Par Mathieu Alexandre
Parmi les serpents de mer les plus résistants, la crise du logement se pose en mastodonte des profondeurs. Depuis plus de trente ans, les gouvernements successifs ont imaginé des dispositifs fiscaux divers et variés pour inciter les particuliers à investir dans la pierre, en vain. La raison de cet échec tient à la nature même des lois.
Professionnels de l’immobilier et médias spécialisés le répètent en cœur depuis des semaines, c’est le moment d’investir ! L’environnement économique est favorable : les prix des logements ont baissé et les taux d’intérêt se sont stabilisés à des niveaux historiques. Et pour enfoncer le clou, le gouvernement a proclamé tout à la fois la prolongation du dispositif Pinel jusqu’à la fin de l’année 2016 et une refonte du prêt à taux zéro.
Il ne faut pas être dupe de ce discours. Ces annonces tombent à point nommé, à quelques jours des élections régionales dans lesquelles le parti du gouvernement est mal embarqué. Car s’il doit exister une constante dans le secteur de l’immobilier, l’hypocrisie gagnerait avec les honneurs. Depuis plus de trente ans, tous les gouvernements successifs ont utilisé une, et une seule carotte : la défiscalisation.
Acheter plus pour payer moins
La quasi totalité des dispositifs d’incitation à l’investissement immobilier promettent au futur propriétaire de baisser ses impôts contre l’achat d’un logement. La baisse en question est conditionnée au type de bien (bâtiment, maison, appartement…), à son utilité (location, résidence principale…), à sa localisation (zonage Pinel, secteur sauvegardé…), au prix, au type de logement… Bref, il existe autant de critères différents que de logements.
La difficulté augmente quand le futur propriétaire tente de rassembler ces critères en un seul dispositif. Pinel, Censi Bouvard, Monuments Historiques, Malraux, Girardin, la location meublée professionnelle, nue propriété, prêt social location accession, statut LMNP, PTZ+… sans compter les anciens dont certains pans sont encore actifs. Si l’objectif est de spécialiser chaque loi pour la rendre efficace sur un type de bien, la multiplication des dispositifs ne crée que plus de confusion chez l’investisseur, qui se noie sous cette cascade de possibilités. Et ne trouve le dispositif adapté à son projet.
Favoriser l’investissement… en silence
Donc, la logique politique est de permettre aux investisseurs de réduire leurs impôts. Pourquoi pas. Mais qui dit impôts en moins, dit déficit en plus. L’exécutif se retrouve dans une position inconfortable : comment résoudre la crise du logement sans entailler profondément les finances publiques ?
Deux réponses sont possibles. Quand des élections approchent – qu’elles quelles soient – on communique tous azimuts sur les avantages à investir. Le reste du temps, la parole est à la ministre du Logement, dont la voix ne porte guère au-delà de l’entrée de son ministère. Rien de surprenant à cela, il est difficile de faire la promotion de lois amputant une partie du budget de l’État. Mais l’hypocrisie qui se dégage de la manœuvre est difficile à avaler pour le contribuable. De fait, tant que la question de l’immobilier tentera d’être résolue par la défiscalisation, la crise perdurera.
Lire sur Contrepoints notre dossier logement et immobilier
C’est un peu court jeune homme,
Dans l’univers fiscalo-reglementaire francais (que le monde nous envie, presque), utiliser la carotte fiscale peut être un moyen pas si mauvais; il faut par contre pour cela quelques conditions :
Que le dispositif soit suffisamment attractif,
Qu il ne change pas tous les 4 matins,
Qu’une fois mis en place l’etat ne cherche pas irrépressiblement à reprendre d’une main ce qu’il a donné de l’autre,
Que les règles d’un dispositif une fois lancées ne soient pas modifiées à l’occasion de la loi de finance de l’année suivante.
Toutes ces mesures simples et logiques, permettant d’assurer le succes de n’importe quel dispositif de stimulation sont par contre hors de portée de nos amis les oints du seigneur au pouvoir.
Donc ca foire.
Bonjour Rick la trick
Pourquoi voulez vous stimuler l’immobilier?
il y a une demande de logement qui devrait trouver une offre en regard, mais tous le systeme législatif entrave cette rencontre (PLU RT2012 etc..)
Nous sommes bien d’accord, c’est pour cela que j’ai commencé mon propos par « dans l’univers fiscalo-reglementaire français ».
Le probleme du logement en France a peu à voir avec la fiscalité.
Il est lié a la planification des sols outrancière mise en place par la gauche depuis la loi du communiste Gayssot dite loi SRU en 2001.
Cette loi a retiré des droits à construire très importants aux propriétaires fonciers.
En raréfiant l’offre foncière, en accentuant la concentration urbaine, elle a créé des déséquilibres conséquents entre les générations. De fait, les jeunes ne peuvent plus faire construire leur maison comme leurs parents.
Ils sont condamnés à s’endetter lourdement pour de petits logements dans de l’habitat concentré.
Les politiques sont entièrement responsables de cette situation.
Vous avez raison, ils sont totalement responsables. Avec la fiscalité, ils ont juste essayé de contrer les effets néfastes des décisions ineptes qu’ils ont prises.
Ajoutons qu’il n’est pas très sain de permettre à des gens de s’offrir la propriété un logement aux frais des contribuables, en compensation des misères fiscales précédentes subies. D’autant que la conséquence est toujours une augmentation des prix qui nuit aux primo-accédants, ce qui a entraîné la création du PTZ…
Bref, on marche sur la tête!
