Proposition de Terra Nova pour le logement : retour vers le passé

Le think tank Terra Nova, proche du PS, se veut être le moteur de la modernisation de la pensée économique de la gauche. Ses propositions pour le logement montrent malheureusement le contraire.

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Facepalm (Crédits : Alex Proimos, licence CC-BY 2.0). Image publiée initialement sur Flickr.

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Proposition de Terra Nova pour le logement : retour vers le passé

Publié le 22 février 2015
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Par Vincent Bénard.

Facepalm (Crédits : Alex Proimos, licence CC-BY 2.0). Image publiée initialement sur Flickr.
Facepalm (Crédits : Alex Proimos, licence CC-BY 2.0). Image publiée initialement sur Flickr.

 

Le think tank Terra Nova, proche du PS, se veut être le moteur de la modernisation de la pensée économique de la gauche. Pourtant, force est de constater qu’il ne nous sert souvent qu’une version « nouvelle cuisine » des recettes éculées de la gauche de l’échec : taxation, régulation, planification et subvention.

J’en veux pour preuve ses dernières propositions pour « relancer la construction de logements ». J’avoue avoir eu, en les lisant, un peu de mal à garder mon sérieux, ou mon calme, selon mon humeur du moment. Étudions-en le résumé (extraits en italique) :

« Terra Nova propose d’aller plus loin en engageant des mesures structurelles qui auront un effet durable sur la construction de logements. Pour cela, il faut :

1. Convaincre les « Girondins » qui défendent à tout prix le pouvoir au niveau le plus local, celui des 36 000 communes, qu’il faut changer d’échelle et passer à l’agglomération pour toutes les décisions qui concernent le logement : ce n’est plus le maire qui doit signer le permis de construire, mais le président de l’agglomération. Par ailleurs, une dotation « construction » de 500 millions d’euros annuels serait ajoutée par l’État pour les « maires bâtisseurs » ; en contrepartie, les 300 000 propriétaires immobiliers les plus riches, qui paient l’ISF, seraient imposés sur 100% de la valeur de leur résidence principale et non plus sur 70%. »

Cela commence très fort. Le PLU unique intercommunal, voilà « la solution » ! Malheureusement, elle a déjà été testée, et ne fonctionne pas. Des aires urbaines comme Londres ou Los Angeles appliquent des politiques de planification à grande échelle et connaissent constamment un déficit d’offres contribuant à gonfler des bulles dévastatrices. Plus près de nous, toutes les communes de l’agglomération nantaise ont réalisé simultanément la dernière mouture de leur PLU, en obéissant à des règles communes définies au sein d’un « SCOT », « Schéma de Cohérence Territorial », machin bureaucratique destiné à fixer quelques règles communes pour toutes les communes adhérentes. Et comme le « SCOT », tout comme les politiques d’ « Urban containment » britanniques ou de « Smart Growth » américaines, obéissent à des logiques foncières restrictives, la construction reste à la traîne des signaux de prix. Ces politiques ne sont que l’expression du rapport de force entre propriétaires existants, qui aiment voir la valeur de leurs biens monter sans effort, et les nouveaux entrants sur le marché immobilier, qui n’ont pas le même poids électoral…

Ce n’est pas en changeant le niveau de décision de celui qui bénéficie d’un pouvoir de blocage exorbitant et qui a intérêt à l’utiliser que nous changerons quoi que ce soit à la disponibilité foncière. C’est en replaçant le pouvoir d’agir entre les mains des propriétaires.

Pire encore, Terra Nova propose de financer les communes plus ouvertes à la construction via un fonds… alimenté par une hausse de l’impôt le plus idiot jamais créé dans ce pays, j’ai nommé l’ISF, celui qui a fait fuir tellement de capitaux que le manque à gagner pour l’État est au moins cinq fois supérieur au produit de l’impôt (source). Voilà qui devrait encore renforcer les désirs d’expatriation de nos créateurs… On sent dans le propos de Terra Nova que les raisonnements de type « lutte des classes », « ces riches qu’il faut punir », restent très présents. La belle pensée moderne que voilà… Mais continuons notre lecture.

