La taxe foncière : un impôt obsolète sur l’immobilier

Les taxes sur l'immobilier représentent les deux tiers des prélèvements sur le capital des ménages. Une situation problématique.
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La taxe foncière : un impôt obsolète sur l’immobilier

Publié le 30 octobre 2021
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Par Romain Delisle.
Un article de l’IREF Europe.

En 2018, le taux de prélèvement obligatoire en France s’établissait à 45 % du PIB et se décomposait en trois parts principales :

  • 53,7 % pour les administrations de sécurité sociale (ASS),
  • 31,6% pour les administrations publiques centrales (APUC),
  • 14,3% pour les administrations publiques locales (APUL).

Soit 6,4 points de PIB contre seulement 4,3 en 1986.

Les dépenses des APUL ont crû principalement du fait des Actes I et II de la décentralisation, mais aussi par l’application des logiques institutionnelles de gaspillage des coûts propres à la fonction publique. Sur la période 1986-2018, les recettes fiscales ont ainsi littéralement explosé, passant de 32 à 150 milliards d’euros. Jusqu’à la suppression de la taxe professionnelle en 2010, le poids des quatre principales taxes locales, taxe d’habitation (TH), taxe professionnelle (TP), taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) et non bâties (TFNB), représentaient entre 64 et 74% des recettes fiscales issues de la fiscalité directe locale.

 

Pression croissante de la TFPB sur le contribuable local depuis 1986

La TFPB est créée par l’ordonnance 59-108 du 7 janvier 1959 réformant les impositions perçues au profit des collectivités locales.

Dès 1981, les communes et les départements votent un taux différencié. La taxe est due par le propriétaire ou l’usufruitier des biens imposés, à usage d’habitation ou professionnel et repose sur la valeur locative cadastrale (VLC), qui correspond à un loyer annuel théorique auquel un abattement forfaitaire de 50 % est appliqué.

Dès l’origine, l’objectif de cette taxe est ambigu : il s’agit de localiser les stocks de biens taxables, logements, locaux commerciaux et industriels, matériel et outillage, mais sur la base d’un produit théorique représenté par la valeur locative des biens imposables.

Faute de réévaluation régulière depuis près de 50 ans, l’assiette d’imposition est devenue vétuste, entraînant une distorsion entre l’assiette fiscale et la réalité de la valeur du bien.

En 1992, avec un poids de 8,4 milliards d’euros, la TFPB prend la deuxième place du classement des taxes locales.

En 2011, la part régionale est allouée aux départements.

En 2018, la TFPB représente 33,6 milliards d’euros dont 17,5 milliards perçus par les communes et 14,6 milliards par les départements.

En 32 ans, de 1986 à 2018, le produit de la TFPB a été multiplié par 6,7 en euros courants et son poids au sein des recettes fiscales des collectivités est passé de 16 à 22 %. En euros constants, c’est-à-dire déflatés, son produit a été multiplié par 3,9. Le rythme de progression annuelle est de 4,7 % entre 1986 et 2000 et 3 % entre 2000 et 2018, comme le montre le tableau suivant 1 :

Cette évolution est liée à deux facteurs : la progression de l’assiette fiscale pour les deux tiers et l’augmentation du taux pour un tiers.

La VLC, qui devait faire l’objet d’une révision périodique, n’a été revue qu’une seule fois, en 1980. La TFPB progresse donc via l’augmentation physique des biens imposables et du fait de l’application d’un coefficient de revalorisation forfaitaire.

Les bases nettes du foncier bâti, c’est-à-dire les bases brutes desquelles sont déduites les exonérations fiscales, ont progressé en moyenne de 4,1 % chaque année depuis 1986, dont 1,2 % du fait du coefficient revalorisateur et 2,9 % liés à l’évolution physique. Sur la même période, la valeur du patrimoine immobilier des ménages et des entreprises est en hausse annuelle de 5,5 % et l’inflation de 1,7 % par an.

Le taux de TFPB, quant à lui, progresse de 1,9 % par an en moyenne pour atteindre 37,4 % en 2018, 16,2 % pour les départements et 21,2 % pour le bloc communal.

Sur le plan local, ce tableau général masque pourtant un certain nombre de disparités importantes.

Disparités locales et poids global de la fiscalité sur l’immobilier

Du fait de la vétusté de son mode de calcul, la TFPB est inégalement répartie entre les propriétaires : son niveau moyen est de 482 euros par habitant en 2017 mais peut varier, entre 279 et 750 euros selon les départements. En 10 ans, le produit de la taxe a augmenté de 66 %, avec des évolutions allant de + 41 % à + 102 % ; les bases brutes communales ont, quant à elles, progressé de 33 % pour atteindre 1317 euros par habitant. Le produit de la TFPB est donc assez hétérogène, comme le montre le tableau suivant :

Les écarts de bases au niveau national en sont, naturellement, la cause principale. Elles s’expliquent par la surface, la quantité et la qualité des biens existants sur le territoire mais aussi par la présence de logements sociaux et de bâtiments administratifs, exonérés, ou encore par l’importance du tissu économique (la part entreprises représente en moyenne un tiers des bases du foncier bâti).

La TFPB s’ajoute à une fiscalité de l’immobilier déjà, et c’est un euphémisme, lourde : 67,8 milliards d’euros de taxes pesaient sur le logement en 2018 (dont 62 % sur les propriétaires et 38% sur les locataires) et la taxation récurrente de la propriété immobilière représentaient 3,2 % du PIB contre seulement 0,4 % en Allemagne (où les taxes sur l’immobilier ne se montent qu’a 13,2 milliards d’euros), 1,3 % en Espagne, 0,2 % en Autriche et 1,6 % pour la moyenne de l’UE 2.

