Quand l’immobilier concentre toutes les frustrations anticapitalistes

La hausse des prix de l’immobilier est, pour une bonne part, due au dirigisme. Paradoxalement, elle nourrit une hostilité à l’économie de marché.

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Quand l’immobilier concentre toutes les frustrations anticapitalistes

Publié le 22 novembre 2017
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Par Ferghane Azihari. 

En 1960, les Français consacraient en moyenne 10% de leurs revenus à leur domicile. Cette part s’élève aujourd’hui à 18% avant impôts, tous statuts confondus1.

Selon l’INSEE, les ménages modestes ont vu leurs dépenses d’habitation progresser de plus de 50% ces 15 dernières années. À la lecture de ces chiffres, on peut se demander, comme le fait d’ailleurs l’économiste Patrick Arthus pour le compte de Natixis, si les dysfonctionnements du marché de l’immobilier ne seraient pas à l’origine du sentiment d’appauvrissement des Français, et ceci en dépit de l’amélioration du niveau de vie global ces dernières décennies2.

Ce sentiment est renforcé par notre tendance à nous concentrer beaucoup plus sur ce qui coûte le plus cher et à négliger les secteurs porteurs de gains en pouvoir d’achat. Le logement constituant un besoin fondamental, le sentiment d’appauvrissement est renforcé.

Les dépenses pour le logement ont explosé

Cette tendance ne se limite pas à la France. L’American Enterprise Institute, un think tank conservateur basé à Washington, a comparé l’évolution des prix entre plusieurs secteurs aux États-Unis. Surprise : le logement fait aussi partie des postes de dépenses ayant explosé.

La difficulté des ménages à trouver un logement abordable n’est pas seulement un problème pour le niveau de vie. Elle a également un véritable effet sur le plan politique en conditionnant notre perception du système économique. Comme l’explique Kristian Niemietz, chercheur à l’Institute of Economic Affairs basé à Londres :

Le marché du logement n’est pas n’importe quel marché. Les loyers et les remboursements des prêts immobiliers constituent le principal poste budgétaire pour la plupart des gens. Un marché du logement dysfonctionnel affecte gravement nos niveaux de vie, il a la possibilité d’annuler tous les avantages obtenus dans d’autres secteurs de l’économie. Et il a un plus grand impact que les autres secteurs sur la question de savoir si le ‘système’ est de notre côté ou non.

Avec le marché de l’emploi, le marché du logement est celui qui cristallise les ressentiments anti-capitalistes. Il constitue un nouveau front pour la lutte des classes, en mettant en scène de vils propriétaires disposant d’un pouvoir souverain sur de pauvres locataires dépourvus de capital immobilier.

Le bouc émissaire de spéculation immobilière

La cherté du logement qui étrangle les ménages est imputée à la « spéculation immobilière », ce qui alimente la défiance vis-à-vis de l’économie de marché et augmente la demande en faveur d’une plus grande intervention des pouvoirs publics (logements sociaux, contrôle des loyers etc.).

Au Royaume-Uni, par exemple, le parti travailliste capitalise sur la flambée des prix du logement et ses répercussions sur les populations pour étendre le contrôle du gouvernement sur la société : logements sociaux, contrôle des loyers…

Source Wikiberal

Pourtant, l’explosion des prix dans l’immobilier a des causes réglementaires avant toute chose.

L’encadrement réglementaire de l’urbanisme

Dans la quasi-totalité des pays occidentaux, le développement de l’urbanisme est strictement encadré par des restrictions foncières mises en oeuvre dans le cadre d’une politique de planification des sols. La planification des sols permet à une poignée de bureaucrates de limiter la quantité de zones constructibles et les possibilités de surélévation, ce qui raréfie logiquement l’offre immobilière en gonflant artificiellement les prix.

Les motivations officielles font appel à des impératifs esthétiques et de spécialisation pour favoriser la « bonne » articulation des activités résidentielles, commerciales, industrielles etc.

Outre le fait qu’aucun bureaucrate n’est capable de déceler la « bonne » articulation (notion subjective), la théorie des choix publics – qui analyse le comportement, les intérêts et les incitations des parties prenantes à la décision publique – suggère au contraire des motivations clientélistes. La planification des sols servirait surtout à acheter les faveurs des promoteurs et propriétaires immobiliers installés et qui n’ont pas intérêt à favoriser l’abondance de l’offre immobilière sous peine de dégrader la valeur de leur patrimoine.

