Logement : les prochaines mesurettes du gouvernement, hors sujet

Suite à la publication de chiffres désastreux par le secteur de la construction, le gouvernement a réagi par des annonces de « réformes urgentes » qui se voudraient spectaculaires mais qui tiennent lieu du gadget de circonstance.

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Logement : les prochaines mesurettes du gouvernement, hors sujet

Publié le 19 mars 2013
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Suite à la publication de chiffres désastreux par le secteur de la construction, le gouvernement a réagi par des annonces de « réformes urgentes » qui se voudraient spectaculaires mais qui tiennent lieu du gadget de circonstance.

Par Vincent Bénard.

340 000 mises en chantier de logements ont été lancées en 2012, et peut être moins de 300 000 le seront en 2013, les plus bas niveaux depuis plusieurs décennies. Suite à la publication de ces chiffres désastreux, le gouvernement a réagi, comme semble l’exiger la mauvaise tradition Française, par des annonces de « réformes urgentes » qui se voudraient spectaculaires mais qui tiennent lieu, pour la plupart, du gadget de circonstance.

La principale mesure consiste en une réduction de la TVA sur la construction sociale de 7 à 5%. En temps normal, toute réduction d’impôt est bonne à prendre, mais gageons que celle-ci ne sera certainement pas répercutée sur les locataires du secteur social, et constitue un simple bol d’oxygène pour les sociétés de HLM. Lequel, d’ailleurs, risque d’être compensé par de nouvelles hausses de taxes qui, cette fois, frapperont l’ensemble des contribuables.

Certes, 400 millions annuels ne sont pas rien, mais ne représentent guère qu’environ 4 000 logements en coût de construction, très grand maximum. Et la construction pour propriétaires privés n’en bénéficiera pas, alors qu’elle représentait peu ou prou 80% de l’activité du secteur lorsque celui-ci tournait en « vitesse de croisière » dans les années 90 et 2000. L’acheteur privé d’un logement neuf, lui, continuera à supporter une TVA de 20% sur sa construction, et peut-être encore un peu plus demain.

Plus encore, aucune mesure ne s’attaque aux causes structurelles de la hausse des prix du logement, qui, en ces périodes de grande incertitude sur l’avenir, dissuadent un nombre croissant d’acheteurs potentiels de passer à l’acte : coûts de construction en hausse soutenue du fait de l’adoption de normes de plus en plus (trop ?) sévères, et surtout raréfaction artificielle du foncier constructible disponible par la faute de lois d’urbanisme de plus en plus malthusiennes, dont Cécile Duflot vient d’annoncer qu’elle espérait encore les renforcer, au nom d’une ‘peur du grignotage’ de l’espace agricole grossièrement exagérée. Rappelons qu’au plus fort de la bulle, avant la crise de 2008, le surcoût moyen engendré pour l’ensemble des transactions immobilières du fait de ces verrous normatifs et fonciers pouvait être évalué à 50 000 euros en moyenne par logement [1] : bien plus que l’intégralité de la TVA sur la construction neuve ! Même si la crise actuelle a certainement fait baisser un peu ce « prix de la rareté », c’est sur ce levier que le gouvernement doit agir en priorité s’il veut vraiment alléger la charge du logement sur le budget des ménages.

Le gouvernement veut en outre renforcer – avec quel argent ?- les incitations, pour les possesseurs de logements anciens, à en améliorer l’isolation. Malheureusement, la subvention n’aboutit généralement qu’à faire monter les prix de l’objet subventionné, et un simple calcul d’amortissement montre que le plus souvent, même dans le contexte actuel de prix élevés de l’énergie, ces investissements ne sont pas rentables, et donc impossibles à financer pour les ménages moyens… qui sont souvent ceux qui occupent les logements les moins bien isolés. Si le secteur du bâtiment attend un regonflement significatif de ses commandes à partir d’un tel dispositif, qu’il s’arme de patience…

Seul rayon de soleil, la réduction des possibilités de recours judiciaires « frivoles » contre les projets de construction, qui bloquent souvent de nombreux programmes pendant plusieurs mois, voire plusieurs années, alors qu’ils sont rarement suivis au final par les tribunaux. Le diable peut se nicher dans les détails, mais sous réserve d’être bien mise en œuvre, et qu’elle ne serve pas uniquement certains intérêts particuliers, l’idée est bonne, l’on étudiera avec intérêt le détail des textes concernés lorsqu’ils apparaîtront.