« 2. Aller à l’encontre des tocquevilliens pour qui s’attaquer à la propriété, c’est mettre en péril l’ensemble des libertés. Concrètement, deux mesures devraient permettre de lutter contre la rétention foncière : asseoir la taxe sur les terrains non-bâtis sur sa valeur vénale des terrains constructibles, ce qui suppose de faire enfin aboutir le chantier de la révision des valeurs locatives ; mettre en place une planification active pour que le classement en terrain constructible débouche effectivement sur une construction. »

Ah, les « tocquevilliens », « ultra libéraux » défenseurs de la propriété… La solution de Terra Nova pour lutter contre une rétention foncière parfaitement fantasmée est… une augmentation de taxes. Comme si les terrains constructibles étaient si nombreux que leurs propriétaires se battaient pour ne pas les utiliser.

La seule « rétention foncière » que l’on observe réellement, c’est la rétention administrative : des terrains qui pourraient êtres constructibles et que les communes maintiennent sous statut agricole ou « bâtard » (« urbanisation future »…), ou des terrains acquis par des agences foncières publiques pour des opérations mêlant logements privés et sociaux, à des conditions de financement de ces derniers tellement défavorables que les constructeurs ne se bousculent pas pour y porter des projets.

Enfin, Terra Nova évoque une « planification active » permettant de faire en sorte que le délai entre l’obtention du statut « constructible » et la construction effective soit court. Mais nous n’en saurons pas plus sur cette « planification active » (pas même dans l’étude « détaillée » de 12 pages), sachant que j’ignore totalement en quoi l’ultra planification actuelle serait plutôt « passive ».

Bon, trêve de mauvaise foi, je peux supposer que Terra Nova a dans l’idée une planification à l’allemande, où les communes sont tenues par les Länder de libérer du terrain au moindre signe d’inflation foncière, et où, en contrepartie, les promoteurs demandant la libération de terrain ont un délai limité pour le bâtir avant qu’une punition fiscale ne tombe. De fait, dans la plupart des grandes villes allemandes, le processus de libération foncière est annuel. Mais en contrepartie, tout terrain contigu à un terrain constructible (donc facile à viabiliser) est lui même réputé constructible par défaut : c’est l’inconstructibilité qui doit faire l’objet d’une décision politique, généralement motivée par des questions environnementales. Cette inversion du sens de la décision publique est évidemment essentiel pour comprendre pourquoi, en Allemagne, les prix grimpent moins que chez nous, y compris dans les grandes villes recevant un solde migratoire très excédentaire.

Bref, le système allemand, sans être l’idéal libéral, permet à l’offre privée de trouver facilement de quoi répondre à tout signal de prix haussier, et interdit dans les faits aux communes de pratiquer un trop grand malthusianisme foncier. Et malgré cette relative liberté privée, les villes allemandes  sont agréables, n’ont absolument rien d’anarchique dans leur développement, et l’étalement urbain, cette grande peur française, y est non pas combattu, mais de fait, astucieusement accompagné. Quant à la qualité moyenne des constructions, elle est incomparablement supérieure de l’autre côté du Rhin.

Mais je ne vois pas comment une « planification active » pourrait exister dans le cadre légal français actuel, où l’inconstructibilité est l’état d’un terrain par défaut, et où le premier obstacle à vaincre pour ouvrir du terrain à la construction est le voisin-électeur qui veut surtout qu’on lui fiche la paix.

Étudions maintenant le troisième et dernier volet des propositions de Terra Nova :

« 3. Mobiliser, pour le logement intermédiaire, le bas de laine des « pères Grandet ». Pour organiser le retour des investisseurs institutionnels dans le logement, seraient créés des fonds communs de placement d’entreprises « logement intermédiaire », qui pourraient drainer tous les ans 100 millions d’euros d’épargne salariale, et une obligation pour les assurances-vie de consacrer au logement au moins 10% de leurs contrats « vie génération » à régime fiscal privilégié, ce qui pourrait représenter 1 milliard d’euros tous les ans. »

Vous ne savez peut être pas ce qu’est le logement intermédiaire : c’est du logement dont le loyer est intermédiaire entre celui d’un logement social « full color » et celui d’un logement privé, par le biais d’un taux de subvention plus faible. C’est donc un logement « un peu subventionné », au contraire des logements sociaux ordinaires « plus subventionnés ».

