Immobilier : vers des subprimes à la française ?

Les taux chutent. L’immobilier devient accessible aux moins fortunés. Est-ce pour autant une bonne nouvelle ?

Partager sur:
Sauvegarder cet article
Aimer cet article 0
La maison, le rêve immobilier de beaucoup

Promouvoir la liberté n’est pas gratuit

Mais cela peut aider à réduire vos impôts de 66%

Faites un don dès maintenant

Faire un don

Immobilier : vers des subprimes à la française ?

Publié le 7 août 2019
- A +

Par Théo Brando.

Déjà au plus bas en mai – en ayant chuté à 1,29 % — le taux d’intérêt moyen des crédits immobiliers a battu un record en tombant à 1,25 % au cours du mois de juin.  Ces chiffres historiques pour le marché de l’Hexagone influencent la durée d’emprunt qui explose un autre record, en dépassant les 19 ans, en moyenne. Plus incroyable encore, la tendance s’accentue, puisque les données pour juillet officialisent des taux à la hauteur de 1,20 %, accompagnés d’un recul concernant l’apport personnel.

Les raisons d’une baisse sans précédent

Passés successivement de 1,29 %, à 1,25 % puis 1,20 % (en seulement deux mois), les taux d’intérêt des crédits immobiliers sont parvenus à un niveau exceptionnellement bas, jamais atteint dans toute l’histoire récente du marché immobilier français.

Cet événement marquant a néanmoins plusieurs raisons bien identifiables.


En premier lieu, les taux ne font que répercuter la politique monétaire extrêmement accommodante de la Banque centrale européenne (BCE). Celle-ci prévoit en effet de maintenir ses taux à un niveau très bas jusqu’à l’été 2020, ce qui laisse présager une accentuation de la baisse tendancielle des crédits immobiliers jusqu’à cette période.

D’autre part, les établissements bancaires se sont récemment livrés une concurrence acharnée dans le but d’attirer de nouveaux emprunteurs dans leurs rangs. Ainsi, les crédits sont de plus en accessibles, en comportant moins d’exigences, notamment pour ce qui concerne le taux d’apport personnel.

C’est par ce mécanisme concurrentiel qu’est survenu l’allongement de la durée moyenne des prêts accordés.


Conçu pour faciliter l’accès au crédit (en augmentant la capacité d’emprunt, sans pour autant surcharger les mensualités de remboursement), ce montage financier a encore de beaux jours devant lui. Ainsi, au cours du deuxième trimestre de l’année 2019, la durée moyenne d’emprunt a dépassé les 228 mois (soit 19 ans), ce qui représente 30 mois de plus qu’au début de l’année 2014 !

Plus surprenant encore, le niveau moyen des taux avoisine celui de l’inflation (qui atteignait 1,2% en juin 2019). De ce fait, il semble même possible de gagner du pouvoir d’achat en contractant simplement des emprunts.

Une tendance qui s’accentue ?

Au vu de l’évolution des taux d’intérêt, il est légitime de se demander jusqu’à quand la tendance baissière va se poursuivre. Pour l’Observatoire Crédit Logement/CSA, il est difficile de délivrer des pronostics exacts, même si le mois de juillet semble d’ores et déjà montrer les premiers signes d’un ralentissement, et ce, « après plusieurs mois d’une activité intense ». Premier indicateur témoignant de ce léger changement de cap : la baisse du nombre de prêts accordés par les établissements bancaires.

Selon le même observatoire, ce sont les « 25 % d’emprunteurs dont le taux est le plus élevé » (appelés aussi 4ème groupe dans les infographies) qui, depuis un an, « ont bénéficié des baisses de taux les plus importantes ». Par ailleurs, selon les chiffres, la durée d’emprunt la plus avantageuse avoisine les 15 ans. La moitié des ménages s’étant engagés sur cette durée ont en effet bénéficié de crédits à moins de 1 % !

Ces indicateurs favorables pour le pouvoir d’achat des ménages s’accompagnent néanmoins de handicaps qui risquent de rééquilibrer l’ensemble du système.

Des contrecoups inévitables

Si l’avenir a pu sembler radieux pour les emprunteurs, la réaction du marché de l’immobilier risque de refroidir quelques ardeurs.

Tout d’abord, l’augmentation de la demande de crédits a progressivement obligé les banques à sélectionner plus sévèrement leurs clients. Les profils aux situations les moins stables (intérimaires, CDD, travailleurs indépendants) peuvent à présent se retrouver pénalisés au moment de recourir à un emprunt.

