Quand certains LR trouvent une recette miracle pour sauver la copropriété !

Des députés LR portent une proposition de loi pour interdire aux copropriétaires en défaut de voter aux assemblées générales.

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Quand certains LR trouvent une recette miracle pour sauver la copropriété !

Publié le 18 mars 2023
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Certains Républicains ont encore fait mouche avec une finesse dont ils sont coutumiers. Ils ont eu une idée qui leur a semblé assez lumineuse pour mériter d’en faire une loi intitulée « proposition de loi visant à interdire aux copropriétaires en défaut de voter aux assemblées générales ».

Prenez un instant pour mesurer la violence des mots utilisés : « interdire » et « défaut ».

Je laisse ensuite les plus courageux d’entre vous prendre connaissance de la proposition de loi déposée le 21 février 2023.

 

Le rôle de l’État dans l’explosion des difficultés de paiement

Pour résumer : les taux d’impayés de charges de copropriété ont explosé. Ceux qui ne payent pas font peser leurs dettes sur les autres qui à leur tour n’arrivent plus à les assumer. La copropriété ne ferait plus les dépenses et travaux qui lui incombent. Les bons payeurs sont obligés de partir. Bref rien ne va plus !

Heureusement les LR sont là et ont une solution : punir les mauvais payeurs. Pour nos élus, c’est très simple, il suffit de les empêcher de voter et donc de participer à la gestion des immeubles dans lesquels ils ont des biens.

En tant que professionnelle de la copropriété, j’ai envie de souligner que le fait que des élus n’aient pas pointé le syndic du doigt, pour une raison ou une autre, relève du miracle.

Mais en tant que professionnelle également, difficile aussi de ne pas suffoquer devant la logique foireuse des élus et leur méconnaissance totale du fonctionnement d’une copropriété et de la situation des copropriétaires. Il y a quelque chose d’inquiétant à ce que l’on puisse légiférer sur un sujet dont on ne maitrise rien sur la base d’un rapport, celui du registre national d’enregistrement des copropriétés. C’est d’autant plus surprenant que sur ce site se trouvent des informations sur la manière de consulter les statistiques et les comprendre. Mais encore faut-il avoir pris le temps de lire réellement le rapport et les explications.

Celui-ci expose une augmentation des taux d’impayés de charges de copropriété pour les comptes des années 2019 à 2021, alors même que la période d’inflation impactant tous les postes de dépenses, et en particulier l’énergie, n’a pas encore été observée. Mais l’ANAH rappelle aussi que ces taux d’impayés concernent les charges courantes et les appels de fonds pour travaux. Un taux d’impayés qui augmente une année, en même temps que celui des charges exceptionnelles (travaux), n’est pas forcément inquiétant.

Ainsi le nombre de copropriétés identifiées avec un taux d’impayés supérieur à 31 % est passé de moins de 60 000 en 2019 à environ 130 000 en 2021. Dans le même temps, entre 2019 et 2022 on observe une augmentation des travaux votés. Il y a donc forcément une corrélation entre ces deux augmentations. Ce qui serait inquiétant c’est que ce taux augmente ou se stabilise sur le long terme, ce qui pour le moment n’est pas le cas.

La volonté de sanctionner encore plus les ménages en difficulté n’a aucun sens, surtout quand on est responsable d’une grosse partie de leurs problèmes. Hé oui ! Les élus LR oublient facilement leur rôle dans tout ça. Il suffit de se rappeler par exemple le spectre sarkozien d’une « France de propriétaires » qui en stimulant l’accession à la propriété de ménages non solvables a multiplié l’habitat dégradé et les copropriétés en difficulté.

Il ne faut pas non plus négliger le rôle essentiel de l’État dans les difficultés de paiement actuelles et à venir.

Je n’en citerai que deux.

Les obligations de travaux liées aux obligations absurdes de diagnostics

Les copropriétaires ne sont pas des rentiers. La situation était anticipable dès 2015 comme je le précisais dans cet article.

Ajoutez le coût de l’énergie et des matières premières et vous obtenez un bouillon indigeste financièrement.

Assaisonnez le tout de sanctions en cas de non réalisation de travaux comme par exemple les interdictions à la location de certains logements.

Des biens seront ainsi interdits à la location dans une France qui manque de logements, des propriétaires avec des revenus diminués incapables de payer les charges de copropriété ou les travaux de rénovation de leurs immeubles ou leurs logements. Ces propriétaires n’auraient qu’à vendre ? Certainement ! Mais tout n’est pas si simple avec un risque de vente à perte si les travaux ne sont pas réalisés.

La gestion du covid

Un pays dont l’activité économique est à l’arrêt est un pays dont les travailleurs sont confrontés à des difficultés de trésorerie qu’ils n’ont pas forcément eu le temps de résorber.

 

Faire un état des lieux et repenser le système

Par ailleurs, posséder un lot de copropriété c’est posséder un lot légalement constitué d’une partie privative et d’une quote-part des parties communes matérialisée sous la forme de tantièmes. Le copropriétaire contribue aux dépenses et aux prises de décision à hauteur de ses tantièmes. Le fait que chacun dispose de ce droit de vote lui permet de pouvoir s’exprimer et donne de la légitimité aux décisions prises.

Il faut aussi comprendre que pour la plus grande majorité les copropriétaires ne sont pas des rentiers. Ils sont rarement mauvais payeurs par choix. Ceux qui ne payent pas en général ne le peuvent tout simplement pas. Empêcher de voter une personne parce qu’elle ne peut pas faire face à des dépenses ne la rendra pas plus solvable et en capacité de payer.

