Logement : l’UMP n’a pas compris le problème, et n’a pas les solutions

Réformer en bricolant, plutôt qu’en refondant : l’UMP a raté, avec sa convention logement, l’occasion d’offrir aux Français une vraie image réformatrice d’elle-même.

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Chantier constructions immobilier neuf (Crédits hradcanska, licence CC-BY-NC-SA 2.0), via Flickr.

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Logement : l’UMP n’a pas compris le problème, et n’a pas les solutions

Publié le 23 mars 2015
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Par Vincent Bénard.

Après que Terra Nova (le think tank officieux du PS), la Fondation Abbé Pierre et le Medef, aient chacun leur tour présenté leur « plan pour le logement », on pouvait espérer que la convention « Logement » de l’UMP tenue ce 18 mars sorte un peu des sentiers battus. Après tout, l’UMP est bien placée pour succéder au PS à la tête du pays en 2017, et le logement est la première source de difficulté financière pour les Français : l’UMP devrait trouver dans la politique du logement un moyen d’affirmer une vraie audace réformatrice.

Hélas.

Le document (PDF) issu de la convention logement me laisse sur ma faim, et de très loin. Certes, il n’est pas aussi franchement lamentable que l’infâme brouet servi par Terra Nova. Après tout, l’UMP a assez facilement accès à des spécialistes du domaine, et ne manque pas de gens intelligents pour coucher sur le papier un ensemble de propositions susceptibles de « faire sérieux ». Certains éléments de diagnostic sont même assez bien posés.

Mais comme tout ce que j’ai pu lire ici et là, le plan UMP pour le logement se contente de bricoler un système mauvais sans en changer les paradigmes fondateurs. Tout se passe comme si les gens qui réfléchissent à la question dans les grands partis établis (PS, UDI, UMP) étaient incapables de changer de logiciel interventionniste et étatiste, et que chacun se voyait juste comme un « bricoleur de système » plus malin que le camp d’en face.

Voyons cela plus en détail.

Chantier constructions immobilier neuf (Crédits hradcanska, licence CC-BY-NC-SA 2.0), via Flickr.
Chantier constructions immobilier neuf (Crédits hradcanska, licence CC-BY-NC-SA 2.0), via Flickr

La question foncière : mal traitée

À force que des professionnels et des analystes indépendants (comme moi) le répètent, cela a fini par rentrer : tous les partis identifient la question de la rareté foncière comme une source de hausse des prix.

Mais aucun n’a pris la mesure de l’ampleur du problème, et les propositions de l’UMP n’y font pas exception : il n’y est question que « d’inciter les maires à ouvrir plus de foncier constructible » en augmentant leur dotation (subvention) de l’État central, avec de l’argent que l’État n’a de toute façon plus, et de tenter de raccourcir la durée d’élaboration des PLU en en simplifiant certaines étapes.

C’est mieux que rien, mais cela n’est pas à la hauteur des enjeux.

Tout d’abord, je doute que l’État puisse moduler ses dotations aux communes de façon suffisamment motivante pour que le maire se lâche sur la constructibilité du terrain de sa commune, se mettant à dos tous les services environnementaux de l’État, les associations vertes, et une bonne partie de ses électeurs.

D’autre part, le texte prévoit d’inciter les communes à vendre les terrains constructibles qu’elles possèdent en propre ou par le biais d’une agence foncière. La commune, pour maximiser ses recettes, sera donc incitée à limiter la concurrence venant de terrains qu’elle ne possède pas et donc… à limiter la constructibilité de nouveaux terrains !

Il y a donc peu de chances que les mesurettes présentées aient le moindre effet déflationniste contre la bulle foncière explosive qui s’est formée entre 1996 et 2007, et qui est documentée ici. Tant que la droite n’acceptera pas de revenir aux bases du droit de propriété, à savoir le libre choix d’affectation d’un terrain par son propriétaire, et une juste compensation des limitations à cette liberté au nom de choix collectifs, la principale cause de formation de la bulle perdurera. Or, le document UMP, loin de renforcer le pouvoir du propriétaire, veut… renforcer celui du maire. Ce qui maintient l’octroi de la constructibilité d’un terrain dans le champ du politique, et pas dans celui du marché.

