Immobilier : l’État veut-il vraiment que les prix baissent ?

On assiste à une légère chute des prix de l’immobilier et une légère remontée des taux mais on est loin du cataclysme annoncé.

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Immobilier : l’État veut-il vraiment que les prix baissent ?

Les points de vue exprimés dans les articles d’opinion sont strictement ceux de l'auteur et ne reflètent pas forcément ceux de la rédaction.
Publié le 20 mai 2015
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Par Nafy-Nathalie.

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Tremblez mes amis ! Les taux de l’immobilier seraient en train de remonter et les prix de l’immobilier entameraient une chute vertigineuse. C’est la catastrophe. Depuis quelque temps, cette nouvelle fait les gros titres, avec une connotation presque alarmiste.

Europe 1, parmi d‘autres, s’en est emparée. Même Contrepoints a publié un article sur le sujet. C’est terrible ! Effrayant ! Enfin, cela le serait si cela était vrai.

Oui, on assiste à une légère chute des prix de l’immobilier et une légère remontée des taux mais non, on est loin du cataclysme annoncé.

En effet, si on constate, non pas une chute vertigineuse, mais un simple ajustement structurel des prix de l’immobilier actuellement, rien ne dit qu’il va durer.

Pour que les prix chutent réellement, il faudrait que les causes de la bulle immobilière soient éliminées, ce qui est loin d’être le cas.
L’immobilier est un élément essentiel de l’économie. Quand les prix montent, les propriétaires ont le sentiment d’être riches et consomment plus (spirale inflationniste). Si les prix baissent, les gens attendent et cela crée de la déflation. À tort ou à raison, la déflation fait peur aux politiques et impacte l’action de la BCE qui fait tout ce qu’elle peut pour inverser la tendance.

Elle y arrive d’ailleurs assez bien pour pouvoir s’en féliciter dans un article des Échos paru le 17 mai. La dernière baisse du taux directeur de la BCE de 0.15% à 0.05% va logiquement pousser les taux des crédits immobiliers à la baisse, d’une ampleur sensiblement égale, à savoir 10 points de base. Pour appuyer son action, la BCE a d’ailleurs en parallèle entamé une politique inédite de rachat de crédit. Le but de cette politique est d’éviter une franche diminution des prix de l’immobilier consécutive à l’incapacité des ménages à ajuster leurs dépenses face à la hausse de ce poste budgétaire.

Si les politiques voulaient réellement engager une politique de baisse des prix, il y aurait deux moyens assez simples pourtant de contourner l’impact du taux d’intérêt et de contribuer à un éclatement durable de la bulle.

  • Il suffirait d’abord de permettre une urbanisation libérale en désengageant au maximum l’État de la gestion de l’urbanisme. En France, le terrain est, par défaut, protégé. La constructibilité n’est accordée que très difficilement. Cet encadrement a pour effet d’amener une explosion des prix des terrains à bâtir. Il faudrait inverser cette tendance et rendre par défaut un terrain naturellement constructible, ne laissant l’État intervenir pour protéger un terrain, contre dédommagements à son propriétaire, qu’en cas de nécessité pour des infrastructures. Cela permettrait une abondance de terrains adaptables sans problème pour répondre au besoin du marché sans pour autant créer une anarchie dangereuse comme le prouvent de nombreuses villes sans plan d’urbanisation aux USA ou au Canada. Ces villes sont même celles qui ont résisté le mieux à la crise des subprimes.
    L’exemple le plus intéressant d’une ville de ce type reste cependant celui de la ville d’Houston.
  • Il faudrait enfin faciliter l’obtention des permis de construire. Quelques mesures semblent aller dans ce sens ; toutefois, elles n’ont pas de réels impacts. En 2014, on constate une baisse de 10% des constructions par rapport à 2013 mais avec 297.500 constructions on est loin de l’objectif de 500.000 initialement fixé. Alors bien sûr la crise explique en partie cela mais pas seulement. La question du risque reste difficile à dépasser. Les lois (Duflot et autres) qui changent perpétuellement la fiscalité n’aident pas à la confiance et à la sérénité des investisseurs. Puis se pose la question des délais et des formalités trop lourdes pour obtenir un permis de construire sans même évoquer les problèmes ponctuels du blocage des dossiers au niveau de la municipalité.

