Contrôle des loyers = crise du logement assurée

Quels seront les effets pervers de la loi Alur ?

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Façades d'immeubles à Paris - Luc Legay - cc by sa 2.0

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Contrôle des loyers = crise du logement assurée

Publié le 5 novembre 2015
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Par Simone Wapler.

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Façades d’immeubles à Paris – Luc Legay – cc by sa 2.0

L’édit de Dioclétien, dit édit du maximum et promulgué en 301, qui punissait de peine de mort toute hausse des prix, déboucha sur une hyperinflation et accéléra la fin de l’Empire romain. Les tentatives de contrôle de prix par l’État se soldent toujours par un échec et débouchent en général sur un désastre, on le sait depuis longtemps.

Comment se fait-il alors que les gouvernements persistent ? Parce que ceux qui prennent les décisions ne paient jamais pour leurs erreurs. Il leur est donc impossible d’apprendre.

Dans l’immobilier, le contrôle des prix s’avère particulièrement néfaste car il s’agit d’investissement à cycle long. Même lorsque l’État revient en arrière, la réparation des dégâts prend plus de temps que dans des domaines à cycle court. « Avec le bombardement, le contrôle des loyers est la meilleure façon de raser une ville. » avait même conclu le professeur d’économie suédois Assar Lindbeck.

De Milton Friedman et Friedrich Hayek, économistes libéraux et prix Nobel, à Gunnar Myrdal, lui aussi lauréat du prix Nobel et conseiller du Parti travailliste de Suède, tous les économistes qui se sont penchés sur la question ont conclu que le contrôle des loyers est néfaste aux locataires, aux propriétaires et au marché du logement.

En France, le plafonnement des loyers datant de 1948 laisse encore des traces. Presque sept décennies plus tard, quelques rares loyers restent encore soumis à ce régime. On ne pouvait que se féliciter de leur quasi-disparition mais voilà que revient une loi de contrôle des loyers !

Les effets pervers de la loi de 1948

Mise en place durant la crise du logement consécutive à la Deuxième Guerre mondiale, la loi de 1948 plafonnait les loyers et prévoyait que les héritiers aient droit au même bail. On héritait d’un loyer modéré. C’est dire la prévoyance et la sollicitude dont témoignait l’État à l’égard de l’argent des propriétaires. Cette loi n’a pas résorbé la crise du logement dans les grandes villes, a ruiné une génération qui s’est retrouvée incapable d’entretenir son patrimoine, faute de rentabilité, et a contribué à la raréfaction du parc locatif. En effet, plus personne ne construit de nouveaux logements s’il n’y a aucune bonne raison de les construire. Tous les propriétaires qui le peuvent essayent d’échapper au contrôle, en recyclant des logements en bureaux ou en locaux à usage professionnel.

Pour tenter de gommer certains effets pervers de la loi de 1948 et la dégradation des centres-villes, nous avons eu droit à une autre loi : la loi Malraux qui permet de déduire les travaux de réhabilitation de bâtiments historiques délabrés parce que loués en loi de 1948. Comme d’habitude la correction de l’effet pervers d’une loi ne se fait pas par sa disparition mais par la promulgation d’une autre loi…

Le manque de logements locatifs a également favorisé la hausse du coût de l’immobilier, les gens ayant tendance à se sacrifier pour accéder au stade enviable de propriétaire faute de pouvoir trouver à louer dans de bonnes conditions. Certains se féliciteront de l’émergence de toute une classe de nouveaux propriétaires qui par ailleurs ont ainsi bénéficié d’un placement à l’abri d’une inflation ravageuse avec des chocs pétroliers mal gérés. Ils ont tort. Tout le tissu industriel français de l’artisanat et des entreprises moyennes a souffert de cette allocation d’épargne vers la pierre au détriment de l’investissement.