À l’image des corporations de métier, la réglementation crée donc des rentes sur lesquelles il sera difficile de revenir, au détriment d’un marché accessible au plus grand nombre.


Pour plus d’informations, c’est ici

  1. Claire Lévy-Vroelant, Une torpille contre l’habitat social, Le Monde diplomatique, Novembre 2017 2- Les conditions de logement en France, édition 2017″, Insee, 2017.
  2.  D’où vient le sentiment d’appauvrissement des salariés en France ?, Natixis, Flash Économie.
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  • Pas uniquement des causes réglementaires, quand je regarde ce qui se passe en Chine:
    -Très peu de réglementation
    -Pas d’allocation logement
    -Pas de déduction des intérêts d’emprunts.
    -Pas de droits de succession
    -Pas de taxe d’habitation
    -Pas de taxe foncière
    … Et pourtant les prix montent.

    • Les salaires montant tous les prix montent!

    • En effet il y a des causes démographiques (la population augmente), des causes sociales (exode rural, divorces) et surtout des causes économiques: la population chinoise a vu son niveau de vie augmenter de manière spectaculaire en quelques décennies. Elle aspire naturellement à des logements plus confortables.

  • Autre lecture : le marché de l’immobilié est double. Les prix sont fixés par 2 marchés : celui de la démographie et de la construction, relativement stable en Occident (la construction compense largement la hausse du nombre de ménages, sauf dans quelques zones tendues (Paris…).
    Le 2e marché est celui de l’épargne, fonction de l’envie des investisseurs à investir soit dans la pierre, soit dans les entreprises.
    La pierre est donc une valeur refuge, qui n’en est pas moins spéculative. En absence de progrès techniques majeurs, donc de croissance, le marché immobilier explose, et ceux qui n’ont pas hérité d’un bien sont les 1er à en patir.

    • Il n’y a qu’un seul marché de l’immobilier (avec plusieur segments: logements, bureaux, achat, location, etc). Les prix dans le marché libre résultent de la confrontation de l’offre et de la demande. La réglementation et la fiscalité biaisent le marché en favorisant telle ou telle catégorie d’acteurs du marché. Ce biais atteint un point extrême dans le logement social.

      • « Les prix dans les marchés libres résultent de la confrontation entre l’offre et la demande » comment expliquez vous la multiplication par 2 des prix de l’immobilier sur des cycles de 15 ans, et des chutes plus ou moins brutales selon les pays ? Pourtant l’offre et la demande ne subissent pas de telles variations, de même les réglementations et la fiscalité (plutot avantageuse pour ce qui est de l’immobilier, comparé à d’autres secteurs).

        • Dans un marché très contraint, de petits changements peuvent avoir des effets importants. Il y a aussi les anticipations des acteurs: en particulier la confiance en l’avenir qui permet de s’engager dans un projet immobilier. L’immobilier étant très chargé en affectivité, le côté irrationnel des acteurs est important et agit fortement sur la demande comme sur l’offre.

  • On est dans une bulle avec augmentation de la masse monétaire, l’inflation est masquée par l’importation des produits chinois (électronique habillement) comme le montre le graphique. L’immobilier n’est pas importée donc suit l’inflation réelle.

  • « Au Royaume-Uni, par exemple, le parti travailliste capitalise sur la flambée des prix du logement et ses répercussions sur les populations pour étendre le contrôle du gouvernement sur la société »
    Vous avez tout dit. En France, tous les partis sont étatistes et ont suivi cette « excellente » règle.

  • Ajoutons qu’en France, si vous vendez votre appartement « x »€ à Strasbourg, pour acheter le lendemain un appartement du même prix à Brest, vous perdez au moins 10% de « x » en « frais divers »dans l’opération…

  • Faux problème, le marché décide du prix de l’immobilier pas l’état.
    Il est aussi facile aujourd’hui d’être propriétaire qu’hier mais les banlieues s’éloignent de plus en plus du centre ville ce qui donne l’impression d’un coût de l’immobilier excessif .ceci ajouté à la psychologie actuelle de paraître mais sans faire de sacrifice sur son « bien vivre » fait qu’il est difficile d’être propriétaire …et on reste locataire.
    Quant au coût réel du logement il faut faire le calcul sur une vie pas seulement sur la durée du crédit ,de 30% des revenus on descend. à 10%..et rien n’interdit de revendre son bien tout en continuant son occupation…ce qui permet un retraite confortable..mais sans héritiers , et alors n’est ce pas bon pour l’égalité des chances et un bon fonctionnement d’une société basée sur le mérite individuel ?