Par ailleurs, la baisse du coût des crédits a mécaniquement déclenché une explosion des prix de beaucoup de bien immobiliers des villes moyennes et autres métropoles.
Le pouvoir d’achat des tout nouveaux emprunteurs se retrouve de ce fait immédiatement réduit.

Autre danger : la faible augmentation des revenus (+ 1,5 % en 2019) allonge par la même occasion le nombres d’annuités nécessaires pour rembourser un crédit immobilier.

Ainsi, selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA, si 5 années de salaire étaient requises il y a un an (et seulement 3 il y a 20 ans) pour rembourser un emprunt, il en faut désormais 5,2 à cause de la relative stagnation des revenus des ménages français.

Enfin, le risque de la création d’une bulle immobilière n’est pas à exclure. L’attractivité du marché créée par la conjoncture actuelle peut mener à un surinvestissement pour déclencher in fine un dérapage des prix.

Une telle éventualité ne semble toutefois pas dépendre exclusivement de l’évolution des taux d’intérêt.

Que préconiser pour les acheteurs ?

Entre la baisse des taux d’intérêt et la flambée des prix au mètre carré, difficile de choisir la bonne direction vers des investissements judicieux. Plusieurs principes restent, toutefois, inaltérables.

Dans cette situation inédite que vivent les emprunteurs en cette année 2019, plusieurs éléments sont à souligner.

Évidemment, la baisse historique des taux d »intérêt rend l’emprunt plus accessible pour les bourses les plus modestes, en réduisant les frais de remboursement.
Toutefois, d’autres variables entrent également en ligne de compte, pour faire de la conjoncture actuelle une aubaine pour tous les acheteurs.

En premier lieu, la baisse des taux d’apport personnel des emprunteurs favorise les ménages les plus jeunes et les plus modestes dotés d’un menu capital lequel, habituellement, les exclurait des grandes transactions. À cette variable s’ajoute l’allongement de la durée des prêts (qui a déjà été abordée ci-dessus), laquelle assouplit le remboursement des crédits sur une période très avantageuse.

C’est cette conjonction inédite de tendances bancaires qui, aux yeux du spécialiste financier Michel Mouillart, rend l’investissement immobilier particulièrement opportun et judicieux.

Une opportunité à saisir

Les premiers signes d’un reflux semblant pointer le bout de leur nez, les emprunteurs et acheteurs doivent d’autant plus profiter des taux actuels pour acquérir de nouveaux biens.

C’est en tout cas ce que préconise Stéphane Fritz, directeur d’une société immobilière. Selon lui, les épargnants français doivent, ainsi, « tirer profit des derniers effets de la baisse des taux de crédits immobiliers pour acheter », et ce même en cas « d’envolée des prix » dans les grandes villes de l’Hexagone.

Cette dynamique de baisse des taux a d’ailleurs rendu solvables les primo-accédants qui ont constitué un quart des transactions sur le premier semestre 2019 ; de nouveaux acheteurs qui ont relancé le marché de l’immobilier résidentiel ancien, dont le volume de ventes atteint le million d’unités en cette année 2019.

Pour les épargnants, il s’agit donc de profiter de l’aubaine offerte par la conjoncture, avant que les taux ne remontent à l’instar de l’augmentation constante des prix du marché de l’immobilier des grandes villes françaises.

Paris, Lyon et même Nantes, connaissent en effet une hausse des prix remarquable depuis plus d’un an (+ 10,3 % pour la capitale des Gaules). La région parisienne est particulièrement touchée par cette tendance haussière, avec une augmentation de 4,7 % pour les appartements et de 2,1 % pour les maisons sur la seule année 2019.

Les dernières chances d’investir dans la pierre restent donc à saisir pour les petits épargnants avant qu’une éventuelle vague spéculative ne vienne faire éclater la bulle.

Voir les commentaires (21)

Laisser un commentaire

Créer un compte Tous les commentaires (21)
  • « vers des subprimes à la française ? »
    Une augmentation des taux ne conduira pas à cela puisque la très grande majorité des prêts est à taux fixe.

    • C’est un peu plus subtil. Lorsque vous désirez souscrire un emprunt, vous donnez une maturité de prêt ( disons 20 ans ), le banquier allume son logiciel et voit la courbe de taux sur 20 ans. Elle peut varier, mais le banquier prend la valeur moyenne et vous dit « voilà votre taux fixe ».
      Si la courbe ressemble à ça :
      | —
      | — —
      | – –
      | — –
      | — — –
      | — –
      |-
      |_____________ (20 ans )

      Et bien le banquier va « moyenner » cette quantité.

