Quelques études démontrant l’imbécilité du contrôle des loyers

Dans son rapport sur le mal-logement paru ce mardi soir, la Fondation Abbé Pierre propose le contrôle des loyers dans toutes les zones tendues. Revue de littérature sur pourquoi c’est une mauvaise idée.

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Loi duflot (Crédits : René Le Honzec/Contrepoints.org, licence Creative Commons)

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Quelques études démontrant l’imbécilité du contrôle des loyers

Publié le 2 février 2022
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Par Acrithène.

Dans les cours d’introduction à l’économie, le contrôle des loyers est souvent l’exemple canonique d’une politique stupide. La cause est à ce point entendue qu’une enquête de 1992 interrogeant plus d’un millier de professeurs faisait du contrôle des loyers l’objet du plus grand consensus au sein de la communauté des économistes. Seul un sur vingt estimait que ces contrôles ne dégradaient par la qualité des logements ni n’en réduisaient la quantité disponible (Alston et al, 1992).

Je vous ai décrit dans un billet précédent les conséquences théoriques des projets de madame Duflot. Mais notre ministre n’est pas la première démago que la Terre ait portée, et en dépit du bon sens, le contrôle des loyers a déjà existé un peu partout et depuis bien des années, de sorte que les économistes ont déjà eu l’occasion de tester empiriquement les prévisions de la théorie. Petite revue des effets observés…

Le contrôle des loyers dérègle-t-il l’allocation des logements ?

Lorsqu’on a la chance de disposer d’un appartement à prix régulé, on n’a guère envie d’en changer, quitte à accepter quelques désagréments. Par exemple, une famille dont l’enfant vient de quitter le foyer pourrait trouver normal de chercher un nouvel appartement plus petit afin de payer un loyer plus faible. Elle ferait, par exemple, l’échange avec une famille venant d’avoir un premier enfant.

Dans cet échange efficace, la différence de prix entre le petit appartement et le grand est essentielle. Cependant, si l’appartement plus grand est à prix régulé, la probabilité que l’échange se fasse est nettement réduite. Le couple sans enfant trouvera l’échange moins intéressant. Dans les termes d’un économiste, la distorsion des prix provoque une mauvaise allocation des ressources.

Glaeser et Luttmer (2003) prennent l’exemple de New York pour illustrer ce phénomène. Les statistiques montrent par exemple que la probabilité qu’un ménage sans enfant ait un appartement plus grand qu’un ménage avec enfant(s) est plus grande à New York que dans les villes où le marché est libre. Il est aussi plus probable à New York que dans les zones non-régulées qu’une personne n’ayant pas fini le lycée vive dans un appartement plus grand qu’un diplômé de l’Université. La manière dont les logements sont affectés y semble donc moins logique qu’ailleurs.

Similairement, l’analyse des données du recensement du New Jersey par Krol et Svorny (2005) montre que le contrôle des loyers accroît le temps de trajet entre le logement et le lieu de travail.

Disposer d’un logement régulé réduit-il la mobilité ?

Il existe deux raisons à la mauvaise allocation des logements.

D’abord, les individus cherchent en priorité des logements à bas prix, s’orientant vers ceux dont le prix est artificiellement bas alors qu’ils auraient fait des choix différents en l’absence de contrôle des prix.

La seconde est qu’une fois dans un appartement régulé, ils sont fortement incités à ne pas en changer.

Dans le cas de New York, Ault, Jackson et Saba (1994) montrent qu’à la fin des années 1960, le contrôle des prix a accru de 18 années le temps moyen entre deux déménagements, en comparaison des logements non contrôlés ! Au Danemark, Munch et Svarer (2002) trouvent un écart de plus de six années entre les 10 % des logements les plus contrôlés et les 10 % les plus libres.

La mobilité est aussi affectée par la hausse de la proportion des ménages propriétaires. En effet, le contrôle des loyers réduit l’intérêt financier de posséder un bien immobilier en location, mais peu l’avantage d’être propriétaire de son logement. Il est donc naturel que le contrôle des loyers transfère les biens du marché de la location vers celui des habitants propriétaires.

Ainsi, l’étude de la dérégulation de certaines zones de Boston par Sims (2007) fait apparaître que la probabilité qu’un logement soit en location est de 6 points de pourcentage inférieure lorsque les loyers sont contrôlés.

Comment cette réduction de mobilité impacte-t-elle le taux de chômage ?

Politiquement, l’accès à la propriété est généralement bien perçu. Cependant, en réduisant la mobilité des ménages, la propriété réduit l’efficacité du marché du travail. La distorsion créée par le contrôle des loyers peut donc affecter l’emploi.

