Quel impact à long terme du plafonnement des loyers à Paris ?

Le décret de plafonnement des loyers va entraîner plusieurs effets négatives pourtant évitables !

Partager sur:
Sauvegarder cet article
Aimer cet article 0
Façades d'immeubles à Paris - Luc Legay - cc by sa 2.0

Promouvoir la liberté n’est pas gratuit

Mais cela peut aider à réduire vos impôts de 66%

Faites un don dès maintenant

Faire un don

Quel impact à long terme du plafonnement des loyers à Paris ?

Publié le 2 décembre 2015
- A +

Par Clément Pitton.

Façades d'immeubles à Paris - Luc Legay - cc by sa 2.0
Façades d’immeubles à Paris – Luc Legay – cc by sa 2.0

 

Cet été, un important décret a été adopté fixant les loyers de référence et les loyers maximaux applicables pour les baux d’habitation à titre de résidence principale dans Paris.

Une situation préalable qui encadrait la liberté de fixer les prix

Un propriétaire souhaitant louer son appartement à Paris ne pouvait déjà pas fixer le loyer complètement librement. Il était en effet limité par les loyers qu’il pratiquait historiquement avec ses anciens locataires.

Certaines exceptions existaient, relatives à la réalisation de travaux ou la vacance prolongée du bien, mais la mesure avait produit ses effets sans pour autant faire baisser les loyers, la sous-offre chronique de logements parisiens ne pouvant pas être rayée d’un coup de crayon.

Des loyers plafonnés à 120% de loyers de référence

Le décret de plafonnement des loyers va encore plus loin car il limite dans l’absolu les loyers applicables et restreint ainsi de manière totale et tranchée la liberté de commercer et d’entreprendre.

Concrètement, pour chaque bien, un loyer de référence est déterminé selon sa zone, sa date de construction, sa typologie et la nature du bail. Il est possible d’appliquer un loyer supérieur mais pas à hauteur de plus de 20%. Au-delà de ce plafond de 20%, tout euro de loyer supplémentaire sera assimilé à un complément de loyer qui devra être explicité dans le bail et uniquement justifié par des éléments que n’avaient pas les biens utilisés pour déterminer les loyers de référence. Il s’agit typiquement d’une terrasse, un jardin ou encore une vue exceptionnelle.

Le plafonnement des loyers concerne les baux nouveaux, bien sûr, mais aussi ceux qui vont être renouvelés. Le locataire a en effet la possibilité de demander une baisse de son loyer cinq mois au moins avant son échéance.

Dans les faits, les biens les plus concernés sont les petites surfaces, du studio au deux pièces, avec une baisse de loyer pouvant facilement dépasser les 20%, voire davantage selon le quartier.

Un objectif louable de fluidifier le marché

Le plafonnement des loyers vise officiellement à limiter l’inflation des prix et à pacifier les relations entre locataires et propriétaires en les faisant sortir d’une sempiternelle course à l’échalote pour augmenter le plus possible les loyers.

Elle vise également à fluidifier le marché en permettant aux locataires qui bénéficient de loyers anciens faibles de quitter leur appartement sans avoir la crainte de devoir payer des loyers beaucoup plus élevés.

Si les objectifs affichés sont globalement louables, il faut néanmoins garder à l’esprit aussi les inconvénients d’une telle mesure.

Davantage de conflits entre locataires et propriétaires

Le décret de plafonnement des loyers prévoit que les locataires peuvent contester un loyer supérieur au plafond dans les trois mois de la signature du bail, et ce même s’ils ont accepté le loyer. Une telle mesure ne peut qu’inciter les locataires à engager des actions contre leurs propriétaires, multipliant ainsi les conflits et contribuant à tendre plutôt qu’à apaiser les relations locataires / bailleurs.

Moins de logements disponibles

L’intérêt de mettre un bien en location classique en assumant les soucis de la gestion quotidienne et les risques d’impayés se réduit pour certains propriétaires maintenant que, cerise sur le gâteau, les loyers sont réduits.

