Prix de l’immobilier : la fausse solution de l’allongement des durées d’emprunt

Immeubles parisiens place Saint Georges

Nous arrivons aujourd’hui à un point de bascule, où même les taux bas ne peuvent plus compenser le taux d’effort requis pour devenir propriétaire par l’emprunt. La seule variable restante, c’est la durée des crédits.

Par Matthieu Loonis.

Comme relaté dans un précédent billet, le tunnel de Friggit est une menace redoutable sur les prix immobilier, menace qui, dans le cas de la France se conjugue avec une structure de la pyramide des âges vieillissante qui conduira à une baisse du désir d’achat, volonté intimement liée à l’âge.

Si aucune correction majeure des prix n’est en cours en France pour l’instant, malgré la conjugaison des facteurs évoqués ci-dessus, c’est en raison du maintien artificiel de l’accessibilité de logements devenus trop chers par des taux bas (ainsi les Français ont gagné un pouvoir d’achat de 30% entre 2008 et 2016 du fait de la baisse des taux). Or, nous arrivons aujourd’hui à un point de bascule, où même les taux bas ne peuvent plus compenser le taux d’effort requis pour devenir propriétaire par l’emprunt.

La seule variable restante, c’est la durée des crédits. Ceux-ci deviennent de plus en plus longs, ce qui est un signe économique très inquiétant. On pourrait envisager, en théorie, que les banques se mettent à prêter sur des durées supérieures à 30 ou 35 ans (le seuil psychologique maximal actuellement) pour continuer de soutenir la demande de crédit. Cependant, ça n’est pas du tout réaliste. Les pays recourant à des durées supérieures sont des pays dont le système de retraites est solide. Quelle banque prêtera sur 50 ou 60 ans dans un pays dont le système de retraite est au bord de la faillite tous les 5 ans, et qui est cautérisé tant bien que mal au prix de mouvements sociaux ? Paramètre de risque politique, auquel il convient d’ajouter le risque légal qui pourrait venir toucher ces crédits à durée excessive (ce que tend à prouver l’exemple suédois, où il était possible de consentir des prêts immobiliers in fine sur des durées de plus de 140 ans, avant que ne soient prises des mesures fiscales et juridiques pour y mettre fin progressivement).

Le risque est trop grand d’endetter des actifs dont les revenus ne sont pas assurés une fois devenus retraités. En effet, le système du crédit immobilier français repose sur une analyse des revenus présents et futurs de l’emprunteur1, pas sur la valeur du bien financé (qu’un banquier américain fera volontiers hypothéquer et titriser). Cette approche française est très saine, mais absolument pas conciliante avec le risque (ce qui explique le taux de défaut très bas des prêts immobiliers en France).

Dans ces conditions un seul constat s’impose : la demande de crédit va continuer de baisser de plus en plus, et donc les prix de l’immobilier, réalisant peut-être la prophétie de l’économiste Jacques Friggit.

Sur le web

  1. Les banques françaises utilisent deux ratios qu’elles croisent : le taux d’effort (DSTI, Debt Service To Income), et le taux d’apport personnel (LTV, Loan to Value).