L’État-stratège est la ruine de l’immobilier français

Dans l'immobilier, l’État français oscille depuis 40 ans et plus entre les incitations très maladroites et les freins les plus puissants. En pure perte.
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L’État-stratège est la ruine de l’immobilier français

Publié le 23 août 2013
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On entend parfois, souvent même, tant dans la bouche de nos minustres que dans celles de politologues ou de pipoconomistes officiels que l’État français, s’il est imposant et occupe une telle place en France, l’est pour une bonne raison : c’est un État-stratège, les enfants ! Voilà pourquoi on le voit à tous les étages, ses gros doigts potelés dans tant de pots de confiture ! Stratège, qu’il est, je vous dis !

Malheureusement, un peu d’analyse oblige à tempérer violemment cette notion même d’État-stratège, voire à lui filer une solide claque, l’agacement montant. Et actuellement, on le constate sans problème avec l’immobilier.

Certes, c’est d’autant plus vrai que c’est Cécile Duflot, l’une des excuses paritaires du gouvernement, qui a échoué son flanc dodu sur le banc rocailleux du Logement, de l’Égalité des Territoires et du Veau Sous La Vache : la pauvrette n’avait jamais été outillée pour produire autre chose qu’une purée nauséabonde et la jeter avec plus ou moins d’adresse dans le ventilateur rapide des médias et de la politique française, avec le résultat (pitoyable) qu’on connaît (résultat qui, au passage, m’aura inspiré le mémorable schéma ci-dessous, représentation du parcours institutionnel des propositions de la ministre, et qui s’avère extraordinairement exact).

parcours institutionnel suite

Mais quand bien même Duflot est exceptionnellement mauvaise, force est de constater que le n’importe quoi est, dans le domaine de l’immobilier, érigé en art depuis bien longtemps. La pauvre Cécile ne fait, finalement, que reprendre avec brio le flambeau déposé là lors d’un précédent vol plané catastrophique par d’autres minustres avant elle. Eh oui : cela fait des années qu’on massacre consciencieusement l’immobilier et la propriété privée dans ce pays, et qu’on le fait d’une façon extraordinairement brouillonne.

Il faut bien comprendre que, d’un côté, les propriétaires sont, par nature, des gens riches, qui spolient à l’évidence les locataires auxquels tout le monde sait qu’ils vouent un mépris évident. Dans l’imagerie traditionnelle, la France est peuplée de ces vendeurs de sommeil et autres richissimes propriétaires terriens qui, entre deux parties de chasse et d’entraînement aux pigeons d’argile, entassent les billets dans des coffres suisses et les locataires dans d’insalubres constructions précaires.

L’État aura donc pour mission d’éliminer un maximum de ces bourgeois ignobles, de gêner les autres et de bousiller toute velléité des pauvres de vouloir en devenir un plus tard.

duflot se mêle d'immobilier

De l’autre, les propriétaires sont aussi des citoyens qui votent, et — les cons — ils sont de plus en plus nombreux, croissance et capitalisme aidant malgré tout les gens à s’extraire de la pauvreté, là où le socialisme et les bières tièdes n’ont pas suffisamment sévi. Mieux : ces propriétaires, correctement taxés, constituent une abondante manne de pognon gratuit des autres sans lequel, justement, le socialisme et les bières tièdes dans une moindre mesure ne peuvent se répandre et perdurer. Et pompon final : le propriétaire, le mou correctement bourré, aura eu la bonne idée de s’endetter sur plusieurs dizaines d’années, ce qui constitue un double bonus puisqu’il alimente alors l’économie de la dette que les banques, acoquinées à l’État, sont trop heureuses de soutenir, et puisqu’il devient parfaitement sédentarisé, et provoque une vague de dépenses publiques très justifiables (routes, écoles, centres sportifs neufs, boulodromes, ronds-points, etc.) et particulièrement favorables aux politiciens locaux.

