Les prix de l’immobilier ont-ils déjà commencé à baisser ?

La hausse des prix de l’immobilier est finie quasiment partout en France. Va-t-on vers une baisse des prix de l’immobilier, lente ou même rapide ?

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Immobilier parisien (Crédits : Damien Roué, licence CC-BY-NC 2.0), via Flickr.

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Les prix de l’immobilier ont-ils déjà commencé à baisser ?

Publié le 12 mai 2018
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Par Alexis Vintray.

Depuis maintenant 20 ans, en particulier à Paris, les Français se sont habitués à des prix immobiliers qui ne pouvaient que monter. Et si la fin de la récré avait sonné et la phase baissière déjà commencé ?

La stagnation voire la baisse des prix de l’immobilier est déjà une réalité

Paris était jusqu’à récemment le point le plus chaud de la hausse des prix. Songez-y, les prix de l’immobilier parisien ont été multipliés par 3,5 en 20 ans ! Pourtant, depuis le mois dernier, les prix stagnent, et ce alors qu’il n’y a jamais eu aussi peu d’offres qu’aujourd’hui. En avril 2018, les prix n’ont pris que 0,1% à Paris comme le souligne MeilleursAgents.com sur la base des compromis signés, contre un rythme annuel qui était de près de 10% jusque là. La banlieue parisienne est, elle, dans un scénario plus rouge de baisse des prix. Interrogé pour la préparation de cet article, un agent immobilier nous confirmait quant à lui qu’à Paris 17e, il subissait un coup d’arrêt prononcé depuis mi-avril, avec une demande qui s’effritait.

En province, la situation n’est pas plus rose, puisque hors Lyon ou Rennes, les évolutions de prix sont à peine positives ou clairement négatives dans les métropoles régionales et en baisse continue en milieu rural. Un diagnostic sur lequel coïncident les notaires et MeilleursAgents.com

Les facteurs de hausse des prix sont à l’arrêt

Si les prix ont autant montés depuis le début des années 2000, c’est que les taux d’intérêts ont été maintenus artificiellement bas par des banques centrales au bilan discutable. Là où l’on empruntait à 7% à la fin des années 1990, on emprunte à 1% aujourd’hui, ce qui a augmenté massivement la capacité d’achat des Français.

Ce levier est désormais grippé alors que les taux sont à leur plus bas quasi incompressible. Ils ne baissent plus et ne suffisent plus à compenser des prix immobiliers élevés, comme le constatait Les Échos. Pire, le volume de crédits immobiliers est orienté très sensiblement à la baisse depuis plusieurs mois désormais, comme le soulignait l’observatoire Crédit Logement le 11 mai :

La baisse des prix de l'immobilier est déjà visible dans les crédits immobiliersLes banques commencent à proposer des crédits sur 30 voire même 35 ans pour tenter d’apporter un peu d’oxygène à un marché immobilier à bout de souffle. À 220 mois, la durée moyenne d’emprunt tutoie son record historique de 225 ; aujourd’hui 41% des moins de 35 ans empruntent sur plus de 25 ans… Des durées qui font peur et ne suffisent pourtant plus : en un an, la production de crédits immobiliers en valeur a chuté de 7,2%. En nombre, la chute est de 15%, et les banques voient toujours rouge pour le futur :

En outre, les aides à l’accession à la propriété ont été (enfin !) réduites par le gouvernement, qui a supprimé les APL Accession ou réduit fortement le Prêt à Taux Zéro, qui contribuaient à faire monter les prix. L’impact sur les premiers achats est déjà visible, et risque de se répercuter rapidement sur les biens plus grands par ricochet.

À ces facteurs financiers s’ajoutent des facteurs politiques, qui n’ont aucune raison de se calmer.

Une volonté politique affichée de pénaliser l’immobilier

Emmanuel Macron ne s’est jamais caché de vouloir pénaliser l’immobilier voire de faire descendre carrément les prix. Si l’ISF a ainsi été supprimé, c’est pour être remplacé par son équivalent, l’IFI, assis uniquement sur l’immobilier. Objectif, encourager les ventes d’immobilier et le réinvestissement en actions en particulier. De même, la suppression de la taxe d’habitation et la hausse probable de la taxe foncière pénalisent plus encore les propriétaires immobiliers, tirant les prix vers le bas.

