Location meublée : une optimisation fiscale qui va disparaître ?

Par Pierre Tellep.

Vous voulez éviter les impôts et devenir un investisseur immobilier mais vous ne savez pas quoi penser de la location meublée ?

Vous avez déjà fait un investissement locatif, mais certains propriétaires vous ont dit que la location meublée était une optimisation fiscale parfaite ?

Vous êtes persuadé que la location meublée est un eldorado immobilier, mais personne n’a réussi à vous expliquer pourquoi vous pouvez être exonéré d’impôt sur vos loyers ?

Vous ne savez pas si vous devez vous lancer dans la location meublée, car vous craignez une évolution défavorable des modalités d’optimisation fiscale du statut ?

Cet article sur le statut juridique et fiscal de la location meublée a pour objectif de répondre aux questions ci-dessus, et à vous éclairer sur les évolutions possibles de location meublée, en procédant ainsi, et de manière rationnelle :

• nous allons tout d’abord vous expliquer les bases du statut juridique et fiscal de la location meublée,
• puis nous étudierons le cas particulier de la location saisonnière et en courte durée,
• et enfin nous envisagerons les évolutions possibles du statut de loueur en meublé LMNP et LMP (professionnel et non professionnel).

La location meublée bénéficie d’un statut fiscal unique, entre location nue et activité commerciale

L’immobilier loué en meublé ne relève pas de la même catégorie d’impôt qu’une location nue classique.

Un logement loué en meublé, pour les impôts, relève de la rubrique bénéfices industriels et commerciaux, de son petit nom BIC, codifié à l’article 35.5 bis du Code général des impôts.

Du point de vue de l’administration fiscale, un propriétaire qui loue un appartement en meublé relève de la même catégorie qu’un dentiste, un marchand de frites, ou un poissonnier…

L’énorme avantage est que ce statut fiscal permet de prendre en compte l’amortissement de l’outil de travail, et dans le cas du propriétaire en location meublée, l’amortissement des murs et des meubles du bien immobilier loué.

L’inconvénient, parce qu’il en faut bien un, est que le propriétaire doit tenir une comptabilité de son activité.

Cette obligation de tenir une comptabilité commerciale ne s’applique pas pour ceux qui choisiront de relever du régime de micro loueurs, mais la plupart du temps, le régime réel simplifié est fiscalement plus intéressant, et de loin.

Ce sont les meubles qui font toute la différence fiscale en faveur du statut juridique de loueur en meublé

En termes d’imposition des loyers, la différence entre un logement loué nu, et un logement loué meublé est absolument énorme. Et pourtant, l’usage est quasiment le même : loger des personnes.

La différence entre les deux statuts est probablement à rechercher au niveau historique, car au moment de la création du statut de la location meublée, les propriétaires qui y recouraient avaient une activité vraiment commerciale.

Celle-ci était appelée location de garnis, terme que je rencontre encore parfois dans certains règlements de copropriété, et qui revenait en fait à faire de la location saisonnière de la même manière qu’un hôtel.

Cela correspondait à la profession du propriétaire, ce qui répond clairement à la définition d’une activité commerciale.

C’est pour cela que le législateur est amené à se prononcer sur le régime fiscal applicable aux propriétaires qui louent en saisonnier leur location meublée.

La location saisonnière, forme particulière de la location meublée, relève pleinement des bénéfices industriels et commerciaux

Le statut de la location saisonnière est resté très flou pendant plusieurs années.

Mais, avec la prolifération des annonces, principalement à Paris, qui devenaient même plus nombreuses que les chambres d’hôtels classiques, l’administration fiscale, puis le législateur, ont été amenés à clarifier la situation en 2016.

C’est alors que la loi de finances de l’époque a modifié l’article 35.5 bis du Code général des impôts, pour affecter clairement les loyers issus des locations saisonnières dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.

Pour ceux qui veulent vérifier, il s’agit de l’article 114 de la loi de finances rectificatives pour 2016.

Désormais, plus aucune ambiguïté n’est possible, d’autant que la loi ALUR (décret du 31 juillet 2015) a clarifié précisément la liste des meubles que doit contenir un logement meublé.

Vers une réforme en profondeur du statut du propriétaire de location meublée ?

Le caractère commercial de la location meublée saisonnière, entériné par la loi, va-t-il entraîner un alignement du statut fiscal de la location meublée sur celui des activités commerciales classiques ?

Bien entendu, à l’heure où nous écrivons ces lignes, personne ne le sait.

Il y a les pessimistes d’un côté, qui se disent que l’État est tellement à la recherche d’argent qu’un paradis fiscal tel que la location meublée ne peut perdurer des années en l’état.

D’un autre côté, les optimistes se disent que l’immobilier a déjà pris un sacré coup dans l’aile avec le gouvernement actuel, notamment avec la création de l’impôt sur la fortune immobilière ou IFI, et la quasi suppression du dispositif de défiscalisation Pinel.

En tout état de cause, quelles sont les évolutions possibles pour le statut de loueur en meublé ?

Pour pouvoir y voir plus clair, il convient de connaitre quelles sont les différences entre le statut de la location meublée, et celui d’une activité commerciale classique.

Il s’agit de :

• l’imposition des plus-values, qui est celle des particuliers pour les propriétaires de logements loués en meublé,
• l’absence de caractère professionnel du loueur en meublé. Le statut de loueur en meublé professionnel LMP, étant très difficile à obtenir,
• la gestion des déficits fiscaux qui peuvent être réalisés dans le cadre d’une activité de loueur en meublé.

Pour aller un peu plus loin dans le détail des différences entre le statut de loueur en meublé, et celui d’un professionnel exerçant une activité commerciale classique, voici les conséquences des 3 points ci-dessus.

Pour l’imposition des plus-values

Si votre bien immobilier locatif est amorti du point de vue de votre statut de loueur en meublé non professionnel, ou LMNP, lorsque vous le vendez, vous n’êtes pas imposé sur la plus-value sur la totalité de la valeur de votre bien.

Concernant l’absence de caractère professionnel du statut de loueur en meublé

Il existe deux statuts, celui de loueur en meublé non professionnel, dit LMNP, et celui de loueur en meublé professionnel, ou encore LMP.

Ce dernier statut est très difficile à obtenir, et en plus ne propose pas forcément des avantages fiscaux importants.

Au niveau des déficits fiscaux de votre location meublée

Lorsqu’il s’agit d’une activité commerciale, et donc professionnelle, les déficits fiscaux sont imputables sur votre revenu global.

Ce n’est pas le cas pour la location meublée, où les déficits ne seront reportables que sur vos loyers.

Et même si vous vous déclarez en micro loueur, les déficits vous sont en fait complètement interdits.

En résumé, le statut fiscal de la location meublée, bien que profondément remanié par la loi de finances 2016, conserve ses caractéristiques de paradis fiscal.

Il est impossible de connaître l’avenir, mais les évolutions fiscales possibles du statut LMNP pourraient intervenir dans les domaines de la plus-value, du report des déficits fiscaux, et du caractère professionnel de l’activité.

À chaque propriétaire d’évaluer la réponse qu’il pourra apporter le moment venu, si le moment arrive…

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