Dilemme terrible : l’État stratège se retrouve donc dans le double-rôle de devoir cogner sur le propriétaire foncier parce qu’après tout, la république socialiste populaire française ne peut autoriser tel enrichissement bourgeois, et celui de devoir favoriser l’acquisition de logement suivant l’adage bien connu : « Quand l’immobilier va, tout va et finissons-en avec les bières tièdes ».

Dilemme qui ne sera donc pas tranché et qui n’est toujours pas résolu à l’heure où ces lignes sont écrites.

D’un côté, on lit que le gouvernement tente de supprimer certains abattements : ainsi, pour les plus-values de cession de terrains à bâtir, le gouvernement ne compte pas offrir de cadeaux fiscaux au-delà du 31 décembre 2013. Après cette date, les abattements existants pour durée de détention devraient être purement et simplement supprimés. La façon même dont ce changement fut « acté » est rocambolesque de confusion, comme le relate assez bien cet article de Contrepoints.

De l’autre, on soupçonne que l’État favoriserait les FCPI, et force est de constater que les différentes annonces hésitantes de Cécile ont eu, depuis le début de l’année, le mérite douteux de faire repartir (même si c’est artificiellement) le marché du neuf au deuxième trimestre (+8% des mises en chantier).

D’un côté, l’État favorise la location et l’accession à celle-ci en distribuant de la caution étudiante comme des bonbons à la Saint-Nicolas, avec les magnifiques effets de bord qu’on peut imaginer (à commencer par ceux qui s’inscriront à la fac exclusivement pour cet aspect).

De l’autre, on sent la mise en place d’une nouvelle embuscade, foncière cette fois (après la fiscale révélée dernièrement ici) : sous le prétexte gentil et mignon et moelleux et douillet et crédible d’aider le contribuable, Bercy lui proposera bientôt d’évaluer son bien immobilier grâce à une application ad hoc, « PATRIM Usagers » (ou PATRIE Usagée, allez savoir), en se basant sur les contrôles fiscaux effectués à côté de son bien et des transactions comparables enregistrées dans les petits fichiers de l’institution.

Les petits moutontribuablesMiam, miam, tout ceci sent bon à la fois le big data, la protection des données personnelles à géométrie variable, une forte réutilisabilité dans des contrôles fiscaux prochains et une excellente idée pour traquer le pigeon encore plus près et encore plus fort. Du reste, la paranoïa qui m’anime semble partagée puisqu’on retrouve les mêmes préoccupations chez les agents immobiliers qui rouspètent déjà de la concurrence déloyale que ce logiciel fiscal fait peser sur leurs prestations. Gageons qu’ils n’auront pas autant gain de cause que les taxis contre les VTC, Bercy n’ayant réputation d’être mou du genou que lorsqu’il s’agit des intérêts des autres.

Et au-delà même de l’utilisation fiscale de cette application, on ne peut s’empêcher de se rappeler que la révision cadastrale approche à grands pas et ce nouvel outil pourrait s’avérer utile pour faire gober l’amère pilule qui s’annonce : c’est grâce à elle que sont calculés les impôts locaux et fonciers, dont on voit mal comment ils pourraient soudainement baisser, la dernière révision datant de… 1970. Pour les locaux professionnels, c’est déjà planifié ; les habitations individuelles ne devraient donc plus tarder.

this will not end well

Bref : comme on peut le voir, l’État oscille généreusement entre les mesures qui visent à distribuer l’immobilier à tous et toutes et qui déversent le Cajoline fiscal sur le propriétaire, et les mesures abrasives qui le remettent dans le droit chemin à coups de pompes cloutées dans le derche. Difficile, dès lors, de considérer le marché immobilier comme un marché libre, ou même sain, tant les interventions contradictoires y sont nombreuses, contre-productives et génératrices d’effets de bords de plus en plus dangereux. Ainsi, l’actuelle bulle immobilière, indubitable, crée à la fois une pénurie de logement pour les jeunes et l’impossibilité pour les vieux de se débarrasser facilement de leurs possessions surnuméraires sans réaliser une moins-value bien douloureuse.