Normes de construction

L’UMP propose un moratoire sur les nouvelles normes de construction, et une application « raisonnable » des normes « personnes à mobilité réduite » sur 10 à 15% des nouveaux programmes collectifs. De plus, il propose d’arrêter de surenchérir sur les normes européennes, ce qui relève du bon sens. Ce passage n’appelle pas de critique de ma part, c’est le meilleur de l’ensemble de la proposition.

Mais l’UMP ne doit pas attendre de miracle en termes de coûts des logements neufs nouvellement construits. Entre 1996 et 2007, les coûts de construction ont augmenté d’environ 7 à 8% plus vite que la hausse des revenus des ménages, alors que celle des terrains a atteint 500% (source). La bataille contre la technocratie normative, certes utile, n’est donc pas LA solution pour obtenir une baisse réelle et durable du prix du logement.

Solvabilisation des ménages

L’UMP commet la même erreur que les autres partis, en raisonnant de la manière suivante : « puisque le logement est cher, essayons d’aider certaines catégories à pouvoir s’offrir un logement », au lieu de se demander « pourquoi le logement est-il cher, agissons à la racine ».

Ici, ce sont les primo-accédants, clientèle de jeunes familles électoralement fort prisées, qui font l’objet de surenchère démagogique, avec la promotion de dispositifs « usine à gaz » visant à les solvabiliser : nouveaux prêts à taux zéro, possibilité d’acquérir le terrain après le bâti, et TVA réduite pour les primo-accédants. Qui plus est, l’UMP propose que certains dispositifs de crédit aux primo-accédants soient… garantis par l’État, ce qui déresponsabilisera prêteurs et emprunteurs et réduira la qualité moyenne des créances ainsi ouvertes : si un tel dispositif venait à voir le jour, nous sèmerions les graines d’une « crise des subprimes » future.

Outre que le caractère discriminatoire de telles mesures vis-à-vis des “non primo-accédants” me pose question en terme de droit, il va sans dire que dans un contexte de rareté foncière, toute solvabilisation des ménages profite aux vendeurs du composant le plus rare du produit final, à savoir le terrain constructible. Nous l’avons vu avec la solvabilisation par la baisse des taux d’intérêt, nous le verrons avec la solvabilisation réservée aux primo-accédants : elle permettra juste aux offreurs d’augmenter leurs prix… au détriment de tous ceux qui n’auront pas été aidés, car pas dans la bonne case…

Relations Locataires – Bailleurs

L’UMP veut revenir sur la loi ALUR et « rétablir la liberté contractuelle » pour l’établissement du prix des loyers. Sur le papier, fort bien. Mais l’UMP ne peut ignorer que l’encadrement des loyers n’est pas né avec la loi ALUR. J’aurais aimé plus de précision sur le cadre législatif futur : simple retour au cadre déjà fort socialisant de la loi « Mermaz Malandain » de 1989 ? Ou loi plus « libératoire » de type Loi Méhaignerie de décembre 1986 ?

L’intention affichée est bonne mais le manque de précision dans la rédaction me laisse dubitatif quant à la volonté réelle d’agir. En outre, je rappelle que faute de choc d’offre, le risque existe de voir les loyers s’envoler, ce qui augmentera la pression politique pour un retour à un contrôle. C’est exactement ce qui s’était passé en 1987-89, quand la loi Méhaignerie, qui avait considérablement assoupli le cadre de la relation entre locataire et bailleur, n’a duré que 3 ans sous la pression des associations de gauche.

L’UMP veut également raccourcir le délai d’expulsion des mauvais payeurs. C’est louable, ceci dit sans jeu de mots. Mais faute d’annoncer un objectif précis (par exemple, au Canada, il existe une procédure de restitution en 90 jours maximum du logement à son propriétaire), je doute que cela ait un effet rassurant vis-à-vis des investisseurs, ou des propriétaires de logements laissés délibérément vacants.