  • Les 5 premiers commentaires semblent contredire l’article, ce qui ne me semble pas étonnant: des considérations macro-économiques, dans ce domaine, ne valent que pour celui qui interprète les chiffres!

    Déjà, 15 ans, à propos de l’immobilier, c’est très court! Ce marché est bien moins « volatile » que d’autres, alors que d’une zone à l’autre le prix, qui dépend de la demande, varie beaucoup selon les « événements et activités » qui concernent la région: la globalisation macroéconomique mélange donc de multiples situations que ne précisent pas les chiffres! Les conséquences tirées des chiffres (tous passés!) devraient donc être vérifiées dans l’hypothèse impossible de « toutes choses étant égales par ailleurs »!

  • On pourrait aussi parler des dispoisitfs genre loi Sellier qui provoquent de mauvais investissements immobiliers : des gens ont perdu toutes leurs économies en se payant des T4-T5 dans des petites villes où il n’y avait aucune demande en achat ou location.

    A Toulouse, à côté du site AZF ont été construits après l’explosion une bonne dizaine d’immeubles pour les entreprises. A ce jour, certains bâtiments n’ont jamais eu de locataire.

  • Travaillant en ce moment sur un projet de promotion immobilière dans une grande ville française, je peux illustrer parfaitement comment les législations étatiques influent directement sur le prix final d’un bien. Cet exemple ne traitant qu’une part du problème.
    Il s’agit d’un projet de 3000 m2 de logement neuf. Le prix de revient final (terrain + construction) de se projet se situe aux alentours de 3500 € le m2, soit 10 500 000 euros.
    Si l’on considère une marge raisonnable pour le promoteur de l’ordre de 20%, on arrive à un prix de vente théorique de 12 600 000 euros soit 4200 € / m2.
    Hors, la mairie de la ville en question (pour se conformer à la législation en vigueur), nous oblige dans ce projet à réserver 25% de la surface aux bailleurs sociaux à un prix de vente fixé à 2500 € par m2 (soit sous le coût de revient!).
    Pour conserver la marge de 20% évoquée plus haut, il faudra majoré le prix des 2250 m2 restant à 4766 € / m2 au lieu des 4200/m2 initialement prévus. La différence étant payée par l’acquéreur.
    Considérant maintenant que l’argent des bailleurs sociaux provient des prélèvements obligatoires et qu’a rentabilité égale il faudra aux investisseurs privés louer leur logement presque deux fois plus chère que les logement sociaux, on voit bien que la législation permet de b…er le privé sur toute la ligne et crée un surcoût qui sera in fine à la charge du locataire.
    Et nos députés veulent légiférer sur l’encadrement des loyers…
    Pauvre France

    • @ rschris
      Merci de décrire exactement la raison de la hausse incompréhensible des prix de l’immobilier dans le secteur privé. L’investisseur privé doit payer non seulement le prix de revient augmenté de la marge du promoteur, ce qui est normal, et conduirait à un prix d’achat compréhensible, MAIS EN PLUS, il doit payer pour compenser le rabais accordé aux bailleurs sociaux, ce qui constitue un IMPOT CACHÉ.
      Le promoteur est donc soumis à un RACKET FISCAL dont il doit inclure le montant dans le prix de vente que doit payer l’investisseur privé. D’où la hausse des prix de l’immobilier et des loyers qui en découlent.
      L’investisseur privé ne bénéficie donc pas d’une rente (comme le dit l’auteur de l’article avec une naïveté confondante), car il est au contraire soumis à un racket fiscal.
      Si le locataire n’était pas drogué par la propagande des pouvoirs publics qui lui désigne le propriétaire comme profiteur à son détriment, il comprendrait qu’il est par voie de conséquence lui aussi soumis au même racket fiscal.
      Le profiteur (le rentier comme ils disent), ce n’est pas l’investisseur privé, c’est l’investisseur public qui se fait financer par un impôt caché que le locataire doit finir par payer.
      C’est ce système de corruption à la française, de type mafieux, qui est la cause du niveau anormalement élevé des prix de l’immobilier et des loyers qui en résultent. D’où le sentiment de frustration des habitants, qu’ils soient propriétaires ou locataires, car ils n’en ont pas pour leur argent, puisque ce qu’ils achètent comportent une part exorbitante d’impôt caché au détriment de la valeur réel du bien qu’ils paient.