Récidive avec la loi Quillot de 1982

La loi Quilliot indexait les loyers sur un indice des prix à la construction, calculé par un organisme de l’État, l’INSEE, mais surtout prévoyait un droit de maintien dans les lieux du locataire mauvais payeur. Les mises en chantier dans le secteur dit libre se sont écroulées, passant de 125 000 en 1981 à 49 000 en 1986. En 1987, la loi Méhaignerie assouplit les dispositions Quilliot. Les mises en chantier repartent et atteignent 135 000 en 1989. Là encore une mauvaise loi et une autre loi pour atténuer les effets pervers de la première.

Quels seront les effets pervers de la loi Alur ?

Précisons déjà que même sans loi Alur les augmentations sur les baux en cours sont limitées puisque l’indexation dépend de l’IRL ou indice de référence des loyers, toujours calculé par l’INSEE.

La loi Alur vise à contrôler les prix des loyers des nouveaux baux signés dans certaines communes « où sont observés des loyers très élevés ». Vous trouverez ici la liste des communes concernées.

Vous voyez déjà la faille. On va dissuader la mise en location de logements précisément dans ces communes. Car si les loyers y sont élevés, c’est que les logements y sont rares et donc l’immobilier coûteux. Du coup, les investisseurs potentiels qui auraient pu être intéressés par une opération fuiront, faute de rentabilité.

Ensuite, supposons qu’un locataire parte : le propriétaire va-t-il être encouragé à faire des travaux avant la remise en location ? Il se contentera de faire le strict minimum qui lui permettra de relouer au même prix. Certes la loi prévoit que pour « certains travaux », le propriétaire peut augmenter le prix, mais à ce moment-là, il se heurtera à un autre « plafond majoré » fixé par arrêté préfectoral. Et tant qu’à faire la charité, d’ailleurs, le propriétaire ne passera pas par le marché et préférera peut-être loger un proche.

Enfin, supposons que vous soyez locataire ou propriétaire occupant dans un immeuble frappé par la loi Alur. Pensez-vous que votre propriétaire ou les propriétaires bailleurs seront empressés pour voter des travaux d’embellissement ou même d’entretien des parties communes alors que les loyers sont plafonnés ? Non, bien sûr, ils freineront des quatre fers.

Donc cet encadrement ne résoudra en rien la question de fond et, à nouveau, va pousser à la dégradation du parc locatif.

Mais il y a pire car nous ne sommes plus en 1948. La plupart des jeunes actifs ne bénéficient pas du sacro-saint CDI, bien souvent sésame pour un emprunt immobilier. Les banques deviennent de plus en plus rétives à accorder des prêts car elles doivent réduire leur bilan ; souvenez-vous en 2008, elles étaient trop-grosses-pour-faire-faillite et, en 2015, elles sont encore plus grosses. Les prix de l’immobilier sont toujours très élevés. Les salaires stagnent sous la pression du chômage. La relève de la prochaine génération de propriétaires est donc douteuse. L’investissement locatif n’étant plus rentable, les investisseurs institutionnels (compagnies d’assurance) l’ont déserté. Donc la crise du logement va s’exacerber.

Si vous pensez que la misère partagée est davantage supportable, sachez que cette rage de l’encadrement des loyers n’est pas une exception française. Londres, New-York, Montréal sont dans le même cas. Ce sont aussi des villes où il est presque impossible pour un jeune actif de se loger décemment, sauf en colocation.

Décidément, il est regrettable que les hommes politiques et fonctionnaires qui bénéficient en général de logements de fonction ne puissent apprendre de leurs erreurs…

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  • Bonjour, merci d’avoir partagé cette analyse.

    Cependant, je ne suis pas du tout d’accord avec vous. Tout d’abord, avec votre argument selon lequel le plafonnement des loyer empêchera les pauvres propriétaires d’entretenir leurs logements, générant ainsi une dégradation du parc immobilier.

    Vous oubliez que le propriétaire ne fait pas que louer un logement à la manière d’un investissement virtuel, il est aussi responsable de son entretien, donc ces frais sont déjà compris dans le loyer. Enfin en théorie puisque comme d’habitude, quand on regarde la réalité, les propriétaires cherchent évidemment à maximiser leur profit en faisant un minimum de travaux. Ils sont bien entendus encouragés en cela par la pénurie d’offre de logements qui incitent les locataires à accepter n’importe quoi pour trouver de quoi se loger.

