Immobilier : Macron peut-il faire couler la pierre ? (3)

Si Emmanuel Macron adopte la taxation du loyer fictif, les propriétaires seront poussés à se séparer de leur bien.

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Immobilier : Macron peut-il faire couler la pierre ? (3)

Publié le 10 avril 2017
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Par Olivier Myard.

Le programme de Macron propose de limiter l’ISF au seul patrimoine immobilier et les nouveaux députés fraîchement élus seront probablement moins portés sur l’immobilier. On reparle aussi de la taxation du revenu fictif. Cela est un facteur baissier.

Certes, les politiques existantes – et pour lesquelles aucune remise en cause n’a été annoncée par le candidat « En Marche » – contribuent à renchérir l’immobilier.

Quelle force risque donc de l’emporter ?

Même si c’est plus difficile à croire, l’immobilier, taxé et surtaxé par tous les bouts tant qu’il s’agit d’un investissement locatif, bénéficie cependant d’une double niche fiscale lorsqu’il s’agit de la résidence principale, et ce à deux niveaux.

Au niveau de l’ISF bien sûr, puisque la résidence principale bénéficie d’un abattement de 30%. Mais de manière plus subtile — et donc plus difficile à comprendre — à partir du moment, et en France cela remonte aux années 1960, où le loyer fictif n’est pas taxé.

L’idée même d’imposer les loyers fictifs (équivalents à ceux que vous percevriez si vous mettiez en location le bien que vous habitez aujourd’hui) provoque, à chaque fois que l’idée est agitée, des poussées d’urticaire chez tous ceux qui ont bataillé toute leur vie pour se construire un patrimoine.

Prenons par exemple deux particuliers, qui à l’âge de 40 ans décident tous deux de s’endetter sur 20 ans — l’un pour acquérir sa résidence principale, l’autre pour acheter des parts de SCPI.

Au terme, le premier pourra disposer du patrimoine constitué par sa résidence principale, sans jamais payer d’impôts sur le revenu (certes fictif) de cet actif, contrairement à l’autre, qui touchera des revenus et paiera de (lourds) impôts dessus.

Jean Pisani-Ferry, conseiller de Macron, favorable à la taxation du loyer fictif

Il est intéressant de noter que si de nombreux think tanks ont remis cette idée, adoptée d’ailleurs par d’autres pays, sur la table au cours de la période récente, l’un de ses plus ardents défenseur en est Jean Pisani-Ferry, à l’époque commissaire général de France Stratégie (ancien Commissariat au Plan), rattaché au Premier ministre, et aujourd’hui membre de l’équipe de campagne de… Emmanuel Macron !

Proposer une telle mesure serait une nouvelle arnaque. En effet, cet avantage économique que personne ne voit est déjà incorporé dans le prix de la pierre, les particuliers le payant par anticipation lors de l’achat ! Les taxer aujourd’hui reviendrait à les pénaliser une seconde fois.

Les décideurs politiques semblant souvent imperméables à toute analyse économique des conséquences des mesures qu’ils prennent, le pire est à venir. Des particuliers, ayant déjà surpayé leur logement, devant payer des impôts plus élevés sans en avoir forcément les moyens, seront alors contraints de vendre.

Une vague de ventes sous l’effet cumulé de l’ISF et du loyer fictif

D’autant qu’avec un ISF limité à l’immobilier, qui pourrait, avec sa fusion avec l’impôt foncier, augmenter pour compenser la suppression quasi-totale de la taxe d’habitation et la sortie de l’assiette de l’impôt sur la fortune des actifs financiers, au point de devenir vite une property tax à la nord-américaine (1% à 3% de la valeur du bien, et sans franchise), comme le propose l’économiste Jacques Delpla, là encore des propriétaires occupants seront incités à céder leur bien.

