Immobilier : vers des subprimes à la française ?

La maison, le rêve immobilier de beaucoup

Les taux chutent. L’immobilier devient accessible aux moins fortunés. Est-ce pour autant une bonne nouvelle ?

Par Théo Brando.

Déjà au plus bas en mai – en ayant chuté à 1,29 % — le taux d’intérêt moyen des crédits immobiliers a battu un record en tombant à 1,25 % au cours du mois de juin.  Ces chiffres historiques pour le marché de l’Hexagone influencent la durée d’emprunt qui explose un autre record, en dépassant les 19 ans, en moyenne. Plus incroyable encore, la tendance s’accentue, puisque les données pour juillet officialisent des taux à la hauteur de 1,20 %, accompagnés d’un recul concernant l’apport personnel.

Les raisons d’une baisse sans précédent

Passés successivement de 1,29 %, à 1,25 % puis 1,20 % (en seulement deux mois), les taux d’intérêt des crédits immobiliers sont parvenus à un niveau exceptionnellement bas, jamais atteint dans toute l’histoire récente du marché immobilier français.

Cet événement marquant a néanmoins plusieurs raisons bien identifiables.


En premier lieu, les taux ne font que répercuter la politique monétaire extrêmement accommodante de la Banque centrale européenne (BCE). Celle-ci prévoit en effet de maintenir ses taux à un niveau très bas jusqu’à l’été 2020, ce qui laisse présager une accentuation de la baisse tendancielle des crédits immobiliers jusqu’à cette période.

D’autre part, les établissements bancaires se sont récemment livrés une concurrence acharnée dans le but d’attirer de nouveaux emprunteurs dans leurs rangs. Ainsi, les crédits sont de plus en accessibles, en comportant moins d’exigences, notamment pour ce qui concerne le taux d’apport personnel.

C’est par ce mécanisme concurrentiel qu’est survenu l’allongement de la durée moyenne des prêts accordés.


Conçu pour faciliter l’accès au crédit (en augmentant la capacité d’emprunt, sans pour autant surcharger les mensualités de remboursement), ce montage financier a encore de beaux jours devant lui. Ainsi, au cours du deuxième trimestre de l’année 2019, la durée moyenne d’emprunt a dépassé les 228 mois (soit 19 ans), ce qui représente 30 mois de plus qu’au début de l’année 2014 !

Plus surprenant encore, le niveau moyen des taux avoisine celui de l’inflation (qui atteignait 1,2% en juin 2019). De ce fait, il semble même possible de gagner du pouvoir d’achat en contractant simplement des emprunts.

Une tendance qui s’accentue ?

Au vu de l’évolution des taux d’intérêt, il est légitime de se demander jusqu’à quand la tendance baissière va se poursuivre. Pour l’Observatoire Crédit Logement/CSA, il est difficile de délivrer des pronostics exacts, même si le mois de juillet semble d’ores et déjà montrer les premiers signes d’un ralentissement, et ce, « après plusieurs mois d’une activité intense ». Premier indicateur témoignant de ce léger changement de cap : la baisse du nombre de prêts accordés par les établissements bancaires.

Selon le même observatoire, ce sont les « 25 % d’emprunteurs dont le taux est le plus élevé » (appelés aussi 4ème groupe dans les infographies) qui, depuis un an, « ont bénéficié des baisses de taux les plus importantes ». Par ailleurs, selon les chiffres, la durée d’emprunt la plus avantageuse avoisine les 15 ans. La moitié des ménages s’étant engagés sur cette durée ont en effet bénéficié de crédits à moins de 1 % !

Ces indicateurs favorables pour le pouvoir d’achat des ménages s’accompagnent néanmoins de handicaps qui risquent de rééquilibrer l’ensemble du système.

Des contrecoups inévitables

Si l’avenir a pu sembler radieux pour les emprunteurs, la réaction du marché de l’immobilier risque de refroidir quelques ardeurs.