Compte tenu de cela, les dernières mesures prises par le gouvernement Valls, qui ne s’inscrivent en rien dans cette direction, sont surprenantes. Leurs effets sont même parfois curieusement paradoxaux. Les principales sont :

  1. Remplacer la loi Duflot de défiscalisation immobilière par la loi Pinel. Cela parait une bonne idée sauf que cette loi Pinel n’est pas si favorable que cela aux investisseurs si on y regarde de plus près.
  2. Améliorer le PTZ+. Cette mesure est d’autant plus étrange qu’elle nourrit la hausse des prix de l’immobilier. En effet, on se retrouve avec des acheteurs pensant qu’ils achètent une partie de leur bien gratuitement puisque le contribuable prend en charge à leur place les intérêts bancaires de leur emprunt.
  3. Modifier le zonage de nombreuses communes. Ce rezonage déclasse aussi des communes et impacte leur plafond de loyer.
  4. Augmenter des taxes sur le foncier non bâti. C’est bien beau mais cette hausse ne sert à rien sans libération du foncier et une obtention plus facile d’un permis de construire.

Avec un peu de recul, on ne peut que sérieusement s’inquiéter de la visée réelle de ses mesures. Ce gouvernement veut-il réellement rendre l’immobilier plus abordable pour les ménages ? Ou fait-il semblant de le vouloir, en prenant officiellement des mesures populaires, mais en agissant officieusement de manière à limiter au maximum une baisse des prix de l’immobilier dont il a peur et qui est contraire à la politique européenne ?

De toute manière, il parait difficile d’imaginer qu’un État, persuadé que le citoyen est incapable de gérer sa santé (loi sur la santé), décide de le laisser gérer de manière autonome l’urbanisation du territoire.

Et même en admettant qu’il en ait l’intention, pour le bien de tous, il ne pourrait pas toucher au concept d’inconstructibilité par défaut sans supprimer à la fois une des prérogatives les plus importantes des élus, qui auraient certainement du mal à l’accepter, et mettre au chômage la masse des presque 50 000 fonctionnaires et ingénieurs de bureaux d’études spécialisés dans la planification urbaine. Ce serait une révolution qu’aucun politique n’a pour le moment de toute évidence ni le courage de lancer ni celui d’assumer.

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  • La déflation ne fait pas peur aux politiques. La déflation fait peur aux gens endettés, nuance.

    Or, les hommes politiques vivent par l’endettement, donc ont peur de la déflation.

  • Vous oubliez deux « petits détails » qui jouent énormément sur les prix de l’immobilier : la protection encore accrue des locataires mauvais payeurs ou pire, des squatters, et l’augmentation inouïe des taxes locales (taxes foncières et taxes d’habitation, création de la CFE contribution foncière des entreprises).

  • Je ne sais pas ce que l’Etat français , personne morale représentée par des politiciens élus et qui pratiquent avec bonheur la politique des Choix Publics veut ou ne veut pas en matière de prix immobiliers , mais par contre je sais que les prix de l’immobilier neuf et ancien dégringolent actuellement , ce qui veut dire que les français sont totalement attentistes en mati-ère d’achat …

    • Nafy-Nathalie Diop
      20 mai 2015 at 11 h 02 min

      Vous savez ? Je veux bien vos sources dans ce cas.

      • Yes , peu de gens achètent et vous avez les prix de vente annoncés par le vendeur mais peu les prix d’achat réel par l’acheteur et je sais qu’il y a un gouffre entre ce qui est espèré par le vendeur et la réalité de la vente …

        • Nafy-Nathalie Diop
          20 mai 2015 at 11 h 19 min

          Ce qui signifient non pas que les prix chutent mais que les biens surestimes ne se vendent plus si facilement ou que le taux de progression du prix de limmobilier nest plus le meme. Cest tres different dune chute des prix.
          Ou avez vous vu cette chute du prix de limmobilier que vous evoquez ?

          • Ce qui signifient non pas que les prix chutent mais que les biens surestimes ne se vendent plus si facilement ou que le taux de progression du prix de limmobilier nest plus le meme. Cest tres different dune chute des prix.

            J’ai du mal à comprendre votre logique de raisonnement , il y a quelques années et avant la crise( quelle criiise ) du marché de l’immobilier , les différences entre prix demandé et prix de vente étaient plus petites …actuellement , soit vous ne vendez pas votre bien ( attente de jours meilleurs ) soit , sans le claironner , vous baissez vos prétentions ..
            Ou avez vous vu cette chute du prix de limmobilier que vous evoquez ?
            …mais la lecture des prix annoncés dans les agences immobilières , mes propres connaissances d’information , les informations des acteurs économiques de l’immobilier …

            • Nafy-Nathalie Diop
              20 mai 2015 at 13 h 51 min

              Oui comme dit Cavaignac vous confondez prix de mise en vente et prix reel de la vente. Le prix de l’immobilier est celui de vente ou le prix signé chez les notaires.

