Les prix de l’immobilier ancien ne bougent pas

Contrairement à ce que racontaient il y a peu les « experts » de l’immobilier, les prix ne bougent pas.

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Immobilier parisien (Crédits : Damien Roué, licence CC-BY-NC 2.0), via Flickr.

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Les prix de l’immobilier ancien ne bougent pas

Publié le 2 mars 2015
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Par Thibault Doidy de Kerguelen

Immobilier parisien (Crédits Damien Roué, licence Creative Commons)
Immobilier parisien (Crédits Damien Roué, licence Creative Commons)

 

« Ce début d’année est marqué par un léger rebond (+ 0,2%) des prix de l’ancien par rapport à octobre 2014, notamment pour les maisons », affirme Michel Mouillart, porte-parole du baromètre LPI-Se Loger dont la dernière édition vient d’être publiée. « L’année 2015 pourrait donc être une année de stabilisation des prix, voire de légère remontée. »

Plus précisément, les prix signés des maisons ont progressé de 1,1% au cours des trois derniers mois (prix moyen établi à 2 779 € le m2), tandis que les prix des appartements étaient encore en retrait de 0,3% (prix moyen : 3 436 € le m2). Avec la reprise de l’activité, « alors que les mois d’hiver ne sont généralement pas propices à une bonne tenue du marché », la baisse des prix ralentit dans de nombreuses villes de province. L’évolution est sensible à Saint-Étienne (prix signé moyen : 1 312 € le m2, + 30,6%), au Havre (2 183 €, + 6,2%), à Lille (2 891 €, + 4,8%) et à Bordeaux (3 517 €, + 3,7%). Paris affiche un prix signé moyen de 8 271 € le m2 (- 1,5% sur les trois derniers mois).

Je sais que cela n’est pas très courtois mais je ne peux me retenir de lancer quelques piques à l’encontre des prétendus spécialistes de l’immobilier qui prédisaient « l’effondrement » de l’immobilier en France ou « l’éclatement de la bulle » immobilière… Des « experts » qui croient être capables de faire des analyses en plaquant artificiellement des raisonnements ayant cours à l’étranger sur le marché national. La seule vraie loi, sur tous les marchés comme sur le marché de l’immobilier, c’est celle de l’offre et de la demande. Tant que l’écart entre l’offre et la demande sera aussi important en France, les prix ne chuteront pas. Cécile Duflot ayant réussi à casser le peu de rythme de construction qu’il y avait dans notre pays, l’écart se creuse. Comme le gouvernement socialiste dégrade le pouvoir d’achat des familles, les prix ne montent pas, ils stagnent.

Sur le plan prospective, les taux d’emprunt étant bas, que vous empruntiez sur 15, 20 voire 30 ans et que jamais nous ne tiendrons autant de temps avec une inflation nulle, dites vous que d’ici quelques années, le montant de vos remboursements se dépréciera. Vous aurez donc fait une bonne opération. Ceux qui attendent risquent de voir la conjugaison de plusieurs facteurs. La remontée des taux, la relance des prix si nous sortons de la politique suicidaire mise en œuvre par les socialistes depuis trois ans et que nous embrayons sur la reprise d’activité européenne.


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  •  » La seule vraie loi, sur tous les marchés comme sur le marché de l’immobilier, c’est celle de l’offre et de la demande. Tant que l’écart entre l’offre et la demande sera aussi important en France, les prix ne chuteront pas. »
    Il manque un adjectif: il s’agit là de demande solvable. Et c’est ce qui manque de plus en plus en France. Une grande partie du marché est occupé soit par des étrangers, soit par des acheteurs qui vendent d’abord. Très peu de primo accédants. Et pour cause: maintenant, on doit souvent s’endetter sur 40 ans pour acheter.
    Nous verrons s’il s’agit d’une petite pause dans la baisse ou si ça va regrimper, tout est possible.
    Mais on ne peut pas dire que le marché est sain. C’est une bombe sur le point d’exploser. Depuis longtemps, d’ailleurs.

  • Dc finalement si on veut investir, c’est un pas mauvais moment?
    Toute façon, les rapports d’experts…. Ce matin sur BFM, une étude comparant la gestion des Départements ( recette/dépense; sauf qu’ils ne cherchaient pas le rendement des investissements, truc que met en évidence le présentateur, son interlocuteur lui répond : oh là trop complexe!)

