Un point commun à tous vos investissements immobiliers est la fiscalité locale. Si vous êtes impuissant concernant la fiscalité nationale, vous conservez le choix de l’emplacement et donc des impôts locaux : taxes foncières et d’habitation et autres. Il est par conséquent important de vous pencher sur cet aspect.
La disparition de la taxe d’habitation pour les résidences principales est en réalité une loi de recentralisation. Une partie des impôts et taxes auparavant décidés au niveau local va se retrouver dans les mains de l’État qui en redistribuera les recettes.
L’expérience de ce genre de cas montre que progressivement l’administration centrale s’approprie l’impôt et diminue ses reversements. Les municipalités devront donc compenser leurs pertes de recette en augmentant les taxes foncières ou en en créant d’autres.
Assurez-vous que l’investissement que vous projetez se situe dans une commune bien gérée, ayant un historique prouvé de maîtrise de ses dépenses et exempte de dettes car les taux d’intérêt remontent.
À cet égard, Paris est très mal placé. La dette de la capitale atteindra officiellement 7,75 milliards d’euros à la fin de l’année. Elle est probablement plus proche de 10 milliards en supprimant les effets de la comptabilité fantaisiste d’Anne Hidlago. Une mise sous tutelle financière est ouvertement évoquée.
En cas de faillite, les propriétaires à Paris intra-muros seront en première ligne, puis les propriétaires en l’Île-de-France et enfin l’ensemble des contribuables français.
Les médias relaient régulièrement des enquêtes réalisées sur les gestions des municipalités par des associations telles que l’iFRAP ou Contribuables associés. Elles sont un bon point de départ pour déminer le terrain. L’IREF quant à lui a publié une étude démontrant que les dépenses des collectivités locales pour attirer les entreprises n’aboutissent à rien. Attention donc aux fausses promesses.
Choisissez une commune sobre et minimaliste.
Les différents baux d’habitation de courte durée
Pour l’habitation, il convient de préférer les baux de courte durée pour éviter un fatal effet ciseau (loyers très encadrés mais frais en hausse). Les locations en meublés, de logements étudiants, saisonnières et Airbnb dans les communes qui le permettent sont les différentes options qui s’ouvrent à vous.
Certes, les locataires changent plus souvent. Mais en contrepartie, au lieu d’une révision du bail, encadré par la législation et l’indice IRL (indice de référence des loyers) vous contracterez un nouveau bail à chaque changement de locataire, ce qui vous permet plus de liberté.
Les locations en Airbnb
Dans des endroits touristiquement fréquentés elles sont attirantes. Votre gestion est désormais facilitée par de nouvelles agences qui proposent leurs services pour les entrées-sorties, ménage et changement de linge. Ce sont de véritables services de conciergerie mais vous resterez maître du calendrier et du choix de vos occupants.
Mais n’oubliez pas que vous dépendrez d’un éventuel oukase municipal pouvant limiter du jour au lendemain votre quota de nuitées autorisées. Dix-huit villes les limitent déjà à 120 jours par an.
Autre point, vos relations avec les autres copropriétaires occupants risquent de ne pas être très cordiales. Ces derniers voient d’un mauvais œil un immeuble paisible se transformer en hall d’hôtel. Pour vous familiariser avec ce marché, faites comme si vous recherchiez vous-même des nuitées. Vous verrez ainsi le type de bien proposés, à quel prix et leurs disponibilités ; ce dernier point vous permettra de déduire un taux d’occupation. Nous sommes le 5 décembre 2022, les logements bien situés devraient déjà être tous réservés de mi-décembre à début janvier 2023.
Les locations étudiantes
Elles peuvent être une solution si vous envisagez d’acheter dans une ville universitaire. À condition évidemment de bien choisir le profil de vos locataires. Un étudiant en sociologie n’a pas la même hygiène de vie que celui qui intègre un executive MBA (bac + 5, ayant déjà plusieurs années d’activité professionnelle). Ce dernier voudra être au calme avec une bonne connexion internet et se consacrera exclusivement à ses études. Un bon mode de gestion consiste à faire connaître vos offres dans les grandes écoles et les cursus sélectifs.
Le co-living
Cette offre s’est récemment développée. Plusieurs occupants se partagent dans un même logement des parties communes (salon, bureau, cuisine, jardin) et des services communs (ménage, entretien) tout en profitant d’une chambre, d’une salle d’eau et parfois d’une kitchenette privative. Les locataires s’engagent à un règlement de vie commune. Là encore, des agences spécialisées s’occupent de la gestion au quotidien. Ce créneau est adapté aux grandes maisons ou appartements situés dans des villes dynamiques. À Rennes, une chambre en co-living peut ainsi se louer 650 euros à 750 euros par mois. À Lyon, c’est 855 euros par mois.
Le meublé destiné à du personnel détaché.
C’est ma préférence (issue de l’expérience) dans la catégorie de logements d’habitation.
Le preneur du bail sera dans ce cas une entreprise qui doit loger du personnel. Des agences immobilières se sont spécialisées dans ce type de services aux expatriés. Je vous conseille de les approcher pour qu’elles vous décrivent leurs attentes, notamment en matière d’équipements.
Vous l’aurez compris, si vous voulez retrouver du rendement dans l’habitation, il vaut mieux privilégier le meublé plutôt haut de gamme, de courte durée. Vous devrez tenir compte dans vos calculs de frais de rafraîchissement plus fréquents. Mais le risque de vous retrouver avec un locataire qui ne paie pas et s’incruste est bien moindre que dans le cas des baux classiques.
Si vous vous focalisez sur le rendement, vous arriverez vite à cerner l’emplacement idéal qui convient à chaque cas : proximité d’un centre d’affaires, d’une gare de centre-ville, villes industrielles, villes universitaires, villes touristiques. Les agences spécialisées vous conduiront vite vers les bons quartiers et vers les produits qui auront le plus de demande.
