Immobilier : les effets de la loi Duflot

L’effondrement du marché immobilier français est dû au choix politique délibéré visant à valoriser à tout prix le « logement social ».

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Cécile Duflot, ministre du logement

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Immobilier : les effets de la loi Duflot

Publié le 12 septembre 2014
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Par Jacques Garello.

Cécile Duflot, ministre du logement

Et quand le bâtiment ne va pas, rien ne va. C’est la situation dans laquelle se trouve l’économie française, puisque le secteur du bâtiment et des travaux publics est celui qui est le plus touché par la crise et le chômage.

En réalité, les difficultés rencontrées par la construction immobilière n’ont rien de conjoncturel, même si certains mettent en cause la baisse du pouvoir d’achat due « à la mondialisation et aux profits des grandes sociétés ». L’effondrement est dû à un évènement contingent : la loi Duflot qui a étouffé le marché de l’immobilier, mais il est aussi le résultat d’un choix délibéré fait par tous les gouvernements successifs en faveur du « logement social ».

L’effondrement est daté

Certes la crise du logement est ancienne en France, aussi ancienne que la préférence marquée par les pouvoirs publics qui ont toujours proclamé que la solution était dans le logement social. Mais l’aggravation est spectaculaire depuis l’annonce, dès juillet 2013, des dispositions prévues par la loi Duflot qui sera finalement adoptée par le Parlement le 20 février 2014. En un an, on a enregistré 22 000 faillites d’entreprises du bâtiment, le nombre de chantiers ouverts a chuté de 20 % et le chômage total ou partiel a augmenté d’autant.

Tous les professionnels ont immédiatement dénoncé les méfaits de la loi et aujourd’hui c’est le gouvernement lui-même qui les évoque. Tout se passe comme si on avait voulu assassiner l’immobilier locatif. Parmi les dispositions les plus calamiteuses on aura relevé :

1° L’aggravation de la fiscalité sur la propriété immobilière : les maigres aménagements concédés par le dispositif Scellier en faveur des particuliers qui font construire pour louer sont supprimés (on estime que le Scellier avait permis la mise en chantier de 70.000 logements). Les plus-values sont lourdement taxées si les propriétaires n’offrent pas leur logement à la location pendant 22 ans.

2° L’encadrement des loyers : en cas de « tensions anormales du marché locatif », la hausse des loyers sera interdite ou réglée en fonction de l’indice de référence des loyers (IRL). Un propriétaire qui veut apporter la preuve que les loyers qu’il exige ne sont pas « anormaux » doit trouver 6 références dans la zone considérée pour justifier une hausse.

3° Une « garantie universelle de logement » (GUL) prend le relais de la défunte GRL (Garantie des risques locatifs) qui indemnisait le bailleur au cas où le locataire faisait défaut. La garantie n’a jamais fonctionné, vu le nombre de locataires défaillants. Mais si la GUL prévoit une indemnisation (théorique), elle annihile les possibilités d’expulsion. Cette disposition avait été saluée comme un grand progrès social par la majorité.

L’encadrement des loyers : de Duflot à Pinel

duflot rené le honzecL’Université d’Été du PS a été l’occasion pour Martine Aubry, Maire de Lille, d’attaquer de front le Premier Ministre et le conflit est appelé à s’enfler. Manuel Valls a « détricoté » (comme on dit) la loi Duflot 2013 pour lui substituer la loi Duflot 2014, encore appelée loi Pinel, du nom de Madame le Ministre du Logement dans le gouvernement Valls II. On revient à ce qui avait été prévu en 2012 : l’encadrement des loyers n’est appliqué qu’à titre expérimental à Paris.

Ce changement déchaîne la fureur de Martine Aubry, des frondeurs et des Verts, qui veulent étendre l’encadrement à toutes les villes qui le souhaiteraient.

Il faut rappeler que cet « encadrement » est une double atteinte : au marché de l’immobilier et au droit de propriété. Elle se joue de la loi de l’offre et de la demande qui fait que le prix augmente en cas de pénurie. C’est l’autorité administrative qui décrète que le marché locatif subit une « tension anormale » qui justifierait le blocage de toute hausse des loyers. Or, le blocage est une des causes de la pénurie, car les investisseurs refusent de s’engager dans une activité qui ne leur apporte aucun profit et beaucoup de tracas (avec la réglementation et la dégradation des rapports locatifs). D’autre part c’est une « nationalisation du droit de propriété » comme l’a dit le sénateur Daniel Dubois. La liberté de gérer son patrimoine disparaît, l’État interdit de louer et de vendre en organisant un tir de barrage fiscal contre les successions et les plus-values.

