Logements neufs : ce qu’ils coûtent vraiment

gillyan9_Paris(CC BY-NC-ND 2.0)

La construction de logements neufs entraîne un coût mais aussi une rentrée d’argent pour l’État.

Par Clément Pitton.

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gillyan9_Paris(CC BY-NC-ND 2.0)

 

Lorsqu’on parle de politique de logement, un chiffre revient avec régularité, c’est celui de 500 000.

500 000 c’est en effet l’objectif de nouveaux logements neufs que le consensus indique comme étant le graal absolu dont l’atteinte résoudrait à elle seule (en forçant un peu le trait certes) toute la crise du logement que traverse notre cher et beau pays.

D’importants enjeux financiers et fiscaux derrière la construction neuve

Si les enjeux sociaux et politiques derrière l’atteinte de ce chiffre sont assez évidents, on parle moins souvent des enjeux financiers et fiscaux pour l’État.

L’immobilier est en effet souvent présenté comme une source de coûts pour l’État, notamment lorsqu’il s’agit de financer la construction neuve au travers des très décriées niches fiscales (Scellier, Robien, Duflot et autres Pinel).

Pourtant, au delà d’être une source de coûts, l’immobilier peut également être une importante source de rentrées financières et s’il est facile de taper sur les promoteurs immobiliers, il faut aussi savoir leur reconnaître un rôle d’importants générateurs de rentrées fiscales pour l’État et les collectivités locales.

Un exemple concret

Si on prend l’exemple d’un logement neuf vendu pour un prix toutes taxes comprises de 200 000 euros, les rentrées fiscales et sociales liées à cette vente comprennent notamment :

  • De la TVA pour 33 333 euros  (20% du prix HT de 166 666 euros) ;
  • De l’impôt sur les sociétés sur les profits du constructeur et du promoteur pour 8 333 euros (33,3% du profit estimé globalement à 15% du prix de vente HT) ;
  • Des charges sociales pour 15 600 euros (en considérant qu’un logement correspond à un emploi à temps plein et sur une base d’une salaire net moyen de 2 000 euros par mois) ;

Si on s’arrête là, on arrive déjà à plus de 57 000 euros soit 28% du prix de vente TTC de rentrées fiscales et sociales pour la vente d’un seul appartement neuf.

D’autres retombées annexes

Ce chiffre déjà important n’est pourtant pas exhaustif. Il faudrait aussi prendre en compte les droits d’enregistrements et frais de mutation (qui profitent principalement aux départements et communes), les taxes d’aménagement et d’urbanisme payées lors de la vente (communes) ou encore les impôts qui seront acquittés sur les loyers perçus par les propriétaires lorsque le bien concerné est un investissement…

Si on prend par exemple, l’exemple de l’investissement dit Pinel, la réduction d’impôts qu’offre l’État (environ 2% par an sur 6 à 12 ans soit un total entre 12 et 21%) est finalement peu de choses par comparaison à la TVA qu’il perçoit sur la vente (20%) ou encore aux impôts fonciers qu’il perçoit sur les loyers (environ 1,5% par an sur la base d’un taux d’imposition de 30% + 15% de CSG CRDS).

Avoir une vision globale

Si le chiffre de 57 000 euros de retombées directes pour l’État est important rapporté à la valeur d’un appartement (200 000 euros TTC), il est encore plus impressionnant si on l’applique au déficit de logement.

Si la politique du logement devait être une réussite et atteindre les 500 000 logements neufs par an soit plus de 200 000 logements supplémentaires par rapport aux mises en chantier en 2014, on dégagerait mécaniquement plus de 11,6 Mds euros de recettes fiscales supplémentaires.

Quelles pistes pour une politique du logement redynamisée

Ce chiffre doit clairement faire prendre conscience qu’au delà d’être un enjeu social et urbain de premier ordre, il peut aussi contribuer au redressement des finances publiques.

Plusieurs catégories de mesures peuvent y participer et notamment la libération du foncier et l’assouplissement des règles d’urbanisme (recours et règles de densification), l’assouplissement fiscal (niches fiscales et réduction d’impôts) ou encore la simplification et la pacification des relations avec les locataires.