      Pour reprendre vos termes, on voit bien que ce système de corruption massive orchestré par les pouvoirs publics « permet de b…er le privé sur toute la ligne » du propriétaire privé au locataire privé. Dans cette histoire sordide à la française, le profiteur et le rentier, finalement, c’est le bénéficiaire de logement social!

  • Aux USA, en moyenne, les règlements imposés par le gouvernement à tous les niveaux représentent 24.3 % du prix final d’une nouvelle maison familiale construite à la vente. C’est une somme énorme de 84,671 $ du prix moyen à la maison de 348,900 dollars, ces coûts affectent le constructeur de diverses façons et sont passés à l’acheteur.
    Coûts en pourcentage du prix final de la maison :
    6.1 % – coût des modifications des codes de construction et des normes au cours des 10 dernières années.
    4.4 % – changements dans les normes de développement (comme les échecs ou les largeurs de route).
    3.5 % – droits de permis payés par le constructeur.
    3.1 % – coût de l’application d’une autorisation de zonage / subdivision.
    3.1 % – coûts supportés après approbation / avant la construction.
    2.6 % – valeur des terres laissées non à cause des réglementations.
    1.4 % – coût des retards en attente d’approbation et respect des règlements de développement.
    Et le coût de ces règlements a augmenté rapidement, près de 30 % au cours des 5 dernières années. C’est 5 fois plus rapide que l’inflation !
    Sources : http://www.nahbclassic.org/generic.aspx?sectionID=734&genericContentID=250611&channelID=311&_ga=1.17463985.949990370.1462914727
    http://nahbnow.com/2016/05/regulations-add-a-whopping-84671-to-new-home-prices/?_ga=1.140857082.972326326.1462807412

    Aux états unis, des études ont montré que les métropoles où il y a le plus d’inégalités en matière de logement c’est les métropoles menant le plus une politique de gauche en matière de logement, c’est les métropoles réglementant le plus le logement. http://www.newgeography.com/content/005767-progressive-cities-home-worst-housing-inequality
    Houston qui a une politique de logement très libéral est un exemple de success tory. Là bas, le logement n’est pas chère grâce à cette politique libérale.

  • Aux USA, la gauche commence à comprendre que les zonages restrictifs des sols provoquent l’inflation des prix du logement, une réduction de la croissance économique et une coupure des pauvres de possibilités d’emploi.
    https://www.washingtonpost.com/news/volokh-conspiracy/wp/2017/11/21/the-left-reconsiders-zoning/

  • Pas mal de pays assez libéraux (suisse, suède, pays bas) ont ce gros problème: une économie libérale mais en étant très dirigiste en matière de logement ce qui conduit à une explosion des prix. Ce qui nuit au pouvoir d’achat des gens. En Suisse, vous pouvez vous opposer aux constructions en tant que voisins! Si vous perdez du soleil il est possible de bloquer un projet! Les normes de construction sont totalement folles (par exemple pour la couleur vous avez souvent, selon les communes, un catalogue et vous ne pouvez prendre une autre couleur!) et affreusement lourdes – s’il y a un domaine où la Suisse est un pays étatiste c’est celui-là, dans les classements la suisse est nulle.
    En Suisse vous pouvez être pénalisé si vous construisez (muuh l’environnement!) ou si vous ne construisez pas (muuh thésaurisation!)
    La politique suisse en matière de logement détruit le pouvoir d’achat des classes moyennes. Et bien sûr, après les gauchistes accusent le capitalisme.