La logique socialiste planificatrice est à l’œuvre : l’État et les communes font tout, par malthusianisme foncier, pour que le logement soit cher, au point que toute une classe moyenne trop « riche » pour accéder aux logements sociaux mais trop « juste » pour les logements privés deux fois plus chers, ne trouve pas chaussure à son pied. Terra Nova propose donc de subventionner des investisseurs institutionnels, moyennant carottes fiscales, pour que des logements à loyer encadré soient construits. Et tant qu’à faire, elle propose à ces investisseurs de financer ces logements en commercialisant des parts de fonds de placement spécialisés qui draineraient votre épargne, moyennant carottes fiscales. Des FCPI « sociaux et subventionnés », en quelque sorte.

Terra Nova oublie beaucoup de choses. D’abord, si ces logements ne sortent pas en nombre suffisant, c’est parce que la loi SRU a donné aux communes la possibilité de faire financer les logement sociaux ou intermédiaires par la construction privée : autrement dit, les promoteurs doivent vendre à perte environ un tiers de leur programme à des bailleurs sociaux, et doivent se rattraper en vendant plus cher les mètres carrés privés. Et bien sûr, on s’abstient de dire à tout acheteur de logement privé qu’il paie, dans le prix, un impôt déguisé, servant à financer la bonne clientèle du logement social « haut de gamme ». Par conséquent, les promoteurs limitent l’ambition de leurs programmes pour limiter leur risque de perte en cas de retournement de marché (cf. cet article détaillé sur le fonctionnement des quotas SRU).

Ensuite, même si ces logements intermédiaires étaient tous attribués sur des critères honnêtes, ce qui serait une première, les familles qui les occupent ont de bonnes chances de voir leurs revenus évoluer à la hausse. Pourtant, ces familles resteront dans ces logements subventionnés, comme en témoigne le très faible taux de rotation des locataires du parc social. Aujourd’hui, plus de 40% du parc social « qualitatif » est occupé par des familles dans les tranches de revenus aisés. La subvention au logement social est donc en partie un détournement de ressources au profit d’une clientèle aisée… Mais électoralement recherchée. Terra Nova mentionne dans son rapport ce problème de faible rotation du parc mais ne propose rien pour le régler, comme par exemple le bail social unique de 6 ans non renouvelable.

Taxe, planification et subvention, les trois mamelles de la pensée étatiste

Résumons nous : les politiques étatiques créent les conditions d’une bulle immobilière. Comme les loyers augmentent moins vite que les prix (le ratio valeur/loyer augmente quand les taux d’intérêts bancaires baissent), la rentabilité locative baisse. En contrepartie, les risques de pertes liées à l’émergence de mauvais payeurs augmente, le logement devenant alors un placement risqué et peu rentable. Étonnez vous que l’investissement se fasse rare ! Et au lieu de se demander pourquoi et d’attaquer le mal à la racine, Terra Nova propose… une énième subvention aux bailleurs sociaux privés, déjà fort bien pourvus en avantage fiscaux, merci pour eux. « Ça ne marche pas actuellement ? Faisons davantage ! »

Terra Nova n’envisage pas une seconde l’idée d’une vraie libération foncière de l’arbitraire étatique, une meilleure sécurité juridique des propriétaires contre les locataires indélicats, des loyers libres, un allègement de la fiscalité sur le logement neuf ou sur les mutations anciennes, et un abaissement des aides publiques au logement, les plus élevées au monde (près de 2% de notre PIB) pour des résultats affligeants. Pour Terra Nova, planification, taxes et subventions sont les piliers de la réforme du logement, Terra Nova est incapable de voir que ce sont déjà les clés de compréhension de la crise actuelle.