    • Quoiqu’on en dise, l’immobilier est assez proche d’un marché libre, avec un juste prix d’équilibre entre l’offre et la demande. Le moment n’est donc ni meilleur ni pire qu’un autre pour investir. En revanche, l’évolution future de la législation et de la fiscalité est de plus en plus incertaine, et il est bien difficile de croire que ce risque est correctement intégré dans les prix.

      • Assez proche d’un marché libre?
        Je ne sais pas ce qu’il vous faut…
        POC, COS, HLM, APL, PTZ, des centaines de lois, le code de la construction et de l’habitation…
        C’est un des marchés les plus réglementés en France, après la finance et la restauration, je pense…

        • Ca, c’est la construction. Le marché de l’ancien, dont on parle ici, est un peu pénalisé par les frais de mutation et de diagnostic, et par la réglementation qui oblige quasiment à passer par une agence, mais c’est tout. Les prix en suivent assez bien la loi de l’offre et de la demande. En ce sens, celui qui achète peut s’attendre à en avoir pour son argent moins les frais, il n’y a pas vraiment de prix faussés susceptibles de revenir à une normale ultérieure.

          • Ah ? Le prix du neuf n’a donc aucun rapport avec celui de l’ancien et ces marchés ne sont pas intimement liés ? Intéressant. C’est un peu comme de dire que les prix parisiens n’ont pas d’influence sur ceux de banlieue.
            D’autant que des lois pour l’ancien, il y en a des tripotées, à commencer par l’obligation de remise aux normes (électriques, sanitaire, écologiques, etc.) et toutes les lois qui ne sont pas spécifiques ni à l’ancien, ni au neuf (sur protection des locataires, notamment)

            • Non, le prix de l’ancien n’est pas significativement sensible au prix du neuf, les marchés sont très lâchement liés, seul le marché du neuf est aujourd’hui principalement régi par la réglementation de la construction. Il n’y a pas d’obligation de remise aux normes sauf danger immédiat, et ça se traduit dans l’immense majorité des cas par un accord éclairé entre acheteur et vendeur.

  • Vous allez un peu vite en besogne.

    D’abord, le « consensus » des experts n’est pas, contrairement à ce que vous dites, un « effondrement » des prix. Mais plutôt un « goldilocks », soit un état merveilleux de lévitation éternelle, de plateau. C’est leur intérêt. Ils parient, prient tous pour cela.

    Dès lors le contrarien sait vers où il faut pointer.

    Ensuite, l’offre et la demande est pour le coup un principe un peu trop simpliste lorsqu’il est appliqué à l’immobilier (qui n’est ABSOLUMENT pas un marché libre).

    Enfin, avoir tord sur le timing n’implique pas d’avoir tord sur le principe.

    Les prix de l’immobilier baisseront, ne vous en déplaisent, pour une une raison fondamentale très simple : solvabilité.

    Eh oui, le prix d’une maison c’est seulement, il faut insister là dessus, le prix que l’acheteur est PRET et CAPABLE de mettre sur la table.

    Moi aussi je veux m’acheter une ferrari, et un 5 pièces en face de la Tour Eiffel… Ma demande est réelle… mais je n’ai pas les moyens, donc je n’achète pas ces biens.

    Et pour filer la métaphore… si je perds mon emploi demain… j’aurais ENCORE MOINS DE MOYENS.

    Or, la seconde certitude c’est bien la baisse continue de l’économie française… un lent appauvrissement. Inéluctable.

    Ergo la baisse des prix de l’immobilier suivra exactement la même courbe…

    • @ Jean : + 1000 !!!

      • Sujet bien connu, les prix de l’immobilier sont fonction des revenus des gens qui y habitent :

        Cherchez « tunnel de Friggit »

        On y retournera, tôt ou tard, vite ou doucement.

        Le reste, c’est du blabla

        • Et pourquoi on devrait retourner dans le tunnel?

        • « les prix de l’immobilier sont fonction des revenus des gens qui y habitent » : tout dépend de quoi on parle. Si on parle d’un immobilier bas de gamme, usé sur une courte période, par exemple trente ou quarante ans, avant d’être détruit, c’est possible. Il s’agit ici d’un immobilier qu’on pourrait qualifier de « consommation », un immobilier « jetable » en quelque sorte. En revanche, si on parle d’un immobilier à vocation patrimoniale, fait pour durer longtemps et transmis sur de nombreuses générations, alors les prix de l’immobilier sont fonction des revenus de toutes les générations accumulées, et non plus seulement des revenus des occupants actuels.