Encore faut-il que de telles mesures soient votées. Avec une majorité dont le coeur est constitué de députés jeunes et jusqu’à présent exclus du marché immobilier des grandes villes malgré leurs bons revenus, devinez ce qui pourrait se passer ?

source : http://www.journaldunet.com/economie/immobilier/1110050-prix-immobilier/

Les investisseurs amateurs de pierre sont soucieux des conséquences inflationnistes à terme des politiques « expérimentales » des banques centrales. Pour vous soustraire du marché français jugé risqué, pourquoi ne pas vous tourner vers l’immobilier international, en direct ou par le biais de véhicules collectifs, dans des zones à fort développement économique où les rendements sont encore élevés ?

Pour lire la deuxième partie de l’article ici.

Première partie de l’article ici.

Pour plus d’informations de ce genre, c’est ici.

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  • Ce qu’ils n’ont pas vu, comme l’aurait Bastiat, c’est qu’en favorisant nettement les actions au détriment de la pierre, les épargnants finiront par comprendre que les actions françaises ne sont pas les seules au monde. En conséquence, ils diversifieront leur portefeuille, diminuant l’exposition au polytocard français sans en diminuer le rendement, peut-être même au contraire.

    Et dites vous bien une chose : une action, c’est mobile, pas comme la pierre. Finalement le bon coup se révélera un coup médiocre.

  • Je sais pas si l auteur est simplement un amoureux du parpaing, un homme qui a lourdement investi dans l immobilier a credit (et qui serait donc ruiné en cas de retournement) ou simplement un supporter de Fillon.
    Quoiqu il en soit, encore un article debile (helas)
    1) Macron ne veut pas instaurer un loyer fictif (c est ecrit sur son site noir sur blanc). Evidement la promesse ne vaut que ce que vaut une promesse de politicien. Apres tout, il parait que Penelope faisait un vrai travail d apres son mari

    2) le loyer fictif qui fait pousser des cris d orfraie a l auteur existe en Suisse, pays notoirement communiste. Ca a un gros avantage: ca incite a une allocation d actif intelligente et oui ca favorise les actions. En france, c est sur qu on a une economie tellement florissante et qu on a pas besoin d entreprises (a part des notaires des agents immobiliers et marginalement du BTP ;-))

    3) sur le long terme, comme l ecrit l auteur, l immobilier ne peut que baisser. Non pas par l apparition d une taxe (un placement doit etre rentable independament de sa carotte/boulet fiscal), mais simplement a cause de la demographie. Comme l ecit l auteur lui meme, si des gens d une quarantaine d annee avec de bon revenu ne peuvent pas acheter aux prix actuels,c est qu il y a un probleme. Tout comme les arbres ne montent pas au ciel, les prix du m2 vont chuter dès que les baby boomers vont devoir vendre. Et il ne vendront pas a cause de Macron mais simplement pour payer le lit medicalisé (a moins que d ici là le gouvernement decide de taxer plus les actifs afin de subventionner ce marché. Sarkozy y avait pensé mais il avait reculé devant les montants en jeu. donc on peut douter que son ex premier ministre fasse exploser les deficits/impots pour ca …)

    • cdg: le loyer fictif qui fait pousser des cris d orfraie a l auteur existe en Suisse, pays notoirement communiste.

      La fiscalité immobilière est très variable suivant les cantons et votre argument n’est pas un. Le Zimbabwe et la Suède ou tous les deux une « protection sociale », le diable est dans le détail.

      cdg: Ca a un gros avantage: ca incite a une allocation d actif intelligente

      On sent bien au vue de la situation immobilière et économique de la France que « l’allocation intelligente » due à la fiscalité s’y déverse par camion entier. Lol !

      • @Ilmryn
        1) le fait que la suisse est un etat federal n empeche pas que les principes d impots sont quand meme assez proche (enfin dans les 2 cantons ou j ai vecu. je pretends pas a l exhaustivité). Ma remarque signifiait juste qu a partir du moment ou l etat doit se financer, il est pas plus mal que ca soit sur l immobilier que sur le reste

        2) nous sommes d accord. la fiscalité incite a des allocations d actifs completement sterile/debile economiquement. Si vous achetez des oeuvres d art vous etes detaxe de l ISF mais si vous investissez dans l industrie non . c est pareil pour l immobilier. si avec x € vous achetez un logement ou vous habitez -> pas d impots. si avec ces X € vous achetez des actions et vous payez votre loyer avec les dividendes -> impots sur les dividendes. Donc interet a acheter un logement car moins taxé. Et pourtant il est certaienement bien mieux pour un pays d avoir une industrie forte et des locataires (comme en RFA) que plein de proprietaires/endettes et une industrie en declin (France)

        • le fait que la suisse est un etat federal n empeche pas que les principes d impots sont quand meme assez proche

          Oui, autant que les systèmes sociaux Zimbabwéen et Suédois. Un taux de 0,02 pour mille n’a rien à voir avec 5% voir 25% et ça ne dit rien du contexte fiscal, les autres impôts en bref.

