Comment investir dans l’immobilier dans cette situation de marché bloqué ?

Quelles sont les conséquences de la hausse des taux et des prix immobiliers élevés ? Comment réussir son investissement dans un marché bloqué ?

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Comment investir dans l’immobilier dans cette situation de marché bloqué ?

Publié le 15 mai 2023
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Des prix immobiliers encore très élevés, les vannes du crédit qui se ferment avec des taux en forte hausse, des rénovations énergétiques obligatoires en immobilier locatif… n’en jetez plus ! Comment investir dans l’immobilier en 2023 avec un marché qui semble bloqué ?

Le marché immobilier en France a connu une période de forte croissance ces dernières années, avec des prix qui ont atteint des niveaux historiquement élevés. Cependant, depuis quelques mois, le marché est bloqué, les vendeurs peinent à vendre au prix souhaité et les acheteurs obtiennent difficilement un prêt et sont de plus en plus exigeants. Même Paris marque le pas, avec une baisse des prix de 5 % sur douze mois.

Face à cette situation, il est important de se poser les bonnes questions pour investir intelligemment dans la pierre.

 

Hausse des taux et investissement à crédit

L’investissement immobilier présente l’avantage de pouvoir être financé à crédit et ainsi bénéficier de l’effet de levier.

En effet, utiliser votre capacité d’endettement pour investir dans l’immobilier vous permet de vous constituer un patrimoine avec l’aide de la banque. Toutefois, encore faut-il pouvoir emprunter !

 

La Banque de France poursuit la remontée du taux d’usure

Le taux d’usure représente le taux d’intérêt maximum que les banques sont autorisées à pratiquer pour les prêts immobiliers. Il s’agit d’une mesure destinée à protéger le consommateur.

En début d‘année, les taux des crédits (taux marché) se sont envolés plus rapidement que la révision trimestrielle du taux d’usure. De fait, de nombreux acheteurs immobiliers n’ont pas pu emprunter car ils se heurtaient au taux d’usure qui avait un train de retard.

Pour débloquer le marché du crédit et fluidifier le marché immobilier, le taux d’usure est maintenant mis à jour mensuellement par la Banque de France.

En mai 2023, les taux d’usure ont continué leur remontée, et ont atteint des niveaux historiquement élevés. Par exemple, aujourd’hui, pour un prêt immobilier sur 20 ans et plus, les banques n’ont pas le droit de prêter à plus de 4,52 %, contre 4,24 % en avril dernier. Davantage de prêts immobiliers peuvent dont être accordés, en théorie.

 

Les taux augmentent fortement

Les taux des prêts immobiliers augmentent fortement et tendent vers 4 %. En tant qu’investisseur immobilier, cette situation peut avoir des conséquences sur vous car elle rend les prêts immobiliers plus coûteux, et vient diminuer votre capacité d’emprunt.

En empruntant à 4 % sur 20 ans au lieu de 1 % sur 20 ans, c’est environ 25 % de pouvoir d’achat en moins, par exemple 300 000 euros empruntables au lieu de 400 000 euros ! Mécaniquement, les prix immobiliers pourraient baisser d’autant dans les années à venir (dans le sens inverse, quand les taux avaient chuté de 4 % à 1 %, les prix avaient d’ailleurs fortement augmenté). Les acheteurs ont une marge de négociation.

La tendance s’observe déjà dans la majorité des villes de France : les prix ont tendance à diminuer sur le marché de l’ancien. Malheureusement, la baisse des prix prend énormément de temps, le marché de l’immobilier présentant une forte inertie (contrairement au marché actions très réactif dans un sens ou dans l’autre).

Maigre consolation fiscale pour les investisseurs immobiliers : en déclarant vos revenus locatifs au régime foncier réel (location nue), ou au régime BIC réel (LMNP), vous pouvez déduire vos intérêts d’emprunt ; ce qui donc baisse l’assiette de vos revenus locatifs imposables.

Enfin, en France, nous avons la chance de disposer des taux fixes (qui restent au même niveau même si les taux continuent de grimper). Et en cas de baisse des taux, vous pourrez toujours renégocier votre prêt ou faire racheter votre crédit par une autre banque.

Notez qu’un prêt se renégocie, mais un prix d’achat ne peut plus se négocier après achat ! Donc ne soyez pas trop obsédé par le taux du prêt, il faut davantage être vigilant sur le prix d’achat, en négociant pour tenir compte de la tendance baissière des prix… le pouvoir est maintenant entre les mains des acheteurs et non des vendeurs, le rapport de force s’est inversé.

 

Acheter sa résidence principale

Il existe deux types d’investissement immobilier : l’immobilier locatif et l’immobilier de jouissance.

L’achat de votre résidence principale, qui relève de l’immobilier de jouissance, est souvent considéré comme le premier investissement immobilier.

En effet, son achat n’est pas uniquement dicté par une logique purement financière, mais aussi par la satisfaction de certains besoins comme le fait de se sentir réellement chez soi.