Surtout, dans son programme, Emmanuel Macron annonçait viser « un choc d’offre, afin de tasser les prix là où les besoins sont les plus grands, en détendant les règles de constructibilité au maximum et en accélérant les procédures, y compris en limitant les possibilités de recours ». Même si l’on attend encore les premiers effets et les mesures autres que symboliques, le succès de ce plan imposerait lui-aussi une pression à la baisse des prix.

Sur les HLM, qui font eux aussi monter les prix de l’immobilier, nombreux sont ceux à LREM qui ne cachent pas leur souhait de privatiser une partie des HLM existants, comme illustré par les voeux sur le sujet, déposés au Conseil de Paris par différents élus macronistes. Une volonté bienvenue quand on sait qu’à Paris et en 2017, plus de 3 500 personnes ont refusé les HLM qu’on leur proposait… On construit des HLM par idéologie là où les Français n’en veulent pas, juste pour satisfaire des objectifs absurdes.

Pourquoi il faut se réjouir si les prix immobiliers baissent

Baisse des prix rime cependant rarement avec joie dans la mentalité des Français. C’est une erreur, car les prix élevés de l’immobilier pénalisent les investissements dans des ressources bien plus productrices de valeur, comme les actions d’entreprise.

Alors que, selon la dernière livraison du baromètre ING, 55% du patrimoine des Français est investi dans l’immobilier et plus de 30% dans des actifs sans risque, une baisse des prix de l’immobilier réorienterait peut-être enfin des ressources sous-utilisées vers des placements générateurs de croissance et de prospérité, tout en réduisant les différences massives de richesse entre des baby boomers privilégiés et des classes jeunes qui paient aujourd’hui la double peine.

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  • Accident de publication ? Il manque une partie de l’article, un paragraphe se termine par :
    « On construit des HLM de manière idéologique là où les ».
    Là où les quoi…?
    Ensuite, c’est amusant de dire que l’immobilier ne produirait pas de valeur… un bien immobilier nécessite de l’entretien, ce qui créé de l’activité. Vous voulez que les ressources soient redirigées vers les entreprises ? Pourquoi pas, mais dans ce cas, est-ce qu’il faut rediriger les ressources (limitées) des particuliers ? Ne serait-il pas plus pertinent d’orienter par exemple les ressources dédiées aux retraites dans cette direction, comme le font tous les pays qui n’ont pas la chance d’avoir le meilleur système de retraites au monde…?

    • Le parc immobilier existe il est bien là, et ce quels que soient les prix.
      Donc l’entretien les travaux de rénovation et d’embellissement etc continueront meme si les prix divisent par deux !
      Au bout de la chaine c’est la rente foncière qui a capté toute l’augmentation des prix depuis 20 ans, la construction et les travaux ont peu augmenté car il y a une concurrence.

    • « c’est amusant de dire que l’immobilier ne produirait pas de valeur… un bien immobilier nécessite de l’entretien, ce qui créé de l’activité.  »

      Oui enfin, qu’un appart vaille 150000 ou 70000, l’entretient (et l’activité qui en découle) reste le même … mais dans la deuxieme situation, on a pas 80000€ littéralement stérilisé et/ou un pauvre type qui stérilise sa vie pour acquérir une cabane à lapin …
      Les ravages sociaux que créent la situation immo actuelle sont sidérant, tout le monde serre les fesses car si les prix baisse, beaucoup vont devoir digerer leur perte (particulièrement ceux qui commencent à rembourser leur 30 ans de pret) mais que de pognon libéré pour faire autre chose ou … justement obtenir la liberté de se la couler douce à 45 ans pas à 60 …

  • très mauvaise ambiance accentuée par le changement de philosophie et l’alourdissement certain de l’impôt foncier notamment sur les résidences secondaires . de même ceux qui avaient acheté à prix d’or pour louer tranquillement via des plate-formes internet sont maintenant victimes des dénonciations des entourages mécontents et sont dans le collimateur fiscal . il faut vraiment vouloir devenir propriétaire aujourd’hui . les prix paraissent être une punition première et l’achat un saut dans le vide …

  • « Objectif : encourager les ventes d’immobilier… » Ben, oui, mais encore faut-il des acheteurs. Qui voudra acheter ? Les idiots qui n’ont pas compris qu’ils seront pénalisés à plus ou moins long terme.
    Parler des baby boomers privilégiés, c’est oublier que ceux-là ont commencé leur carrière -certains- à 45h par semaine, puis 40h. Pour moi les privilégiés sont ceux qui ne travaillent que 35h /semaine et piochent dans les poches de leurs parents sans vergogne pour s’acheter des smartphones dernier cri et faire des études en Fac non rentabilisées. Je pense que l’auteur de cet article a un compte à régler avec ses parents.