          • Des prix surestimés qui chutent restent des prix qui chutent. Quant à la surestimation dont vous parlez, elle est due aux actions de l’Etat, qui rendent les investissements immobiliers beaucoup plus risqués, et détruisent leur rentabilité.

            • Nafy-Nathalie Diop
              21 mai 2015 at 6 h 30 min

              C’est important de parler de la même chose.
              Je parle de prix réel. Le prix surestimé est une autre prix.
              Actions de l’état ou difficultés de vendeurs à accepter la réalité.
              Pour récupérer un mandat, les estimations sont souvent faites à la hausse par les agences et les prix retravaillés à la baisse ensuite.
              Les actions de l’état ont un impact sur le prix réel de vente, pas sur les estimations foireux de la valeur de mise en vente des biens faite par les agences ou les propriétaires.

        • Les statistiques des notaires sont en prix de vente et non en prix d’offre, du moins officiellement.

  • En même temps il est évident que l’Etat n’a absolument pas envie de faire baisser les prix de l’immo et c’est tout à fait logique…58% des français sont propriétaires.
    Vous n’avez donc pas envie de vous mettre à dos 58% de la population.

    • Les droits de mutation (frais de notaires) financent les collectivités territoriales. Paris a bien profité de la hausse des 20 dernières années pour payer les lubies de la mairie.

      Si le nombre de transactions et/ou l’assiette diminue, la perte de revenus est énorme et va plomber les programmes sociaux et clientélistes. Une catastrophe !

      L’Etat voudrait relancer les transactions mais pas voir baisser les prix, tout en claironnant qu’il rend la propriété plus abordable : difficile.

  • Oui, nous sommes arrivé à un point où les intérêts de l’État et de la population sont contradictoires.
    Ils n’ont pas intérêt à l’amélioration économique. La baisse des prix est mal vue. Regardons par exemple la baisse des prix du pétrole… Ou encore, l’amélioration des chiffres du chômage signifie la fin des shoots monétaires, ce qui provoquerait l’effondrement de marchés financiers…

  • Encore déçu, il faut vraiment arriver en toute fin d’article pour l’habituelle défécation sur le fonctionnaire.

    • Nafy-Nathalie Diop
      20 mai 2015 at 13 h 54 min

      Y a pas de defecation sur le fonctionnaire dans larticle.
      Je dis juste que si on supprime 50.000 postes, les gens dont le poste sera supprime, dont des fonctionnaires, vont evidement protester.
      Qu’est ce qui vous heurte dans ca ?

      • Les valets du pouvoir n’aiment pas qu’on rappelle leur inutilité, même accidentellement. Ce sont de petits êtres sensibles et susceptibles, comme tous les parasites de notre société.

        • Viens bosser dans le social abruti, à ramasser de la merde toute la journée pour un salaire à la con, tu pourra mesurer toute l’ampleur de nos privilèges.

          Crétin.

      • Vous savez, un jour les libéraux comprendront que les fonctionnaires ne sont pas fondamentalement leurs ennemis, et que comme tout salariés, ils préfèrent faire quelque chose de productif à 10 000 que remplir de la paperasse inutile dans un système absurde à 50 000.

        Ce qui me heurte c’est l’absurdité de virer 50 000 personnes du jour au lendemain. Si ce n’est pas votre cas, vous faites partie du problème, pas de la solution.

  • Excellent article.
    Oui la baisse des prix ne fera pas plaisir à tout le monde mais elle est indispensable pour relancer la machine. On peut éventuellement la camoufler par un retour de l’inflation, c’est tout. Mais jamais le coût d’acquisition ramené au revenu n’a été aussi haut.
    Et la vraie solution, c’est la relance de la construction en libérant des droits a construire. Sans cela toutes les mesures de relance ou de logements sociaux nouveaux ne contribueront qu’à faire encore augmenter les prix et aggraver les besoins de logement.

  • Autre facteur qui permet d’expliquer l’amour immodéré des politiciens pour l’immobilier cher : la fausse croissance et taxes.

    Des prix qui s’envolent… c’est du PIB ! Et des impôts (sur les transactions, la TVA, patrimoine etc.)

    France paresseuse et veule qui au lieu d’investir dans des entreprises, pour créer de la vraie croissance… préfère s’assoir sur des tas de pierres dont le prix augmente sans cesse.