  • « Les dernières chances d’investir dans la pierre restent donc à saisir pour les petits épargnants avant qu’une éventuelle vague spéculative ne vienne faire éclater la bulle. »
    Drôle de conseil… Dépêchez-vous d’investir maintenant que c’est cher parce qu’après ça risque de devenir beaucoup moins cher si la bulle éclate… ???????

    • « Drôle de conseil… Dépêchez-vous d’investir maintenant que c’est cher parce qu’après ça risque de devenir beaucoup moins cher si la bulle éclate… »

      Pareil, j’ai pas compris la conclusion de son article …

      • Peut-être :
        Quand la bulle éclatera, personne ne pourra rembourser et les échéances restantes seront annulées d’une manière ou d’une autre. Ceux qui auront acheté auront au moins un toit. En revanche, ceux qui auront attendu ne pourront plus emprunter, et si les prix seront bas, ce sera bien faute d’acheteurs solvables.
        Si vous attendez pour acheter, arrangez-vous pour être capables de payer sans emprunt quand les prix auront baissé !

        • La seule.annulation des échéances possible est par le biais de l’inflation.

          Une annulation pure et simple des échéances par les banques n’est pas un scenario realiste. Elles feront vendre le bien ppur recuperer ce qu’elles pourront.

          • Bien invendable faute d’acheteurs solvables, occupants inexpulsables puisqu’on est en France…

            • Oui possible mais la banque ne renoncera jamais à sa créance et activera les clauses en cas de non paiement des échéances souvent le remboursement immediat du solde de l’emprunt avec tout ce que cela implique (saisie, … ).

              A la sortie, même si effectivement l’expulsion ne sera pas immediate, vous serez largement perdant.

  • Dommage, cet article n’explore pas quelques piste cruciales pour le futur si on ne veut pas se faire plumer.
    -Que va t il se passer si:
    1/Nous entrons dans une longue très longue période de taux planchers: l’exception devenant la norme, l’effet d’aubaine disparaît et on peut penser que les tx bas ne soutiendront plus du tout le marché immo: la vague de (sur)achat disparaitra et les prix n’arriveront peut etre pas à se maintenir.
    2/Les tx finissent par remonter serieusement, les personnes engagées dans un credit n’en souffriront pas (car tx fixes pour la plupart) par contre la vague de (sur)achat disparaitra et les prix n’arriveront peut être pas à se maintenir.

    Qu’en pensez vous ?

  • Il faut cependant rester prudent.
    En effet quand on achète de l’immobilier, on achète des charges et des impôts souvent sous-estimés.
    La récente décision de suppression de la taxe d’habitation va inévitablement se reporter sur l’impôt foncier dont la base sera établie sur la valeur locative, ce qui devrait aboutir à une augmentation de 125 à 300 % dans certains cas.
    De plus la durée d’emprunt si elle est longue, de l’ordre de 20 ans, expose à des aléas de revenus en particulier en cas de crise économique marquée ou de récession.
    Dans ces circonstances, on assistera à un flux massif de vente de biens immobiliers conduisant à une moins-value immobilière marquée pour ces acheteurs qui ont souvent acheté des biens de qualité moyenne qui ne trouveront pas preneur.

    • Sans compter le flux vendeur qui va augmenter : le gros des proprietaires immobiliers sont les baby boomers, souvent propriteaire de leur residence principale + residence secondaire.
      Ceux ci vont devoir vendre soit pour payer la maison de retraite medicalisee (je suppose ici qu ils n arriveront pas a faire payer les jeunes Generations via des impots supplementaires) soit tout simplement en decedant (et dans ce cas les heritiers vendront)
      Donc plus de vendeurs et des acheteurs moins nombreux (Demographie oblige) et moins riches (les Generations suivantes n ont pas connues les 30 glorieuses mais le chomage) -> prix oriente a la baisse

  • C’est sans doute le bon moment pour vendre et de partir à l’étranger.

  • le marché de l’immobilier en france c’est la poule aux oeufs d’or du systeme bancaire.. avoir des actifs sous hypothèque via une assurance , permet d’emprunter a ds taux négatifs auprès de la BCE
    donc les prix montent , et les banques prêtent plus..et gagnent plus..

    quand la bulle spéculative va s’écrouler(pour des raisons de hausse des taux) ces biens perdront 40% de leur valeur ..

    allez les agneaux courrez vous faire tondre

  • Comparer les primo-accédants français aux clients subprimes des banques US n’est pas raisonnable. Ceci dit, l’argent facile de la BCE pousse les banques (et leurs clients) dans la zone à haut risque, aux limites ultimes des protections et garanties du système français. Il ne faudrait surtout pas aller plus loin et fragiliser tout l’édifice. Quand on ne peut plus aller plus loin, cela signifie que la hausse est à bout de souffle. Des taux durablement sous l’inflation sont une situation intenable.