Ce ne sont pour l’instant que des propositions d’un think tank, mais Terra Nova a de nombreuses entrées au gouvernement, ce qui laisse penser que certaines pourraient voir le jour. Malheureusement, tant que les officines ayant l’oreille des politiciens au pouvoir n’auront que ce type de solution à proposer,  le sort des mal logés n’a aucune chance de s’améliorer.

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  • Cette loi Sur est une arnaque tout comme Terra Nova. Le plan local d’urbanisation est réalisé à distance par l’informatique, un commissaire est là pour écouter les futurs gagnants. Cependant il faut convaincre le pouvoir de décision communal de l’aire de construction. Il n’y a aucune modernisation économique. Des probabilités et surtout de la connivence.

  • Terra Nova ? bidule du PS vivant dans le passé, mais membres très bien rémunérés. Faut bien qu’ils puissent payer la carte du PS. A remplacé en partie la MNEF.

  • Les mesures de regulation socialistes provoquent la hausse des prix, la création de rentes, le blocage du marché, le tout nécessitant de plus en plus de fonctionnaires et de plus en plus de dispositifs d’aide qui rendent le système opaque au point que plus personne ne bouge donc totalement inefficient. Il faut prendre exemple sur ce qui a remarquablement marché a la réunification de l’Allemagne : la Treuhand.
    Je propose que les organismes de logement social aient l’obligation de céder les logements au bout de 15 ans, durée habituelle des crédits immobiliers. Cession par enchères publiques au prix du marché sans limite basse (1€ si nécessaire) les occupants ne disposant que d’un droit de préemption sur ce prix. Ainsi les échanges reprendraient et on verrait revenir progressivement dans les zones défavorisées une mixité entre locataires et propriétaires.
    Au départ d’un locataire social les organismes auraient la possibilité de substituer un nouveau locataire au même loyer ou de rénover et refixer un nouveau loyer, l’échéance de vente restant inchangée.
    Les organismes de logement social resteraient les principaux acteurs de renovation urbaine, étant subventionnés pour pouvoir acheter au prix du marché. La justification de cette subvention étant l’obligation limitée dans le temps (donc parfaitement quantifiable) de pratiquer des loyers inférieurs au marché. Le prix de cession des logements vendus alimentant la construction/rénovation des nouveaux logements.
    Je soutiens le minimum de logements sociaux par commune mais il est indispensable d’ajouter un plafond maxi pour enfin s’attaquer aux ghetos de nos banlieues.
    Pour le secteur libre, le cadre actuel ne fonctionne pas plus. Protection excessive des locataires d’où demandes déraisonnables de justificatifs de la part des propriétaires. Là encore je propose de revenir a la transparence du marché libre: Obligation pour le candidat locataire de fournir une attestation d’assurance impayés (a sa charge et non a celle du propriétaire). Loyer libre à l’entrée, limitation des hausses annuelles pour lisser les effets et donner du temps aux locataires pour s’adapter aux difficultés de la vie. Un propriétaire voulant faire partir un locataire aurait le choix entre le vendre (avec droit de préemption pour l’occupant – substituable par n’importe quel organisme de son choix) ou une indemnité d’éviction fixée par un tribunal contradictoire.
    Bref le retour de la simplicité et de la transparence…
    Petit ajout pour favoriser la densification urbaine des villes congestionnées comme Paris: le droit à construire doit être fixé par la zone du plan d’urbanisme mais aussi par comparaison directe avec les parcelles mitoyennes. Même si le plafond de la zone est atteint un droit a construire doit être donné aux propriétaires des « dents creuses ». Le prix de ce droit servant d’indemnité aux voisins. Une règle doit pouvoir être fixée sinon tribunal.
    Je suivrai avec attention les remarques et complements a ces propositions.

    • Il serait nécessaire donc de connaitre l’intention de vente de ces terrains à construire. Concernée par ce dilemme, j’ai mis en vente un héritage bâti ancien par le biais de la banque.
      Il manque beaucoup de lisibilité dans la définition de ces plans.