Notons également quelques propositions de simplification fiscale pour les bailleurs, et la création d’un statut fiscal de bailleur permettant d’amortir le bien pour financer des travaux de rénovation. Je crains toutefois le législateur comme la peste, et faute de détail dans la proposition, le risque existe que Bercy n’inclue dans un tel statut des provisions pour reprendre d’une main au propriétaire ce que les bonnes intentions de certains politiciens lui auront donné de l’autre.

Logement social : pas de remise en cause du principe de la loi SRU

Il est consternant de voir que même l’UMP n’ose pas simplement dire que la loi SRU, imposée par un ministre communiste dans un gouvernement de gauche, est une ineptie et doit être abrogée. L’UMP fait pourtant le bon constat : l’application de la loi SRU en zone tendue crée un marché dual « logement social à prix cassé + Logement haut de gamme » et exclut les classes moyennes (mécanisme développé ici).

Mais au lieu d’en arriver à la seule conclusion logique (abrogation), l’UMP, par peur d’on ne sait quoi, se contente d’affirmer qu’elle va assouplir la loi SRU, en rendant son application plus intercommunale, et en imposant la proportion de logements sociaux uniquement sur les flux et pas sur les stocks. En outre, elle veut créer des dispositifs étatiques pour orienter une partie de l’épargne (assurance-vie) vers des logements « intermédiaires », c’est-à-dire moins subventionnés que le logement social, mais un peu tout de même. Les investisseurs institutionnels ont depuis longtemps fui le marché locatif, où ils étaient pourtant omniprésents dans les années 60-70. Au lieu, là encore, de se demander pourquoi et d’attaquer le problème à la racine, l’UMP propose une béquille.

Seule petite lueur de « génie » dans le bricolage d’une mauvaise loi, l’UMP veut que la qualité de logement social puisse être reconnue à des logements privés loués à des familles modestes sous condition de modération du loyer, par le biais d’une convention et en contrepartie d’un avantage fiscal : si ça marche, cela permettra à la plupart des communes de satisfaire à leurs obligations SRU sans bâtir trop de logement sociaux ! C’est bien pensé, mais ce n’est qu’un bricolage de plus, à base de norme bureaucratique et de niche fiscale (que l’État peut à tout moment reprendre), d’un mauvais dispositif. Cette proposition, qui vient sans doute de l’Union nationale de la Propriété Immobilière (je reconnais leur « patte »), est un pis-aller, une sorte de reconnaissance honteuse de la nocivité du dispositif SRU, mais sans le courage politique de dire « STOP ». Là encore, ce serait « mieux que rien », mais pas à la hauteur de la crise du logement vécue par les familles françaises modestes et moyennes.

Quant à la privatisation du parc HLM, elle n’est perçue que comme un moyen de financer de nouvelles constructions de logements sociaux, et pas comme une fin en soi permettant d’unifier le marché du logement, et de construire des parcours ascensionnels de logement en régime 100% privé. L’UMP espère que « chaque logement social vendu puisse financer la construction de 2 à 3 (!) nouveaux logements ». On ne saurait mieux dire que l’UMP continue de penser que la socialisation partielle du logement est la seule réponse possible au problème de son prix, alors même que la dualité entre le parc privé et social explique une partie de la crise actuelle.

Conclusion

Résumons-nous : l’UMP ne propose ni de libéraliser le foncier, ni de remettre en cause le principe de la socialisation d’une partie du parc de logement, ni la loi SRU. Elle propose de recentrer les niches fiscales sur les zones les plus tendues mais sans les supprimer. Elle propose de nouvelles garanties d’État et de nouvelles usines à gaz publiques pour aider les primo-accédants ou certains investisseurs. L’étatisme reste la base des propositions de l’UMP : on peine à deviner où se situe la ligne de fracture idéologique avec la gauche, même si l’UMP tente de mettre un peu de modération et d’intelligence dans la déclinaison opérationnelle de principes de toute façon mauvais.

