Par Léonard Bordais.
Depuis quelques années, le crowdfunding apparaît comme la nouvelle forme de financement pour les promoteurs immobiliers. Une alternative dont le développement ne se fait pas sans contraintes de la part de l’État.
Une construction de logements neufs insuffisante face à la demande
376 500 logements neufs construits en 2016. Si ce chiffre parait important, il semble dérisoire face à la demande existante. En effet, la Fondation Abbé Pierre dénombre dans son rapport annuel 3,8 millions de personnes mal-logées en 2016. Pour inciter à la construction, le gouvernement met en place des dispositifs de défiscalisation comme celui de la loi Pinel.
Mais une alternative au financement traditionnel et aux subventions publiques se développe pour faciliter la construction de biens : celle du crowdfunding immobilier. Un phénomène se traduisant par l’augmentation du nombre de plateformes de crowdfunding dédiées à ce secteur.
Ces plateformes prolongent le principe du financement participatif que l’on retrouve sur Kickstarter ou Ulule. Les investisseurs contribuent au financement d’un projet immobilier sous forme d’obligation. Ils récupèrent ensuite leur dû, accompagné d’intérêts. Selon les projets, le rendement tourne autour de 8 à 10%.
Pour les promoteurs, ce système permet de lever des fonds rapidement. Il leur permet aussi de limiter leur dépendance vis-à-vis des banques.
Pour les particuliers, le financement participatif peut faciliter le développement de leur patrimoine. En plus d’une rentabilité potentielle supérieure à une assurance-vie, ce type d’investissement permet de ne bloquer l’argent qu’une seule année. Son principe basé sur les contributions d’un grand nombre d’individus donne la possibilité d’investir un montant très faible. Beaucoup de plateformes autorisent ainsi de participer à un projet dès 1000€. Passer par le crowdfunding immobilier peut donc constituer une solution pour les ménages souhaitant investir mais disposant de peu d’apport.
De nouvelles normes ralentissant le développement du crowdfunding
Si le crowdfunding constitue un secteur en plein développement sur le marché de l’immobilier, il n’en est pas moins ralenti par l’État. Depuis plus d’un an, les normes et contraintes se multiplient afin de limiter l’arrivée de nouveaux entrants. Pour démarrer leur activité, ces derniers doivent notamment obtenir un agrément de l’AMF. Un sésame indispensable pour pouvoir créer une nouvelle plateforme. Son obtention implique la constitution d’un dossier de candidature très détaillé, décrivant tout le process de la plateforme et sa structure juridique.
Seules les structures dotées d’importants moyens peuvent répondre à ces critères et donc devenir éligibles à l’agrément. Des exigences complexes destinées à favoriser un certain corporatisme.
Même après l’obtention de ce précieux label, d’autres normes ralentissent le développement de la plateforme. L’AMF impose par la suite de nombreuses règles à respecter sur le plan communicationnel. Interdit par exemple de communiquer sur la rentabilité de l’investissement ou d’évoquer les taux de rendement sans préciser les risques que peuvent entraîner l’investissement. À croire que le profit et la présentation de ses services sont à éviter aux yeux de l’AMF.
Pour les investisseurs, le fort taux d’imposition sur les bénéfices entache l’attractivité du dispositif.
Cette situation ne semble guère partie pour évoluer prochainement. En effet, que ce soit Emmanuel Macron, François Fillon ou Marine Le Pen, aucun des favoris pour la campagne présidentielle n’évoque pour le moment de réforme du crowdfunding immobilier. Affaire à suivre…