De plus, acheter sa résidence principale en premier peut être intéressant car cela vous permet :

  1. D’acquérir un bien immobilier pouvant être financé par un prêt à un taux avantageux  (généralement plus bas que pour l’investissement locatif).
  2. De bénéficier d’une exonération d’impôt sur la plus-value en cas de revente du bien.
  3. Pour les plus aisés, d’avoir un abattement de 30 % sur la valeur déclarable à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

 

Si vous disposez d’un bon apport, dans ce contexte, c’est un argument qui fera mouche auprès de la banque pour emprunter le reliquat, mais aussi auprès du vendeur pour le rassurer sur la probabilité de succès de la vente (et donc il y a matière à négocier).

Toutefois, avant d’envisager cet achat, il est préférable de se stabiliser professionnellement et personnellement et de se projeter sur plus de huit ans. Principalement car les frais de notaire représentent à eux seuls environ deux années de loyer et qu’en tant que propriétaire, vous dépenserez davantage pour votre logement qu’un locataire (taxe foncière, travaux…).

Dans certains cas (cadre ou militaire muté tous les trois ans par exemple), il peut être plus judicieux de ne pas acheter sa résidence principale et d’investir dans l’immobilier par d’autres moyens.

Parmi ces autres moyens, voyons ensemble l’immobilier locatif et l’immobilier pierre-papier.

 

Investir dans l’immobilier locatif

Investir dans l’immobilier locatif consiste à acquérir un bien immobilier en vue de le louer. Cette stratégie d’investissement peut être intéressante car elle permet de bénéficier de revenus réguliers.

Attention, particulièrement dans ce contexte, l’immobilier doit être un investissement à long terme, car les perspectives de plus-value à la revente sont très incertaines sur les cinq ans à venir. N’hésitez pas à faire des offres d’achat agressives (forte négociation pour vous couvrir en anticipant la baisse des prix). Une bonne revente, c’est avant tout un achat au bon prix.

Pensez aussi que les passoires thermiques sont progressivement interdites à la location, donc prévoyez une enveloppe travaux énergétiques (et négociez d’autant) pour être classé au pire en DPE D.

Sachez que l’immobilier locatif présente aussi des inconvénients, notamment le risque de vacance locative, le coût des travaux d’entretien et de rénovation, ainsi que le risque de baisse des loyers.

Pour faire un bon investissement, il faut aussi optimiser fiscalement. La location meublée d’un appartement ancien sous statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) permet de bénéficier d’avantages fiscaux intéressants, notamment l’amortissement comptable du bien immobilier et des meubles. Cela permet souvent d’être exonéré d’impôt sur les revenus locatifs, en écrasant l’assiette imposable à 0 euro.

 

Investir dans des SCPI

Investir en SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) revient à investir en immobilier locatif sous forme de « pierre-papier ». On ne gère pas directement, c’est une société de gestion qui gère tout un parc immobilier et reverse leur part de loyer aux investisseurs.

Les SCPI présentent notamment ces avantages :

  • les avantages de l’immobilier locatif sans les inconvénients de la gestion immobilière ;
  • l’investissement possible à partir de 500 euros, donc accessible à toutes les bourses ;
  • l’investissement dans un parc tout entier avec des biens immobiliers diversifiés géographiquement et sectoriellement (commerces, bureaux, entrepôts… en France et Europe).

 

Cependant, il convient de souligner qu’elles présentent aussi un risque de perte en capital. Les experts immobiliers évaluent le parc tous les six mois pour réévaluer la valeur de la SCPI. Les baisses de prix peuvent aussi les toucher, même si le risque est moins concentré dans un grand parc immobilier diversifié que dans un seul bien immobilier.

Finalement, dans cette situation de marché immobilier bloqué avec des crédits plus difficiles à obtenir, il est important d’avoir un apport à faire valoir et une situation financière saine. Ensuite, il faut négocier le prix d’achat et choisir la stratégie d’investissement la plus adaptée à ses objectifs tout en optimisant fiscalement. Si on souhaite investir en immobilier le plus facilement possible et avec un faible budget, les SCPI sont une piste à explorer.

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  • les taux montent et donc les prix baissent. Il n y a qu a voir les cris d orfraies des promoteurs pour comprendre que ca va mal pou reux. Mais comme l etat francais n a plus les moyens de les subventionner encore plus (avec un PTZ ou un pinel XXL) la correction sur les prix est inevitable.
    Bien sur j ignore si elle sera de 10, 20 ou 40 % (hier sur boursorama un agent immobilier parlait de 20 % juste pour compenser la hausse des taux).
    Donc actuellement il n y a aucun interet a acheter de l immobilier a credit a moins de vouloir faire une perte. Car l effet de levier qui a ete favorable avant devient maintenant une epee de damocles. Prenons un ex simple. Vous achetez a 100 k€ avec 20 d apport personnel (donc 80 de credit). Si les prix monte (disons 10 %) vous avez gagne 10 soit un benefice de 50 % (votre apport etait de 20 k€). Je simplifie ici en considerant que le credit etait gratui, qu il n y a pas de frais de notaire ni d entretien du bien.
    Maintenant le marché se retourne: vous achetez toujours a 100 avec 20 d apport. Mais vous revendez avec -20 %, donc 80. Felicitation, vous etes ruiné, tout votre apport a ete vaporisé (bon ca pourrait etre pire, si le marché chute de 25 % vous n arrivez meme pas a rembourser la banque 🙁 )

    Bref : comme on dit en bourse, on ne rattrape pas un couteau qui tombe. il faut surtout pas acheter de l immobilier avant que la purge soit passée

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