  • 1) « les établissements bancaires se sont récemment livrés une concurrence acharnée dans le but d’attirer de nouveaux emprunteurs dans leurs rangs. Ainsi, les crédits sont de plus en accessibles, en comportant moins d’exigences, notamment pour ce qui concerne le taux d’apport personnel. »
    2 « l’augmentation de la demande de crédits a progressivement obligé les banques à sélectionner plus sévèrement leurs clients. Les profils aux situations les moins stables (intérimaires, CDD, travailleurs indépendants) peuvent à présent se retrouver pénalisés au moment de recourir à un emprunt. »

    Petite contradiction ?

    • Ben non, les banques sont moins exigeantes sur l’apport mais pas sur la situation professionnelle. Ceci dit, rien de nouveau pour ceux en CDD etc.

  • Il faut être fou pour investir dans la pierre en France, vu que le fisc peut, à tout moment, vous taxer et surtaxer car vous ne pouvez emporter votre immobilier avec vous.

    • Oui. Ce n’est pas « qu’il peut taxer » mais « qu’il taxe » déjà, ce qui entraine des rendements negatifs sur les biens immobiliers en France, soit une spoliation pourcent par pourcent des biens.

      A noter que cette spoliation ne sera jamais récupérable a contrario d’une spoliation en un seul morceau qui peut eventuellement offrir une possibilite de recuperation des biens.

  • Je me suis inscrit exprès pour commenter. Déjà qui est ce « Théo »?
    Ensuite on parle de sub primes et on finit par inciter à l’achat.
    Personnellement je viens de vendre un appartement en région parisienne et il est hors de question que je réinjecte ces capitaux dans un truc aussi malsain. Personnellement je suis chirurgien et aussi incroyable que cela va vous paraître j’ai gagné plus d’argent en vendant cet héritage que qu’en travaillant. Comment voulez vous? Ce marché n’a plus de fuel (le. Jeunes générations) le seul fuel est l’argent de la BCE. Inversion totale des valeurs. Attention. Comme il est écrit l’effet d’aubaine est psychologique.

  • Quid de l’impact de tous ces nouveaux crédits immo sur la masse monétaire (regardez l’évolution de M1 ces dernières années, c’est juste in-croy-able) ? Pourtant faible inflation, on pourrait alors se poser la question :  » mais il est passé où ce pognon ? « , augmentation énorme de M1 et pourtant chiffre officiel de l’inflation très bas, ce n’est pas le raisonnement instinctif qu’on pourrait avoir (en s’informant auprès de nombreux économistes) mais c’est logique en réalité car l’inflation ne prend prend pas en compte le remboursement d’un prêt immo dans son calcul. Donc tout va bien ?

  • Les commentaires sont fermés.

Promouvoir la liberté n’est pas gratuit

Mais cela peut aider à réduire vos impôts de 66%

Faites un don dès maintenant

Faire un don

Par Daniel Lacalle.

Les chiffres macro-économiques les plus récents montrent que le ralentissement chinois est beaucoup plus sévère que prévu et qu'il n'est pas seulement imputable aux confinements liés au Covid-19.

Les confinements ont un impact énorme. 26 des 31 provinces de Chine continentale connaissent une augmentation des cas de covid et la crainte d'un confinement de type shanghaien est énorme. Les informations en provenance de Shanghai prouvent que ces fermetures drastiques causent d'énormes dommages à la population. Des... Poursuivre la lecture

Par Daniel Lacalle. Un article de Mises.org

Aucune économie n'a été capable d'ignorer une bulle immobilière, encore moins de la compenser et tout en poursuivant sa croissance, le tout en remplaçant un secteur immobilier en ruines par d'autres pans de l'économie. Les économies lourdement réglementées, de l'Islande à l'Espagne, n'ont pas réussi à contenir l'impact négatif de l'effondrement du secteur immobilier. Il en sera de même pour la Chine.

Il y a trois problèmes dans le domaine de l’immobilier en Chine : la taille massive du... Poursuivre la lecture

Tout commence lors du débat qui s’est tenu le 28 août dernier entre Rafik Smati et Éric Zemmour.

L’économie ? « Ce n’est pas la priorité », affirmait Zemmour. En face, le président d’Objectif France est tout le contraire de son contradicteur sur ce sujet, à savoir l’un des rares hommes politiques français à avoir développé une véritable réflexion économique dans un monde de hauts fonctionnaires et philosophes, où les projets sur l’économie sont construits à la va-vite à la manière d’un grand bingo des choses censées répondre aux besoi... Poursuivre la lecture

Voir plus d'articles