Blanchflower et Oswald (2013) montrent ainsi qu’à travers le monde occidental, le taux de propriétaires est corrélé au taux de chômage. Par ailleurs, une analyse de long terme du marché américain confirme le phénomène. Un doublement du taux de propriété équivaut à un doublement du taux de chômage de long terme.

Dans un papier récent utilisant la dérégulation du marché immobilier finlandais au début des années 1990, Laamenen (2013) aboutit aux mêmes conclusions. La réforme finlandaise mettant fin au plafonnement des loyers a d’abord été appliquée à des régions test, ce qui permet aux régions dérégulées plus tardivement de servir d’échantillon de contrôle. A posteriori, l’existence de régions dérégulées plus tardivement permet en effet d’isoler l’effet du contrôle des loyers du reste des variations de l’économie finlandaise. Par cette méthode, Laanemen montre que :

  1. le taux de propriété a décru plus rapidement dans les régions dérégulées
  2. cette réduction du taux de propriété est associée à une baisse du taux de chômage

Quels sont les effets réels du contrôle des loyers sur les appartements concernés ?

Une méthode classique de contrôle des loyers consiste à laisser le premier loyer être librement déterminé, mais à limiter par la suite sa progression d’une année sur l’autre.

D’un point de vue théorique, le marché devrait pouvoir facilement contourner ce contrôle. Afin que le bien ait un rendement financier semblable à celui qu’il aurait eu en l’absence de contrôle, il suffit d’augmenter le loyer initial. Le locataire devrait accepter ce surplus de loyer immédiat, sachant qu’il est compensé par des loyers plus faibles dans le futur. Autrement dit, le contrôle devrait avoir davantage d’effet sur l’échéancier que sur la facture totale.

Nagy (1997) confirme cette hypothèse sur la base des données newyorkaises. Il observe que le loyer d’un nouveau locataire d’un appartement ainsi régulé paye un loyer supérieur à son homologue d’un appartement non régulé. En clair, il accepte un loyer désavantageux aujourd’hui parce qu’avantageux demain.

Le plafonnement strict semble plus difficile à contourner à court terme.

Existe-t-il un effet sur les loyers en principe non concernés ?

À long terme, le contrôle des loyers constitue un frein important aux investissements dans l’immobilier, et réduit donc l’offre future de logements, provoquant la hausse de leur prix et de leurs loyers. Ce phénomène s’applique aussi à la partie non contrôlée du marché, qui perçoit la partie contrôlée comme un précédent à de futures législations.

Les personnes profitant d’un loyer sous le prix de marché peuvent avoir l’impression de bénéficier du contrôle des prix, mais leur analyse peut négliger que le prix de marché serait peut-être sous le prix contrôlé si l’État n’avait pas découragé les investisseurs immobiliers. Early (2000) conclut ainsi des données sur New York du milieu des années 1990 : les locataires bénéficiant de loyers contrôlés auraient payé encore moins dans un marché libre n’ayant pas découragé la construction.

Par ailleurs, la présence de logements artificiellement bon marché accroît la demande, et une partie de cette demande supplémentaire se déverse sur le reste du marché, provoquant l’augmentation des loyers non contrôlés. Par exemple, deux étudiants hésitant à faire une co-location pourraient finalement décider de vivre chacun de leur côté s’ils ont accès à des loyers contrôlés. En l’absence de contrôle, le deuxième appartement aurait été occupé par une troisième personne. En présence de contrôle, cette troisième personne doit donc trouver un autre logement, si bien que la demande totale est désormais d’un appartement supplémentaire. Cette demande supplémentaire se déverse en grande partie sur les logements non régulés, provoquant la hausse de leurs loyers.

Caudill (1993), sur la base du contrôle en vigueur à New York en 1968, estime ainsi que les coûts des appartements non contrôlés auraient été environ un quart plus faible en l’absence de contrôle des loyers.

En utilisant les données de l’American Housing Survey entre 1984 et 1996, Early and Phelps (1999) estiment quant à eux que le contrôle a accru les loyers des logements non régulés d’en moyenne 85 dollars aux États-Unis (dollars de 1996).

Sims (2007) trouve dans les données newyorkaises une exception à cette règle générale. Lorsqu’un logement se trouve géographiquement proche des logements à loyers contrôlés, sa valeur peut souffrir de la dégradation générale du quartier.

Le contrôle des loyers dégrade-t-il la qualité de l’immobilier ?

Parce que le contrôle des loyers empêche les prix de récompenser correctement la qualité, de nombreuses études ont montré que les immeubles à loyers contrôlés avaient une probabilité plus forte d’être en mauvais état. L’effet a été observé à Cambridge MA. (Navarro, 1985), Boston (Sims, 2007),  New York (Gyourko et Linneman, 1990)…


Sur le web.