Avec l’UMP, les libéraux vont de déception en déception. Le programme « logement » de ce parti est bien loin de l’audace réformatrice du Parti Libéral Démocrate. Réformer en bricolant, plutôt qu’en refondant : l’UMP a raté, avec sa convention logement, l’occasion d’offrir aux Français une vraie image réformatrice d’elle-même. Les propositions de l’UMP maintiennent le logement essentiellement dans la sphère politique au lieu d’organiser son retour dans celle d’un marché libre.

Le problème déborde bien au delà de la question du logement. Imaginons que l’UMP arrive au pouvoir en 2017, et rêvons qu’un peu de bon sens économique remette ce pays sur le chemin de la croissance : il est à craindre que faute de mesures de fond structurelles pour remettre le logement, et particulièrement la question foncière, dans une logique libérale d’abondance, les fruits de cette croissance (hypothétique) ne servent qu’à alimenter un nouvel épisode de bulle immobilière, avec toutes les conséquences économiques, bancaires et sociales désastreuses que l’on a observées par le passé, ici et dans d’autres pays, à commencer par notre proche voisin britannique, mais aussi en Californie ou en Australie. Tant que le poste de dépense numéro un des ménages occidentaux ne sera pas géré selon des mécanismes de marché vraiment libre, le modèle économique occidental transformera sa capacité à créer des richesses en source de déceptions.

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  • Tant qu’à aider les primo-accédants, la déductibilité fiscale des intérêts d’emprunt n’était pas une mauvaise idée. Une telle mesure, simple et non discriminatoire, serait la bienvenue.
    Par ailleurs, cet article pose très bien les problèmes

    • Vu les taux d’intérêts actuels, je ne vois pas trop l’intérêt (sans jeux de mots). Et c’est encore une usine à gaz à base de niche fiscale.

  • Je sais que je vais me faire taper sur les doigts (pas trop fort quand siou plait mnsieur) mais parler de prendre le problème à la racine sur le logement revient aussi à parler d’immigration, bénie par l’Europe.

    En laissant les immigrés venir s’installer en France au rythme actuel et avec les obligation légales, l’État est obligé de construire de nouveaux logements pour les accueillir ou pour permettre à ceux ayant évolué de se loger. Les nouveaux arrivants se retrouvant dans des quartiers dits défavorisés quand les anciens ont pu grimper un tant soi peu l’échelle sociale.
    Couper l’immigration reviendrait à ne plus avoir de tension pour les logements sociaux et aurait donc des conséquences sur le foncier constructible. Quant aux quartiers dits défavorisés, ils se videraient d’eux mêmes (pour y avoir habiter, faut vraiment avoir envie de rester), permettant alors au pire une refonte du quartier, au mieux la naissance par la libéralisation du foncier de quartiers nouveaux pour classes moyennes.

    Aujourd’hui, l’immigration chasse les classes moyennes des villes à cause de la loi SRU, créant une tension dans les villes annexes, obligeant les classes moyennes à aller habiter de plus en plus loin, faisant d’elles des travailleurs pauvres.

    Chercher la racine du mal revient donc à casser la loi SRU telle qu’elle existe aujourd’hui mais aussi stopper l’immigration si on va au bout du raisonnement.

    • C’est l’obligation légale faite à l’état de loger les gens le problème. Il ne se résoudra pas en essayant de refusant les gens, mais en libérant l’état de l’obligation de les loger.

      • Je suis d’accord sur ça mais si dans un climat tendu, je rajoute de la tension, au bout d’un moment, ça casse. Si on libère l’État de cette obligation de loger mais qu’on a toujours ce flux migratoire important, les mêmes causes produisant les mêmes effets, le climat logement sera à l’orage comme aujourd’hui et le climat social montera.
        Certes, à chacun de se démerder pour se loger, mais il faut voter alors une castte law et être intraitable sur les délits avec mise en place sévère du bannissement. Il faut donc regarder le recto de la pièce mais aussi son verso pour ne pas avoir des effets secondaires plus importants que ceux qu’on a éliminé.