    Même chose pour les Pays-Bas, Suède et Danemark bien que ces pays soient de manière général plus tôt libéraux, en matière de logement ils sont très socialistes; Ils ont une politique de logement qui consiste:
    conception universaliste du logement, contrôle des prix des logements locatifs, rétention foncière. Plusieurs conséquence :
    Aux Pays-Bas, les loyers sont fixés par l’Etat, que les logements soient sociaux ou « privés ». Le logement locatif privé est passé des années 80, de 40% des logements locatifs à 7% aujourd’hui. Vous avez 2 choix aujourd’hui pour vous loger. Locatif social mais avec des files d’attente très longues et l’achat mais hors de prix.
    Les Pays-Bas ont depuis les années 60/70 une conception universaliste du logement. C’est à dire que le logement locatif social ne concerne pas seulement les ménages les plus pauvres mais tout le monde. Les-Bas ont donc une des législations sur le logement locatif les plus réglementées d’Europe. Les loyers sont fixés par l’Etat.Que les logements locatifs soit « sociaux » ou privés, la règle est la même pour tous. Conséquence, le logement locatif privé est passé des années 80, de 40% des logements locatifs à 7% aujourd’hui. Conséquence, faute d’investissements dans le logement locatif privé, les files d’attentes se rallongent dans le locatif social.
    Conséquence, les néerlandais se rabattent dans l’achat de logements. Le taux de propriétaire étant passé de 57% à 67% en 10 ans. Mais cela se fait au prix d’un endettement massif des ménages.Les néerlandais sont contraints d’acheter pour se loger. Les néerlandais sont ceux qui s’endettent le plus pour l’achat d’un logement (60% des « proprios » ont un emprunt en cours). A titre de comparaison,au Royaume-Unis,ils sont propriétaires à 67,9% mais seulement 40% des proprio ont 1 emprunt.
    La Suède est dans le même cas que les Pays -Bas (marché immobilier très réglementé) et la pénurie pose de plus en plus de problèmes.

    L’exemple de la Nouvelle Zélande est assez parlant:
    Le taux de chômage en Nouvelle Zélande y est moitié moindre qu’en France, moins de 5% contre un poil moins de 10%. La dette publique est de 30%/PIB contre presque 100% en France.
    Mais il y a une chose qui cloche c’est le logement. L’immobilier néo zélandais est l’un des plus chers du monde. Même les néozélandais le disent: http://www.newshub.co.nz/home/money/2017/03/new-zealand-housing-most-unaffordable-in-the-world-the-economist.html
    Et le gouvt NZ a des données sur le sujet: la proportion de gens payant une grosse part de leur revenu /logement augmente https://web.archive.org/web/20171023145450/https://pbs.twimg.com/media/DM0G0IyW0AAkaNZ.jpg
    Bcp de néo zélandais ont l’impression que l’augmentation de leur niveau de vie sur le papier ne sert qu’à payer le même logement plus cher
    En cause: En NZ comme dans de nombreux pays, des lois foncières « anti étalement » et anti construction très contraignantes.
    Le problème a été reconnu par l’ex PM et ministre des finances Bill English mais il n’a pas été résolu: https://www.beehive.govt.nz/speech/speech-housing-affordability
    Comme dans d’autres pays riches et où le revenu progresse (France, UK, 12 états US sur 50, Suisse, etc…) bcp de gens restent ou deviennent pauvres par le prix du logement. ..La nouvelle PM de la Nouvelle Zélande (une socialiste qui n’a rien compris) accuse donc le capitalisme de créer de la pauvreté, là où l’une des principales causes est de nature purement socialiste: La volonté du législateur de planifier l’occupation du sol, aidée il est vrai par le Nimbyisme des populations déjà établies.
    La situation ne peut que s’aggraver avec la nouvelle PM NZ et la présence d’écolos dans sa coalition. Tout ça pour dire que la surréglementation foncière permet d’accuser le capitalisme des vices inhérents à la planification, et d’en tirer profit politique. Voilà pourquoi tant de politiques ont intérêt à nier le problème et à favoriser le statu quo malgré ses effets délétères bien documentés

    • @Jacquessvd
      « La surréglementation foncière permet d’accuser le capitalisme des vices inhérents à la planification, et d’en tirer profit politique ». On ne saurait mieux dire. Cette surréglementation foncière résulte d’un mode de comportement des pouvoirs publics qui est devenu profondément pervers.