Le risque est donc grand qu’une partie d’entre eux se tourne vers d’autres alternatives : location saisonnière de type Air BnB, location en famille ou à des amis avec paiement d’une partie du loyer sous le manteau, maintien du bien vacant pour le garder à usage personnel.

Si la Mairie de Paris cherche à lutter contre ces tentatives par le renforcement des contrôles sur les locations saisonnières, l’augmentation des taxes sur les logements vacants / secondaires…, il est à craindre qu’en cas de mouvement d’ampleur les pouvoirs publics restent impuissants.

Si cela se confirme, le plafonnement des loyers aura alors l’effet exactement inverse à celui escompté en réduisant encore davantage l’offre de logements et en rendant encore plus difficile la recherche d’un logement pour les Parisiens. Il est d’ailleurs à craindre qu’une telle réduction de l’offre touchera en premier les petites surfaces qui sont les plus impactées par la mesure alors même que ce sont elles qui sont les plus recherchées, notamment par des populations plus fragiles.

Une illustration déjà concrète de cette destruction de logements est l’abattage des cloisons que font certains, mais heureusement peu, de propriétaires. Cet abattage n’a pas de sens du point de vue immobilier car il transforme des 3 pièces en 2 pièces et des 2 pièces en studios. En revanche, il prend tout son sens du fait du blocage des loyers ; en effet, les loyers au m2 sont plus élevés pour les biens avec peu de chambres que pour ceux avec beaucoup de chambres. Détruire du logement permet donc, grâce à ce décret, d’augmenter le loyer d’un bien. C’est ici l’illustration d’un effet pervers de cette loi.

Des appartements moins bien entretenus

La dernière grande loi de blocage des loyers, la loi de 1948, avait entraîné une telle baisse des loyers que les propriétaires n’avaient plus les moyens d’entretenir leurs biens.

Sans arriver, à court terme, à de telles extrémités, il faut quand même rappeler que la rentabilité de certains biens immobiliers est négative à la location une fois intégré le poids de la fiscalité et notamment celui de l’ISF. Avec le plafonnement des loyers, la situation est rendue encore plus critique et il est notable que les propriétaires sont devenus plus réticents à réaliser des travaux. Ils le sont d’autant plus que, pour les biens très recherchés comme les studios, ils n’ont plus de motivation financière à le faire puisqu’ils sont souvent déjà au maximum de loyers. Ils le sont d’autant moins que, même en mauvais état, ces biens se louent très facilement.

Il est donc à craindre que le parc immobilier parisien ne se dégrade rapidement du fait directement de cette mesure de blocage des loyers.

Plus de places pour les profils atypiques

Avant le blocage des loyers, un propriétaire pouvait chercher à maximiser son loyer en louant à un profil moins « classique ». Cette option lui étant retirée, il va mécaniquement chercher à se rattraper autrement et notamment en ciblant le « meilleur » locataire possible.

Une mesure qui était censée fluidifier le marché locatif risque donc d’en exclure les populations les plus fragiles.

Une cible ratée

Si l’objectif du gouvernement était de résoudre la crise du logement à Paris, il s’est, à mon sens, trompé de cible en cherchant à s’attaquer aux conséquences du problème et non à ses origines.

Paris est et sera toujours une ville chère : première ville de France avec plus de 20% de sa population et encore plus de son PIB, deuxième agglomération européenne après Londres et enfin lieu emblématique attirant les populations aisées de nombreux pays.

Si cette concentration de richesses et de personnes explique que l’immobilier soit cher, elle n’explique pas obligatoirement qu’il ait si fortement augmenté ces vingt dernières années.