        • Le problème vient surtout des réglementations qui interdisent de construire pas cher. Toute construction actuelle est luxueuse avec des isolations aptes au pôle Nord, de grande salle de bain, des fenêtres partout, des ascenseurs, des parking en quantité, … Noter que toutes ces contraintes ont obligés à avoir des réglementation spécifiques pour les résidences étudiantes qui sinon seraient inaccessibles aux étudiants. Mais ces dérogations sont bien entendus réservés à des agences semi-publiques, qui gèrent également les foyers pour les gens pauvres. La pénurie de logement et leur prix élevé est une pure création bureaucratique comme n’arrête pas de le souligner (prêcher ?) l’auteur de cet article.

        • Vu ce que l’on demande comme attestations aux soit-disant souchiens natifs sous chiens, et quand les parents sont domiciliés à l’étranger, ils se brossent, ben il y aura égalité ❗ Même égalitude :mrgreen:
          Et si quelqu’un a un travail régulier, ou est le problème ❓ Plus de travail ❓ Il retrouve du taf ou dégage après 3 à 6 mois. Que chacun s’assume.

        • « castte law »

          C’est surement la meilleur idée de votre commentaire, cela n’a rien à voir avec la logement ou l’immigration mais il est évident qu’une libéralisation des armes à feux plus une légalisation de l’autodéfense sont nécessaires et bien plus libérales et humanistes qu’interdire à des gens de venir tenter leur chance ici.

          • law my home is my castle !!!

          • Sauf quand des gens viennent squatter chez vous et que la pseudo justice actuelle vous dit qu’elle ne peut rien faire en l’état.

          • Le droit de s’installer dans un autre pays que le sien n’existe pas.
            Par conséquent il n’existe aucune « interdiction de venir tenter sa chance ici ».

            Ce droit n’existe pas parce qu’il est absurde: Jamais, en aucun cas, la possibilité de s’installer dans un autre pays ne peut pas être offerte à tous.
            De plus il est contraire à la propriété.

    • Mais que les gens se … démerdent comme des grands, des adultes, des vrais. On ne va quand même pas les langer jusqu’à 110 ans, non ❓

  • Excellent article.
    La solution est dans le moins d’état possible.
    Le programme de l’UMP est mauvais sur ce sujet, voire néfaste. Bref, c’est un projet socialiste.

  • Vincent Benard , ministre libéral du logement , immobilier , HLM de l’actuel ou futur président ?

    • Il serait pousser à la démission en moins de 3 mois comme Madelin si il voulait « bêtement » appliquer ses propositions …

      • Yes , Madelin avait tenu un peu plus de 15 jours …il me semble me souvenir , qu’en bon libéral , il voulait supprimer le ministère de l’industrie ( ? ) dont il avait la charge …

  • Sérieusement, avec 25% de logements sociaux dans ce pays et des millions de français sur les listes d’attente d’un tel avantage en nature non imposable, comment voulez-vous qu’un parti se permette d’aller à l’encontre d’une telle clientèle électorale … C’est foutu. Dans une démocratie, quand on a créé artificiellement une telle demande d’étatisme et de maternalisme, il est impossible de revenir en arrière …

    • En Great Britain , sous Thatcher ( TINA ) , les hlm avaient été vendues à leurs occupants avec une décote de 30 % du prix du marché ( pour les payeurs réguliers des loyers !!!

    • Le travail d’associations de propriétaires (bailleurs ou résidants) serait d’expliquer aux locataires ou primo-accédants tous les surcoûts pour eux de la politique publique du logement social. Il me semble que l’auteur (V. Bénard) a écrit qlq chose sur ce sujet. Seule une pédagogie du marché peut contrer le clientèlisme des politiques publiques du logement.

      nb la pédagogie du marché est aussi valable dans tous les domaines de la vie courante (emplois, éducation, prévoyance…)

    • Deres: « Dans une démocratie »

      On demande d’abord au peuple « accepter vous l’obligation de 25% de logement sociaux ? »

      Et je doute fortement que ce serait passé, la France est une oligarchie élective corporatiste, pas une démocratie.