Les taxes immobilières représentent ainsi les deux tiers des prélèvements sur le capital des ménages : sur une durée de dix ans et pour un appartement locatif de 200 000 euros, une étude de la FIDAL 3 considère que 56 % du prix d’acquisition du logement sont payés par l’acheteur en taxes diverses (dont 16 points pour la TVA, 11 points pour les taxes indirectes, 19 points pour l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux et 10 points pour la taxe foncière) contre seulement 26 % en Allemagne, 20 % aux Pays-Bas ou en Belgique et 19 % en Espagne.

Le principal effet de cette situation est un faible rendement locatif pour les bailleurs peu incités à investir : les rotations de logement se ralentissent, la mobilité des ménages est freinée et le secteur de la construction demeure à la traîne. Les économistes savent que dans un pays, l’argent doit circuler comme le sang dans le corps humain : à ce titre, la taxe foncière est un caillot sanguin.

Sur le Web

  1. La Banque postale collectivités locales, Regards sur la fiscalité locale (1986-2018), Volume 1, contributions directes, p.13
  2. DG Taxation and Custom Union, Eurostat
  3. Étude sur la fiscalité immobilière en Europe, FIDAL-FPI, octobre 2014.
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  • Pourquoi ne pas faire comme l’Estonie avec une taxe communale sur le terrain et non sur le bâti ?

  • Ne serait-il pas plus équitable et responsable d’avoir une contribution locale unique et égale de chaque habitant d’une localité ?
    Ainsi chaque habitant saurait ce qu’il paie et pourquoi et les administrateurs locaux seraient les bons gestionnaires des besoins de leurs populations

    • Une poll tax comme en UK? M Thatcher s’y est cassé les dents avec des émeutes.
      Les gens sont tellement habitués à des impôts progressifs que leur faire comprendre qu’une taxe par tête est juste..

      • @gillib- Comme toujours la pédagogie laisse à désirer. Les gens peuvent comprendre à minimum qu’en contrepartie de services administratifs essentiels ils doivent payer leur part. Ce n’est pas au voisin de subvenir à leurs besoins

  • Si nos élus arrêtaient de faire des dépenses inutiles, les taxes sur l’immobilier seraient acceptables.
    À quoi servent tout ces rond-points, dos d’âne… ? Pour arrêter quelques chauffards tout le monde est pénalisé et les dépenses s’envolent.
    Quelques radars seraient plus efficaces en touchant au porte monnaie ces chauffards et rembourseraient les dits radars.
    Ne parlons pas des dépenses de voies ferrées dont les trains se déplacent à vide en province ; mais ça fait écolo de les remettre en état et de les entretenir. Elles sont souvent en doublon de lignes de car aussi payées par nos impôts. Plus pratiques, elles sont conservées.
    La gabegie organisée. De là à croire que nos élus sont de mèche avec quelques entreprises de BTP…..
    Pas étonnant qu’on paye tant d’impôt ; et ce n’est pas prêt de s’arrêter.

    • @JR- si les administrateurs locaux se comportaient comme un syndic de copropriété, il y aurait un cahier des charges exposées et votées en assemblée d’habitants pour des services locaux renouvelables et/ou nouveaux. Personne n’obligeant personne à rester dans cette localité, cependant chaque localité serait à même enseigne plus ou moins bien gérée

  • le faible rendement locatif vient surtout des prix stratospheriques de l immobilier, bien plus que des taxes

    Par contre ce qui est genant comme souvent ici, c est qu on tire a boulet rouge sur un impot sans proposer de le remplacer ou les economies a mettre en place pour s en passer.
    car si on supprime l impot foncier (pourquoi pas) il faudra bien soit augmenter un autre impot (il est quand meme illusoire de penser qu on va pouvoir faire des economies massives). Donc on augmente l IR, la TVA, les taxes sur l essence ?

    L impot foncier est certes mal foutu avec des bases non mises a jour et il vaudrait mieux faire comme en suisse (un loyer fictif ajouté a l IR) mais a defaut il vaut mieux taxer l immobilier que les entreprises ou le travail

    • Déjà, remettre la taxe d’habitation permettrait de réduire la charge de la taxe foncière qui, bien sûr, a augmenté par compensation.
      Ensuite, il ne s’agit pas de supprimer la taxe foncière mais de la réduire d’une part et d’élargir la base des contributeurs d’autre part.
      Réduire : il est aberrant de constater qu’en matière d’argent « public », il peut y avoir des rentrées toujours plus massives, éternellement. Dans un ménage, les dépenses sont liées aux rentrées. Si les rentrées augmentent, alors on peut augmenter les dépenses. À rentrées constantes, si on doit faire une dépense supplémentaire, soit on réduit une dépense, soit on essaie de gagner plus, mais c’est ponctuel. Les collectivités locales, territoriales et L’Etat, eux, considèrent qu’ils peuvent prélever toujours plus, et organisent ensuite les dépenses, sans jamais chercher à les optimiser (quant à les réduire…).
      Élargir la base : les dépenses concernant le local doivent être supportées par tous, même à un faible niveau. D’abord parce que quand on paie on prend conscience du coût. Ensuite parce que quand on loue un logement, on en paie les charges, ce ne sont pas les voisins qui le font. Cela doit donc être pareil pour la taxe d’habitation / taxe foncière (qui devraient être réunies dans un impôts « local » supporté par tous car pourquoi les propriétaires devraient-ils payer plus ?)
      Bénéficiant tous des services locaux, payer, tous, pour leur utilisation est normal. Ce qui permet de ramener l’impôt foncier à un niveau plus raisonnable.

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