          Entre Zug et le Jura, le différentiel des impôts est de 371%

          cdg: Ma remarque signifiait juste qu a partir du moment ou l etat doit se financer, il est pas plus mal que ca soit sur l immobilier que sur le reste

          Non se financer sur l’immobilier est une catastrophe : les gens ont besoin d’un toit et donc de constructeurs et de propriétaires et l’impôt doit être réparti sur tous le monde également pour être le moins impactant possible.
          Art. 13 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789


          En outre, l’état français pourrait parfaitement se financer avec moitié moins de ressources et fournir de bien meilleurs services. Les tâches essentielles, éducation, sécurité, médical coûtent 410 millions, le budget est trois fois supérieur et le double comparativement du budget suisse.

          cdg: nous sommes d accord. la fiscalité incite a des allocations d actifs completement sterile/debile economiquemen

          Voilà.

          cdg: Et pourtant il est certaienement bien mieux pour un pays d avoir une industrie forte et des locataires (comme en RFA) que plein de proprietaires/endettes et une industrie en declin (France)

          Oui il vaut mieux être riche et bien portant que pauvre et malade, mais quel est le lien avec la fiscalité française qui a contribué, avec la législation, à tuer l’industrie, l’immobilier et l’économie ?

        • Donc interet a acheter un logement car moins taxé.

          Encore une fois

          MEGA FAIL

          . Vous citez 1% de la population et vous l’étendez à 100%. Vous êtes pire que Pikketout :mrgreen: Les gens de la classe moyenne qui eux travaillent, pas comme le 1% que vous citez, ils achètent parce qu’ils ne trouvent toujours à se loger. Votre mesure va dépoter sec. Vous verrez le résultat sur l’emploi : il vous faudra multiplier les emplois de fonctionnaires.

    • Macron ne veut pas instaurer un loyer fictif (c est ecrit sur son site noir sur blanc).

      Il sera contraint tout comme Holande a exlosé les impôts :mrgreen:

      2) le loyer fictif qui fait pousser des cris d orfraie a l auteur existe en Suisse,

      Vous avez vu les salaires suisses ❓ Vous avez vu les loyers suisses ❓

      sur le long terme, comme l ecrit l auteur, l immobilier ne peut que baisser.

      Alors nul besoin de l’état. Qu’il s’occupe du régalien et arrête de se comporter en socialiste totalitaire.

      • @michel C
        VU que je vis en suisse, je connais 😉
        Vu que les loyers suisses sont elevés et que l IR suisse est aussi progressif, la situation suisse est encore pire car vous payerez plus d impots (loyer plus important s ajoutant a vos revenus)

        L exageration rend tout propos ridicule. On peut critiquer sur pas mal de points Macron mais dire qu il est un socialiste totalitaire ets completement delirant ! C est plutot un mou comme son mentor Hollande

        Pour en revenir a l immobilier, il serait bien inspiré de commencer par arreter les subventions etatiques : PTZ et Pinel de suite. Disparition progressive des APL. Le retour a la realité va etre douloureuse pour certains mais la situation actuelle n ets pas tenable.

        • cdg: la situation suisse est encore pire car vous payerez plus d impots

          Ne racontez pas n’importe quoi.

          La Suisse est deuxième au pouvoir d’achat en Europe avec un indice de 451, la France est tombé à la douzième place avec trois fois moins de points.

          mais dire qu il est un socialiste totalitaire ets completement delirant

          Il n’y a que vous qui employez ces termes ici, ensuite la France avec 27% seulement de la population dans le privé et 56% de la dépense étatisée est au dernier stade du socialisme.