    • Pour Hélébore : je pense qu’il s’agit plutôt des soixante-huitards, et donc issus de la génération baby-boom. Ceux-là sont arrivés au pouvoir en 1981, et c’est avec des mesures certes très populaires mais aux conséquences à long termes explosives, que l’on arrive à des situations où ce sont leurs enfants mais surtout les petits-enfants, qui paieront la facture.
      Passer autoritairement aux 35 heures, l’âge de la retraite de 65 à 60 ans, 1 semaine de CP en plus. A cela vous rajoutez toutes les taxes et impôts et des mesures anti-entreprises…
      Notre modèle économique ne tient que parce que des étrangers (états, fonds) nous prêtent de l’argent.
      Pour revenir au sujet, c’est la démonstration que l’idéologie a prévalu sur le pragmatisme économique. (Bastiat est quasi inconnu en France!!!!)
      L’immobilier soutenu artificiellement par je ne sais plus combien d’aides diverses et toutes avariées, en est un symptôme éclairant.
      Il suffit de voir le coût dément et le niveau de qualité déplorable des constructions d’immeubles que les promoteurs vendent avec pour seule qualité, la réduction fiscale…..
      Je côtoie la nouvelle génération : elle sera sans pitié avec la notre…

    • Vous avez absolument raison :
      les raisons ( interventionnistes) qui poussent à vendre sont exactement les mêmes qui dissuadent d’acheter, les contraintes qui ont décidé l’ancien propriétaire à vendre se transmettant avec le bien…

      • « contraintes qui ont décidé l’ancien propriétaire à vendre se transmettant avec le bien »
        Avec les effets de seuil, pas toujours. Le nouveau propriétaire ne sera peut-être pas soumis à l’IFI.
        Mais pour le climat global anti-propriétaire, tout-à-fait d’accord.

        • @ Tamraf
          Oui, en effet! J’ai l’impression (et je peux bien me tromper) que ce sont plutôt les bailleurs qui sont visés que les familles propriétaires habitant leur bien comme le montre la « surtaxe » des résidences secondaires.

          Depuis 2008, l’argent cherche son refuge: l’or, l’immobilier, les cryptomonnaies en tiennent bien lieu.

    • Fallait oser, comparer un smartphone a 500 euros et un m2 à 5 à 10k€ dans les villes ! ( là où il y a du travail car oui madame les jeunes ne sont pas tous en fac de socio il y en a aussi qui bossent dur).

    • Ce que vous dites et vrai et faux et plutôt faux s’agissant du passage de 39/40h à 35h. Vu que les créations d’emploi n’ont pas suivi, les salariés doivent réaliser à l’heure actuelle en 35h, ce qu’ils faisaient auparavant en 39 ou 40h. Ce qui a été partiellement compensé par l’informatisation et les améliorations techniques au début des années 2000. De l’augmentation des cadences se sont accrus les maladies professionnelles et autres burn out. Est-ce vraiment un bien ?

  • Inciter la population à investir en actions alors que les marchés sont dans une bulle démentielle, voilà ce qui s’appelle une riche idée ! Il fallait rien moins qu’un génie pour oser la proposer sans rire. Quand l’Etat obèse propose, incite, oriente ou « flèche » un investissement, la sagesse consiste à fuir loin, très loin.

    • Ca fait justement 20 ans que l’Etat incite oriente et flèche l’investissement vers le parpaing ! Non seulement il oriente, mais plus grave il subventionne !
      -Un peu par facilité car c’est un secteur non soumis a la concurrence internationale donc pas besoin d’etre competitif comme dans les autres secteurs type industrie qui eux doivent l’etre sous peine de disparaître. Un shoot d’argent injecté à crédit dans le parpaing ca fait tout de suite de la croissance c’est plus facile que de reformer le pays.
      -Un peu par populisme car 60% des français propriétaires sont aux anges de voir les valorisations grimper a l’infini.
      -Le prix de tt ça a long terme : une fracture sociale historique avec des jeunes hors jeu qui ne peuvent plus acheter, des boomers retraites aux anges, une compétitivité au tapis, et une monatgne de dettes…!

