Prix de l’immobilier : la fausse solution de l’allongement des durées d’emprunt

Nous arrivons aujourd’hui à un point de bascule, où même les taux bas ne peuvent plus compenser le taux d’effort requis pour devenir propriétaire par l’emprunt. La seule variable restante, c’est la durée des crédits.

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Prix de l’immobilier : la fausse solution de l’allongement des durées d’emprunt

Les points de vue exprimés dans les articles d’opinion sont strictement ceux de l'auteur et ne reflètent pas forcément ceux de la rédaction.
Publié le 30 avril 2018
- A +

Par Matthieu Loonis.

Comme relaté dans un précédent billet, le tunnel de Friggit est une menace redoutable sur les prix immobilier, menace qui, dans le cas de la France se conjugue avec une structure de la pyramide des âges vieillissante qui conduira à une baisse du désir d’achat, volonté intimement liée à l’âge.

Si aucune correction majeure des prix n’est en cours en France pour l’instant, malgré la conjugaison des facteurs évoqués ci-dessus, c’est en raison du maintien artificiel de l’accessibilité de logements devenus trop chers par des taux bas (ainsi les Français ont gagné un pouvoir d’achat de 30% entre 2008 et 2016 du fait de la baisse des taux). Or, nous arrivons aujourd’hui à un point de bascule, où même les taux bas ne peuvent plus compenser le taux d’effort requis pour devenir propriétaire par l’emprunt.

La seule variable restante, c’est la durée des crédits. Ceux-ci deviennent de plus en plus longs, ce qui est un signe économique très inquiétant. On pourrait envisager, en théorie, que les banques se mettent à prêter sur des durées supérieures à 30 ou 35 ans (le seuil psychologique maximal actuellement) pour continuer de soutenir la demande de crédit. Cependant, ça n’est pas du tout réaliste. Les pays recourant à des durées supérieures sont des pays dont le système de retraites est solide. Quelle banque prêtera sur 50 ou 60 ans dans un pays dont le système de retraite est au bord de la faillite tous les 5 ans, et qui est cautérisé tant bien que mal au prix de mouvements sociaux ? Paramètre de risque politique, auquel il convient d’ajouter le risque légal qui pourrait venir toucher ces crédits à durée excessive (ce que tend à prouver l’exemple suédois, où il était possible de consentir des prêts immobiliers in fine sur des durées de plus de 140 ans, avant que ne soient prises des mesures fiscales et juridiques pour y mettre fin progressivement).

Le risque est trop grand d’endetter des actifs dont les revenus ne sont pas assurés une fois devenus retraités. En effet, le système du crédit immobilier français repose sur une analyse des revenus présents et futurs de l’emprunteur1, pas sur la valeur du bien financé (qu’un banquier américain fera volontiers hypothéquer et titriser). Cette approche française est très saine, mais absolument pas conciliante avec le risque (ce qui explique le taux de défaut très bas des prêts immobiliers en France).

Dans ces conditions un seul constat s’impose : la demande de crédit va continuer de baisser de plus en plus, et donc les prix de l’immobilier, réalisant peut-être la prophétie de l’économiste Jacques Friggit.

Sur le web

  1. Les banques françaises utilisent deux ratios qu’elles croisent : le taux d’effort (DSTI, Debt Service To Income), et le taux d’apport personnel (LTV, Loan to Value).
Voir les commentaires (9)

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  • La « prophétie » de Friggit, le fameux tunnel, est une anomalie historique de prix bas relativement aux revenus. La réalité de long terme est différente. A partir du moment où l’immobilier est conçu comme un produit durable, de haute qualité, qui s’hérite de génération en génération, alors les prix sont durablement supérieurs aux revenus moyens d’une seule génération puisqu’ils peuvent être financés par les efforts conjugués de plusieurs générations successives.

    Dans ce cadre, il y a de la place pour une poursuite de la hausse des prix jusqu’aux standards du XIXe siècle par exemple. Ne pas oublier que la demande en immobilier n’est pas la clientèle qui veut se loger mais seulement la clientèle solvable au prix du marché. Si, par conjugaison de divers phénomènes, la demande solvable est réduite aux plus aisés, alors le prix moyen des transactions résiduelles augmente par simple disparition des transactions les moins chères.

    Si on veut une baisse des prix qui ne soit pas un phénomène de court terme comme le tunnel de Friggit le suggère en réalité, il faut baisser drastiquement la qualité des logements, leur confort et leur durée de vie (barres HLM par exemple). Mais alors, il faudra renoncer aux réglementations techniques que nos édiles nous pondent à intervalle régulier et qui ont pour effet d’augmenter très sensiblement le prix au m². Une autre solution serait de renoncer aux taxes qui pèsent pour plus de la moitié des prix dans le neuf, frais de notaire, TVA, taxes locales à la construction, charges sociales sur la main d’œuvre, charges fiscales sur les entreprises… Mais ne rêvons pas : l’Etat obèse est assoiffé et il ne renoncera pas à pomper les forces vives du pays, quand bien même, ce faisant, il détruit définitivement l’espoir de la majeure partie de la population d’accéder au logement.