Malgré ce point potentiellement positif, les annonces du gouvernement sont trop anecdotiques pour modifier l’équation dramatique qui plombe le logement en France : des prix d’achat artificiellement gonflés par la raréfaction foncière, qui font plus qu’annuler l’effet bénéfique de la baisse des taux d’intérêt pour les emprunteurs, et une situation économique générale marquée par la peur de l’avenir, qui n’incite pas les ménages à s’endetter sur une trop longue période.


Sur le web.

Note :

  1. Source : Calcul de l’auteur pour son ouvrage, Logement, crise publique, remèdes privés, Éd. Romillat, 2007.
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  • Je vous donne peut être une information sur ce sujet.
    C. Duflot a lancé une consultation auprès des professionnels du bâtiment en sollicitant notamment la FFB pour savoir quelles réglementations en priorité, selon eux, il faudrait supprimer. En effet, cela fait 10 mois que les professionnels tapent à sa porte pour lui signaler que « trop, c’est trop ! ». Finalement, elle a fini par entendre vaguement. A suivre donc.

  • Supprimer les 30 ans pour les + values de résidences secondaires, je suis logée par mes enfants dans une maison que,du fait des taxes multiples je ne peux plus entretenir, mais si mes enfants vendent pur me reloger dans un appartement,avec la plus value, je ne peux plus acheter un logement autre qu’un studio. Si les 15 ans étaient restés, ce qu’à l’époque nous avions prévu, je pouvais me reloger, pour finir mes vieux jours en ville dans un appartement .

    • Chère Madame,
      Si l’option d’une donation de vos enfants à votre profit pour ce bien n’est pas intéressante fiscalement (montant au delà de l’exonération pour donation entre parents), vendez en payant les PV, et louez un logement en ville avec le produit de la vente !

  • « 340 000 mises en chantier de logements ont été lancées en 2012, et peut être moins de 300 000 le seront en 2013, les plus bas niveaux depuis plusieurs décennies. »

    Et bien…non ! 😉

    Le niveau de 400 000 logements neufs produits annuellement
    en France métropolitaine n’a été atteint et dépassé que de 1964
    à 1979, puis de 2005 à 2007 seulement.

    Mieux encore, de 1984 à 2003 inclusivement, soit pendant vingt années consécutives, le chiffre de production de logements neufs
    en France métropolitaine n’a dépassé 320 000 unités/an
    qu’en 1988 (327K) et 1989 (339K).

    Il n’a même pas atteint 300 000/an de 1984 à 1986, puis à
    nouveau de 1992 à 1998, sauf 1994 (302K)
    Sur les sept années concernées, le nombre de logements produits
    annuellement en France métropolitaine a été respectivement
    de 277K, 256K, 302K, 285K, 273K, 271K et 294K.

    En réalité, hormis la période exceptionnelle des années 60 et 70
    qui vit les enfants issus du baby-boom quitter le domicile familial
    pour vivre dans leur logement ainsi que le mouvement de
    population lié au « regroupement familial », les seules périodes
    de forte augmentation de la production de logements neufs
    en France, soient 1987-1991, puis 1998-2010, coïncident avec une inflation maximum des prix immobiliers, et non l’inverse.

    Les volumes de la construction neuve, au moins pour la partie
    logement collectif, ont été un des symptômes de la spéculation immobilière dans les deux dernières décennies, non une de ses causes.