    Pour cette raison, j’ai du mal à accepter l’argument des pauvres propriétaires qui vont se retrouvés saignés à blanc par cette loi.

    Ensuite, je vois un problème avec cette industrie d’intermédiaires de l’immobilier qui ne créent pas de valeur et qui font monter artificiellement les prix, allant jusqu’à vendre un placard à balais 50 000 euros pour que les parents fortunés puissent contourner la carte scolaire afin d’inscrire leurs enfants à Henri IV.

    Sources : http://www.leparticulier.fr/jcms/p1_1504596/la-carte-scolaire-dope-les-prix-les-etablissements-cotes-stimulent-la-demande-a-paris-comme-en-province

    et

    http://www.francetvinfo.fr/contournement-carte-scolaire_602901.html

    Cordialement

    • Etes-vous propriétaire bailleur ? Locataire d’un propriétaire bailleur ? Parent d’enfants auxquels vous souhaitez donner les meilleures chances de recevoir une instruction qui leur permette de s’élever dans la vie ?
      Ou simplement un téléspectateur lambda logé en HLM ?

    • Clément vous êtes l’archétype de celui qui ne comprend pas la réalité d’un propriétaire.

      >les propriétaires cherchent évidemment à maximiser leur profit en faisant un minimum de travaux

      Mais ils font quand même les travaux, sinon leur bien n’est plus louable. Mieux pour augmenter ses profit, ne pouvant étendre les m2, le bon investisseur aura donc tendance en enjoliver ses m2 … à condition que le loyer par m2 ne soit pas plafonné.

      >Ensuite, je vois un problème avec cette industrie d’intermédiaires de l’immobilier qui ne créent pas de valeur et qui font monter artificiellement les prix,

      Bien loger les français n’a donc pas de valeur pour vous? Ca ne m’étonne pas.

      Personnellement j’avais investi dans plusieurs bien locatifs, et vu le tsunami de problème qui m’est tombé dessus (loyer impayés, squatteur, dégradation, et cela en toute impunité) j’ai tout revendu. Et je le dit haut et fort *** investir dans l’immo locatif en France c’est une folie ***.

      J’ai eu aussi à faire avec un soit-disant bail loi 1948 lors d’un achat, les escrocs occupant du logement sont même allé jusqu’à falsifier des quittances et … la justice ne les a condamné en rien, les pôvres. Mieux j’ai du leur verser une somme à 5 chiffres pour éviter d’attendre 3 ans qu’ils soient expulsé.

      Depuis, j’ai quitté ce pays … avec mon activité sur le web, ouf!

      • @ MichelO : Je suis à la fois locataire et propriétaire en bail dans les deux cas, je passe sur le commentaire de  » téléspectateur vivant dans un HLM « . Le dénigrement à la limite de l’insulte (car chez vous cela en est une) est l’arme des gens qui n’ont plus d’arguments.

        @ Phil : Je dis qu’un propriétaire dans une situation où son offre dépasse largement la demande n’est pas encouragé à embellir son logement pour faire fructifier son investissement. Il n’y trouve aucun intérêt dans la mesure où il y’a énormément de demande dans tous les cas. Donc cet argument du  » monde idéal  » ne tient pas selon moi. Bien sûr que bien loger les Français est important, mais je ne pense pas que cela signifie profiter sans foi ni loi d’un filon pour faire n’importe quoi (cf le cagibi à 50 000 pour se domicilier dans le quartier d’Henry IV).

        Je suis désolé pour ce que vous avez vécu et je comprends votre ressentiment, mais le fait que vous ayez connu des squatters et des loyers impayés n’a rien à voir avec le débat qui est celui d’encadrer les loyers.

