Surtaxe d’habitation des résidences secondaires : l’égalité devant l’impôt dévoyée

Si la surtaxe n’a atteint son maximum légal de 60% qu’à Paris et quelques autres agglomérations en 2017, les communes qui sont en droit de l’appliquer pourraient bien être tentées de la porter rapidement à ce taux.

Un article de l’Iref-Europe

Depuis 1974, la taxe d’habitation (TH) s’est substituée à la contribution mobilière, une des « 4 vieilles » impositions directes instituées en 1791 par les révolutionnaires. Son montant a dépendu d’abord des caractéristiques du local imposable (superficie, éléments de confort…) et des taux d’imposition votés par les collectivités territoriales.

Elle a ensuite été pondérée en fonction de la composition du foyer et, pour calculer divers abattements ou exonérations, en fonction des revenus des occupants mais, s’agissant de ce dernier critère, pour les résidences principales seulement.

D’évolution en dérive, la TH n’est plus vraiment, au sens strict de ces mots, ainsi que ce qui suit le mettra en évidence, une taxe liée à l’habitation mais un nouveau type d’impôt sur le revenu en même temps qu’une pénalité pour occupation insuffisante d’un logement.

Des services peu utiles pour les propriétaires de résidences secondaires

La TH contribue au financement des services organisés au profit de la population, services scolaires, sociaux, sportifs, culturels, voirie et environnement… Les propriétaires de résidences secondaires profitent peu, pour ne pas dire pas du tout, de ces services ; et comme ils n’ont pas le don d’ubiquité et qu’ils payent déjà la TH afférente à leur résidence principale, on pourrait concevoir en toute logique, qu’ils soient redevables d’une TH à taux réduit pour la résidence secondaire. Tel n’est pas le cas et ils sont même, paradoxalement, surtaxés du moins dans un certain nombre d’agglomérations à commencer par Paris.

L’instauration d’une surtaxe d’habitation est récente et d’application inégale. C’est la loi de finances rectificative pour 2014 qui a ouvert la possibilité aux communes où la demande de logements est sensiblement supérieure à l’offre et où s’applique la taxe sur les logements vacants (ces communes sont au nombre de 1151 ; aucune commune des DOM n’y figure), de majorer jusqu’à 20% la TH frappant les propriétaires d’une résidence secondaire.

Un pas de plus a été franchi avec la loi de finances pour 2017 (loi du 29 décembre 2016) : la majoration peut aller jusqu’à 60%. La ville de Paris s’est aussitôt engouffrée dans la brèche qu’elle avait d’ailleurs contribué à créer. La TH d’un pied-à-terre de 48 m2 dans le 15ème arrondissement s’élève ainsi en 2017, par le jeu de la surtaxation, à plus de 1800 € !

Vendre ou louer les résidences secondaires

Quel but poursuit cette surtaxation ? Le but affiché est d’inciter les propriétaires de résidences secondaires à les vendre ou à les louer. Inciter les propriétaires de logements vacants à vendre ou louer peut encore se comprendre… Mais les résidences secondaires ne sont pas des logements vacants. Selon l’article R 318-7 du Code de la construction et de l’habitation, la résidence principale se définit comme un logement occupé au moins 8 mois par an. La résidence secondaire est donc un logement meublé occupé moins de 4 mois par an par son propriétaire.

Y a-t-il trop de résidences secondaires à Paris ? La capitale compte en 2012, selon l’INSEE, 97276 résidences secondaires, soit 7,4% des 1.300.000 logements, une goutte d’eau qui certes a progressé quelque peu depuis 2007, mais qui demeure relativement faible en comparaison du taux de 10% constaté globalement sur le territoire français (1505 communes ont entre 50 et même 100% de résidences secondaires, 10934 entre 15 et 100% et 15238 entre 10 et 100%). La ville de Paris ne peut donc sérieusement imputer aux propriétaires de résidences secondaires la pénurie de l’offre de logements.