    (Source : « Tableau de bord trimestriel de la construction neuve », Fédération des Promoteurs Immobiliers, Mars 2011)

  • Pourquoi toujours parler du neuf et encore construire et toujours ???
    Je ne supporte plus ce monopole du neuf. Des logements, la France en a largement assez pour loger toute sa population et il n’y a pas de pénurie. Sauf que à l’encontre de votre article, ce n’est pas libérer du foncier qu’il faut mais libéraliser les lois et donner enfin des devoirs aux locataires.
    La France est un pays merveilleux mais qui fonctionne à l’envers, créant elle même la bulle spéculative.

    Changer le statut, dans le plan local d’urbanisme, d’une zone pour l’ouvrir au développement et à la construction de résidence privée est une bonne chose dans le sens ou il faut moderniser et créer un appel d’air pour la commune. Rendre urbanisable des terrains apparaît donc être une bonne chose sauf que qui paie pour les réseaux qu’il faudra créer et entretenir : voirie, eau potable, assainissement, … Il faut aussi comprendre que des terrains qui sont construits deviennent imperméables et perdent leur fonction agricole. Le rappeler paraît bête mais cette évidence est souvent perdue de vue par les politiques. Pendant ce temps, des logements vacants ne sont pas mis sur le marché de la vente ou de la location pour de multiples raisons : peur de trouver un locataire respectueux, contrainte de la loi pour déloger un locataire indélicat, problèmes liés à la succession, logement trop délabré par le temps nécessitant de lourds travaux, volonté de la part du propriétaire de vendre coûte que coûte au prix qu’il s’est fixé, …

    Une question me vient alors : la classe politique dit que nous sommes en manque de logements mais dans ce cas pourquoi ne pas modifier la loi afin qu’un collectivité territoriale réquisitionne les logements, les remette en état et les loue pour une durée fixée afin de se rembourser. Pour la remise en état, celle-ci ne devra pas excéder un certain montant, 20 à 25k€. La collectivité se remboursera au travers des loyers qu’elle percevra durant une durée de sept ans maximum.
    Dès lors, il faut donner davantage de pouvoir à la puissance publique pour contraindre les propriétaires à confier en gérance leurs logements à la collectivité. Il faut permettre à celle-ci de s’imposer lorsqu’elle constate que des logements restent inoccupés., notamment en cas de problèmes d’héritage. Les notaires auraient alors l’obligation de remonter auprès de la collectivité toutes les informations en leur possession afin de signaler les vacances ou problèmes permettant la réquisition par la suite.
    Oui, je le conçois, dans un pays démocratique, cela ne se fait pas car il y a expropriation temporaire du bien privé et c’est illégal. Le principe de liberté est donc soumis dans un tel cas à la puissance administrative. Effectivement, il serait alors possible de dire que l’État spolie temporairement des biens privés et qu’il fait de l’ingérence. Toutefois, il ne faut pas oublier que si le propriétaire a des droits, celui de jouir comme il entend de son bien, il a aussi le devoir de l’entretenir car son bien s’intègre dans une chaîne dont il n’est qu’un maillon. S’il ne veut pas remplir ses devoirs, et quelque soit la raison, il appartient à l’État de se substituer à lui pour faire en sorte que sa chose inoccupée ne mette pas en péril les biens d’autres propriétaires ou la valeur d’un bourg. Pour arriver à ses fins, l’État pourrait donc confisquer temporairement le bien afin de le remettre en état. Pour se rembourser, l’État louerait le bien et empocherait les montants des loyers.
    Le fait de redonner du prestige par la rénovation forcée de l’État et des collectivités territoriales de centres urbains permet d’accroître l’offre de logements locatifs tout en garantissant le paiement de loyers. Il permet aussi de dynamiser les centres anciens, en offrant aux salariés la possibilité d’une location à proximité de leur travail. De facto, l’usage de la voiture sera réduit et la qualité de vie améliorée. Le coût pour la société de ces investissements sont moindres que la transformation de terres arables en terrains constructibles. La ville est préservée dans son intégrité, dans sa culture. Les bâtiments étant rénovés, l’aspect structurel est préservé. Ils ne peuvent plus se dégrader à l’excès jusqu’à présenter ruine ou nécessitant de gros travaux. L’aspect architectural est aussi garanti. Le centre bourg gardant ses caractéristiques et ses charmes.