Cet article a été publié une première fois en 2013.

Références

  • Alston, Richard M., J.R. Kearl, and Michael B. Vaughan. 1992. « Is there a consensus among economists in the 1990s? », American Economic Review 82(2): 203-209.
  • Ault, Richard W., John D. Jackson, and Richard P. Saba. 1994. « The Effect of Long-Term Rent Control on Tenant Mobility ». Journal of Urban Economics 35(2): 140-158.
  • Blanchflower, David G.  and Oswald, Andrew J. 2013. « Does High Home-Ownership Impair the Labor Market ? », NBER Working Papers 19079, National Bureau of Economic Research, Inc. (lien)
  • Caudill, Steven B. 1993. « Estimating the Costs of Partial-Coverage Rent Controls: A Stochastic Frontier Approach ». Review of Economics and Statistics 75(4): 727-731.
  • Early, Dirk W. 2000. « Rent Control, Rental Housing Supply, and the Distribution of Tenant Benefits ». Journal of Urban Economics 48(2): 185-204.
  • Early, Dirk W., and Jon T. Phelps. 1999. « Rent Regulations’ Pricing Effect in the Uncontrolled Sector: An Empirical Investigation ». Journal of Housing Research 10(2): 267-285. (lien)
  • Glaeser, Edward L., and Erzo F.P. Luttmer. 2003. « The Misallocation of Housing under Rent Control ». American Economic Review 93(4): 1027-1046. (lien)
  • Gyourko, Joseph, and Peter Linneman. 1990. « Rent Controls and Rental Housing Quality: A Note on the Effects of New York City’s Old Controls ». Journal of Urban Economics 27(3): 398-409. (lien)
  • Krol, Robert, and Shirley Svorny. 2005. « The Effect of Rent Control on Commute Times ». Journal of Urban Economics 58(3): 421-36. (lien)
  • Laamanen, Jani-Petri 2013, « Home-ownership and the labour market: Evidence from rental housing market deregulation », Tampere Economic Working Papers Net Series, 89, May. (lien)
  • Munch, Jakob Roland and Michael Svarer. 2002. « Rent Control and Tenancy Duration ». Journal of Urban Economics 52(3): 542-560. (lien)
  • Nagy, John. 1997. « Do Vacancy Decontrol Provisions Undo Rent Control ? » Journal of Urban Economics 42(1): 64-78.
  • Navarro, Peter. 1985. »Rent Control in Cambridge, Massachusetts ». Public Interest 78(4): 83-100.
  • Sims, David P. 2007. « Out of Control: What Can We Learn from the End of Massachusetts Rent Control ? », Journal of Urban Economics 61(1): 129-51.
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  • Ch. XVIII (Ed. 1979) – Les résultats du contrôle des loyers – Hazlitt – vous devriez le trouver sur Coppet… Je me souviens que la démonstration était évidente

  • Superbe article toujours très bien documenté d Acrithène.

  • Les effets désastreux pendant des dizaines d’années de la si française « loi de 1948 » augurent bien de la catastrophe que Mme Duflot va créer.

    • Notez que la loi de 1948 a provoqué beaucoup de saturnisme infantile. Par manque d’entretien, les peintures au plomb se sont écaillées et humidifiées, prenant une saveur douceâtre qui plaisait beaucoup aux enfants… Merci l’abbé Pierre.

  • Il ne faut pas oublier que Duflot est une adepte du commandant Couteau, auteur de cette phrase sublime en 1935 !: « C’est une chose terrible à dire, mais pour stabiliser la population mondiale, nous devons perdre 350 000 personnes par jour. C’est une chose horrible à dire, mais ne rien dire l’est encore plus.» Moi je veux bien… à la condition que les écolos donnent l’exemple de la fermeté de leurs convictions en se suicidant jusqu’au dernier pour sauver la terre qui mérite bien ce petit sacrifice, comme on en faisait dans les temps anciens, sous forme d’holocauste, ou d’hécatombe pour les moins croyants. Rien de neuf sous le soleil : c’est ça le progrès. Cela libérera des logements

  • Excellent article. L’observation simple permet de vérifier les dires.

    Cependant, si l’appartement plus grand est à prix régulé

    C’est ce que l’on voit en Suisse, ou les petits appartements libres sont plus chers que les grands occupés. Résultat, une personne âgée dont les enfants sont partis depuis quelques années ne peut se reloger dans un logement correspondant à ses besoins. La régulation se fait par la limitation de l’augmentation des prix.