La relance de l’immobilier locatif

La nouvelle doctrine Valls a un autre vice aux yeux de ses détracteurs : elle pourrait enfin mettre le doigt sur les causes profondes de la crise du logement. Aujourd’hui, l’immobilier locatif est en panne parce que construire est hors de portée et hors de prix. La procédure des permis est l’une des plus compliquées, des plus lentes et des plus arbitraires qui soit. On envisage d’élargir la validité du permis de construire de 2 à 3 ans. Le prix du terrain à bâtir est exorbitant car la réglementation a créé la pénurie foncière. On va donc accorder des avantages fiscaux à ceux qui signent une promesse de vente de terrain et leur concéder un abattement de 30 % sur la taxation des plus-values. On exonère également les contribuables qui construisent en vue de loger des membres de leur famille.

Enfin, la durée de l’obligation de louer pour échapper aux plus-values n’est plus de 22 ans, mais peut être ramenée à 9 ou 12 ans (avec des abattements variables suivant la durée). Si le verrou des loyers saute également, le marché immobilier va enfin ressembler à quelque chose, sa libération, même partielle, sera de nature à stimuler l’investissement locatif.

Le logement social remis en cause

C’est bien là le plus grave aux yeux de la gauche collectiviste : tout le travail de sape du marché entrepris par les communistes depuis des décennies semble remis en cause. Certes il est question d’alourdir encore les pénalités infligées aux communes qui n’ont pas atteint le quota de logements sociaux prévu par la loi SRU (Solidarité et Renouvellement Urbain, loi Gayssot). Mais relancer l’investissement privé pour résorber la crise du logement est en contradiction formelle avec la philosophie de la loi ALUR (Accès au Logement et Urbanisme Rénové) de Madame Duflot et des collectivistes.

C’est une rupture avec le mythe du logement social. Car c’est bien le logement social qui est à l’origine de la crise et pourtant, les gouvernements successifs n’ont cessé d’y voir le remède, alors que c’était le poison. La vérité sur le Logement social est un rapport de 2011 rédigé par Jacques Garello et Nicolas Lecaussin sous le timbre de l’Union Nationale de la Propriété Immobilière (UNPI)  mettant en évidence que le logement social détruit le logement marchand et fait payer la facture aux contribuables et aux propriétaires. La Commission Européenne instruit actuellement une requête présentée par l’UNPI sur la foi de ce rapport. Ce rapport montrait en conclusion ce qu’il convient de faire pour en finir avec la crise du logement, entre autres : privatiser les HLM, revoir leur financement pour instaurer une vraie concurrence parc public / parc privé, supprimer la loi SRU, abandonner « l’aide à la pierre » pour se concentrer sur « l’aide à la personne », subordonner le maintien dans les lieux de locataires HLM à de strictes conditions de ressources. En fait, il s’agit de rendre le logement au secteur privé et de faire respecter le droit de propriété individuelle. Alors, le bâtiment pourra aller.

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  • Bonjour
    Les locataires des HLM sont des clients captifs de la mairie et votent comme il faut, donc ce n’est pas demain que ce genre de clientélisme va disparaître.

  • Le bâtiment ira quand on lèvera les multiples freins qui pèsent sur le droit a construire. A commencer par le code de l’urbanisme qui est devenu au fil des ans, un instrument de blocage du droit de construire une maison dans son propre pays pour chaque famille française. Et même un moyen pour augmenter l’endettement des gens contraints d’ habiter des logements exigus et trop serrés.Évidemment cela n’arrivera jamais avec l’umps.

  • En plus de tout ça il faut souligner que les logements sociaux soustraient la demande des plus modestes au marché. Si on supprime les pauvres du marché, on crait une augmentation artificielle des cours. Les pauvres ne peuvent pas se loger parce que le marché est trop haut et le marché est trop haut parce que les pauvres sont logés par l’état et que par conséquent leur demande n’influe plus le marché.

    Parallèlement à ça, les gens qui bénéficient d’un logement social ne se constituent pas d’épargne et par voie de conséquence restent pauvres.

    Au final, les pauvres s’appauvrissent, et ne deviennent jamais propriétaires, tout en modifiant le rapport offre/demande en soustrayant au marché la demande des plus modestes et ce faisant tirent le marché vers le haut ! un comble !

    Soit un marché sur valorisé à cause de l’interventionisme de l’état, augmentation du risque pour les ivestisseurs donc abscence de motivation, donc carence de logement, maintient des pauvres dans la pauvreté …. bref ce pays est foutu

    • « Les pauvres ne peuvent pas se loger parce que le marché est trop haut »

      Non, c’est l’offre adaptée à leur porte-feuille qui a disparu du fait de la prise en charge par l’Etat de la construction de logements « bon marché ».

  • Le pire est à venir: l’obligation de « densifier » imposée par la mouvance écolo et acceptée par des politiques qui ne réfléchissent pas sur le long terme, va faire flamber les prix du foncier. Un comble, vu le nombre de terrains qui pourraient, sans dommage, être constructibles.

  • Et si nous payions aujourd’hui les choix faits sous sarkozy ?