      • Mais je ne dis pas le contraire. La critique de la proposition d’investir en actions alors que les marchés sont au plus haut n’est pas exclusive d’une critique équivalente concernant l’immobilier.

        Notez que les jeunes ne sont pas exclus du marché à cause des prix per se mais à cause des taxes qui poussent sans cesse les prix à la hausse, parce que c’est toujours l’acheteur final qui paye toutes les taxes.

        • Allons allons n’accusons pas les 8% de droits de mutation a l’achat ou quelques normes de construction d’être coupables des hausses parfois délirantes des 20 dernières années ça n’ est pas sérieux.
          C’est la rente foncière qui a capté toute la hausse c’est un fait.

          • les 8 % de droits de mutation ne sont que la partie visible.
            la partie invisible, c’est le respect obligatoires de normes absurdes et toujours plus contraignantes :
            par exemple dire que 100 % des nouvelles constructions doivent être aux normes handicapés, c’est évidemment renchérir le coût de la construction, ce sont des m2 inutiles au détriment de m2 dans les pièces à vivre (réduire le séjour pour qu’un fauteuil roulant puisse tourner sur lui même dans la salle de bains), des ascenseurs dans de immeubles de 2 étages, des panneaux photovoltaïques qui ne seront jamais rentabilisés… des diagnostiques à refaire de manière périodiques, des travaux obligatoires…

            • Le cout de la construction est passé de 1127€/m2 en 2000 a 1667€ en 2017 soit 47% (source insee).
              L’inflation tjrs selon l’insee sur meme periode a ete de 28%.
              Ca fait effectivement 20% de plus pour la construction, a mettre en rapport du triplement voir quadruplement des prix.
              Du reste ce cout ne concerne que le neuf et non l’ancien.
              Quant aux travaux d’entretien ils servent a maintenir le bati en état et donc à maintenir sa valeur, et non a l’ameliorer, donc ils n’ont pas vocation a être valorisés dans le prix de vente.

        • Les taxes comme les réglementations débiles visant à faire cracher au bassinet ces p.tains de s.lauds de propriétaires…

    • « Inciter la population à investir en actions alors que les marchés sont dans une bulle démentielle, voilà ce qui s’appelle une riche idée  »
      D’accord avec vous mais entre à un extrême « le parie » que constitue les actions, et a un autre extrême la stérilisation de pognon que constitue l’immobilier surévalué il existe un monde de possibilité inexploré, celles ci le seraient peut être plus si les gens n’étaient pas justement dans une très grande insécurité, du justement à cet immobilier inaccessible …
      Rien n’empêche non plus de simplement placer son argent sur un support peu risqué mais LIQUIDE (tout le contraire de l’immo) pour pouvoir simplement se la couler douce (de maniere responsable) bien plus tôt dans sa vie

      • Rassurez-vous, le vendeur ne stérilise pas l’argent reçu lors de la vente. Ce n’est pas parce que vous avez perdu la main sur cet argent qu’il est pour autant stérilisé.

        En revanche, vous avez raison avec l’Etat obèse qui stérilise tout ce qu’il touche, en prenant la part du parasite avec ses taxes insanes sur l’immobilier, punissant durement les plus jeunes sur ce marché.

        Un support peu risqué mais liquide ? A quel produit miracle pensez-vous ?

        • Le produit d’une vente est pratiquement tout le temps réinjecté dans l’acquisition suivante, rares sont les vendeurs qui repartent en location en investissant le capital en actions ou qui le consomment.
          A la sucession idem les héritiers reinjectent ca dans l’immobilier.
          Il y a donc bien une forme de sterilisation du capital dans la pierre, le capital qui s’en échappe provient surtout des droits de succession, de ce point de vue heureusement qu’ils existent.

      • @yep3000

        « un support peu risqué mais LIQUIDE »?

        Vous savez très bien que les supports « peu risqués » peuvent s’évaporer purement et simplement en cas de crise systémique!

        Votre système « carpe diem »est défendable mais il s’agit d’une philosophie personnelle que vous avez raison d’évoquer puisque l’économie considère aussi les comportements.

        • Le terme carpe diem est un peut etre peu excessif pour qualifier la simple et compréhensible envie de pouvoir vivre avant d’etre vieux, non ?
          Plus sérieusement on ne peut nier que sur le plan économique la part du budget logement des actifs est devenue excessive et au détriment des autres secteurs d’activite, quand on mange des pates pendant 25 ans pour rembourser on va moins au restaurant on consomme tout simplement moins d’autres choses.
          La consommation de services loisirs et equipements n’est pas que du carpe diem c’est aussi des pans entiers de l’activite économique du pays qui les produisent.