    « Pourquoi les prix montent ? »

    « Parce que ».

    C’est le niveau zéro de l’économie. Et voilà pourquoi ça plaît tant.

  • Tant que les français laisseront la technocratie les priver de terrains a bâtir, les prix ne baisseront pas.

    • Et pour répondre à la question du titre de cet article, amha la réponse est non.
      Le gvt veut transférer la dette publique sur la dette privée pour faire tourner le pays.
      Plus les ménages s’endettent plus il est content.

  • Pour suivre l’évolution des prix, il existe castorus.com.
    Sinon l’évolution des courbes de Friggit montrent clairement l’augmentation des prix relativement au revenus. Étant donné que cet écart est dû aux facilités d’obtention de crédit.

    Un point que vous n’avez pas abordé : le point crucial de la démographie qui explique à lui seul l’augmentation des tensions dernièrement observée. Le baby boom ( maintenant le papy boom) va drastiquement changer le rapport d’équilibre des acheteurs et des vendeurs.
    La pseudo pénurie des terrains est facilement observée sur castorus qui enregistre l’historique des prix, les baisses les plus importantes en %concernent en effet les terrains. Cependant l’effet numérique de l’expression des pourcentages en est aussi une part.

    Les taux des obligations d’ état ont augmenté très significativement les quinze derniers jours. Il y aura certainement un impact.

    Et le dernier point est bien sûr l’évolution du taux de chômage, une corrélation négative est en effet généralement observée. L’ anticipation de la perte de revenus dissuade souvent même les plus ambitieux.

    Personne n’a intérêt à ce que les prix baissent. Les revenus des vendeurs, de ceux qui prennent leur commission au passage (notaires, assureurs, banquiers, politiciens via les taxes locales, …) et même les enfants des vendeurs, c’est toujours ça de gagné sur les transferts intergénérationnels, sont directement impactés par le niveau des prix.

    Bref, la réalité n’est visiblement pas la même pour tout le monde. L’ action politique est de second ordre par rapport aux forces démographiques, aux taux d’intérêt et au chômage.

    • Nafy-Nathalie Diop
      29 mai 2015 at 22 h 21 min

      Oui vous avez raison. Je n’ai pas tout mentionné mais en 1000 mots, je ne pouvais pas. J’ai du faire des choix. Par contre, j’aurais pu effectivement mentionner le facteur démographie et renvoyer vers des liens.
      Merci d’avoir compléter l’article en le mentionnant.

  • Quant aux fonctionnaires, ils sont la aussi pour garantir l’inconstrutibilité de lieux sensibles, comme les zones inondables ou soumises à divers risques. L’histoire récente a montré que l’appât du gain a causé des risques mortels lorsque l’on laisse construire dans des zones dangereuses.
    Aucun gain ne peut être justifié en cas de risques mortels.

    • Nafy-Nathalie Diop
      29 mai 2015 at 22 h 24 min

      Ils devraient informer ou laisser l’information accessible facilement, pas garantir.
      Le citoyen n’est pas un môme idiot ou s’il l’est il faut qu’il l’assume.
      Mon idée :
      On lui dit que cette zone est inondable. Ou il renonce et rien à dire. Ou il construit, se fait inonder en toute conscience et reste redevable seul de la réparation des dégâts qu’il a subis.
      Toute autre alternative est un grand n’importe qui.

      • Malheureusement, la cupidité et l’inconséquence sont notre lot.

        Il est sain pour une nation d’éviter l’inconséquence de nos pairs.
        D’accord, on peut dire que cela est de la responsabilité des acquéreurs, mais en cas de désastre, les citoyens paieront quand même pour réparer les dégâts via des travaux collectifs, des primes d’assurance plus élevées, etc.

        Alors, dans ce genre de cas, prévenir d’un dommage est aussi prévenir d’une dépense indue.
        Je ne comprendrais pas que l’on ne considère pas le bon sens de cette démarche.

  • La logique voudrait donc que les taux se stabilisent ou augmentent légèrement au cours des jours, et peut-être des semaines à venir. Mais en matière d’économie, la logique n’est pas toujours au rendez-vous

  • Solution pour augmenter l’offre : taxer très lourdement les multipropriétaires. Ces rentiers spéculent sur la tête des jeunes au lieu d’investir dans les entreprises.
    Mais rassurez vous aucun ministre ne le fera. Ils sont multipropriétaires et n’ont aucune actions (cf déclarations de patrimoine)

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