    Conséquence d’une vison court-termiste, les précédents Gouvernements ont limité leur
    politique de relance de la construction à la mise en place d’outils qui ont dopé artificiellement le
    secteur durant plusieurs années et qui ont contribué à la hausse considérable des prix en France.
    Je pense par exemple au dispositif Scellier première mouture, non ciblé géographiquement et sans
    contre-partie sociale, dont une partie du coût fiscal a été capté par des réseaux de promoteurs
    spécialisés dans les opérations de défiscalisation.
    Je pense également à mesure introduite par la loi Tepa de 2007, créant un crédit d’impôt sur le
    revenu au titre des intérêts d’emprunt supportés à raison de l’acquisition ou de la construction de
    l’habitation principale.
    Je pense aussi à la création du PTZ ouvert dans le neuf comme dans l’ancien, et accessible sans conditions de ressources.
    Résultat : un impact quantitatif sur le nombre de logements construits certain mais de court
    terme et sans grande efficacité pour répondre aux besoins de logement, une dépense publique
    débridée et une très forte augmentation des prix (ainsi que des scandales dont ont fait les frais de
    nombreux investisseurs particuliers).

    La vérité est que la baisse de la construction s’explique avant tout par une conjoncture économique
    particulièrement défavorable à l’investissement. Des prix immobiliers très élevés associés à des
    anticipations désinflationnistes, des conditions d’octroi du crédit bancaire qui se durcissent, une
    hausse du taux de chômage et une baisse du pouvoir d’achat, n’incitent pas les ménages à investir
    dans l’immobilier. Et ce d’autant moins que les prix de l’immobilier sont en complet décalage avec
    leurs moyens.

    Ce constat n’est pas spécifique à la France. Les chiffres de la construction baisse en moyenne dans
    les pays de l’Union européenne, et ce depuis 2008…

    Un peu de bonne foi svp

    • « La vérité est que la baisse de la construction s’explique avant tout par une conjoncture économique
      particulièrement défavorable à l’investissement. »

      => en effet, il y a des socialistes au pouvoir, et ils changent les règles tous les 2 ans (avec effet rétroactif parfois) !

  • Pour construire, le secteur du logement a besoin de stabilité normative et fiscale. Or, combien de réformes sur les plus-values avons nous subi depuis 2004 ? Combien de fois le législateur a-t-il retouché le régime des lotissements ? Combien d’articles dans le code de l’urbanisme et le CCH ? A chaque simplification, la loi devient plus complexe. Ce sont autant de freins pour les professionnels, leurs conseils…La faute n’en revient ni à la droite ni à la gauche mais à toute une classe politique pour qui la loi, savamment concoctée par des experts technocratiques, doit être la réponse à tout.

  • Un nouveau sondage bidonné montre qu’une majorité relative de Français, 44%, regrette l’abandon de l’encadrement des loyers, contre 21% qui s’en réjouissent. 35% ne savent pas répondre (le début de la sagesse, sans doute).

    Pourquoi bidonné ? Parce que :
    – Seuls les propriétaires bailleurs peuvent valablement répondre à cette question. Si les autres veulent légitimement exprimer une opinion, qu’ils deviennent bailleurs à leur tour.
    – Pas besoin d’un sondage pour découvrir que les locataires répondront positivement à n’importe quelle sollicitation leur promettant la baisse des prix. La réponse serait évidemment différente si la question portait sur le rapport quantité/prix, du genre : « acceptez-vous de devoir coucher sous les ponts du fait de la loi Alur » ? Imaginons un instant la même question concernant le plafonnement de leurs revenus, surtout si le plafond est inférieur au revenu actuel… La réponse risque d’être fort instructive.
    – Encore un sondage qui omet de signaler la proportion de Français qui s’en foutent complètement et refusent de répondre aux sollicitations des instituts. 50, 60 ou 70% ?

    • Les Locataires diront que l’encadrement des loyers est une bonne chose… Jusqu’au jour où ils deviendront propriétaires !!!
      La bal des hypocrites !!!

      • Voulez-vous que l’état encadre le prix des tomates, de façon à ce qu’elles ne soient jamais à plus de 1€ / kg ?

        La majorité des français répondra probablement oui. En revanche, le nombre d’installation de nouveaux maraichers va dramatiquement chuter, donc personne n’aura de tomates ! La logique est tellement simple que je ne comprends pas comment même un socialiste peut ne pas la comprendre ?

  • Que l’état, ou niveau dit « supérieur », cesse de s’octroyer le niveau de décision qui peut s’établir au niveau le plus adapté, soit le premier, pour éviter d’employer le terme « bas », péjoratif. Ainsi chacun est responsable de sa propre décision et des conséquences engendrées. Alors aux prochaines élections choisissons un adepte de cette philosophie et nous commencerons à réduire le nombre de fonctionnaires…

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