Immobilier : l’hypocrisie de la politique du logement

Maisons en banlieue parisienne, immobilier logement (Crédits : Serge Nérac, licence CC-BY-NC-ND 2.0), via Flickr.

Pourquoi les dispositifs fiscaux dans le domaine de l’immobilier sont-ils destinés à échouer ?

Par Mathieu Alexandre

Maisons en banlieue parisienne, immobilier logement (Crédits : Serge Nérac, licence CC-BY-NC-ND 2.0), via Flickr.
Maisons en banlieue parisienne, immobilier logement (Crédits : Serge Nérac, licence CC-BY-NC-ND 2.0), via Flickr.

Parmi les serpents de mer les plus résistants, la crise du logement se pose en mastodonte des profondeurs. Depuis plus de trente ans, les gouvernements successifs ont imaginé des dispositifs fiscaux divers et variés pour inciter les particuliers à investir dans la pierre, en vain. La raison de cet échec tient à la nature même des lois.

Professionnels de l’immobilier et médias spécialisés le répètent en cœur depuis des semaines, c’est le moment d’investir ! L’environnement économique est favorable : les prix des logements ont baissé et les taux d’intérêt se sont stabilisés à des niveaux historiques. Et pour enfoncer le clou, le gouvernement a proclamé tout à la fois la prolongation du dispositif Pinel jusqu’à la fin de l’année 2016 et une refonte du prêt à taux zéro.

Il ne faut pas être dupe de ce discours. Ces annonces tombent à point nommé, à quelques jours des élections régionales dans lesquelles le parti du gouvernement est mal embarqué. Car s’il doit exister une constante dans le secteur de l’immobilier, l’hypocrisie gagnerait avec les honneurs. Depuis plus de trente ans, tous les gouvernements successifs ont utilisé une, et une seule carotte : la défiscalisation.

Acheter plus pour payer moins

La quasi totalité des dispositifs d’incitation à l’investissement immobilier promettent au futur propriétaire de baisser ses impôts contre l’achat d’un logement. La baisse en question est conditionnée au type de bien (bâtiment, maison, appartement…), à son utilité (location, résidence principale…), à sa localisation (zonage Pinel, secteur sauvegardé…), au prix, au type de logement… Bref, il existe autant de critères différents que de logements.

La difficulté augmente quand le futur propriétaire tente de rassembler ces critères en un seul dispositif. Pinel, Censi Bouvard, Monuments Historiques, Malraux, Girardin, la location meublée professionnelle, nue propriété, prêt social location accession, statut LMNP, PTZ+… sans compter les anciens dont certains pans sont encore actifs. Si l’objectif est de spécialiser chaque loi pour la rendre efficace sur un type de bien, la multiplication des dispositifs ne crée que plus de confusion chez l’investisseur, qui se noie sous cette cascade de possibilités. Et ne trouve le dispositif adapté à son projet.

Favoriser l’investissement… en silence

Donc, la logique politique est de permettre aux investisseurs de réduire leurs impôts. Pourquoi pas. Mais qui dit impôts en moins, dit déficit en plus. L’exécutif se retrouve dans une position inconfortable : comment résoudre la crise du logement sans entailler profondément les finances publiques ?

Deux réponses sont possibles. Quand des élections approchent – qu’elles quelles soient – on communique tous azimuts sur les avantages à investir. Le reste du temps, la parole est à la ministre du Logement, dont la voix ne porte guère au-delà de l’entrée de son ministère. Rien de surprenant à cela, il est difficile de faire la promotion de lois amputant une partie du budget de l’État. Mais l’hypocrisie qui se dégage de la manœuvre est difficile à avaler pour le contribuable. De fait, tant que la question de l’immobilier tentera d’être résolue par la défiscalisation, la crise perdurera.

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