          • @Marc19
            Je ne vous apprendrai pas cette évidence que le but de l’argent est de contribuer au bonheur même si ce n’est qu’un moyen!
            Associer l’argent (qui ne peut-être une fin en soi),et le bonheur n’est pas forcément excessif dans notre société.
            Je répondais avant tout à yep3000 qui précisait, avec philosophie, que la consommation immédiate d’un capital pouvait permettre « de se la couler douce »
            en l’occurrence : « carpe diem ».

    • @ Cavaignac
      Non, les actions ne sont pas en péril, même si pour l’instant il vaut mieux s’abstenir d’acheter ou de vendre! Mais l’achat d’actions rapporte plus que le livret A et cela permet au moins à l’économie de tourner! Nul ne vous oblige à boursicoter, ce qui est risqué! Et acheter des actions pour capitaliser c’est aussi s’informer pour trouver des sociétés stables au long cours et sans grand risque de surprise, avec 3 à 5% de bénéfice partagé: c’est « gérer en bon père de famille »!

    • Tout à fait. En plus, on n’investit pas de la même manière suivant que l’on a 70 ans ou 30 ans.
      L’air de rien, l’eugénisme a pris un vent nouveau, porteur pour les prochaines années. Et l’auteur a bien tort de s’en réjouir. Parce que rien n’est plus important que la liberté d’entreprendre, et l’état n’a aucun droit là-dessus. Ce dont ce pays a besoin, c’est de liberté. Pour les jeunes comme pour les anciens. Ce que cet article ne défend pas.

  • Tiens, vous n’avez pas évoqué le plafonnement des loyers promis par Macron ? Les Bufflots & CO vont certainement affirmer que cette baisse à Paris est dû à cette mesure liberticide.

    • @ Waren
      Paris est sans doute une belle ville, mais à fréquenter avec parcimonie! Y vivre plus que 2 ou 3 jours me paraitrait insupportable!
      Je suis né dans une autre capitale dynamique que j’adore et où j’ai vécu 30 ans; depuis je vis ailleurs, « à la Campagne », où je goute enfin le plaisir d’habiter, loin des nuisances de la ville.

  • Vous avez tout faux.

    Pour réinvestir, j’éviterai la France, quel que soit le domaine de l’investissement. Trop de tracas, trop d’incertitudes. Je prendrais des actions allemandes (KWU), asiatiques, des PME européennes, mais en aucun spécifiquement françaises.

    Dans le domaines des actions, la France n’est pas seule sur le marché…

    • Il faut effectivement diversifier , cependant votre propos est à nuancer la France est tt de même le 7e pays le plus attractif pour les investisseurs etrangers (classement Forbes).

    • Les grosses capitalisations Françaises, comme Total ou Sanofi font essentiellement leurs affaires hors de France, et en plus elles distribuent de gros dividendes. Vous ne risquez pas grand chose en mettant des ronds dedans.

  • Voilà le résultat de 40 ans de gestion par l’état; les règles changent tout le temps, les impots augmentent sans arrêt, alors que la pierre sera toujours là !! c’est sûr, les prix peuvent baisser, mais le bien immobilier restera!! investir en bourse ?vu comment les bulles se font et se défont, sans compter qu’une fois l’argent investit dans les actions, qui vous certifiera que les taxes et impôts ne bougeront pas quand l’état aura besoin d’argent ?

    • « sans compter qu’une fois l’argent investit dans les actions, qui vous certifiera que les taxes et impôts ne bougeront pas quand l’état aura besoin d’argent ? »
      C’est malheureusement valable pour tout a commencer par l’immobilier qui n’est pas delocalisable et totalement illiquide contrairement a des portefeuilles actions.
      La RP restera peut être épargnée par marketting électoral, mais le jour où une énième crise ebranlera pour de bon la stabilité sociale les bailleurs seront faciles a qualifier de Thenardier et à livrer a la vindicte populaire …

  • à un moment donné, les arbres ne montent pas jusqu’ au ciel : les prix bas du crédit, ont » favorisé la hausse : le prix de l’ immobilier a grimpé en corrélation avec la baisse des taux : on nous prend pour des  » boubourses  » : mais tout a une fin …..

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