          Hors Macron ne va rien changer à cette trajectoire mortelle.

          • Mais non iilmyr retourne dans ta niche pitbull cool, 56% est socialisée, non pas étatisée, c’est une nuance qui a son importance, car étatisé c’est pour payer des fonctionnaires. La moitié de ces 56% servent à financer des retraites, et les actifs n’ont plus de sous pour payer un immobilier si chère (bien souvent aux mêmes retraités), donc pas besoin de Macron pour que ça baisse. Regardez donc le graphique : trouvez en un avec l’évolution du pouvoir d’achat sur la même période avec les mêmes pays, vous verrez qu’il y a tout de même un petit problème dans l’équation.

            • Tigrou666: La moitié de ces 56% servent à financer des retraites

              Vous sortez vos chiffres de Mickey magazine ?
              Les retraites coûtent 13,8% du PIB.


              Les retraités touchent 1308 euros par mois en moyenne, c’est le miracle français : une dépense « sociale » plus élevée que la Suède et des prestations minables… Sauf pour les fonctionnaires.

              Tigrou666: car étatisé c’est pour payer des fonctionnaires.

              Il y a 7 millions de salariés d’états, soit un actif sur trois.
              http://www.observatoiredesgaspillages.com/2010/01/combien-de-fonctionnaires-en-france/

              Tigrou666: vous verrez qu’il y a tout de même un petit problème dans l’équation.

              Oui, les pays les moins libéraux en Europe, Italie, Grèce, France, Portugal, Roumanie, Bulgarie sont dans une merde noire tandis que les plus libéraux s’en sortent correctement voir affichent une santé insolente :
              Indice liberté économique – Classement des pays

            • Ce n’est pas 56% mais en réalité 70%.
              Et n’oublier pas l’effet des réglementations idiotes visant à faire dépenser pour augmenter le PIB contre la volonté des propriétaires :
              – wc handicapé dans un restaurant routier qui n’en a pas vu un seul dans toute son existence
              – diagnostique thermique obligatoire, même quand on ne peut rien faire
              – etj’en passe énormément…

        • nous sommes d accord. la fiscalité incite a des allocations d actifs completement sterile/debile economiquement.

          C’est vous qui le dites. Donc application à votre canton bien aimé de Genève : l’épargnant préfère les actions, vous l’avez voulu. Il évite donc le marché immobilier, et les laisse aux caisses de pensions et assurances qui connaissent toutes les ficelles pour en tirer les meilleurs revenus.
          Résultat : vous trouvez un job à Genève, payé 5000 CHF. Impossible de se loger sur place, un 4 pièces potable se paye plus de 2000 CHF, voire 3000 CHF. Sauf si vous avez des relations (cool hein)…

          Et comme avec les actions, il est possible de choirsir celles qui ne distribuent pas de dividendes, dans ce cas votre bel impôt se réduit à ZERO camaradovitch cdg. Et vous n’allez pas dire aux américains comment ils doivent gèrer leurs entreprises  : les USA ne sont pas la Syrie…. Vous voulez éviter les plus-values, vous allez dans un pays européen qui ne taxe pas les plus-values après 6 mois de détention. Puisque vous êtes un expert en imposition, vous allez me les citer, non ❓ Résultat, la classe moyenne est étranglée entre les impôts et les loyers qui constituent 66% du revenu, et après vous vous étonnez que les gens votent UDC ou FN. ❗

          L exageration rend tout propos ridicule.

          Vous n’avez rien remarqué d’exagéré dans vos propos ❓ Pourtant c’est gros, c’est énorme. Cela explique peut-être pourquoi vous ne le voyez pas ❗

        • C est plutot un mou comme son mentor Hollande

          Encore une exagération :mrgreen: Un mou qui a explosé les impôts.
          Une scierie qui fait des pertes paye de la taxe foncière à hauteur de 17000 Euros (pas des lires hein :!:)
          Au lieu de serrer le kiki des entrepreneurs, il aurait pu s’occuper du sien un peu mieux :mrgreen:

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