Faut-il acheter ou louer sa résidence principale ?

Immobilier parisien (Crédits : Damien Roué, licence CC-BY-NC 2.0), via Flickr.

Les acheteurs compulsifs justifient souvent leurs achats en arguant que louer c’est « jeter l’argent par les fenêtres ». C’est une fausse bonne idée.

Par Clément Pitton.

Acheter ou louer sa résidence principale ? Une question indispensable à trancher
By: mehdi benmansourCC BY 2.0

L’immobilier a toujours été considéré comme un secteur où il est possible de s’enrichir facilement et rapidement. Si vous cherchez à faire un coup immobilier en achetant pas cher et en revendant au prix fort, alors cet article n’est pas pour vous. En revanche, si vous vous interrogez sur un achat immobilier dans une optique de bon père de famille, j’espère que ces quelques lignes où je partage mon expérience de gestionnaire immobilier sauront vous satisfaire, pour décider si vous devez acheter ou louer votre résidence principale.

Pourquoi être propriétaire ?

Posséder sa résidence principale est une idée fortement ancrée en France et il est indéniable que cela procure plusieurs avantages :

La flambée des prix de l’immobilier depuis 20 ans en a encore accru l’importance en créant un sentiment d’urgence immobilière. Acheter son appartement est ainsi devenu l’obsession de notre génération qui a peur qu’à force de rester locataire, elle ne puisse jamais acheter, la hausse continue des prix la déclassant mécaniquement.

De la difficulté de prédire l’évolution des prix de l’immobilier

Cette évolution montre le rôle clé de la montée des prix sur la volonté ou non d’acheter sa résidence principale et, en la matière, il y a sujet à échanger de nombreux arguments.

Les prix hauts reposent sur des facteurs conjoncturels (faibles taux d’intérêts, forte création monétaire,…) et, parce qu’on a jamais vu un arbre monter jusqu’au ciel, ils devront bien s’assagir à un moment ou à un autre.

Inversement, il convient de se rappeler que les théoriciens de la baisse voyaient déjà les prix chuter après les subprimes en 2007 et que le niveau actuel de prix, à la différence des années 1990, repose sur des facteurs plus structurels : une demande des particuliers et une raréfaction de l’espace dans les grands centres urbains.

Deux idées fortes à garder en tête sur les évolutions des prix

Savoir si les prix vont monter ou baisser, dans quelles zones, à quel horizon de temps et dans quel calendrier sont des spéculations plutôt hasardeuses. En revanche, et dans l’optique de répondre à la question titre de cet article, je considère qu’il y a deux grandes idées à garder à l’esprit :

  • Sur le long terme, les prix de l’immobilier montent dans les zones denses : capitales, grands centres économiques, etc… C’est un effet mécanique de la loi de l’offre et de la demande.
  • Sur le long terme, aucun produit n’est à l’abri de crises. Les prix des actifs immobiliers ne font pas exception et ils ne peuvent pas durablement augmenter plus vite que la capacité d’investissement des gens qui les achètent. Cela n’est pas contradictoire avec une hausse supérieure à l’inflation en raison, par exemple, de la baisse des taux qui a boosté la capacité d’investissement ou de l’arrivée d’acheteurs au pouvoir d’achat accru.

Acheter ou louer sa résidence principale ? Une conclusion de bon sens mais une mise en œuvre plus difficile

En supposant une augmentation des prix à long terme, la conclusion qui s’impose est d’acheter sa résidence principale surtout dans les grandes villes. Il devient dangereux à partir d’un certain âge de rester locataire car cela expose à une insécurité immobilière tout en se privant d’une prise de valeur.

En revanche, en intégrant le scénario d’une crise conjoncturelle, la question qui se pose est de savoir quand et quelle résidence principale acheter.

Les risques d’un achat prématuré

Si vous achetez un studio quand vous êtes un célibataire de 20 ans, vous devrez certainement en changer si vous vous mettez en couple ; idem pour un couple sans enfant et qui achète un appartement avec une seule chambre.

À certaines périodes de la vie, notre situation personnelle évolue et nos besoins immobiliers aussi. Le danger d’acheter à ce moment là est de se retrouver collé en cas de baisse temporaire des prix. C’est l’exemple de nombreuses familles qui, dans les années 1990 ou plus récemment aux États-Unis, ne pouvaient pas vendre leurs appartements à cause d’une baisse de prix, et ce malgré des situations personnelles difficiles : promiscuité, couple qui ne peut pas divorcer car la vente de la maison entraînerait une trop forte moins-value.

Au delà de l’aspect financier, un achat immobilier doit s’inscrire dans un projet de vie au risque de se retrouver dans des situations complexes : couple se retrouvant à l’étroit dans une trop petite surface acquise parce qu’elle était dans leur budget, désillusion sur un quartier choisi pour ses prix abordables mais dont on découvre par la suite les défauts…

La prudence doit être d’autant plus de mise qu’acheter et revendre un appartement entraîne d’importants frais de transaction, d’environ 10% en intégrant les frais de notaire et de droits d’enregistrement à l’achat, et les frais d’agence à la revente.

Acheter pour revendre quelques années plus tard nécessite donc que les prix aient progressé d’au moins 10% seulement pour amortir les frais de transaction.

Quelques fausses bonnes idées sur acheter ou louer

Les acheteurs compulsifs justifient souvent leurs achats en arguant que louer c’est « jeter l’argent par les fenêtres » et que s’ils doivent déménager sans pouvoir vendre, ils mettront leur bien en location.

Ces deux arguments sont pour moi typiquement des fausses bonnes idées.

Quand on achète un bien, on « jette aussi l’argent par les fenêtres » en payant les intérêts à la banque, lesquels sont d’ailleurs parfois supérieurs au loyer, net des charges et des frais d’entretien, que l’on aurait payé en restant locataire.

Il ne faut pas oublier qu’une part non négligeable d’un loyer ne bénéficie pas au propriétaire. Selon les cas, c’est entre 20% et 50% qui sont absorbés par les charges ou les travaux d’entretien.

Acheter n’est donc pas toujours la bonne affaire qu’on croit. Ces charges et ces travaux, eux, demeurent même si le loyer disparaît. De plus, si on corrige le loyer payé des charges et travaux, on se rend compte que la location n’est finalement pas si chère que ça ni très rentable pour le propriétaire.

S’il n’y avait qu’une seule question à se poser avant d’acheter

S’il ne devait y avoir qu’une seule question à se poser à mon sens avant d’acheter, ce serait de savoir si on peut rester a minima entre cinq et dix ans dans le logement qu’on projette d’acheter avant de devoir le vendre, ou d’en changer.

C’est une durée suffisante pour amortir une éventuelle crise immobilière. Ou pour que les prix aient, de manière quasi certaine, augmenté suffisamment pour financer les frais de transaction et permettre un remboursement au moins partiel de la dette.

Dans la négative, tout projet d’achat aurait à mon sens une dimension spéculative car dépendante d’une hausse des prix. Ce n’est pas en soi un mal et ces vingt dernières années ont montré que ce n’était pas obligatoirement un pari insensé, bien au contraire, mais cela n’en reste pas moins un pari…