10 conseils pour éviter l’impôt sur la fortune immobilière en location meublée

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En fonction de votre situation, en particulier si vous détenez vos biens immobiliers en nom propre, ou via une société, l’impact sur l’impôt sur la fortune immobilière est important.

Par Pierre Tellep.

Vous commencez à avoir un patrimoine immobilier loué en meublé conséquent ?

Vous vous projetez dans l’avenir, avec l’acquisition de nouveaux biens immobiliers supplémentaires loués en meublé ?

Vous cherchez à comprendre comment optimiser, ou éviter de payer l’impôt sur la fortune immobilière, ou IFI ?

L’objectif de cet article est de vous expliquer les mécanismes qui lient l’impôt sur la fortune immobilière et la location meublée, que ce soit à l’année ou en courte durée.

En effet, en fonction de votre situation, en particulier si vous détenez vos biens immobiliers en nom propre, ou via une société, l’impact sur l’impôt sur la fortune immobilière est important.

Mais, commençons par le commencement : êtes-vous ou serez-vous redevable ou non de cet impôt ?

#1 – Qu’est-ce que l’impôt sur la fortune immobilière ? Quand un propriétaire doit-il payer l’IFI ?

Bien entendu, si vous possédez des biens immobiliers, ils constituent un élément de votre patrimoine immobilier, et à ce titre, vous êtes susceptible d’être assujetti à l’impôt sur la fortune immobilière IFI.

Quand est-ce que cela se produit pour un propriétaire ?

#2 – Lorsque la valeur de votre patrimoine net dépasse 1 300 000 € : ça y est, vous êtes assujetti à l’IFI

Mais attention, comme en France tout est toujours compliqué, il y a une subtilité, et pas des moindres !

Vous êtes assujetti à l’impôt sur la fortune immobilière si votre patrimoine dépasse les 1 300 000 €, mais l’impôt est applicable dès 800 000 €.

Allez comprendre…

Certains des propriétaires auront l’impression que cette somme est plutôt faible, d’autres considéreront qu’elle est absolument considérable…

Pour ces derniers, n’oubliez jamais ce proverbe créole qui dit qu’il ne faut pas se moquer des riches car on ne sait jamais ce qui pourra vous arriver dans le futur…

Repensez à l’envolée des prix immobiliers il y a quelques années, et au fait que la France est le pays qui compte le plus de millionnaires dans l’union européenne… grâce justement à cette hausse des prix de l’immobilier.

Peut-être que cela vous arrivera un jour… donc lisez bien cet article jusqu’au bout car un propriétaire averti en vaut deux !

Maintenant que vous savez si vous êtes concerné ou non par l’impôt sur la fortune immobilière, sachez que les règles qui s’appliquent pour l’IFI sont très différentes en fonction de votre statut :

  • statut de loueur en meublé professionnel, qui détient ses biens immobiliers en nom propre,
  • ou statut de propriétaire qui passe par une société pour gérer et acquérir ses biens loués en meublé

#3 – Si vous êtes un propriétaire qui possède ses biens immobiliers en nom propre

Dans ce cas, le statut pour lequel vous avez opté est important.

#4 – Le cas du statut LMNP et son lien avec l’IFI

Si vous avez choisi le statut de loueur en meublé non professionnel LMNP, vous êtes considéré comme un particulier, et donc le seuil expliqué ci-dessus s’applique pleinement.

#5 – IFI et statut LMP

Dans le cas où vous avez choisi un statut professionnel via le statut de loueur en meublé professionnel ou LMP, les biens immobiliers que vous louez en meublé peuvent être considérés comme des biens professionnels, et à ce titre exonérés d’impôt sur la fortune immobilière.

Mais il ne faut pas rêver !

Tout n’est pas aussi simple. D’abord, vous devez remplir certaines conditions particulières pour obtenir le statut de loueur en meublé professionnel.

Vous les trouverez dans l’article ci-dessous, précédemment publié sur eldorado immobilier :

Êtes vos éligible au statut LMP, loueur en meublé professionnel ?

Ensuite, vous devez impérativement savoir que vos biens immobiliers ne sont pas considérés comme professionnels tant qu’ils génèrent des revenus déficitaires.

Or, la création d’un déficit foncier est le principal intérêt de la location meublée, puisqu’il vous permet de ne pas être imposable sur vos loyers.

