Taxes sur les logements : les étages de la fusée

Le premier étage de la fusée…

Le conseil municipal de Grenoble vient d’augmenter de 25 % la taxe foncière sur le foncier bâti. Cette augmentation qui s’applique sur une base locative augmentée nationalement de 7,1 % se traduit par une augmentation brusque de 33,88 %.

Le taux de la part communale à Grenoble était déjà en 2021 de 54,72 % de la valeur locative.

Avec l’augmentation précitée, le taux de la part communale de la taxe foncière sur le bâti devient donc 73,26 % de la valeur locative. C’est le premier étage d’une fusée dont l’explosion est inéluctable.

Le deuxième étage de la fusée…

Les valeurs locatives sont actuellement définies par des calculs complexes et revalorisées annuellement pour tenir compte de l’inflation. Mais il est certain que l’administration fiscale connaît avec précision le montant des loyers (cerfa 2044) et qu’il est très simple d’appliquer la définition ci-dessous pour déterminer la valeur locative.

Selon la définition du site des impôts :

« La valeur locative représente le niveau de loyer annuel théorique que la propriété concernée pourrait produire si elle était louée. »

J’ai déjà étudié et calculé dans un précédent article un exemple précis de l’incidence de la taxe foncière sur les propriétés bâties relativement à la révision des valeurs locatives sans changement des taux de prélèvement en application de cette définition. Il en résulte une augmentation de la charge fiscale de 83,02 %. Si on y ajoute l’augmentation du taux communal, 25 % comme à Grenoble (45 % dans ma commune de 2015 à 2016) on imagine avec effroi la charge fiscale que devront supporter les propriétaires !

Le troisième étage de la fusée…

Avant le 30 juin 2023, les propriétaires devront avoir déclaré le détail de leurs biens immobiliers à usage d’habitation :

Les informations à déclarer sont les suivantes :

• modalités d’occupation du local (à titre personnel, par des tiers) ;
• nature de l’occupation : si vous occupez vous-même le bien s’il s’agit d’une résidence principale ou résidence secondaire. Sinon, si le local est loué, occupé à titre gratuit ou vacant (non meublé et non occupé) ;
• identité des occupants (personne physique : nom, prénom, date de naissance, lieu de naissance ; personne morale : dénomination, SIREN) ;
• période d’occupation (ou de vacance) du ou des locaux (début et fin de la période d’occupation) ;
• pour les locations saisonnières : début de la période de location saisonnière et modalités de gestion du bien (en propre ou contrat de location avec gestionnaire excluant toute utilisation personnelle), le SIREN du gestionnaire ou celui du propriétaire le cas échéant, l’éventuelle classification en meublé de tourisme.

Lors de cette première déclaration, la situation à déclarer est celle au 1er janvier de l’année 2023. Par la suite, tout changement d’occupation sera à déclarer au fil de l’eau.

En cas de non-déclaration, d’erreur, d’omission ou de déclaration incomplète, une amende d’un montant forfaitaire de 150 euros par local pourra être appliquée.

Au regard de ces obligations, on peut formuler les observations suivantes :

Comment un propriétaire peut-il fournir les éléments d’état civil des occupants d’un logement loué alors qu’il ne peut connaître que ceux des signataires du bail mais pas de leur famille et qu’aucune obligation n’est faite au locataire de les lui fournir et qu’il peut refuser au propriétaire de pénétrer dans le logement loué pour s’informer des éléments demandés dans la déclaration.

Si l’occupant est une personne morale, ce n’est plus un logement d’habitation mais un local professionnel.

Dans le cas de résidence secondaire, la taxe foncière sera-t-elle appliquée au prorata du temps de présence entre la résidence principale et la résidence secondaire ? on peut rêver !

La sanction prévue s’appliquera-t-elle quand le locataire est parti sans prévenir ?

On constate donc que cette obligation déclarative, générative de sanctions lourdes en cas d’erreur ou d’omission, est faite pour une application plus inquisitive des critères de taxation des biens immobiliers concernés

Un propriétaire doit fournir un logement décent comprenant au moins 9 m² sous plus de 2,20 mètres sous plafond pour une personne seule, 16 m² pour deux personnes et 9 m² par personne supplémentaire. Mais une clause du bail limitant le nombre d’occupants est jugée illégale.

Au regard des limites précitées, pour résoudre la pénurie de logements découlant des impératifs énergétiques ou de la demande de loger les immigrés, le gouvernement entend-il utiliser les données de cette inquisition immobilière pour imposer aux propriétaires des quotas minimum d’occupants en fonction de la surface des logements, voire une obligation d’accepter le partage des logements au titre de la sacro-sainte mixité sociale ?

L’explosion des taxes va dynamiter la fusée

Le maire de Grenoble a déclaré  au sujet de l’augmentation du taux de taxation :

« C’est un choix délibéré. La moitié, c’est effectivement l’inflation. Mais l’autre moitié, c’est des investissements et un bouclier social et climatique. Un bouclier sensé, entre autres, faire baisser le prix des cantines, isoler les bâtiments publics et végétaliser la ville. »

Faire financer par les seuls propriétaires fonciers des charges dont certains d’entre eux, bailleurs non-résidents ne pouvant pas participer à l’élection de l’équipe municipale, ne peuvent pas profiter, va vite devenir insupportable socialement et financièrement. Les investissements immobiliers qui avaient une finalité sociale pour loger ceux qui ne pouvaient accéder à la propriété, pour financer des aides sociales par la répartition de l’IFI, des droits de mutation et de succession vont s’orienter vers d’autres horizons. La valeur de l’immobilier va décroître, avec une incidence sur le rendement des taxes foncières et sur l’état structurel des immeubles.

À tous les maires qui seraient tentés d’imiter le maire de Grenoble, je pourrais rappeler la phrase de Margaret Tatcher : « Le socialisme ne dure que jusqu’à ce que se termine l’argent des autres »