Immobilier : les effets de la loi Duflot

Cécile Duflot, ministre du logement

L’effondrement du marché immobilier français est dû au choix politique délibéré visant à valoriser à tout prix le « logement social ».

Par Jacques Garello.

Cécile Duflot, ministre du logement

Et quand le bâtiment ne va pas, rien ne va. C’est la situation dans laquelle se trouve l’économie française, puisque le secteur du bâtiment et des travaux publics est celui qui est le plus touché par la crise et le chômage.

En réalité, les difficultés rencontrées par la construction immobilière n’ont rien de conjoncturel, même si certains mettent en cause la baisse du pouvoir d’achat due « à la mondialisation et aux profits des grandes sociétés ». L’effondrement est dû à un évènement contingent : la loi Duflot qui a étouffé le marché de l’immobilier, mais il est aussi le résultat d’un choix délibéré fait par tous les gouvernements successifs en faveur du « logement social ».

L’effondrement est daté

Certes la crise du logement est ancienne en France, aussi ancienne que la préférence marquée par les pouvoirs publics qui ont toujours proclamé que la solution était dans le logement social. Mais l’aggravation est spectaculaire depuis l’annonce, dès juillet 2013, des dispositions prévues par la loi Duflot qui sera finalement adoptée par le Parlement le 20 février 2014. En un an, on a enregistré 22 000 faillites d’entreprises du bâtiment, le nombre de chantiers ouverts a chuté de 20 % et le chômage total ou partiel a augmenté d’autant.

Tous les professionnels ont immédiatement dénoncé les méfaits de la loi et aujourd’hui c’est le gouvernement lui-même qui les évoque. Tout se passe comme si on avait voulu assassiner l’immobilier locatif. Parmi les dispositions les plus calamiteuses on aura relevé :

1° L’aggravation de la fiscalité sur la propriété immobilière : les maigres aménagements concédés par le dispositif Scellier en faveur des particuliers qui font construire pour louer sont supprimés (on estime que le Scellier avait permis la mise en chantier de 70.000 logements). Les plus-values sont lourdement taxées si les propriétaires n’offrent pas leur logement à la location pendant 22 ans.

2° L’encadrement des loyers : en cas de « tensions anormales du marché locatif », la hausse des loyers sera interdite ou réglée en fonction de l’indice de référence des loyers (IRL). Un propriétaire qui veut apporter la preuve que les loyers qu’il exige ne sont pas « anormaux » doit trouver 6 références dans la zone considérée pour justifier une hausse.

3° Une « garantie universelle de logement » (GUL) prend le relais de la défunte GRL (Garantie des risques locatifs) qui indemnisait le bailleur au cas où le locataire faisait défaut. La garantie n’a jamais fonctionné, vu le nombre de locataires défaillants. Mais si la GUL prévoit une indemnisation (théorique), elle annihile les possibilités d’expulsion. Cette disposition avait été saluée comme un grand progrès social par la majorité.

L’encadrement des loyers : de Duflot à Pinel

duflot rené le honzecL’Université d’Été du PS a été l’occasion pour Martine Aubry, Maire de Lille, d’attaquer de front le Premier Ministre et le conflit est appelé à s’enfler. Manuel Valls a « détricoté » (comme on dit) la loi Duflot 2013 pour lui substituer la loi Duflot 2014, encore appelée loi Pinel, du nom de Madame le Ministre du Logement dans le gouvernement Valls II. On revient à ce qui avait été prévu en 2012 : l’encadrement des loyers n’est appliqué qu’à titre expérimental à Paris.

Ce changement déchaîne la fureur de Martine Aubry, des frondeurs et des Verts, qui veulent étendre l’encadrement à toutes les villes qui le souhaiteraient.

Il faut rappeler que cet « encadrement » est une double atteinte : au marché de l’immobilier et au droit de propriété. Elle se joue de la loi de l’offre et de la demande qui fait que le prix augmente en cas de pénurie. C’est l’autorité administrative qui décrète que le marché locatif subit une « tension anormale » qui justifierait le blocage de toute hausse des loyers. Or, le blocage est une des causes de la pénurie, car les investisseurs refusent de s’engager dans une activité qui ne leur apporte aucun profit et beaucoup de tracas (avec la réglementation et la dégradation des rapports locatifs). D’autre part c’est une « nationalisation du droit de propriété » comme l’a dit le sénateur Daniel Dubois. La liberté de gérer son patrimoine disparaît, l’État interdit de louer et de vendre en organisant un tir de barrage fiscal contre les successions et les plus-values.

La relance de l’immobilier locatif

La nouvelle doctrine Valls a un autre vice aux yeux de ses détracteurs : elle pourrait enfin mettre le doigt sur les causes profondes de la crise du logement. Aujourd’hui, l’immobilier locatif est en panne parce que construire est hors de portée et hors de prix. La procédure des permis est l’une des plus compliquées, des plus lentes et des plus arbitraires qui soit. On envisage d’élargir la validité du permis de construire de 2 à 3 ans. Le prix du terrain à bâtir est exorbitant car la réglementation a créé la pénurie foncière. On va donc accorder des avantages fiscaux à ceux qui signent une promesse de vente de terrain et leur concéder un abattement de 30 % sur la taxation des plus-values. On exonère également les contribuables qui construisent en vue de loger des membres de leur famille.

Enfin, la durée de l’obligation de louer pour échapper aux plus-values n’est plus de 22 ans, mais peut être ramenée à 9 ou 12 ans (avec des abattements variables suivant la durée). Si le verrou des loyers saute également, le marché immobilier va enfin ressembler à quelque chose, sa libération, même partielle, sera de nature à stimuler l’investissement locatif.

Le logement social remis en cause

C’est bien là le plus grave aux yeux de la gauche collectiviste : tout le travail de sape du marché entrepris par les communistes depuis des décennies semble remis en cause. Certes il est question d’alourdir encore les pénalités infligées aux communes qui n’ont pas atteint le quota de logements sociaux prévu par la loi SRU (Solidarité et Renouvellement Urbain, loi Gayssot). Mais relancer l’investissement privé pour résorber la crise du logement est en contradiction formelle avec la philosophie de la loi ALUR (Accès au Logement et Urbanisme Rénové) de Madame Duflot et des collectivistes.

C’est une rupture avec le mythe du logement social. Car c’est bien le logement social qui est à l’origine de la crise et pourtant, les gouvernements successifs n’ont cessé d’y voir le remède, alors que c’était le poison. La vérité sur le Logement social est un rapport de 2011 rédigé par Jacques Garello et Nicolas Lecaussin sous le timbre de l’Union Nationale de la Propriété Immobilière (UNPI)  mettant en évidence que le logement social détruit le logement marchand et fait payer la facture aux contribuables et aux propriétaires. La Commission Européenne instruit actuellement une requête présentée par l’UNPI sur la foi de ce rapport. Ce rapport montrait en conclusion ce qu’il convient de faire pour en finir avec la crise du logement, entre autres : privatiser les HLM, revoir leur financement pour instaurer une vraie concurrence parc public / parc privé, supprimer la loi SRU, abandonner « l’aide à la pierre » pour se concentrer sur « l’aide à la personne », subordonner le maintien dans les lieux de locataires HLM à de strictes conditions de ressources. En fait, il s’agit de rendre le logement au secteur privé et de faire respecter le droit de propriété individuelle. Alors, le bâtiment pourra aller.

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