Quel impact à long terme du plafonnement des loyers à Paris ?

Façades d'immeubles à Paris - Luc Legay - cc by sa 2.0

Le décret de plafonnement des loyers va entraîner plusieurs effets négatives pourtant évitables !

Par Clément Pitton.

Façades d'immeubles à Paris - Luc Legay - cc by sa 2.0
Façades d’immeubles à Paris – Luc Legay – cc by sa 2.0

 

Cet été, un important décret a été adopté fixant les loyers de référence et les loyers maximaux applicables pour les baux d’habitation à titre de résidence principale dans Paris.

Une situation préalable qui encadrait la liberté de fixer les prix

Un propriétaire souhaitant louer son appartement à Paris ne pouvait déjà pas fixer le loyer complètement librement. Il était en effet limité par les loyers qu’il pratiquait historiquement avec ses anciens locataires.

Certaines exceptions existaient, relatives à la réalisation de travaux ou la vacance prolongée du bien, mais la mesure avait produit ses effets sans pour autant faire baisser les loyers, la sous-offre chronique de logements parisiens ne pouvant pas être rayée d’un coup de crayon.

Des loyers plafonnés à 120% de loyers de référence

Le décret de plafonnement des loyers va encore plus loin car il limite dans l’absolu les loyers applicables et restreint ainsi de manière totale et tranchée la liberté de commercer et d’entreprendre.

Concrètement, pour chaque bien, un loyer de référence est déterminé selon sa zone, sa date de construction, sa typologie et la nature du bail. Il est possible d’appliquer un loyer supérieur mais pas à hauteur de plus de 20%. Au-delà de ce plafond de 20%, tout euro de loyer supplémentaire sera assimilé à un complément de loyer qui devra être explicité dans le bail et uniquement justifié par des éléments que n’avaient pas les biens utilisés pour déterminer les loyers de référence. Il s’agit typiquement d’une terrasse, un jardin ou encore une vue exceptionnelle.

Le plafonnement des loyers concerne les baux nouveaux, bien sûr, mais aussi ceux qui vont être renouvelés. Le locataire a en effet la possibilité de demander une baisse de son loyer cinq mois au moins avant son échéance.

Dans les faits, les biens les plus concernés sont les petites surfaces, du studio au deux pièces, avec une baisse de loyer pouvant facilement dépasser les 20%, voire davantage selon le quartier.

Un objectif louable de fluidifier le marché

Le plafonnement des loyers vise officiellement à limiter l’inflation des prix et à pacifier les relations entre locataires et propriétaires en les faisant sortir d’une sempiternelle course à l’échalote pour augmenter le plus possible les loyers.

Elle vise également à fluidifier le marché en permettant aux locataires qui bénéficient de loyers anciens faibles de quitter leur appartement sans avoir la crainte de devoir payer des loyers beaucoup plus élevés.

Si les objectifs affichés sont globalement louables, il faut néanmoins garder à l’esprit aussi les inconvénients d’une telle mesure.

Davantage de conflits entre locataires et propriétaires

Le décret de plafonnement des loyers prévoit que les locataires peuvent contester un loyer supérieur au plafond dans les trois mois de la signature du bail, et ce même s’ils ont accepté le loyer. Une telle mesure ne peut qu’inciter les locataires à engager des actions contre leurs propriétaires, multipliant ainsi les conflits et contribuant à tendre plutôt qu’à apaiser les relations locataires / bailleurs.

Moins de logements disponibles

L’intérêt de mettre un bien en location classique en assumant les soucis de la gestion quotidienne et les risques d’impayés se réduit pour certains propriétaires maintenant que, cerise sur le gâteau, les loyers sont réduits.

Le risque est donc grand qu’une partie d’entre eux se tourne vers d’autres alternatives : location saisonnière de type Air BnB, location en famille ou à des amis avec paiement d’une partie du loyer sous le manteau, maintien du bien vacant pour le garder à usage personnel.

Si la Mairie de Paris cherche à lutter contre ces tentatives par le renforcement des contrôles sur les locations saisonnières, l’augmentation des taxes sur les logements vacants / secondaires…, il est à craindre qu’en cas de mouvement d’ampleur les pouvoirs publics restent impuissants.

Si cela se confirme, le plafonnement des loyers aura alors l’effet exactement inverse à celui escompté en réduisant encore davantage l’offre de logements et en rendant encore plus difficile la recherche d’un logement pour les Parisiens. Il est d’ailleurs à craindre qu’une telle réduction de l’offre touchera en premier les petites surfaces qui sont les plus impactées par la mesure alors même que ce sont elles qui sont les plus recherchées, notamment par des populations plus fragiles.