Une part de cette hausse s’explique par l’importante rénovation urbaine qu’a connue Paris. Comparer les loyers pratiqués à Barbès aujourd’hui avec ceux pratiqués dans le même quartier il y a vingt ans n’a finalement que peu de sens tant ce quartier a changé. On peut également avancer d’autres facteurs comme l’enrichissement global de la population, l’inflation, l’augmentation du nombre de ménages (on se marie plus tard, on divorce plus tôt)…

En revanche, une raison trop souvent et vite éludée, est celle du manque d’infrastructures. Paris a grossi, incroyablement grossi depuis cinquante ans ; or, son réseau de transports a peu évolué. Le métro qui à son origine desservait l’essentiel du tissu urbain couvre aujourd’hui moins de la moitié de la surface urbaine de la capitale. Il existe certes des trains de banlieue, RER et autres TER mais ce sont des liaisons entre des villes, et non au sein d’une même ville.

La croissance de Paris n’ayant ainsi pas été accompagnée par une politique d’infrastructures suffisante, son enceinte historique est finalement devenue le réceptacle d’une demande toujours plus forte. Le grand Paris va gommer une partie de cela mais avec un retard de près de 20 ans, retard qui explique, lui et mieux que toute stigmatisation des propriétaires, l’inflation des loyers dans Paris intra-muros.

Un mauvais message pour la liberté d’entreprendre

De manière générale, toute mesure de fixation des prix et de limitation de la liberté de commerce ne peut qu’avoir des conséquences néfastes et dissuasives sur la liberté d’entreprendre.

Le plafonnement des loyers est ainsi un important frein psychologique à l’investissement et à la prise de risque y compris en banlieue. Si le blocage des loyers n’y est pas encore de mise, sa simple éventualité suffit à refroidir l’ardeur de nombreux investisseurs immobiliers.

Cela ne peut que limiter la construction de nouveaux logements, les investisseurs privilégiant d’autres actifs, et ainsi renforcer la pénurie. Encore une fois, exactement l’inverse de l’objectif initialement recherché.


Lire sur Contrepoints notre dossier Logement et immobilier

Voir les commentaires (11)

Laisser un commentaire

Créer un compte Tous les commentaires (11)
  • Les valses hésitations de ce gouvernement d’idéologie communiste : cette gestion « quasi planifiée » du logement en est une excellente illustration, nous montre le ridicule de leur communication lorsqu’ils se définissent comme des sociaux démocrates. Tout comme prétendre que les Républicains sont des ultra-libéraux, à la mode Thatcher ou Reagan est absolument hilarant !

    Ceci étant et c’est très bien dit dans cet article, les objectifs des différentes « versions »de gestion du logement depuis 3 ans et demi montrent bien que les décisions prises dans ce domaine comme dans tout autre (économie de façon plus large, éducation, sécurité, libertés, égalité, équité, fraternité – apprécions la France apaisée) sont toutes idéologiques, coupées des réalités, électoralistes et surtout …mortifères. Car nous y arrivons, le vide se déroule sous nos pieds et actuellement, état d’urgence et COP (inage)21 obligent, les réalités économiques et financières de notre pays sont soigneusement occultées par les évènements. On l’aurait cherché qu’on s’y serait pas pris autrement.

    Beaucoup de nos concitoyens sont absolument aveugles (surtout ceux qui y ont intérêt : fonctionnaires, assistés) ou refusent de voir car leurs petits intérêts pourraient être remis en cause si ils ne soutenaient ces dirigeants incompétents. La seule chose sur laquelle ils n’ont pas encore tiltée étant que le bateau coule et ils sont dessus. Affligeant !

  • « la limitation de la liberté de commerce ne peut qu’avoir des conséquences néfastes et dissuasives sur la liberté d’entreprendre. »
    Le jour où vous aurez fait comprendre (ou admettre) ça à un politicien n’est pas arrivé. C’est pourquoi tous les effets logiques d’une loi, effets qu’il ne prévoient pas (même s’ils sont évidents pour les autres) sont appelés « effets pervers ».

    • Ils ont déjà parfaitement compris ce principe, vous ne les verrez jamais faire une loi sur la limitation des mandats et rémunérations dans la fonction publique ….