    Il faut arrêter de construire sur des terrains anciennement agricoles car la France regorge de logements vacants. Seulement, il faut que l’État se donne les moyens de pouvoir les utiliser et impose à tout un chacun le respect des devoirs. Deux autres problèmes viennent se greffer pour la tension sur le logement, notamment pour le parc social : l’arrivée massive d’immigrés dont la France n’a nullement besoin et l’image des cités qui est forgée dans l’opinion comme sans sécurité. J’exposerai mes idées sur ces sujets ultérieurement.

    La France a suffisamment de logements à condition de se doter d’une législation qui permette de pouvoir mettre en œuvre une telle politique de la ville.

    • Oui ! Vidons les villes pour rééduquer ces salops de bourgeois !
      Et massacrons les à coup de manche de pioche aussi.

      Ça fait 40 ans qu’il y a de plus en plus d’état, et 40 ans que ça se passe de plus en plus mal, et vous en voulez encore plus ? Il y a une limite à l’ignorance, et on l’appelle la connerie.

      • Je suis d’accord avec Stephane B.
        J’ai moi-même écrit à C.Duflot pour lui indiquer, sur ma commune, une liste d’une vingtaine de maisons non occupées depuis plus de 10 ans à cause de problèmes de succession et dont il a fallu murer les ouvertures pour les empêcher de tomber entre les mains des mafias roumaines.
        Ces habitations resteront légalement inhabitées pendant un délai de 30 ans. C’est la stupidité de la loi française qui l’impose..
        Les communes devraient pouvoir les réquisitionner et les sous-louer tout en étant obligées de les restituer aux héritiers s’ils existent et s’ils se manifestent avant la fin des 30 ans.

        • @harrisburg : encore une fois : de quel droit ?
          Ce n’est pas parce qu’un bien n’a pas de propriétaire connu qu’il est sans propriétaire. Un vélo attaché dans la rue sans bouger depuis des mois n’est pas réquisitionnable par moi en échange d’un post-it disant « J’avais besoin d’un vélo, merci pour votre solidarité, appeler moi au 06.20.24.xx.xx pour le récupérer (ou pas) ».
          Ou plutôt si, mais ça a un nom : le vol.

        •  » Tu es une sous-merde »
          je ne vois pas pourquoi..
          ça ne nuit à personne .Au contraire si ça peut permettre de loger temporairement des gens

        • Il faut que les choses bougent dans ce pays et la meilleure façon c’est de se regrouper en associations (ce que j’ai fait pour contacter C.Duflot) pour dénoncer cette situation aberrante de logements vides et d’un prétendu manque de logements qui, en réalité, n’existe pas
          Je suis pour cela à 100% d’accord avec l’analyse de Stephane B..

        • Ce que Stéphane B fait, ce n’est pas une analyse, il nous livre l’expression d’une pensée survenue lorsqu’il était sur le trône en train de faire ses besoins les plus élémentaires. Il souhaite donner plus de pouvoir à l’Etat pour résoudre un problème lié à l’intervention : faire une loi pour que la loi puisse mieux pratiquer la coercition.

          « J’ai moi-même écrit à C.Duflot pour lui indiquer, sur ma commune, une liste d’une vingtaine de maisons non occupées ». Dénoncer, indiquer, balancer… Je comprends où aurait été votre place en 1940 !
          Bref, votre ami n’a pas compris tout comme vous, ce qu’est l’Etat.