    • Bonjour Francois
      Je n’irais pas répondre point par point chacune de vos propositions.
      Elles sont toutes anti-libérales.
      Cordialement

      • Eh bien allez-y expliquez: libéral c’est le respect des choix individuels, dans un cadre simple, transparent et respecté! En quoi mes propositions sont selon vous anti-libérales?

    • @francois

      Marre de l’eco terrorisme. La gauche est en fait la responsable de ces casses de Nantes et Toulouse.
      Lorsqu’il n’y a pas de justice et que la misère par manque de travail, c’est la casse assurée.

    • « Je propose que les organismes de logement social aient l’obligation de céder les logements au bout de 15 ans, durée habituelle des crédits immobiliers »

      En Belgique, il y a quelques annees, un immeuble a appartements sociaux qui avait une trentaine d’annee a du etre demoli car trop delabre. Le pret que la societe de logement avait pris n’etait pas encore rembourse: il s’etalait sur 60 ans…

    • François: « Les mesures de regulation socialistes provoquent la hausse des prix, la création de rentes, le blocage du marché, le tout nécessitant de plus en plus de fonctionnaires et de plus en plus de dispositifs d’aide qui rendent le système opaque au point que plus personne ne bouge donc totalement inefficient. »

      Vous avez parfaitement raison…
      Et vous proposez dans la foulée une déferlante de régulation pour curer le mal !??

      • Déferlante de régulations?? non au contraire, suppression des centaines d’aides, administrations, règlements et remplacement par quelques règles simples qui tiennent dans leur principe en moins d’une page… le système le plus efficace est le marché libre ou les transactions se font au vu et au su de tous, avec bien sûr un encadrement par des instances indépendantes, garantes des règles et de l’équité.
        Le marché qui permet le retour à la liquidité (meilleur garent de la vérité des prix) c’est à dire permettre aux personnes dont la situation personnelle change de changer de logement.
        Le contraire est l’arbitraire dans l’attribution des logements sociaux, la protection des rentes, un système opaque, le règne du clientélisme et une administration au coût de gestion exorbitant (le système actuel).

        • @ François,

          vous êtes le roi de la mobilité. 4 ans sur un poste de fonctionnaire et hop changement d’où changement de corps. Quant à l’administration elle brille de sa dénaturation. Il est nécessaire d’arrêter toutes ces mobilités de l’absurde qui fait payer le contribuable pour moins de service public et emmerde les familles. Il en est de même pour les grandes écoles avec les normes de certification d’un concours. Ça coûte cher au pauvres contribuables.

          • Désolé je ne suis pas celui que vous croyez (Y aurait-il un autre François; si oui je vais me trouevr un autre pseudo?)

          • @francois,

            Ma grand-mère disait qu’il n’y avait pas qu’un âne qui s’appelle Martin. Elle qui a connu les 2 guerres et qui a travaillé dur à la terre.

            Très bonne journée Franceoye

  • Juste un bémol , travaillant dans l’immobilier je puis avancer l’idée que j’ai souvent vérifié empiriquement que la rétention foncière était plutôt massive chez les particulier et pas seulement à cause de la réglementation d’urbanisme.
    En effet le terrain à bâtir est une forme d’épargne qui est peu taxée tant que l’on ne vend pas ( taxe foncière sur les terrains non bâtis très faibles) et totalement sur taxée si l’on vend
    – plus values immobilière
    – taxe sur les terrains constructibles depuis – de 18 ans
    – taxe sur les terrains constructibles depuis 2010
    Et pour l’acquéreur
    – Droits d’enregistrement
    – taxes d’urbanisme
    – parfois Participations aux voiries et réseaux
    Bref le capital dormant est sous-taxé et le capital circulant est sur-taxé dès lors le résultat est que les propriétaires attendent

    • oui Ben, l’attentisme pour les propriétaires vendeurs et plus values foncières sur les terrains agricoles jouxtant la zone.

    • @ben
      la retraite de l’agriculteur est de 870 euros et si sa terre ne se vend pas en terrain constructible et bien il va crever.
      Vendre ses terrains pour pouvoir se soigner et la seule alternative sinon ce sera le suicide. On en est là aujourd’hui.