Tout d’abord, l’augmentation de la demande de crédits a progressivement obligé les banques à sélectionner plus sévèrement leurs clients. Les profils aux situations les moins stables (intérimaires, CDD, travailleurs indépendants) peuvent à présent se retrouver pénalisés au moment de recourir à un emprunt.

Par ailleurs, la baisse du coût des crédits a mécaniquement déclenché une explosion des prix de beaucoup de bien immobiliers des villes moyennes et autres métropoles.
Le pouvoir d’achat des tout nouveaux emprunteurs se retrouve de ce fait immédiatement réduit.

Autre danger : la faible augmentation des revenus (+ 1,5 % en 2019) allonge par la même occasion le nombres d’annuités nécessaires pour rembourser un crédit immobilier.

Ainsi, selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA, si 5 années de salaire étaient requises il y a un an (et seulement 3 il y a 20 ans) pour rembourser un emprunt, il en faut désormais 5,2 à cause de la relative stagnation des revenus des ménages français.

Enfin, le risque de la création d’une bulle immobilière n’est pas à exclure. L’attractivité du marché créée par la conjoncture actuelle peut mener à un surinvestissement pour déclencher in fine un dérapage des prix.

Une telle éventualité ne semble toutefois pas dépendre exclusivement de l’évolution des taux d’intérêt.

Que préconiser pour les acheteurs ?

Entre la baisse des taux d’intérêt et la flambée des prix au mètre carré, difficile de choisir la bonne direction vers des investissements judicieux. Plusieurs principes restent, toutefois, inaltérables.

Dans cette situation inédite que vivent les emprunteurs en cette année 2019, plusieurs éléments sont à souligner.

Évidemment, la baisse historique des taux d »intérêt rend l’emprunt plus accessible pour les bourses les plus modestes, en réduisant les frais de remboursement.
Toutefois, d’autres variables entrent également en ligne de compte, pour faire de la conjoncture actuelle une aubaine pour tous les acheteurs.

En premier lieu, la baisse des taux d’apport personnel des emprunteurs favorise les ménages les plus jeunes et les plus modestes dotés d’un menu capital lequel, habituellement, les exclurait des grandes transactions. À cette variable s’ajoute l’allongement de la durée des prêts (qui a déjà été abordée ci-dessus), laquelle assouplit le remboursement des crédits sur une période très avantageuse.

C’est cette conjonction inédite de tendances bancaires qui, aux yeux du spécialiste financier Michel Mouillart, rend l’investissement immobilier particulièrement opportun et judicieux.

Une opportunité à saisir

Les premiers signes d’un reflux semblant pointer le bout de leur nez, les emprunteurs et acheteurs doivent d’autant plus profiter des taux actuels pour acquérir de nouveaux biens.

C’est en tout cas ce que préconise Stéphane Fritz, directeur d’une société immobilière. Selon lui, les épargnants français doivent, ainsi, « tirer profit des derniers effets de la baisse des taux de crédits immobiliers pour acheter », et ce même en cas « d’envolée des prix » dans les grandes villes de l’Hexagone.

Cette dynamique de baisse des taux a d’ailleurs rendu solvables les primo-accédants qui ont constitué un quart des transactions sur le premier semestre 2019 ; de nouveaux acheteurs qui ont relancé le marché de l’immobilier résidentiel ancien, dont le volume de ventes atteint le million d’unités en cette année 2019.

Pour les épargnants, il s’agit donc de profiter de l’aubaine offerte par la conjoncture, avant que les taux ne remontent à l’instar de l’augmentation constante des prix du marché de l’immobilier des grandes villes françaises.

Paris, Lyon et même Nantes, connaissent en effet une hausse des prix remarquable depuis plus d’un an (+ 10,3 % pour la capitale des Gaules). La région parisienne est particulièrement touchée par cette tendance haussière, avec une augmentation de 4,7 % pour les appartements et de 2,1 % pour les maisons sur la seule année 2019.

Les dernières chances d’investir dans la pierre restent donc à saisir pour les petits épargnants avant qu’une éventuelle vague spéculative ne vienne faire éclater la bulle.

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