Un rendement correct exige un bon emplacement, l’inverse n’étant pas forcément vrai.
Plutôt l’ancien que le neuf
Les coûts de construction ont littéralement explosé dans la dernière décennie. La rareté du foncier est loin d’être le coupable. Cette augmentation tient surtout à un empilage de contraintes pour les promoteurs. C’est d’ailleurs ce qui explique la hausse de l’indice des coût à la construction (ICC) dont je vous ai déjà parlé.
Outre l’accessibilité aux personnes en situation de handicap ou les multiples normes d’isolation thermique dont une partie ne sera jamais rentabilisée par les économies de chauffage, citons en vrac :
- Renforcement de l’obligation d’ascenseur (2019)
- Douche sans ressaut (2020)
- Contrôle de réception du dispositif de ventilation (2021),
- Augmentation de la surface de stationnement pour les vélos (2021)
- Collecte sélective (7 flux) des déchets de chantier (2021)
- Repérage d’amiante naturel dans les terrains à bâtir (2022)
- Étude sur le potentiel de réversibilité et d’évolution future des bâtiments (à partir de 2023)
- Règles spécifiques dans les communes dotées d’un plan de prévention des risques (PPR)
À cette liste s’ajoutent les obligations des promoteurs en matière de logement social. Le Journal des Libertés indique que les promoteurs doivent :
« vendre à perte, lors de toute opération de logement collectif, une partie du parc ainsi construit (souvent 30 %, parfois plus) à des bailleurs sociaux, à charge pour les promoteurs de répercuter la perte sur les logements vendus au secteur privé.
Le résultat est que tout acheteur d’un bien en immeuble collectif paie aujourd’hui une taxe discrète, impôt caché n’apparaissant dans aucune statistique fiscale, mais qui renchérit de 5 à 15 % le coût de son logement. »
Acheter dans du neuf c’est accepter de surpayer pour toute cette folie réglementaire qui vous est inutile et nuisible.
Certes les coûts de travaux d’amélioration dans l’ancien sont légèrement supérieurs à ceux du neuf (notamment pour l’électricité) mais dans l’ensemble, vous serez gagnant en ne payant pas pour des options qui ne seront pas rentables.
De l’ancien mais pas de monuments historiques ni de « loi Malraux »
Les amoureux de la belle pierre et des abattements fiscaux se laissent souvent tenter par les dispositifs d’incitation liés aux monuments historiques et, pour ceux qui sont situés en centre-ville, loi Malraux.
Autour de moi, à l’exception d’un professionnel du bâtiment, je connais surtout des gens qui ont essuyé bien des déconvenues. Tout artisan connaît les difficultés qu’entraîne la supervision des monuments historiques et les surcoûts liés à la rénovation. L’addition dépasse systématiquement les estimations initiales.
La plupart du temps, les déductions d’impôts (22 % à 30 % calculés sur le montant des travaux dans la limite de 100 000 euros par année pour la loi Malraux) ne compensent pas les surcoûts.
En revanche, le classement en monument historique procure un avantage méconnu : ce type de bien est exonéré de droits de succession (impôt sur la mort) avec une contrepartie lourde : l’ouverture au public.
Faites vos comptes sans lunettes roses !
4 à 5 % de rendement annuel sur la durée est une cible raisonnable. L’idéal est de démarrer le plus haut possible pour pouvoir accepter une certaine érosion (l’effet ciseau, souvenez-vous…).
Pour évaluer le rendement réel en location classique d’habitation, les banques ne prennent en compte que 70 % des loyers net encaissés sur les revenus locatifs. En effet, elles estiment que les 30 % absorbent les vacances locatives, les travaux de maintenance et de rafraichissement, les charges incombant au propriétaire, la taxe foncière, les assurances. C’est effectivement un forfait minimal que vous avez intérêt à légèrement majorer pour prendre une marge de sécurité.
Vous pouvez utiliser deux autres méthodes.
La plus fine est celle dite cash-flow discounted (DCF) ou en français « actualisation des flux de revenu ». Cette méthode estime le bien selon ses revenus et charges variables dans le temps et non plus fixes. Ce calcul d’origine anglo-saxonne est désormais courant au niveau européen et est en lien avec les normes comptables IFRS.
L’autre méthode est celle du coût de remplacement qui conduit à déterminer une durée d’amortissement. Vous avez acheté votre bien 100. Si vous estimez, par exemple, qu’il sera amorti en 30 ans, c’est-à-dire que vous aurez à réinjecter 100 au bout de 30 ans pour conserver ce bien en l’état (ravalement, toiture, etc.).
En supposant nulle l’érosion monétaire, vous devez provisionner plus de 3,33 % par an. Ce montant est à épargner de vos recettes puisque c’est une charge. En supposant 4 % annuels d’érosion monétaire, les 100 seront devenus 320 au bout de 30 ans. Voilà qui change la donne !
Ce calcul par le coût de remplacement vous contraint à faire des estimations de long terme sur une donnée – l’inflation monétaire – que vous ne maîtrisez pas. Il est donc mieux adapté aux biens neufs à durée d’amortissement réduite qu’à l’haussmannien ou aux bâtiments anciens de qualité.
Je me propose d’évoquer prochainement les rendements locatifs des boutiques, bureaux, commerces, entrepôts, boxes et parkings.
Simone Wapler a rédigé ce contenu pour la lettre d’information d’Henry Bonner. Continuez à suivre leurs écrits en vous inscrivant ici.
Sauf si loué en meublé professionnel, aucune location n’atteint plus de 3,5% par an de rendement.
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