        Bonne journée

        • Clément, vous pouvez nier la réalité si cela vous chante, elle ne disparaît pas pour autant. Le propriétaire rentier est un oiseau rare. Être propriétaire est coûteux. Lisez les études sur le sujet de l’encadrement des loyers et ses conséquences sur la qualité du parc, et ne restez pas sur vos préjugés.

        • C’est toujours le même refrain: parce qu’une minorité fait quelques betises, alors on pénalise tout le monde. C’est sans doute cela le problème de la France: on n’est jamais dans l’interêt général, toujours à tenter de satisfaire ses propres clients.

          Vous aurez beau retourner le problème dans tous les sens, l’immobilier, en France, cela ne vaut plus grand chose, et toutes ses mesures coercitives ne vont pas dans le bon sens. Si vous faites 3% de rendement, vous êtes super content, alors pourquoi investir ?

          • Pourquoi investir pour 3% de rendement: C’est toujours un bon placement si c’est votre logement, me semble-t-il, d’autant que là, vous allez améliorer la maison et l’entretenir.
            D’autre part, il faut voir les courbes de plus-value du bien dans le temps: peu d’investissements comportant peu de risques rapportent beaucoup plus que 3 %, actuellement:

            Malheureusement, je ne connais pas la fiscalité des revenus immobiliers, en France: c’est le côté où l’état est en droit d’intervenir, tant sur le revenu que sur l’investissement. Car l’état a le devoir partagé de loger décemment la population, selon les droits de l’homme, non?

            D’autre part, on peut très bien investir, individuellement, dans le logement social, à condition d’y trouver un intérêt fiscal (pourquoi pas?), une perception garantie du loyer « modéré », et un « syndic » d’ensemble géré « en bon père de famille »: l’investissement peut commencer à des sommes plus faibles, le revenu est encore moins risqué et la location quasi garantie: le rendement sera logiquement plus faible mas « sûr ».

            Bien sûr, ce n’est pas du libéralisme pur et dur, mais, la réalité de la France n’est pas exclusivement libérale non plus et ce sont des socialistes qui sont au pouvoir. Parce que ce qui est stupide, avec un investissement à long terme, c’est ce « changement de la règle du jeu pendant la partie »: ce n’est pas sérieux et ça effraie le capital!

            • justement, la fiscalité de l’immobilier est très lourde en france, et elle ne s’applique pas que sur le revenu immobilier, par exemple, la taxe foncière : appartement loué ou pas, donc revenu ou pas, vous payez. chiffre d’affaires de zéro, vous payez quand même un forfait, que j’ai toujours vu évoluer plus vite que l’inflation ou que l’indice de revalorisation des loyers (irl).
              l’état a le devoir de loger décemment la population ? et à quel titre ? devoir partagé ? partagé avec qui ? avec les propriétaires privés ? et à quel titre ?
              n’inversons pas les choses : la population a le devoir de gagner de l’argent, par exemple en travaillant, pour être en mesure de subvenir à ses besoins, par exemple se loger, si se loger décemment est au dessus de ses moyens.
              et qu’appelle t’on décemment ? ne place t’on pas la décence dans l’absurde ? quelle logique y a t’il par exemple d’équiper 100 % des logements aux normes handicapés avec des salles de bains et des toilettes surdimensionnées pour faire des ronds avec des fauteuils roulants, au détriment des pièces à vivre (chambres de 9 m2, séjour plus étroits que l’écran de la télé) ? ne serait il pas plus décent de construire plus grand, moins cher et de n’aller dans un appartement aux normes que si l’on en a vraiment besoin ?

              • Oui, si la fiscalité est importante, bien sûr ça change déjà et le rendement et « l’envie » d’investir.

                Je ne connais que cet impôt foncier qui représente la taxe sur le revenu fictif du logement (« l’assiette ») bien moins élevé que la réalité, si on l’habite, soi-même.
                Les logement mis en location ne sont taxables comme source de revenu réelle que si le bail est officiellement « enregistré » (pas obligatoire): c’est le cas si le bailleur est un professionnel (entreprise) ou que le locataire est professionnel, décomptant le loyer dans ses frais professionnels.

