Bien gérer son patrimoine à l’aide d’une Société Civile Immobilière (SCI)

Comment optimiser la gestion de ses biens en fonction de ses besoins grâce à la société civile immobilière ?

Par Aurore Tabordet-Mérigoux.

La gestion de patrimoine et surtout celle du patrimoine immobilier est une question primordiale puisque la pierre reste l’un des investissements favoris des Français. Il est donc important de connaître les outils à sa disposition pour optimiser la gestion de ses biens en fonction de ses besoins.

Pourquoi recourir à une société civile immobilière ?

La création d’une SCI répond souvent à l’une des problématiques suivantes, qui peuvent au demeurant être cumulatives, à savoir permettre une gestion simple d’un bien immobilier possédé en indivision (entre frères et sœurs, entre amis, entre concubins) et anticiper et faciliter des donations à futures.

Comment fonctionne une SCI ?

La SCI est créée par des associés qui établissent les règles de la société dans des statuts. Au quotidien, la SCI est représentée par un gérant et les décisions se prennent dans le cadre d’assemblées générales. Les associés prennent part au vote des délibérations en fonction du nombre de parts dont ils disposent.

La rédaction des statuts est assez libre, ce qui permet d’adapter les clauses en fonction des situations particulières si tant est qu’elles respectent l’ordre public et des principes généraux, tels que l’intérêt de la société.

En terme de gestion, la SCI est assez simple puisque par exemple, il n’y a aucune obligation quant à la publication des comptes ou à leur établissement par un expert-comptable.

Lors d’une assemblée générale annuelle, les associés décident de se distribuer les bénéfices réalisés par la SCI. Si aucune option fiscale particulière n’a été formulée, les bénéfices sont imposés directement dans le cadre des revenus de chaque associé (déclaration 2042).

Que peut faire une SCI ?

Une société civile immobilière ne peut se livrer qu’à des actes civils. La gestion d’un bien immobilier et sa mise en location sont considérées comme des actes civils.

La SCI peut donc conclure des baux d’habitation ou professionnels. Une SCI familiale, composée d’associés ayant des liens de parenté jusqu’au 4ème degré, pourra conclure des baux d’habitation de 3 ans et se verra appliquer les mêmes dispositions qu’un bailleur particulier.

En revanche, la jurisprudence considère que la location de biens meublés, (location de tourisme ou locaux commerciaux aménagés par exemple) constitue une activité commerciale et non civile, ce qui aura des conséquences fiscales, comme il sera expliqué plus bas.

La SCI comme outil de transmission du patrimoine

La SCI permet à des parents de transmettre à leurs enfants un bien immobilier facilement.

Un exemple fréquent est celui où des parents décident de créer une SCI qui sera alors propriétaire d’un bien immobilier, leur résidence principale ou non. Soit ab initio, soit ultérieurement, ils cèdent à leurs enfants la nue-propriété de leurs parts dans la SCI mais conservent l’usufruit. Ainsi, les enfants majeurs, deviennent propriétaires du bien immobilier mais les parents en conservent les fruits constitués par les loyers ou la jouissance.

La loi fiscale permet un abattement des frais de donation jusqu’à 100.000 € entre parents et enfants. Si cette donation intervient plus de 15 ans avant la succession elle ne sera pas rapportée fiscalement.

En outre, plus la donation de la nue-propriété est faite tôt, c’est-à-dire plus l’usufruitier est jeune, plus la valeur de l’usufruit est importante. Ce qui signifie que la valeur de la nue-propriété donnée sera faible. Cela permet donc aux parents de pouvoir transmettre des biens immobiliers de grande valeur à leurs enfants tout en leur épargnant les droits de succession.

 

Age de l’usufruitier Valeur de l’usufruit (%)
Moins de 21 révolus 90 %
Moins de 31 révolus 80 %
Moins de 41 révolus 70 %
Moins de 51 révolus 60 %
Moins de 61 révolus 50 %
Moins de 71 révolus 40 %
Moins de 81 révolus 30 %
Moins de 91 révolus 20 %
Plus de 91 révolus 10 %

 

L’assujettissement à l’impôt sur les sociétés (IS), dans quelle situation est-ce avantageux ou nécessaire ?

À titre liminaire, il est précisé qu’à défaut d’option particulière la société civile immobilière est soumise à l’impôt sur les revenus. Elle est dite transparente dans la mesure où les bénéfices sont imposés directement dans le patrimoine des associés comme s’ils détenaient directement le bien.

L’option à l’IS peut se faire à n’importe quel moment de la vie de la société mais ce choix est irrévocable.

L’option à l’IS permet à la société d’amortir le bien et de déduire tous les frais réels engagés pour l’activité. Il peut s’agir des droits d’enregistrements ou de tous les autres frais (travaux, gestion,…).

De plus, l’option à l’IS est avantageuse lorsque les associés ne souhaitent pas se verser tous les dividendes mais veulent constituer un pécule (la réserve) au sein de la société puisque dans cette hypothèse, l’imposition ne sera que de 15 % si la société bénéficie du taux réduit.

La SCI est une société civile

La soumission à l’IS n’est pas toujours un choix mais peut parfois être imposée par l’administration fiscale. En effet, la SCI, comme son nom l’indique, est une société civile. Elle ne doit donc pas se soumettre à des opérations commerciales. Or, lorsqu’une SCI procède à de la location meublée régulière, elle développe une activité commerciale. L’administration fiscale opère donc un redressement et procède à l’assujettissement à l’IS.

Il sera conseillé d’opter pour l’IS surtout si les associés envisagent de vendre le bien immobilier rapidement. En effet, l’inconvénient majeur de l’amortissement est l’imposition de plus-value lors de la revente.

Sur le moment l’amortissement est très intéressant puisqu’il permet de faire diminuer considérablement les bénéfices imposables. Mais le problème se pose à la revente puisque la plus-value est calculée entre le prix d’achat et le prix de revente déduction faite des amortissements donc si la revente a lieu à la fin de la période d’amortissement la plus-value sera très importante.

Il est en outre précisé que l’abattement par année de détention prévue pour la plus-value n’est pas applicable aux sociétés soumises à l’IS. Cet abattement créé pour les particuliers ne s’applique qu’aux sociétés dites transparentes donc soumises à l’IR.

Enfin, la gestion d’une société à l’IS est plus « lourde » et plus complexe du fait des amortissements et des frais déductibles, le recours à un expert-comptable est nécessaire.

En conclusion, il vous sera recommandé de réfléchir à votre projet de gestion de votre patrimoine à court, moyen et long terme afin d’adapter au mieux votre société et ses statuts à vos besoins.

Aurore Tabordet-Mérigoux est avocat – www.tabordet-avocat.com