Et il ne faut pas perdre de vue que les résidences secondaires à Paris servent le plus souvent de pied-à-terre et non de lieu d’accueil pour le loisir de la famille, contrairement aux résidences secondaires des Parisiens à la mer, à la campagne ou à la montagne.

Les « domiens », en particulier, ont acquis une résidence secondaire à Paris ou dans une autre grande ville le plus souvent à l’occasion d’une mutation professionnelle temporaire ; ils l’ont ensuite conservée pour avoir un toit en cas de catastrophe naturelle, cyclone, tremblement de terre, éruption volcanique, tsunami, ou de trouble social grave et durable, ou encore pour loger les enfants durant leurs études, pour se soigner, ou enfin pour séjourner dans la métropole et garder un lien, sans squatter chez les uns et les autres, avec la mère-patrie comme avec la famille éclatée entre l’outremer et la France continentale.

Et l’égalité devant l’impôt ?

Ces motifs sont-ils blâmables ou répréhensibles au point de justifier une sanction prenant la forme d’une augmentation uniforme de 60% de la taxe d’habitation ? Que reste-t-il du sacro-saint principe d’égalité devant l’impôt ? Le but réel de la surtaxe ne serait-il pas tout simplement de remplir les caisses de la Ville de Paris à un moment où les dotations de l’État sont en baisse ?

La carotte ou le bâton

Le législateur avait utilisé avec un certain succès la carotte pour développer le parc de logement social ou intermédiaire. Des incitations fiscales, par des lois successives, loi PERISOL, BESSON, PAUL, GIRARDIN, PINEL et j’en passe, ont amené les citoyens contribuant à l’impôt sur le revenu à se comporter en acteurs économiques. C’était gagnant/gagnant : ils payaient moins d’impôt sur le revenu et le parc locatif s’accroissait.

C’est le bâton qui a été choisi par la Ville de Paris (et d’autres communes) avec la bénédiction complice du législateur. Payer une surtaxe de 60% de la TH pour un logement occupé quelques mois par an, et ce indépendamment de la situation de revenus et de richesse mobilière des propriétaires, est contestable en équité sinon en droit. En outre, ces propriétaires ne sont pas tous des nantis, ils sont même souvent beaucoup moins aisés que les propriétaires de vastes logements parisiens non surtaxés qui possèdent en outre des résidences secondaires à la mer, à la montagne, à la campagne ou en ville dans des communes de France hexagonale ou domienne où la surtaxe ne s’applique pas.

La pilule est d’autant plus dure à avaler que les propriétaires de résidences secondaires ne bénéficient pas des réductions qui s’appliquent aux résidences principales pour le calcul de la TH ; et, surtout, que le président de la République élu en 2017 et son Premier ministre se sont engagés à supprimer la TH sur l’ensemble des résidences principales.

À court terme, paradoxalement, si les mots ont encore un sens, la taxe d’habitation ne s’appliquera plus qu’aux résidences secondaires, c’est-à-dire aux logements qui sont occupés de façon intermittente. C’est la double peine qui consiste à faire payer le prix fort aux (malheureux) propriétaires d’une résidence secondaire pour des services dont ils ne bénéficient pas. Et jusqu’à ce jour, il n’a pas été question de supprimer la toute récente surtaxe d’habitation !

La vigilance est de mise. Si la surtaxe n’a atteint son maximum légal de 60% qu’à Paris et quelques autres agglomérations en 2017, les communes qui sont en droit de l’appliquer pourraient bien être tentées de la porter rapidement à ce taux. D’autre part, les élus qui sont à l’origine de son institution n’ont pas dit leur dernier mot… il y en a parmi eux qui, au moment des débats parlementaires, étaient partisans d’un quadruplement de la TH pour les résidences secondaires !

Que reste-t-il du principe d’égalité des citoyens devant l’impôt ?

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