  • Pour faire valoir leurs droits de propriété, contre les gouvernements et les collectivités locales, les propriétaires doivent s’organiser en lobby efficace. Faute de quoi les propriétaires seront pénalisés par la mise en oeuvre SRU maximal. Chaque commune pourrait avoir ses associations de propriétaires-résidants (ce sont les plus nombreux) et faire pression amicalement mais fermement sur les édiles. Les maires UMP-UDI ne se risqueront pas à mécontenter ce segment d’opinion si celui-ci daigne s’organiser. L’obéissance au bureau du parti a pour limite l’intérêt ré-électoral de l’élu local.

  • tout le monde a sa solution mais , il n’y a pas de solution lorsque tout le monde bouffe dans la gamelle de l’état ou a une chaine trop courte pour arriver

  • La plupart des maires UMP ont des erections lorsqu’ils lisent dans les revues spécialisées, que le prix du foncier a encore augmenté, par rapport à l’année précédente, dans leur commune.
    Car plus le foncier est élevé dans leur ville, plus cela gonfle leur ego et plus ils croient que leur aura sera reconnue.
    Donc, pourquoi voulez-vous qu’ils encouragent leur parti à trouver des solutions pour faire baisser l’immobilier ?
    Ils ne veulent pas se torpiller.

  • « Logement : l’UMP n’a pas compris le problème, et n’a pas les solutions » si seulement, c’était juste pour le logemement que l’UMP n’a pas compris le problème, et n’a pas les solutions. malheureusement c’est pour tout. L’UMP ne comprend rien et ne propose aucune solution. il est vrai que la gauche est encore pire car elle est dogmatique.

    • Oui la gauche dogmatique est anti-marché. Le ps y est allié électoralement, et donc très perméable à cette doctrine. Le centre a le culte de la République. Le FN a l’obsession du tsunami migratoire. L’ump-udi est opportuniste. (il y a eu une République opportuniste au début de la IIIe) Cet opportunisme udi-ump observe la société civile, et récupère les thématiques porteuses (droite ou gauche, bonne ou mauvaise, nationaliste, européiste, atlantiste, belliciste, pacifiste…) Seul le libéralisme en est absent.

      peut certes pointer le profil haut-fonctionnaire énarque, mais il n’est pas exclusif. Il me semble plus pertinent de relever le manque de relai d’opinion pour les intérêt des producteurs (les payeurs net d’impôts). A contrario tout ce qui vit d’argent public ne manque pas de s’organiser pour pérenniser la rente.

      Je crois que la société civile si elle s’organise pour cela, peut piloter le programme des partis politiques opportunistes. Le monde des affaires compte de nombreux intérêts organisés, des syndicats professionnels. Les propriétaires ont leurs unions de défense de la propriété. Si les producteurs, les propriétaires, les investisseurs, veulent faire de meilleures affaires, mais aussi contribuer au progrès moral du pays (comme lutter contre le socialisme) alors ils doivent demander à leur représentants dans la société civile d’être de faire davantage campagne auprès de l’opinion publique, et leur en donner les moyens. (radio, TV) Electoralement le libéralisme régresse en France, même après trois ou quatre ans de matraquage fiscal !

      • @populo
        Votre commentaire est marqué par le bon sens, seulement voilà, tout le monde va à la gamelle étatique.

        Vincent Bénard nous gratifie de ses analyses pertinentes et depuis de nombreuses années, je suis avec intérêt ses articles.
        Le marché est sacrifié par l’idéologie socialisante de ce pays, l’UMP n’y fait pas exception, pas plus que le MEDEF (le chef d’œuvre du PASS-FONCIER@ et la FONCIERE LOGEMENT@, en sont de pitoyables exemples)
        Essayer de faire du logement social (par son niveau de loyer) avec le concours de l’ANAH, relève du parcours du combattant. Là où il conviendrait de libéraliser, nos technos rajoutent des usines à gaz (Cela fait vivre, vraiment beaucoup de monde !)
        Tout cela est désespérant…

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