Une illustration déjà concrète de cette destruction de logements est l’abattage des cloisons que font certains, mais heureusement peu, de propriétaires. Cet abattage n’a pas de sens du point de vue immobilier car il transforme des 3 pièces en 2 pièces et des 2 pièces en studios. En revanche, il prend tout son sens du fait du blocage des loyers ; en effet, les loyers au m2 sont plus élevés pour les biens avec peu de chambres que pour ceux avec beaucoup de chambres. Détruire du logement permet donc, grâce à ce décret, d’augmenter le loyer d’un bien. C’est ici l’illustration d’un effet pervers de cette loi.

Des appartements moins bien entretenus

La dernière grande loi de blocage des loyers, la loi de 1948, avait entraîné une telle baisse des loyers que les propriétaires n’avaient plus les moyens d’entretenir leurs biens.

Sans arriver, à court terme, à de telles extrémités, il faut quand même rappeler que la rentabilité de certains biens immobiliers est négative à la location une fois intégré le poids de la fiscalité et notamment celui de l’ISF. Avec le plafonnement des loyers, la situation est rendue encore plus critique et il est notable que les propriétaires sont devenus plus réticents à réaliser des travaux. Ils le sont d’autant plus que, pour les biens très recherchés comme les studios, ils n’ont plus de motivation financière à le faire puisqu’ils sont souvent déjà au maximum de loyers. Ils le sont d’autant moins que, même en mauvais état, ces biens se louent très facilement.

Il est donc à craindre que le parc immobilier parisien ne se dégrade rapidement du fait directement de cette mesure de blocage des loyers.

Plus de places pour les profils atypiques

Avant le blocage des loyers, un propriétaire pouvait chercher à maximiser son loyer en louant à un profil moins « classique ». Cette option lui étant retirée, il va mécaniquement chercher à se rattraper autrement et notamment en ciblant le « meilleur » locataire possible.

Une mesure qui était censée fluidifier le marché locatif risque donc d’en exclure les populations les plus fragiles.

Une cible ratée

Si l’objectif du gouvernement était de résoudre la crise du logement à Paris, il s’est, à mon sens, trompé de cible en cherchant à s’attaquer aux conséquences du problème et non à ses origines.

Paris est et sera toujours une ville chère : première ville de France avec plus de 20% de sa population et encore plus de son PIB, deuxième agglomération européenne après Londres et enfin lieu emblématique attirant les populations aisées de nombreux pays.

Si cette concentration de richesses et de personnes explique que l’immobilier soit cher, elle n’explique pas obligatoirement qu’il ait si fortement augmenté ces vingt dernières années.

Une part de cette hausse s’explique par l’importante rénovation urbaine qu’a connue Paris. Comparer les loyers pratiqués à Barbès aujourd’hui avec ceux pratiqués dans le même quartier il y a vingt ans n’a finalement que peu de sens tant ce quartier a changé. On peut également avancer d’autres facteurs comme l’enrichissement global de la population, l’inflation, l’augmentation du nombre de ménages (on se marie plus tard, on divorce plus tôt)…

En revanche, une raison trop souvent et vite éludée, est celle du manque d’infrastructures. Paris a grossi, incroyablement grossi depuis cinquante ans ; or, son réseau de transports a peu évolué. Le métro qui à son origine desservait l’essentiel du tissu urbain couvre aujourd’hui moins de la moitié de la surface urbaine de la capitale. Il existe certes des trains de banlieue, RER et autres TER mais ce sont des liaisons entre des villes, et non au sein d’une même ville.

La croissance de Paris n’ayant ainsi pas été accompagnée par une politique d’infrastructures suffisante, son enceinte historique est finalement devenue le réceptacle d’une demande toujours plus forte. Le grand Paris va gommer une partie de cela mais avec un retard de près de 20 ans, retard qui explique, lui et mieux que toute stigmatisation des propriétaires, l’inflation des loyers dans Paris intra-muros.

Un mauvais message pour la liberté d’entreprendre

De manière générale, toute mesure de fixation des prix et de limitation de la liberté de commerce ne peut qu’avoir des conséquences néfastes et dissuasives sur la liberté d’entreprendre.

Le plafonnement des loyers est ainsi un important frein psychologique à l’investissement et à la prise de risque y compris en banlieue. Si le blocage des loyers n’y est pas encore de mise, sa simple éventualité suffit à refroidir l’ardeur de nombreux investisseurs immobiliers.

Cela ne peut que limiter la construction de nouveaux logements, les investisseurs privilégiant d’autres actifs, et ainsi renforcer la pénurie. Encore une fois, exactement l’inverse de l’objectif initialement recherché.


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