    • plus simplement, les prix actuels ne reflètent-ils pas un déficit de l’offre ? Déficit que la réglementation/fiscalité tant de la construction que de la possession ne fait que creuser. Alors que la demande de logement est forte actuellement avec la désintégration des ménages (divorces) et l’allongement de la durée de vie ?
      reste effectivement la question de la solvabilité des acheteurs qui se fragilise…

      • Bof, il se crée plus de logements que l’augmentation du nombre de ménages, même avec ces phénomènes, ce qui n’empêche pas les prix d’augmenter.
        Comme le dit Cavaignac, le marché de l’immobilier est double : la demande de logement vient à la fois des ménages, mais aussi des placements des ménages les plus solvables, d’autant que dans le neuf, on peut déduire les impôts.
        Pour faire diminuer les prix de l’immobilier en France, supprimez les dispositifs Pinel et Compagnie, supprimez les APL.

  • Ca change des articles mainstream pour qui l immobilier ne peut que monter …
    En effet, il est clair que l immobilier en France est surrevalué : les revenus des acheteurs n ont pas suivit la hausse des prix. Afin de pouvoir payer, l acheteur doit s endetter de plus en plus (et accessoirement demander de l argent a ces ascendants)

    Par contre, un chute des prix ne serait pas forcement tres negative pour les primo accedants jeunes. Certes ils auront fait une mauvaise affaire en achetant quelque chose a 100 qui ne vaut plus que 80 (ce qui les aura peut etre meme fait perdre tout leur apport personnel). Mais sils veulent racheter ailleurs plus grand (par ex car ils vont avoir un enfant) le nouveau domicile aura aussi baissé /-20 % dans mon ex). Donc l appart a 200 ne vaut plus que 160. Autrement dit au lieu de devoir payer 100 de plus (200-100), ils n ont plus que 80 a ajouter (160-80)

    @cavaignac
    Votre argument de l endettement sur plusieurs generations a quand meme quelques points faibles:
    1) on est pas au XIX sciecle, les gens sont plus mobile. Vous savez ou va habiter votre petit fils vous ?
    2) contrairement a une centaine d annee, les gens vivent beaucoup plus vieux et necessite des soins medicaux couteux. Qui va payer ? jusqu a maintenant, les baby boomers ont reussit a faire payer les jeunes generations mais ca ne va pas durer. a partir de la, il va bien que falloir vendre (ou euthanasiser pepe 😉 )
    3) un investissement sur plusieurs generations a credit est une folie financierement parlant. Ca coute tres cher en credit et le risque est immense, surtout sur de l immobilier (une societe qui peut changer de creneau mais un immeuble ne va pas se deplacer). Ce qui est porteur aujourd hui ne ne sera pas forcement dans 80 ans. Imaginez que vous avez achete une superbe maison a Roubaix ou St Etienne. A l epoque c etait une bonne Idee, la region etait dynamique. aujourd hui c est un boulet …

    • par ailleurs, vu les droits de succession, cela devient difficile d’acheter sur plusieurs générations !

    • En effet, il est clair que l immobilier en France est surévaluée

      Ben vouala, à forces de normes débiles obligatoires, les prix augmentent. Les artisans ne travaillent pas gratuitement.

      • @MichelC
        Les normes n y sont pas pour grand chose. Sinon seul le prix du neuf se serait envolé. L ancien n a aucune raison d augmenter puisqu il ne subit pas d augmentation des couts.
        Les principales causes de l envol des prix sont :
        – les taux faible qui permettent d emprunter plus.
        – la concurrence inter bancaire qui fait que le credit immo est un produit d appel pour les banques (elles gagnent rien dessus)
        – les subventions etatiques : PTZ, APL, Pinel …
        – l appetance des francais pour l immobilier (par rapport aux actions par ex) et la croyance qu acheter de l immobilier c est faire une bonne affaire a coup sur (vrai en 1970, beaucoup plus discutable en 2018). Combien de francais pensent encore que payer un loyer c est jeter de l argent par les fenetres (mais qu est ce payer des interets ?)

        • Le neuf et l’ancien étant en concurrence, il n’est pas possible que le prix de l’un s’envole et pas l’autre, sauf si le service offert par le neuf était nettement supérieur. Le fait que l’ancien ait augmenté montre simplement que les normes n’apportent pas d’intérêt supplémentaire pour l’acquéreur.
          Ce qui n’infirme pas vos autres causes, bien sûr.

  • Comment expliquez vous que, depuis très longtemps et pour faire face à un prix de foncier exorbitant, les suisses empruntent sur 90 ans ??

  • Les commentaires sont fermés.

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