Immobilier au Canada : la bulle se dégonfle

La correction immobilière, prévue depuis longtemps au Canada, commence à se matérialiser. C’est la bulle de Vancouver qui craque en premier.

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Immobilier au Canada : la bulle se dégonfle

Publié le 10 août 2012
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La correction immobilière, prévue depuis longtemps au Canada, commence tranquillement à se matérialiser. Comme on s’y attendait, c’est le marché de Vancouver qui craque en premier.

Par David Descôteaux, depuis Montréal, Québec.

Dans une note de recherche envoyée à ses clients et publiée récemment sur son blogue, l’analyste Ben Rabidoux, de chez Mark Hanson Advisors, dresse un portrait inquiétant du ralentissement immobilier à Vancouver.

— Le prix de plusieurs maisons et segments de marché chute depuis plusieurs mois dans cette région. Le segment des maisons détachées, notamment, est en baisse de 12 % sur une base annuelle.

— Rabidoux note que le prix moyen d’une maison à Vancouver est passé de 280 000 $ au tournant des années 2000, à plus de 800 000 $ en 2010. Une augmentation de près de 300 %, alors que le revenu disponible est loin d’avoir suivi cette tendance. En fait, le prix des maisons en multiple du revenu personnel disponible est passé de 14 à 25 pendant la même période.

— L’inventaire de condos complétés, mais invendus, est six fois plus élevé que celui de Toronto, ajusté en fonction la population. Ville où, pourtant, plusieurs s’inquiètent du trop-plein de condos en construction.

Menace pour l’économie

L’analyste note qu’un « crash » à Vancouver pourrait avoir de sérieuses implications pour l’économie canadienne. Cette région métropolitaine est la troisième en importance au Canada, écrit-il, avec 2,3 millions d’habitants. C’est 7 % de la population canadienne totale. En comparaison, l’État de New York représente 6 % de la population américaine. En fait, la Colombie-Britannique représente à elle seule 13 % de la population canadienne, soit un poids plus lourd que la Californie aux États-Unis.

Il va sans dire que l’impact d’une correction sévère de l’immobilier sur l’économie de la province serait majeur. Surtout si on tient compte de l’impact de cette industrie et de celles qui s’y rattachent (finance, assurance, rénovation, etc.) sur le PIB.

Effet domino?

Après Vancouver, est-ce que Toronto suivra? Ensuite, ce sera au tour de quelle ville? L’argument selon lequel il n’y pas de bulle immobilière ailleurs qu’à Toronto et Vancouver tiens de moins en moins la route. Surtout quand on voit que les prix continuent de monter dans plusieurs villes — dont Montréal et Québec — à un rythme beaucoup plus élevé que l’inflation.

Le problème, et l’analyste le note, c’est qu’on a déjà épuisé les « stimulus » économiques. Les taux d’intérêt sont déjà au plancher, les consommateurs sont surendettés, et le crédit va se resserrer en raison des nouvelles règles. Notamment, les prêts assurés par la SCHL — qui ont explosé depuis 10 ans et contribué à gonfler la bulle — vont commencer à se faire plus rares puisque la SCHL approche de sa limite de prêts assurables, limite dictée par le parlement. Quant aux banques, elles doivent maintenant se plier à des règles de crédit hypothécaire plus conservatrices. Cela aura pour effet de réduire le crédit disponible pour les acheteurs.

Bref, l’économie canadienne est plus vulnérable à un « choc économique » qu’elle ne l’était en 2008.

LA question : si un crash, ou même une correction modérée, survient, qu’est-ce qui sauvera notre économie cette fois ?

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  • Le même phénomène est en train de se produire en France également. Après les États-Unis, l’Espagne, l’Irlande, etc, les pays où les bulles immobilières n’avaient pas encore éclaté commence à voir un début de fort ralentissement de leur marché immobilier.

    En France, les prix des logements ont également explosé par rapport aux revenus des Français comme le montrent ces graphiques http://www.immobilier-danger.com/Friggit-juin-2012-la-baisse-des-530.html

    Difficile à dire si les excès se corrigeront rapidement en provocant un krach ou s’ils s’estomperont sur de nombreuses années (10 à 20 ans de légère baisse comme au Japon).

    • Aucune correction n’est à attendre sur la Marché français.
      Comme le notre l’auteur, à Vancouver et Toronto, il y a de nombreux appartements vides. C’est pareil en Espagne.
      La correction est arrivée après que l’état est soutenu artificiellement la construction par des programmes publics. La construction c’est alors décrochée de la demande. La surévaluation des prix quand l’offre était trop faible c’est dégonflée rapidement quand l’offre est devenue pléthorique.

      Rien de tout cela en France, c’est même tout le contraire. Le nombre de logement disponible est très faible, en outre se sont souvent des appartements vétustes délabrés… que les propriétaires n’ont pas ou plus les moyens de retaper.
      Les mesures d’état augmentent encore les tensions en réduisant fortement l’offre (elles découragent les investisseurs de construire). Les dernières mesures Fillon ont réduit l’offre de 60 000 logements en seulement 8 mois.
      Donc le marché français va encore flamber pendant des années (sauf ruine de la France et faillite) car l’offre (350 000 logements neufs par an) est largement inférieure à la demande (500 000).

      • C’est bien connu, les branches montent jusqu’au ciel!

        Les raisons de la bulle en France: un financement à crédit facile pendant 10. Maintenant qu’on entre en récession, et que les banques font les difficiles sur les dossiers moyens, vous pensez vraiment que le marché va continuer à flamber?

      • « Le nombre de logement disponible est très faible »: je pense que vous devriez sortir un peu de Paris… Sur le plus gros site immo en France, on annonce 1300000 logements disponibles (soit 4x plus qu’il y a 4 ans).
        La réalité, c’est que plus rien ne se vend en France car les banques ne prêtent plus (-33% de crédits rien que pour cette année), que les dispositifs fiscaux sont en bout de course (PTZ moribond, Scellier mort) et que l’on s’approche de plus en plus de la RT2015 (qui finira d’achever tout ça).
        S&P prédit -40% sur les prix immo Français dans les années qui viennent.

        En ce qui me concerne, avec un apport perso de 100k€ et des revenus nets mensuels de 6k€, j’attends encore 2 ans: il n’y aura plus qu’à se baisser pour acheter de l’ancien pas cher.

        Et tant pis pour ceux qui auront acheté entre 2006 et 2013.

        • Entièrement d’accord avec vous Eric.
          Nous venons de vendre notre maison et avons vraiment bien senti à quel point le marché de l’immobilier est tendu, très tendu (les agences immobilières également du coup quoi qu’il en paraisse).
          Nous avons eu de la chance de la vendre en six mois en baissant seulement notre prix de 10 %. Deux maisons dans le même ensemble sont en vente depuis bientôt un an et les visites se font de plus en plus rares. L’attentisme a commencé et va inévitablement conduire à une baisse des prix. Je suis juste attristé pour ceux qui devront vendre et ne pourront pas attendre car beaucoup ne retomberont pas sur leurs pieds financièrement parlant.

  • Les commentaires sont fermés.

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