      • Il faut y ajouter des lois hyper protectrices pour les locataires qui découragent les investisseurs et une fiscalité absurde sur les revenus locatifs : la moité des loyers payés par un locataire est en fait payé à l’état ( IR+CSG+ taxe foncière)

  • Les lois de restriction foncière sont responsables d’une forte perte de PIB depuis les années 70 aux USA et en GB:
    https://capx.co/the-housing-crisis-an-act-of-devastating-economic-self-harm/

  • San Francisco est le symbole du désastre de la politique immobilière de la gauche. Comme contre argument, ceux répondent que SF est une ville chère parce que physiquement, il n’y a plus de place pour construire autour. Sauf que c’est faux: http://www.newgeography.com/content/005773-san-franciscos-abundant-developable-land-supply

  • Après lecture de l’article et de tous les coms, qui évoquent un certain nombre de causes je suis surprise que la principale – à mon avis- ne soit mentionnée que de façon anecdotique (pour la Chine, dans le com de fm06), à savoir l’augmentation de la population, C’est même la pierre angulaire. 50 millions d’habitants en 1975 en France, 66 millions à présent, faites le calcul de l’augmentation….Et cette augmentation n’est pas le fait de la démographie des autochtones mais de l’immigration….Et malgré les fausses bonnes raisons avancées par ceux qui tirent les ficelles, nous absorbons une partie de la démographie joyeuse des pays du sud, non par manque de main d’oeuvre cotisante aux caisses de retraites mais afin de multiplier le nombre de consommateurs de produits vendus sous nos cieux et l’autochtone salarié payant en impôt ce qui leur est donnée en prestations sociales pour consommer. Qu’importe qu’il faille entasser les pauvres de plus en plus….
    En Suisse vous n’avez pas le droit de voler l’ensoleillement de votre voisin en construisant et jacquessvd semble s’en indigner…. Permettez moi de ne pas être d’accord. Depuis longtemps déjà à Paris, même dans les immeubles haussmannien des belles avenues le soleil n’entre pas ou très peu dans les appartements des étages inférieurs, et bien le phénomène va s’accentuer….. Avilir les pauvres par des conditions de vie de plus en plus sinistres n’est aucunement un problème pour la caste dirigeante…. Et au lieu de s’en indigner, la gauche préfère jouer sur le pouvoir que lui donne la place qu’elle occupe dans les instances d’attribution de logements sociaux pour augmenter son pouvoir.
    On notera, comble du comble que de nombreux jeunes ménages salariés écrasés d’impôts hésitent à avoir des enfants pendant qu’un partie de ce qu’ils paient finance la démographie importée…. Je ne les plains pas, souvent ils votent pour ceux qui les trompent sur le sujet……
    Mais il y a pire. Personne n’a vraiment fait le procès de la loi SRU sur la mixité sociale qui est le prototype de loi scélérate dont la gauche (qui en est à l’origine) a le secret…..En effet, si vous achetez au prix d’un certain nombre de sacrifices un appartement de standing vous payez le différentiel de coût de celui occupé par votre voisin au titre de logement social, qui lui aura pour rien d’autre qu’un loyer modique le même cadre de vie que vous, le même quartier. Vous avez payé votre « privilège » lui l’a obtenu officiellement par la chance de l’attribution…..Or tout le monde sait que c’est faux, et là réside la vice ce cette loi…… De même qu’à surface et prestations égales ou équivalentes un T4 en rez de chaussé plein nord dans un quartier « populaire » n’est pas le même appartement que celui qui est au quatrième étage plein sud avec vue sur un parc arboré (les agents immobiliers connaissent bien la donne), il y a logement sociaux et logements sociaux, l’attribution de certains relevant d’un système de privilège dont ceux qui tirent les ficelles tirent aussi quelques avantages…. Remplacez donc le pouvoir de l’argent (selon votre argent vous choisissez votre cadre de vie) par le pouvoir de clientèles de gauche et vous avez l’explication réelle pour laquelle la caste dirigeante et la gauche s’entendent à merveille pour là comme ailleurs, spolier l’autochtone des classes moyennes….
    Pour la loi SRU, estimez vous heureux en plus si votre voisin qui a obtenu par relationnel ce que vous payez au prix fort n’ait pas été placé là par un aimable plaisantin avide de « vraie » mixité sociale, vous me suivez et s’amuse à vous pourrir la vie impunément vue l’immunité dont il jouit de par son « profil »…..

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