          L’Etat n’est pas une personne, mais on peut très bien l’imaginer comme un très très gros bonhomme, avec des cheveux qui tombent, des dents pourries qu’il souhaite se faire refaire aux frais des contribuables. Pour cela, il a les bras longs et musclés avec des gros doigts boudinés et huileux. Il n’est pas courageux, en fait, il a deux petites couilles qui sont coincées entre à gauche la faucille, et à droite le marteau. Vous comprendrez que s’il bouge trop à gauche, il les aura coupées, s’il bouge trop à droite, il les aura écrabouillées. Il a donc trouvé un moyen très lâche pour se les conserver : il alterne. Un coup à droite, un coup à gauche. Au final il est toujours au même endroit prêt à ouvrir votre réfrigérateur et se servir dedans. Il a une faim irrassasiable, du coup il n’a pas assez d’argent pour ses dents pourries, alors il va venir se servir sur vos comptes bancaires. Mais là encore, vous verrez qu’il ira s’acheter des sandwichs au lieu de se faire refaire les dents….

  • concernant la question du grignotage des parcelles agricoles, je me permets de signaler qu’elle est plus due au rond points inutiles qu’ aux lotissements, et qu’il y a dans le millieu rural, de plus en plus de terrain a l’abandon ( friche forestière, friche agricole ) qui pourrait servir de compensation s’ils etaient correctement exploités. a ma connaissance, il existe d’ailleurs des lois qui peuvent obliger les propriètaires a les exploiter serieusement, mais elle ne sont pas appliquées.
    le prix elevé du terrain a batir, en zone rurale, arrange bien les ediles, souvent issus du monde agricole, et souvent propriétaire eux-mème.

    • Pour votre information, ce système existe déjà chez nos amis d’outre manche mais ils font moins dans le social que nous, braves gens. Il pourrait très bien fonctionner chez nous aussi même si certains grégaires ici présents ne sont pas d’accord et surtout ne pensent pas plus loin que le bout de leur nez, ni ne se demandent comment et pourquoi.

      L’État est omniprésent,, c’est un fait et on croule sous des lois inutiles et malfaisantes. Aussi, en quoi une intervention de l’État comme celle que j’ai décrite serait bienfaisante pour les propriétaires avant tout et comment.

      Déjà, supprimer les abus des locataires avec j’ai le « droit de », j’ai le « droit à » et leur mettre en face le fait qu’à chaque droit correspond un devoir dont les deux premiers sont le paiement du loyer et l’entretien du logement. Le droit et le devoir sont un couple inséparable. Si l’un des deux se rompt, l’autre doit cesser automatiquement.

      Pourquoi les propriétaires sont frileux à louer leurs biens ? ils ne savent pas qui ils vont avoir dedans, s’ils vont être payés normalement, s’ils vont récupérer leur bien dans l’état qu’ils l’ont loués. A cause de ça, les biens sont laissés à l’abandon durant X années. Ils se dégradent et perdent de leur valeur. Dans ma commune de la France très profonde, (7000 hab), il y a 600 logements vacants résultant de la splendeur d’antan de la ville et pourtant lorsque j’y suis arrivé, j’ai eu du mal à me trouver un logement décent. Si maintenant ces logements anciens et dégradés sont repris TEMPORAIREMENT par la commune qui les réhabilite et que parallèlement à cela et dans le même temps, une loi supprime la trêve hivernale d’expulsion, alors trouver un logement sera plus facile.

      Qu’est ce que cela coute au propriétaire: suppression de toutes ces charges et impôts sur ce logement durant le temps de la réquisition, réhabilitation complète du logement donc il retrouve un bien avec de la valeur ajoutée, possibilité de reprendre son bien à la suite du temps de la réquisition pour le vendre ou l’occuper ou alors le laisser en location via la régie donc perception d’une rente… et si le locataire se montre indélicat, expulsion d’office sans chercher à faire dans le social.
      Bref, l’équilibre entre les droits et les devoirs doit être rétabli.