Du coup, comme vous le voyez, le statut LMNP ne permet que rarement d’échapper à l’administration fiscale du point de vue de l’impôt sur la fortune immobilière… dommage !

Pour en savoir plus sur les différences entre le statut LMNP est le statut LMNP, consultez cet article passionnant :

LMNP vs LMP : quel statut vous fera payer le moins d’impôt pour votre investissement locatif en meublé ?

Je ne vais pas vous laisser quand même aussi tristes, puisque vous pouvez quand même voir un intérêt au statut LMNP par rapport à l’impôt sur la fortune immobilière, dans la mesure où, pour le calcul de l’impôt, le montant de l’emprunt qui subsiste est pris en compte pour calculer la valeur de votre bien immobilier.

Ce calcul peut vous permettre de rester en dessous du seuil fatidique des 1 300 000 €.

#6 – Incidence sur l’IFI si vous exploitez vos locaux loués en meublé par l’intermédiaire d’une société

 

#7 – Faut-il créer une société pour gérer vos biens immobiliers loués en meublé ?

Pour les préalables et les indécis, je vous renvoie vers l’article “best lecteur” du blog eldorado immobilier :

Faut-il créer une société pour investir et gérer votre location courte durée ?

#8 – Comment fonctionne le mécanisme d’imposition à l’IFI via une société qui possède ou gère vos biens immobiliers ?

Une fois votre vision clarifiée, si votre activité de propriétaire loueur en meublé relève du régime fiscal des sociétés de personnes, comme via une société type SARL de famille, c’est la valeur des parts sociales que vous détenez qui va déclencher l’imposition à l’impôt sur la fortune immobilière, et non la valeur globale des biens que vous donnez en location.

Pour être plus clair et plus concret, disons que si vous passez par une société, les biens immobiliers que vous louez en meublé par ce biais ne sont pas détenus par vous en tant que personne physique, mais par la société qui est une personne morale, et dont l’objet social est la location meublée.

 

Dans ce cas, vous pouvez bénéficier de l’exonération de l’impôt sur la fortune immobilière pour les biens que vous louez en meublé, mais à la condition expresse que votre activité principale soit exercée au sein de la société. Cf article 975 II du Code général des impôts.

 

Une précision est également apportée par l’article 885 au du Code général des impôts, qui dispose :

sont également considérés comme des biens professionnels les parts de sociétés de personnes soumises à l’impôt sur le revenu visé aux articles 8 et 8 ter et lorsque le redevable exerce dans sa société son activité professionnelle principale

Pour pouvoir bénéficier de l’exonération de l’impôt sur la fortune immobilière, le propriétaire doit donc pouvoir prouver de manière explicite que son activité de loueur en meublé est bien son activité professionnelle principale.

#9 – Attention à l’insécurité juridique et aux montages fiscaux hasardeux

Cela pose la question de la validité juridique de montages fiscaux que l’on voit fleurir un peu partout et qui sont conseillés par des personnes qui n’ont peut-être pas creusé suffisamment l’aspect juridique de leur montage…

En effet, si vous imaginez que le simple fait de déléguer la gestion de vos biens immobiliers à une conciergerie existante, ou que vous avez créé, vous permet d’être exonéré d’impôt sur la fortune immobilière, il est bien possible que ce ne soit en fait pas le cas…

En effet, si le juge considère que vous n’avez qu’à donner les clés de vos appartements à une société tierce et que vous ne vous occupez pas de l’activité de location en direct, il risque de considérer que cela ne constitue pas votre activité professionnelle principale. Et hop là, bing, l’IFI vous est servi…

Par ailleurs, certaines questions juridiques restent ouvertes :

  • la qualification professionnelle est-elle uniquement réservée aux gérants de la société ?
  • C’est ce qu’avait indiqué une réponse ministérielle datant du 25 juillet 2000, mais qui n’a pas été confirmée par la suite dans la jurisprudence.
  • où s’arrêtent les prestations que vous devez fournir pour justifier que vous exercez une activité professionnelle réelle au sein de la société ?
  • Et pour votre conjoint ?
  • Est-ce que ces parts peuvent être considérées comme des parts professionnelles ?

Un certain flou juridique persiste à ce niveau…

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