    • C’est vrai mas c’est la « loi logique »:

      Toute loi est un texte écrit qui a pour but la correction d’un fait constaté (dans ce cas, l’incohérence entre l’augmentation du prix de la part « logement » dans le budget d’un « ménage »), disons, « anormal, injuste ou injustifié, et déplaisant » à cause d’une évolution de la situation, pas toujours prévisible au moment où elle fut votée.

      Corollaire: toute loi a pour avenir de se voir adaptée, modifiée ou abrogée à cause de l’évolution de la situation.

      Corollaire d’une loi fiscale: toute règle fiscale a pour avenir de rapporter moins que prévu, l’ingénierie fiscale ayant pour but d’éviter de devoir la payer ou, tout au moins, le moins possible.

      Il y a donc un équilibre législatif à trouver:
      principe 1: s’adapter à la situation actuelle et prévoir les effets secondaires de la loi qu’on s’apprête à voter
      principe 2: éviter des modifications fréquentes: « on ne change pas les règles pendant la partie » (sinon, la loi n’atteint plus son but, même « provisoire ») donc on prévoit, dès sa conception, les différentes évolutions possibles en conservant le même but à cette loi (par exemple par des taux variables).

      Mais ce qui est un grand reproche à faire: on n’abroge aucune loi que la situation n’exige plus!

      (Il en va de même, malheureusement, des décrets et règlements d’application, ce qui empêche actuellement de supprimer le papier pour informatiser bien plus rapidement l’administration avec un personnel nécessaire moins important!) EXCEPTION: les déclaration fiscales qui, elles, sont évidemment déjà informatisées!)(comme les banques!)

  • J’avais vu une étude sur le sujet qui prévoyait une baisse des loyers si tous les propriétaires respectaient la loi mais qui disait aussi qu’a priori ca ferait plus de mal que de bien. Ca n’a marché nulle part de toute manière on voit mal pourquoi ce serait différent cette fois.

    • Il y a une contradiction française qu’on ne retrouve pas forcément ailleurs.
      Il est normal d’être taxé sur ses revenus mas si vous payez la taxe sur le revenu, le reste vous appartient.

      Donc si quelqu’un achète votre travail à une entreprise, de ce prix, l’entreprise retient des frais, y compris des intérêts sur les emprunts et la partie du dividende de l’actionnaire, le bénéfice de l’entreprise et les salaires de son administration: reste un salaire brut.
      Qui a vu une feuille de salaire se souvient des prélèvement entre brut et net à payer, pour un tas de motifs, de caisses etc…
      Sur ce net, vous payez votre impôts sur le revenu.
      Avec ce qui reste, il faut décompter vos dépenses: logement et consommation, les deux subissant des prélèvements fiscaux.
      Avec ce qui reste alors, vous tentez de constituer votre capital.

      Il n’est pas logique du tout d’accepter que ce capital soit de nouveau taxé.
      L’ISF ne se justifie donc pas!
      De même, d’autres taxes viendront se greffer sur votre activité boursière si vous placez là votre capital, mais, en bonne logique, pas sur votre capital.
      Pas non plus si vous avez la chance de faire une plus-value puisqu’en cas de moins-value, rien ne vous sera remboursé!

      Ce que je dis, c’est que taxer les salaires, les revenus, les transactions, le capital économisé et ce que vous en ferez, c’est la définition de l’enfer fiscal, maintenant avec la complicité obligatoire de votre banquier, y compris à l’étranger.

      La seule réponse valable est le vol ou la fuite là où l’aubergiste sera moins avide!

      En fait c’est le Dr J.Cahuzac qui avait clairement raison contre le racket officiel!