    • Bonjour Ben
      Si tous les terrains étaient constructibles par défaut, les prix seraient raisonnables et la spéculation absente.
      Mais ce n’est peut-être pas l’intérêt des métiers de l’immobilier?

  • Tiens, vous avez omis de parler de l’explosion (spoliation même) de la taxe sur le foncier non bâti qui n’est que le prémisse de notre longue descente aux enfers.
    http://reinformation.tv/explosion-impots-foncier-non-bati-france-assassinee/

    C’est arrivé dans mon village, et le maire s’arrache les cheveux.

  • Les genevois ont l’équivalent de la loi SRU : chaque promoteur doit offrir 20 ou 25% de logements sociaux.
    Résultat, entre autres : toute la classe moyenne est partie vers la France ou le canton de Vaud. C’est simple, les loyers sont délirants, et aucun logement à prix raisonnable ne passe par les agences immobilières.
    Allez voir sur http://www.homegate.ch, c’est édifiant.

  • L’analyse de terra nova est consternante.
    Les français sont déjà littéralementprivés du droit d’usage de leur sol par les socialistes depuis 2001 (tiens, c’est curieux c’est le début de la bulle immobilière…). Et maintenant terra nova veut encore leur enlever de droits!
    A ceux qui hésitent sur le sens de la planification dite active selon ce think tank collectiviste, je peux vous l’expliquer : c’est un document d’urbanisme qui contraindra encore davantage les propriétaires et les constructeurs. Avant on leur enlevait des droits. Demain on leur créera des obligations : construire, planter, démolir, etc… avec tres peu de libertés, et surtout payer le droit d’être propriétaire et de ne pas déférer aux injonctions de la planification.
    Ces gens sont dangereux et leurs idées doivent être combattues. Merci Vincent Bénard de vous y employer avec le talent et l’intelligence qu’on vous connait.
    A propos, vous citez le terme d’étalement urbain, or cela n’existe pas, c’est une vue de l’esprit. Le mot juste à employer est desserrement urbain. Rappelons-nous les mots de Platon : La perversion de la cité commence par la perversion du langage.

    • Ce qui est concernant c’est qu’un courrier m’a été demandé pour le Maire et le Commissaire enquêteur et ni l’un, ni l’autre a répondu. Quand pourrais je prétendre vendre ces terres ?. Aucune réponse sauf « c’est le Préfet qui décidé »

  • J’approuve à 100 % les mesures idiotes préconisées par ces « nouveaux » gauchistes, qui se veulent tellement à la mode.

    Plus ils polluent l’espace public, plus ils… l’affaiblissent.

    Le 100 % sur l’habitation principale et l’ISF est un parfait exemple de ce principe.

    Cela réduira encore davantage la « base imposable »… les riches s’exfiltreront, toujours plus nombreux, réduisant ainsi le montant de la rapine, et donc les moyens du Leviathan public.

    Bref c’est parfait.

    Nous devons aller au fond de la cuvette, tout au fond, condition sine qua non pour pouvoir… remonter. Un jour.

    Donc tout ce qui peut accélérer la chute est une bénédiction.

    • Malheureusement cela n’ouvrira pas les yeux aux moutontribuables.
      A l’instar du Vénézuela, ce sera un complot néo-ultra-libéral doublé d’une alliance avec les impérialistes américains. Triste France (triste francophonie).

  • Terra Nova… Terra Nova…

    Ah oui, le fameux think tank qui a proposé au PS de se passer des prolos pour se concenter sur les bobos et les immigrés ? parfait qu’ils continuent a diffuser leurs élucubrations histoire de finir encore plus minoritaires qu’ils ne le sont aujourd’hui.

  • N’oublions pas non plus cette famuse loi sur les loyers fictifs que percevraient les propriétaires qui auraient fins de payer leur maison et qu’ils veulent intégrer en tant que revenus fictifs dans al déclaration d’impots..

    • Ils tiennent absolument à achever la construction, car il faudra être crétin fini pour rester sur ce genre de marché, alors qu’il existe de la SCI net de revenus. C’est beaucoup plus souple et moins risqué.

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