« Nous comprenons votre douleur, c’est une triste réalité. Mais dans votre malheur n’oubliez pas de régler vos charges de copropriété »

Il aurait été plus productif de faire un état des lois et obligations diverses à la lumière de la situation du pays et repenser le tout de manière plus cohérente et plus facile à supporter financièrement.

Certains d’entre vous pourraient me rétorquer que la sanction serait temporaire. Il pourrait sembler juste que ceux qui ne payent pas ne décident pas. Mais empêcher quelqu’un de contribuer à la gestion d’un bien qu’il possède, limiter son droit de propriété en le privant de son droit de vote n’est pas non plus anecdotique.

Et surtout, souvenez-vous que la copropriété applique le principe de la solidarité des dettes et de la majorité. Si elle aboutissait, cette loi ne changerait rien. Ceux ayant la capacité devront toujours supporter la dette des autres en attendant que ces derniers puissent se mettre à jour. Ils auront aussi toujours, même sans cette loi, davantage de voix pour décider des dépenses à engager. 30 % d’impayés, cela laisse 70 % de bons payeurs qui sont de toute façon majoritaires pour prendre les décisions.

Après 25 ans de métier, j’ai constaté que la majorité des copropriétaires qui ne sont pas à jour de leurs charges ne participent pas aux réunions et donc aux décisions parce qu’ils ne sont pas fiers de leur situation et ne se sentent pas le droit d’intervenir dans la gestion.

Une autre question se pose aussi : celle de la légitimité de décisions prises alors qu’une seule partie des copropriétaires en seraient exclues ? Il faudrait la poser aux députés pour savoir s’ils y ont pensé.

Quel serait également l’impact de cette modification sur le fonctionnement général des copropriétés ? On imagine très bien l’amoncellement de procédures qui pourrait en résulter. Encore une fois, il ne semble pas à avoir de réflexion sur le sujet.

Vingt-sept députés LR portent cette proposition de loi.

Chacun jugera.

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  • Des lois prises par des incompétents, hors sol

  • Une copropriété n’est-elle pas un truc de droit privé ? Sauf chez les communistes, bien entendu.

  • Si non refuse de payer ses payer ses impôts volontairement ou involontairement , est on interdit de ses droits civiques?

  • Au Portugal les dettes des uns ne sont pas la responsabilité des autres. L’ esprit de la loi est celui-ci : ce n’ est pas le copropriétaire qui doit, c’ est l’ appartement. D’ où quand on achète un appartement on doit vérifier si les paiements sont faits. Sinon c’ est le nouveau copropriétaire qui sera responsable de ces paiements arriérés. Si un copropriétaire ne paye pas son dû, le syndic peut tout simplement initier un procès (judiciaire ou autre) pour récupérer l’ arriéré, comme pour n’ importe lequel débiteur. In fine, si la dette est très importante, à la limite, l’ appartement peut être vendu (après que le tribunal se soit prononcé, bien entendu).
    Je ne dis pas que se soit La Solution, mais celle-ci me semble plus equitable que de surcharger financièrement les bons payeurs. Pour terminer je pose une hypothèse : si dans un immeuble tous les copropriétaires cessent de payer à l’ exception d’ un seul, celui-ci doit faire face à des dépenses très considérables, auxquelles certainement il ne pourra pas faire face, car quand il a acheté son appartement il n’ a pas acheté tout l’ immeuble ! En résumé, il a tous les méfaits, sans avoir les bénéfices d’ un « grand » propriétaire.
    Si les politiciens pensaient…

    • en fait en France c’est la même chose que ce que vous décrivez. Les co-propriétaires sont bien solidaires mais face aux tiers créancier externe, mais entre eux la poursuite légale jusqu »à vente de l’appartement est bien sûr possible.

    • Dans ce cas il arrête de payer aussi ..comment s étonner de la situation quand par « humanisme » les mauvais payeurs locataires ne peuvent être expulsés rapidement , ç peut prendre dessinées voir jamais pour un peu que l occupant ait des enfants en bas âge.. du coup le propriétaire qui a éte encourage à investir par l Etat dans l’immobilier ne peut t plus payer son emprunt et /ou ses charges . en plus s il s’agit Dun propriétaire devenu insolvable ;il y a théoriquement une hypothèque legale pour les impaye s .mais là encore la procédure dure des années .

  • Si seuls les bons payeurs votent, mécaniquement ils seront plus représentés à l’assemblée. Si ce sont de bons payeurs, ils seront plus enclins à lancer de nouveaux travaux, vote qui aura plus de chance d’aboutir du coup. Ce qui augmentera le pourcentage de mauvais payeurs, et ainsi de suite…
    Une analogie: seuls ceux étant à jour du paiement de l’impot peuvent voter. Alors rapidement les impots augmenteront, car ceux n’en payant pas et ceux pouvant les payer sont plus enclins à les augmenter…

    • Pour un pays, le FMI finira par y mettre le holà. Mais va-t-il se déranger pour une copropriété ?

    • A une époque en France existait le suffrage censitaire qui donnait le droit de vote à ceux qui payaient l’impôt et cela a été une période de stabilité de l’impôt.
      Ceux qui aujourd’hui réclament de nouveaux impôts ou l’augmentation de ceux existants sont ceux qui n’en payent pas.

  • Alors que le pays s’écroule de toute part, que la gestion de l’état se fait en dépit du bon sens et nous ruine ces olibrius incompétents n’ont vraiment rien d’autre à faire qu’à perdre leur temps pour légiférer sur un sujet qu’ils ne maitrisent visiblement pas comme d’ailleur toutes leurs autres éllucubrations qu’ils inventent pour continuer à saper l’économie et ruiner notre pays et le rendre invivable avec des décisins soit disant écologique mais en fait dommageable et stupident et qui ne servent qu’à enrichir des société allemande.

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