          C’est pourquoi le fameux tunnel peut être lu non comme une norme mais comme une exception historique, consécutive aux destructions des deux guerres et aux interventions socialistes dans le secteur. Compte tenu de la qualité générale des constructions en France, il n’est pas du tout impossible qu’on observe les prix de l’immobilier rejoindre demain leur niveau historique de très long terme, que Friggit a par ailleurs bien détecté.

  • Premièrement, les professionnels de l’immobilier (FNAIM, notaires, etc…) cachent systématiquement les vrais chiffres de l’immobilier en les agglomérant en moyenne, et en prix de vente, or aujourd’hui, seules les biens au bon prix se vendent c’est à dire très peu d’entre eux, et sur les segments les plus luxieux (moins impacté par la crise).

    A long terme, je suis d’accord, la dévaluation fera flamber les prix mais pas la valeur des biens. Ce n’est pas l’immobilier qui prend de la valeur, mais la monnaie qui en perd.

    Sinon, d’un point de vue conjoncture, le chômage monte et plus rapidement dans les grandes villes, les société ferment et plus dans les grandes villes, les classes aisées arrivent à la retraite et partent des grandes villes pour aller en bord de mer ou à la campagne…

    Qui pourra acheter des T2 à 500 000 euros à Paris ? les chômeurs ? les jeunes ? les entrepreneurs ?

    Vous vous trompez, les prix de l’immobilier ont grimpés bien plus vite que les revenus des ménages depuis 1997 et TOUT LES EXCES SONT CORRIGES UN JOUR ?

    8 200 euros par m² à PARIS, sans les russes, sans les chinois, sans les Etrangers, sans les entrepreneurs, sans les jeunes, ça ne tiendra pas car 80% de Paris est détenu par des populations vieillissante qui ne pourront pas vendre à ce prix là !

    Oui les prix peuvent être sauvé par la dévaluation de l’euro, mais certainement pas à court terme !

    • @ Etienne
      > car 80% de Paris est détenu par des populations vieillissante qui ne pourront pas vendre à ce prix là !

      Tout à fait d’accord avec votre analyse. Les biens immobiliers ne sont pas détenus par un panel représentatif de la population mais de manière trop exclusive par des propriétaires agés, qui ont bénéficié des « trente glorieuses » et ont pu acquérir de l’immobilier à bon compte.Ces gens ont souvent perdu beaucoup d’argent sur les marchés boursiers (actions) après le début des années 2000 et ont voulu « se refaire » de leurs pertes en spéculant sur la hausse continue et déraisonnable de l’immobilier.
      Sauf qu’effectivement , les jeunes actifs sont en recherche de logements mais leurs revenus ne sont plus en corrélation avec les prix que demandent ces vendeurs et qui ne veulent rien lacher.
      Donc à de tels niveaux de prix ça se vendra de moins en moins.
      Mathématiquement l’immobilier va s’effondrer. Il ne peut en être autrement.

      • Ce qui est fascinant… c’est Coué et sa méthode qui reviennent, en permanence, à l’assaut.

        Ainsi aujourd’hui, un article dans le Monde… qui nous explique que youpeeeee ca y est… les « acheteurs étrangers reviennent » !

        C’est le Sucre ! C’est Kerbaoui ! J’achète ! J’achète !

        Nous sommes sauvé.

        L’Euro a baissé de 30 % face au dollar, alors John à Miami il se sent pousser des ailes… et il veut acheter de l’immo rive gauche. Cash.

        Il paraît que même les Italiens se précipitent ! On en a repéré 4 boulevard Saint Michel avec des pompes blanches… Alors tu penses, ils étaient 2 l’année précédente, ça fait « quand même » une hausse de 100 % !

        Kerbaoui !

        http://www.lemonde.fr/immobilier/article/2015/03/02/immobilier-les-acheteurs-etrangers-sont-de-retour-a-paris_4585824_1306281.html

  • « dites vous que d’ici quelques années, le montant de vos remboursements se dépréciera » : la belle affaire si vos revenus s’évanouissent sous les agressions des socialistes, vous interdisant de rembourser le premier euro du remboursement, même déprécié !

  • Bonjour. Pouvez vous nous expliquer avec votre « loi de l’offre et de la demande » l’explosion des prix de l’immobilier depuis les années 90 ??? Un peu d’humilité et de sérieux… L’immobilier a été un produit de spéculation.

  • La mort des papyboomers va rendre des biens pas chers au marché

    • Patience et longueur de temps….
      La mort des papyboumers,… Ils sont juste en train de prendre leur retraite, avec une espérance de vie supérieure à 30 ans !…
      Alors pour la baisse du marché…

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