      Pour les locataires, ils ont droit aux aides sociales pour se loger donc la commune récupère sa mise (réhabilitation du logement+charges qu’elle paye dessus) et de fait le logement est considéré comme social. Ils ont la « pression » de bien entretenir le logement car en cas de contrôle surprise constatant la dégradation volontaire du logement, c’est l’expulsion d’office sans contre partie. Droit de se loger mais devoir d’entretenir le bien loué.

      Pour la commune, c’est logement rentrant en considération dans la loi SRU, elle n’est plus alors dans l’obligation de trop construire et surtout elle peut choisir ses locataires.

      Enfin, chaque année, la construction immobilière grignote l’équivalent d’un département de terres agricoles sans compter tout les service s qui doivent s’y greffer et qui coutent chers à la collectivité.

      PS: en apraté, je ne supporte plus d’entendre qu’il faut construire également pour loger tout le monde. Si on stoppait l’immigration autre que celle de la matière grise, nous aurions moins de souci dans beaucoup de domaines

      • @Stéphane B.

        Entièrement de votre avis.

         » Dans ma commune de la France très profonde, il y a 600 logements vacant »

        C’est une honte de s’accrocher aux principes de l’inviolabilité du droit de propriété pour justifier de laisser ces centaines de logements vacants en l’état (au bon vouloir des proprios.).et donc ne rien faire.
        Les proprios doivent se réveiller.
        – soit ils louent par eux-mêmes.
        soit ils délèguent à la commune, à l’état, au departement ou à la région la gestion de leur bien qui sera rapidement mis en location sous l’autorité des préfets.

        • Des lois, des réquisitions d’office, des expulsions d’office.

          Finalement, au lieu de voir Heckel et Geckel trouver des idées, c’est plutôt pol et pot. Vive la dictature avec vous deux.

        • Pire qu’un une honte, c’est du pure crétinisme que de croire qu’abandonner un principe comme le droit de propriété va permettre de soigner ce problème.
          Les proprios n’ont pas besoin de se réveiller, ils font un arbitrage tout à fait rationnel entre les emmerdements, les couts, les risques et les bénéfices. Et cet arbitrage les conduit à faire un bras d’honneur aux cons qui voudraient les voir louer leur biens.

          Quant à compter sur les « la commune, l’état, le departement ou la région » pour faire de la gestion immobilière sensée… vous avez abusé de psychotropes violents. Vu comme ils gèrent ce qu’ils ont déjà en charge.

          Si vous vous croyez si malin, ouvrez donc une agence de gestion locative. Bon courage.

          • Hormis une atteinte temporaire au droit de la propriété privée, dans ce que je propose, dites moi ce qui ne va pas dans le sens du propriétaire ? Hormis donc la durée de réquisition prévue pour que la collectivité se rembourse l’argent qu’elle a investi pour réhabiliter le logement, qu’est ce que cela coûte au propriétaire si ce n’est se retrouver avec un bien refait à neuf et dont il a libre jouissance.
            Pas un denier car il n’a plus de charges à payer, pas une emmerde durant le temps de la réquisition, pas un seul risque. Et après ce temps, le propriétaire fait ce qu’il veut de son bien.

            Après c’est sur qu’il vaut mieux laisser un immeuble se délabrer, tomber en ruine jusqu’au point de non retour, jusqu’à ce qu’il menace ruine et que dès lors le propriétaire n’a d’autres choix que de le démolir, faire des travaux exorbitant ou bien le laisser à la collectivité pour qu’elle le démolisse et fasse ce qu’elle veut du terrain ainsi nu.

            Quelle solution est la meilleure ?

        • C’est sûr que ne rien faire est une solution de facilité digne de pleutres
          Ces mêmes pleutres qui geignent contre l’atteinte au droit de propriété lorsqu’on parle de faire gérer les logement vides par une collectivité mais ne s’émeuvent guère si ces logements vacants sont squattés par des mafias roumaines qui sont très bien renseignées sur les biens vacants..

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