Logement : les APL font monter les loyers et pénalisent les étudiants

Immobilier parisien (Crédits : Damien Roué, licence CC-BY-NC 2.0), via Flickr.

Le principe même des APL est dangereux et pénalise ceux qu’elles sont sensées aider. Mais comment faire alors ?

Par Eddie Willers.

C’est le sujet politique du moment avec la nationalisation des chantiers STX de St Nazaire. Celui que la France Insoumise a choisi comme cheval de bataille, au point de déballer son panier de course en plein Hémicycle. Le gouvernement a décidé de diminuer les Aides Personnalisées au Logement (APL) de 5€ par mois.

Les APL, un débat émotionnel mais irrationnel

Jouer sur la corde émotionnelle est un très bon moyen de remporter un débat et de nombreux politiques et chroniqueurs de tous bords l’ont bien compris au point de dramatiser celui sur les APL. Pourtant, celles-ci, loin d’être des aides pour les plus pauvres, sont en réalité une subvention cachée pour les propriétaires. Voyons pourquoi.

Comme souvent, l’enfer est pavé de bonnes intentions : des politiques se rendent compte que de nombreuses personnes ont du mal à se loger du fait de prix à la location élevés. La solution la plus simple est alors de donner chaque mois un chèque à ces personnes afin de les aider à payer leur loyer.

Maintenant imaginez que vous soyez propriétaire d’un appartement et appreniez que le gouvernement va verser une aide aux plus démunis pour qu’il se puissent se loger. Vous mettez à la location votre bien, vous savez que de nombreuses personnes vont postuler et que celles-ci se sont vues accorder une certaine somme d’argent en plus. Que faites vous naturellement ? Vous augmentez votre loyer.

Si vous poussiez le raisonnement jusqu’à l’extrême, vous pourriez dire que se passe-t-il si tous les Français recevaient 1.000.000€ sur leur compte demain ? Ils auront l’impression que leur pouvoir d’achat a augmenté et seront donc prêts à allouer plus d’euros pour leur consommation, la demande augmentera sans que l’offre ait été modifiée. Résultat inévitable : les prix augmenteront.

Les subventions à la production (par exemple dans l’agriculture) permettent à un nombre plus élevé de producteurs de proposer leurs services tandis que la demande n’a pas bougé. Il en résulte une baisse des prix. Les subventions à la consommation (par exemple les APL) ont, elles, l’effet opposé. Il résulte donc que les APL n’ont qu’un effet : augmenter artificiellement les loyers et donc le rendement d’un bien immobilier.

De plus, les logements dont les locataires bénéficient des APL sont souvent des logements accueillant des étudiants ou de jeunes travailleurs. Ils sont donc soumis à une rotation élevée, ce qui permet aux bailleurs de s’adapter aux modifications de la demande (plus forte du fait des aides). Les APL ont donc un effet totalement neutre pour leurs récipiendaires mais sont une aide déguisée aux propriétaires immobiliers.

L’immobilier, un secteur déjà massivement bénéficiaire d’aides

Or le secteur immobilier est déjà un secteur ultra-favorisé. De par les nombreuses réglementations qui s’y appliquent, l’immobilier présente de très fortes barrières à l’entrée. Il est de plus en plus coûteux de construire un immeuble ou une maison (voire impossible dans certains endroits comme Paris avec la réglementation locale). De fait, la demande augmentant, en particulier dans les centres-villes, il en résulte une augmentation énorme des prix de l’immobilier. Ajoutez à cela ces dernières années, des taux excessivement bas et vous obtenez une gigantesque bulle alimentée par nos gouvernants.

Loin de moi l’idée de nier le fait que se loger est coûteux en France, j’en fais également l’expérience en habitant Paris. En revanche, la solution proposée jusqu’à présent est comme d’habitude simpliste et repose sur la même dialectique : les propriétaires sont des vilains, les locataires sont gentils, il faut aider ces derniers. Malheureusement elle se révèle inadaptée. Libéraliser le marché de la construction, arrêter l’empilement de réglementations dans tous les sens sur la hauteur des bâtiments ou leur efficience énergétique et mieux reconnaître les droits des propriétaires seraient à coup sûr de bien meilleurs moyens d’assurer la construction de nouveaux bâtiments qui répondront à cette demande croissante.

Ces propositions sont évidemment absentes d’un débat qui a choisi la voie de l’émotion au lieu de la rationalité. Assainir le marché immobilier passe par l’arrêt des subventions aussi bien à la location qu’à la construction et par une réduction drastique de l’inflation normative.

Immobilier : des solutions existent, en voici une

Un bon exemple à suivre serait certainement celui de Houston aux États-Unis. Grâce à sa faible imposition et ses faibles réglementations, la ville a réussi au cours des vingt dernières années à attirer de nombreuses entreprises (entre 2008 et 2014, 219 entreprises ont déménagé de la Californie vers Houston à titre d’exemple) et donc de nombreux travailleurs venus nourrir les rangs d’une industrie florissante. Ainsi, entre 2014 et 2015 près de 160.000 personnes sont arrivées dans la ville texane.

À la différence des villes de la côte ouest comme Portland ou San Francisco, Houston a fait le choix de très peu réglementer la construction (des chercheurs de Wharton ont même évalué que Houston est une des villes qui réglemente le moins l’utilisation de la propriété foncière aux États-Unis) et de ne pas distribuer de subventions ni encadrer les loyers. Bilan : entre 2014 et 2016, là où la valeur d’une maison à Portland augmentait de $188.000, à Houston, la hausse se limitait à… $9.000.

Houston a permis à l’offre de s’adapter en construisant de nouveaux biens. Le prix des maisons et des loyers n’a donc que très peu augmenté à la différence de Paris où l’offre ne peut pas s’adapter du fait de la réglementation.

Moralité : au lieu de s’écharper sur ce que l’on peut s’acheter avec 5€, nos élus devraient plutôt regarder ce qui se pratique du côté du Texas et s’en inspirer afin d’engager des réformes qui permettront réellement de baisser le coût du loyer pour les plus pauvres.

Pour aller plus loin :

  • N. GRAY (2017). “How Spontaneous Order Keeps Houston Affordable”. FEE.

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