    • Je suis témoin de la même chose en France. Un très grand appartement appartenant à la Banque de France, loué très en dessous des prix du marché à un couple (retraité) dont tous les enfants sont partis depuis longtemps. Une famille nombreuse avec de jeunes enfants dont les parents travaillent à la Banque de France n’ont « droit » qu’à un logement plus petit et plus cher. Mais les vieux ne veulent pas partir car un deux pièces leur reviendrait au même prix que leur grand appart. Contrairement à vos Suisses, eux, ont les moyens de faire l’échange. Mais si ce sont des socialistes convaincus, ils ne sont pas prêts pour autant à abandonner cet énorme privilège.

  • Comme le disait un spécialiste Suédois , je crois : « il y a deux façon de détruire une ville, les bombardements et le blocage et contrôle des loyers.

    • Assar Lindbeck est l’économiste à la base du redressement de la Suède dans les années ’90. Il a également étudié les effets délétères de l’état-nounou sur l’éthique du travail et sur le chomage.

  • Nous sommes, hélas, dirigés par des individus totalement imperméables à une démonstration assise sur les faits et la logique

  • Imbécillité s’écrit avec 2 L (imbécile n’en prend qu’un pour éviter la terminaison en -ille).

  • j’aimerais prendre un peu de recul……finalement, cet article prouve simplement qu’en faisant une meta-analyse du problème et en sélectionnant soigneusement les études prises en compte, on peut faire dire n’importe quoi à n’importe qui…..et tout cela nous amène à l’imposture du GIEC qui ne sélectionne que les études allant dans le sens qu’il préconise……..
    Qui dit quoi ?

  • que dire de ceux qui ont obtenu jeunes une HLM au cœur de Paris , et qu ne le quitteront jamais quels que soient leurs revenus.. la liste des élus dans ce cas est longue…

    • Dans les contrat de location des offices d’HLM n’y a-t-il pas une clause de majoration des loyers en fonction des revenus… Il faut savoir, toutefois, que ces mêmes offices aiment à avoir des locataires qui payent à coup sûr ce qui permet de compenser les locataires qui ont occasionnellement des incidents ! On ne peut donc pas éliminer tous ceux qui ne méritent pas de disposer d’une HLM mais la modération devrait être très limitée dans ce cas.

  • A propos de madame Duflot que je ne connais pas. Amis Français, vous n’avez guère de chance avec les femmes de votre gouvernement (Hidalgo (à Paris, je sais), Taubira, Avia, Duflot, Ndiaye …).

  • S’il y a «imbécilité du contrôle des loyers» il existe au moins une possibilité de moduler les taxes sur les loyers en fonction d’un indice écologique (consommation énergétique et isolement des locaux loués) afin au minimum d’inciter les propriétaires à effectuer des travaux

    • Ou bien l’on pourra fiche la paix aux propriétaires et laisser les « rénovateurs » proposer leurs logements plus économes à un prix légèrement supérieur et/ou à des locataires plus « attirants. »
      Les logements moins sympas dépanneront des gens moins fortunés mais risquent de causer plus de soucis à leurs propriétaires.
      Voilà, je vous propose un deal gagnant-gagnant en lieu et place de votre proposition de contrainte fiscale.
      Oh et ayant été propriétaire bailleur je peux vous dire que l’image du proprio se nourrissant de chatons et de caviar grâce à ses prédations sur l’orphelin tuberculeux est largement exagérée.

      • Des gens moins fortunés qui seront obligés de vivre dans des passoires thermiques avec de la moisissure aux murs dès qu’il y a de humidité dehors, OUI, c’est, « ON » peut le dire, un peu moins sympa !

        • Je vous signale qu’il existe DEJA des normes relatives aux logements insalubres, faudrait se renseigner avant de chouiner pour davantage de taxes.
          Après, et dans le cadre légal, vive les passoires, les écumoires et tout ce qui dépanne en attendant mieux!
          Pas grave, continuez de réclamer plus de contraintes, d’emmerdements et de taxes que vous paierez in fine, directement dans le coût de votre loyer, puis par la difficulté de vous loger à moins de trouver des cautions prêtes à s’endetter sur quinze générations.

    • Les taxes sont intégralement payées par les locataires. On n’a jamais vu un propriétaire louer à perte.

  • Il ne faut pas être prix Nobel d’économie pour comprendre que le contrôle des loyers ne régle en rien la pénurie, au contraire il l’accroît. Qui profite de cette règlementation: les meilleurs dossiers ou les titulaires de HLM, puisque face à une demande accrue, le propriétaire peut exercer son choix de la façon la plus stricte. Mais c’est bien le sens du socialisme bobo, non ?

  • il n’y pas de limite à l’aveuglement politique.

    les politiciens qui l’ont proposé ont tous entendu un conseiller leur expliquer cela, ..et l’on compris..

    mais « il faut agir »..et la cupidité c’est mal..

    si ça s’arretait au logement…
    éducation ,santé..

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