                Je pensais qu’il y avait eu des progrès pour le logement pour tous, depuis 1954 et l’appel de l’abbé Pierre, oui, en location ou acquisition pour les plus nombreux, bien sûr, et à la marge, pour les SDF.

                Et oui, les normes valables pour toute la construction de tous les logements, sont évidemment exagérées.

            • Se contenter d’un rendement de 3%, c’est être naïf, surtout quand dans les pays voisins ce rendement est de 6% ❗

              Et sans compter les risques locataires et celui non moins négligeable, des lubies incessantes générées par les polytocards français. Alors là, vous êtes à moins de 2% … ❗

        • Propriétaire de logement loué ❓ Tout sauf en France. Et si possible éviter ce pays, si l’on a les moyens.

        • Je ne cherche pas à dénigrer, mais à évaluer le niveau d’implication personnelle dans le problème. A vrai dire, je pense que « téléspectateur logé en HLM » est une excuse valable, mais que défendre en tant que propriétaire bailleur une gestion que les règlements rendent non rentable, et en tant que locataire des interdictions de louer le bien qu’on veut au prix demandé par le proprio, révèle de singulières contradictions et un manque de recul bien plus condamnables.

    • Au résultat, la situation du logement en France se dégrade.

  • @ Zefran : Relisez mon message, je ne parle jamais de propriétaire rentier et à aucun moment je ne mets en avant une image du propriétaire roulant sur l’or. Mais quand on possède 2 appartements loués, le bénéfice n’est pas nul. Et puis, ce n’est pas la question. Je le répète, mon point initial était de dire que justifier que l’encadrement des loyers est une erreur car cela découragera les propriétaires à entretenir leur bien me paraît faux.

    @ Waren : Entièrement d’accord avec vous. Tout est comme ça en France, cela s’applique aussi à cette fumisterie qu’est la Sécurité sociale. C’est le problème du passager clandestin.

    • « Je le répète, mon point initial était de dire que justifier que l’encadrement des loyers est une erreur car cela découragera les propriétaires à entretenir leur bien me paraît faux.  »

      Et bien vous n’avez jamais vu d’immeuble sous la loi de 48, alors. Il n’y pas si longtemps, dans les années 80, on les reconnaissait d’ailleurs facilement : c’étaient les plus pourris de la rue.
      Et comme je vous vois venir, vous aller dire « à mais c’était la faute des propriétaires, trop radin ou quoi ou qu’est-ce ». Et bien non. Les propriétaire faisant des travaux, mais … ailleurs (dans leurs autres immeubles qui n’étaient pas soumis à cette loi) ou plus tard (dans ces mêmes immeubles une fois qu’ils avaient réussi à les sortir de se statut).
      Ne pas faire les travaux (y compris indispensables, comme fuite d’eau dans le toit) étaient d’ailleurs une façon de faire fuir les locataires d’immeubles 48, le confort de 1948 étant très loin des normes récentes (pas de douche, WC collectif sur le pallier …)

  • Rectification: le contrôle des loyers ne date pas de 1948 mais de 1914, et a produit l’essentiel de ses dégâts entre 1918 et 1939. La loi de 48 fut un compromis bancal qui maintaint le plafonnement des loyers sur les logements anciens, mais le libéra sur les logements neufs. L’erreur est souvent commise de fixer le début du contrôle des loyers à 1948, alors que ce fut une loi de « semi » libéralisation…

    A cette erreur près, évidemment, accord avec les autres points de l’article.

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Par Acrithène.

Dans les cours d’introduction à l’économie, le contrôle des loyers est souvent l’exemple canonique d’une politique stupide. La cause est à ce point entendue qu’une enquête de 1992 interrogeant plus d’un millier de professeurs faisait du contrôle des loyers l’objet du plus grand consensus au sein de la communauté des économistes. Seul un sur vingt estimait que ces contrôles ne dégradaient par la qualité des logements ni n’en réduisaient la quantité disponible (Alston et al, 1992).

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