fixées par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF). Concrètement : le taux d’endettement maximum est de 35 % (assurance comprise) et la durée d’emprunt est limitée à 25 ans (finis les emprunts sur 30 ans). De plus, les taux remontent : de 1 % en moyenne sur 20 ans en janvier 2022 à 1,45 % en avril 2022. Donc davantage de refus de prêt et les ménages ne peuvent plus emprunter autant.
Ainsi, entre la hausse des prix, les banques plus strictes et la hausse des taux, la propriété immobilière devient inaccessible à une part grandissante de Français. Quelles solutions pour devenir propriétaire ?
Solution dans le monde virtuel : l’immobilier dans le metavers
Il ne se passe plus un jour sans qu’on ne parle de web3.0 et de metavers. Les plus grandes sociétés du monde investissent le terrain (Facebook).
Certains investisseurs se sont empressés d’acheter des terrains virtuels mais avec des dollars bien réels proches de la maison virtuelle d’une personnalité (le rappeur Snoop Dogg par exemple).
Des propriétés virtuelles s’échangent déjà avec de belles plus-values à la clé. Mais aussi des pertes d’argent bien réel !
Investir en immobilier dans le metavers est tentant et cela donne une occasion de briller dans les soirées mondaines. Mais est-ce bien raisonnable ?
L’une des raisons pour lesquelles les Français apprécient l’immobilier, c’est l’amour de la pierre. Et sa valeur d’usage : on peut vivre avec sa famille dans sa résidence principale, avoir un toit sur la tête, ou louer à des locataires en chair et en os. Mais l’immobilier virtuel n’offrira jamais cela.
Les Français préféreraient sacrifier leur logement réel (plus petit, moins bien placé) pour acheter un beau logement virtuel ?
Le seul attrait : l’espoir de dégager une plus-value dans ce « far west virtuel ». Autrement dit, la spéculation.
Sans compter l’effet néfaste de l’immobilier virtuel sur les finances publiques. Car les droits de mutation et les taxes foncières n’alimenteront plus les caisses de l’Etat.
Solution dans le monde réel : l’immobilier « pierre-papier » (SCPI)
Revenons-en au monde réel. Si acheter une maison ou un appartement est devenu inaccessible, il existe des solutions bien réelles et accessibles : les SCPI. En effet, à partir de 500 euros, on peut investir en SCPI (sociétés civiles de placement immobilier). Et c’est un investissement qui existe depuis les années 1970, donc un bon historique !
Concrètement, en investissant en SCPI, on devient associé d’un parc immobilier locatif géré par une société de gestion. Et à ce titre, on perçoit des revenus locatifs, au prorata des parts détenues dans le parc immobilier.
Il existe environ 200 SCPI sur le marché en France. Certaines sont spécialisées (location de commerces, bureaux, immeubles résidentiels, entrepôts, etc.) et d’autres sont diversifiées sur plusieurs secteurs d’activité, avec des biens immobiliers en France et à l’étranger.
Tous les Français majeurs peuvent investir en SCPI pour devenir propriétaires immobiliers. Avec ou sans crédit et à partir de 500 euros.
C’est peut-être moins sexy que d’investir dans le metavers, mais c’est concret, et régulé car les sociétés de gestion des SCPI sont agréées par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers).
Côté performances, les SCPI ont eu un rendement moyen de 4,45 % en 2021. Et une performance proche de 6 % en tenant compte de la revalorisation des prix des SCPI.
Bien sûr, rappelons que tout investissement immobilier (réel ou virtuel) présente un risque de perte en capital.
Les SCPI sont des pièges a Gogo , une Somme placée pendant 20 ans qui n’a rien rapporté et bien content d’avoir récupéré ma mise .
Les SCPI ont comme tout produit des avantages et des inconvénients, et il faut les choisir, pas prendre n’importe quel produit conseillé par un banquier ou un CGP dont les intérêts ne sont pas alignés avec les autres. Clairement, l’amour des Français pour l’immobilier fait que tout le monde va sur ces produits, à tort. Mais bien fait, cela peut être un levier intéressant. Qui dit bien fait dit à crédit (pour bénéficier de la déduction des intérêts et de l’effet de levier), en regardant bien les actifs de la SCPI, et en minimisant la fiscalité (par exemple SCPIs étrangères ou démembrement de propriété).
Je me permets de renvoyer vers mon article Contrepoints grand public sur comment placer son argent.
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