Professionnels de l’immobilier et médias spécialisés le répètent en cœur depuis des semaines, c’est le moment d’investir ! « En choeur » serait déjà préférable. Et ce n’est pas depuis des semaines, mais depuis de nombreuses années: je n’ai jamais vu de titres « c’est le moment de vendre vos immeubles! ». De fait c’est tellement le « refuge » a fortiori encouragé par la fiscalité, que la France souffre de la « maladie de la pierre » c’est-à-dire stérilise son épargne au détriment de l’investissement industriel. Le vieux slogan « Quand le bâtiment va, tout va! » est le contraire de la réalité: quand tout va bien, le bâtiment va bien aussi! L’absurde vient de l’idée de vouloir encourager encore la propension à l’investissement immobilier en compensant par la fiscalité les nombreuses mesures de protection du locataire (loi de 1948 par exemple, plafonnement de la hausse des loyers, prolongation de la trêve hivernale…), le logement social (loi Gayssot SRU et plus encore, Duflot-ALUR), etc. dans une perspective continue de collectivisation du logement.
bonjour,
Je suis un « méchant propriétaire » cible des politiciens de tous bords qui clament, à corps et à cri, le besoin urgentissime de logements sociaux en Ile de France.
je voudrai savoir si , parmi vous, certains ont entendu parler de transactions immobilières à l’amiable entre un particulier et une mairie qui recherche des terrains.
Est-ce que c’est loyal et honnête; ou bien la mairie essaye d’entuber le proprio ?
j’ai été sollicité par la mairie qui m’a mis en relation avec un « fonctionnaire » des services des domaines fonciers, qui après être passé enquêter chez moi, doit m’envoyer une offre.
Mais je n’ai aucune confiance dans ces gens.
Propriétaire d’une maison de caractère sur un grand terrain qui permettrait ( en fonction des règles du PLU et après démolition ) la construction d’au moins 2500 m2 habitables en logements sociaux,
Je n’ai aucune envie de faire de cadeau , de brader ce bien familial pour qu’ils le remplacent par des lugubres barres de HLM.
bonjour,
Je suis un « méchant propriétaire » cible des politiciens de tous bords qui clament, à corps et à cri, le besoin urgentissime de logements sociaux en Ile de France.
je voudrai savoir si , parmi vous, certains ont entendu parler de transactions immobilières à l’amiable entre un particulier et une mairie qui recherche des terrains.
Est-ce que c’est loyal et honnête; ou bien la mairie essaye d’entuber le proprio ?
j’ai été sollicité par la mairie qui m’a mis en relation avec un « fonctionnaire » des services des domaines fonciers, qui après être passé enquêter chez moi, doit m’envoyer une offre.
Mais je n’ai aucune confiance dans ces gens.
Propriétaire d’une maison de caractère sur un grand terrain qui permettrait ( en fonction des règles du PLU et après démolition ) la construction d’au moins 2500 m2 habitables en logements sociaux,
je n’ai aucune envie de brader ce bien familial pour qu’ils le remplacent par des hideuses barres de HLM.
La mairie va vous faire une offre basse basée sur une estimation de France Domaines établie à partir de biens prétendument similaires. Ne cédez pas, déposez votre propre projet immo ou vendez en agence, si vous êtes expropriés saisissez le juge de l’expropriation.
France domaine est d’office du côté de la commune et fait donc à l’achat des offres particulièrement basses, d’autant que, même dans le cadre du PLU, le classement ou la constructibilité de votre terrain est à la discrétion de la même commune: la commune a encore une arme si vous voulez vendre à un promoteur de votre choix en préemptant ou en bloquant le permis de construire. Sachez ne pas vendre. Tenez bon au moins jusqu’en 2018: les lois ALUR et SRU pourraient bien voler en éclats…
France Domaine sous-estime toujours ; ce n’est même par méchanceté anti-proriétaire, ils font exactement pareil quand c’est l’État ou la commune qui vend !
En fait ils font une moyenne des transactions réelles sans faire la différence entre les biens bradés et les biens rares.
Inversement les propriétaires sur-estiment toujours…
Contactez un promoteur, ils recherchent toujours du terrain. et comparez à ce que la mairie vous offre …
Défiscalisation… Piège à CON !…….
Absence de stratégie à Long terme, compensée par des aides fiscales à court terme. Nos politiques ont la vue basse et méprisent le marché (ce gros mot).
Résultat, on construit en dehors de toute logique sur des marchés souvent saturés avec en prime une bonne dose de HLM (pour la mixité sociale…). Pas de sanction pour l’investissement public, avec l’argent du con…tribuable. Résultat une concurrence déloyale pour les opérateurs privés.
De Gayssot à Duflot jugez du résultat !!!
La défiscalisation est un leurre. Dans certaines régions le prix du neuf est surévalué et très souvent de mauvaise qualité.
Dans cette affaire il y a un gagnant : le promoteur et deux perdants : l’investisseur qui achète trop cher et le gouvernement qui participe à l’enrichissement du promoteur.
A titre d’exemple, un bien acheté 230 000 euros en 2008, se négocie aujourd’hui à 150 000 euros.
votre article pose le problème de la perfusion de la vente de logements neufs en France par l’état.
Le marché devrait se réguler par lui même et l’intervention de l’état au profit des promoteurs à travers les dispositifs fiscaux faussent le marché immobilier dans son entier et maintient une hausse artificielle.
A croire que les promoteurs ne peuvent survivre sans ces aides fiscales ? heureusement que le dispositif pinel est prolongé en 2016 http://loipinel-gouv.org/outils/actualites/loi-pinel-dispositif-fiscal-se-poursuit-en-2016.php parce que sinon je n’ose imaginé ce qu’il pourrait arriver à nos amis de la construction…
Les commentaires sont fermés.