      • l’ISF, et plus généralement les taxes sur la capital, c’est un autre sujet.
        Et je dirai le strict inverse : il est normal d’être taxé sur la fortune
        1) en terme de service, la valeur du service régalien de protection de la propriété [en le supposant rendu, ce service, évidemment …] croit avec la quantité de bien détenu.
        2) les « facultés contributives » de la DDHC dépendent de votre fortune et non de vos revenus. L’origine de votre fortune n’a aucune importance (travail, commerce, service, don ou leg…).
        3) économiquement et socialement, en taxant le capital quelque soit les revenus qui en sont tirés, on favorise le transfert des biens des mains improductives vers les mains productives, et c’est très bien.
        Si on taxe les revenus, à quoi bon se faire chier à tirer un meilleur revenu du capital ? Et quel inconvénient de les garder improductif si il n’y a pas d’impôt sur ce capital ?
        Que l’incapable qui ne sait ou ne veut tirer un revenu suffisant de sa forêt ou de son champ (ou tout autre capital) les vendent, que celui qui saura les faire fructifier les achètent.

        L’age de la France (avant 1914) est d’ailleurs la période où il n’y avait pas d’impôt sur le revenu, et des impôts conséquent sur le capital (taxes foncières, patente).

        L’impôt sur le revenu ne doit se concevoir que comme substitut et équivalent des impôts sur le capital, le capital que représente la force de travail du travailleur. Il doit rester simple et puisque tous les hommes naisse et demeurent égaux en droit, il suffit d’une capitation de 18 à 65 ans, que le chômeur ou le travailleur trop pauvre peut acquitter en nature.

  • « exactement l’inverse de l’objectif initialement recherché » ?
    Il a toujours été clair que l »objectif de la loi est de se payer des électeurs, certainement pas d’améliorer le logement.
    Je ne sais pas si l’objectif a été atteint, mais le simple fait que des propriétaires protestent est déjà une grande satisfaction pour la clientèle électorale du législateur.

  • Même Paul Krugman écrivait dans le NYT :  »Economists have the least influence on policy where they know the most and are most agreed; they have the most influence on policy where they know the least and disagree most vehemently. »

    Puis quelques lignes plus loin : « The analysis of rent control is among the best-understood issues in all of economics, and — among economists, anyway — one of the least controversial. « 

  • Les commentaires sont fermés.

Promouvoir la liberté n’est pas gratuit

Mais cela peut aider à réduire vos impôts de 66%

Faites un don dès maintenant

Faire un don
ntf
0
Sauvegarder cet article

Les cours des cryptomonnaies ont fortement baissé ces dernières semaines. La nature cyclique de ce nouveau type d'actif est bien connue même si l'ampleur de la baisse a surpris et démotivé de nombreux observateurs et spéculateurs. Beaucoup d'amateurs de la technologie blockchain sur laquelle repose ces projets y voient néanmoins l'occasion de continuer à construire un écosystème dans une optique plus long-termiste, persuadés que la situation redeviendra plus favorable.

 

Que sont les NFT (non-fungible token)

Une des applica... Poursuivre la lecture

Ce qui s'est passé aux abords du Stade de France, samedi 28 mai 2022, pour la finale de la ligue des champions[1. Cette finale aurait dû avoir lieu à Saint-Pétersbourg.] opposant Liverpool au Real de Madrid, est malheureusement emblématique d'une France qui part à vau-l'eau.

Pour fuir leurs responsabilités, le ministre de l'Intérieur, Gérald Darmanin, et la ministre des Sports, Amélie Oudéa-Castéra, ont rejeté la faute sur la prétendue détention de 30 000 à 40 000 billets non valables par des supporters anglais.

Un peu d'arithmé... Poursuivre la lecture

Par Vincent Benard.

Le gouvernement a annoncé qu’à partir de 2023, les propriétaires ne seraient plus autorisés à louer des appartements ou maisons considérés comme des passoires énergétiques, soit la catégorie G des diagnostics de performance énergétique.

Cette décision semble pétrie de bons sentiments et conforme à la pensée écologiquement correcte du moment, mais comme toute politique restrictive, elle n’ira pas sans effets pervers.

Des bonnes intentions affichées aux effets pervers prévisibles

À ce jour 70 000 logemen... Poursuivre la lecture

Voir plus d'articles