Et comme absolument personne ne veut s’attaquer à la racine du mal, pourtant énorme et facilement identifiée, l’issue du tango morbide enlaçant l’État à l’immobilier est inéluctable.

Ce pays est foutu.

—-
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  • un des principaux problème qui concerne l’immobilier en france est la raréfaction du terrain à construire. cette raréfaction est du notament aux lois qu’on fait passer les écologistes pour empècher de construire dans les villes: résultat, les citadins habite à la campagne, ou le terrain à construire c’est envolé, et depensent le double du gain escompté en trajet de voiture pour aller au travail: quelle progré !!

    • D’expérience et en connaissant le milieu, je peux dire avec certitude que les terrains ne manquent pas. Le problème est l’Etat, la mairie, les lois…les intérêts en jeux pour ceux-ci crée cette impression de manque. Et en effet, ils bloquent, martyrisent, tyrannises, persécutent, et finalement détruisent la dernière pépite Française…..bien fait pour nous, et pour eux surtout. Ils iront se gratter après ça.

      • c’est bien ce que je dit: le terrain ne manque pas, c’est le terrain autorisé à la construction, qui manque, dans les villes pour les causes que j’invoque, et à la campagne, ou les maires n’ont pas forcément envie que leurs administrés leur reproche de transformer leurs villages. le problème est bien administratif.
        et qu’on ne vienne pas me chanter la chanson du terrain agricole qui fout le camp: la france connait une véritable gabégie de terrain agricole, les agriculteur, de moins en moins nombreux alors qu’il y a 5 million de chomeurs, en ont leur saoul, partout, on peut voir un trés grand nombre de parcelle qui ne sont tous simplement pas exploitées. une autre partie à été boisée depuis la 2ième guerre mondiale: autre gabégie: la rentabilité est nulle et les propriétaire n’ont pas le droit de les remettre en agricole, car depuis de début du 19ième siècle, on  » sanctuarise  » les forets  » contre toute logique économique. là encore, les lobbys écolos sont à la manoeuvre. j’espère que dans un siècle, les historiens jugeront trés sévèrement l’action de ces idéologues malfaisants !!

  • C’est de l’ecolomise. 100% des perdants ont joués aux jeux de hasard.

  • « l’impossibilité pour les vieux de se débarrasser facilement de leurs possessions surnuméraires sans réaliser une moins-value bien douloureuse. »

    Vous devez très mal connaitre le marché immobilier pour écrire ceci : les vieux qui ont de l’immobilier l’ont généralement acheté bien avant le point haut de la bulle et ne sont absolument pas en situation de moins value.
    Les retraités possèdent en très grande majorité de l’immobilier acheté avant leurs 50 ans, donc avant l’envolée des prix (qui ont plus que doublés ces 10 dernières années).
    Ils sont surtout en situation de non vente parce que la majorité de ces vendeurs sont des « vendeurs de confort » (non contraint) qui veulent vendre aux prix du point haut et non au prix du marché.

    Les jeunes qui ont acheté leur résidence principale en 2006/2007 et qui doivent vendre aujourd’hui (divorce, mutation), eux, sont vraiment en moins value (ou en negative equity, car souvent avec des crédits longues durée sur des financements à 110%).

    Quand aux autres, ils ne sont pas forcément face à une pénurie de biens : en province la majorité des villes moyennes n’ont absolument aucun problème de pénurie. Il y en a même qui débordent de logements à cause des dispositifs Robien/Scellier. Mais ce n’est pas pour autant que les prix sont plus bas => les « vieux » comme vous les appelez, ne sont pas contraint de vendre et affichent leurs biens à des prix astronomiques.

    C’est la raison du blocage actuel : les anciens sont quasiment propriétaires de l’ensemble du parc immobilier privé (5 millions de ménages sont multipropriétaires, ils ont en moyenne 60 ans et possèdent à eux seuls 14 millions de logements), ils sont très peu contraints, et maintenant que les prix chutent ils mettent en vente aux prix de 2007. Les acheteurs n’ont plus les moyens (resserrement du crédit), les vendeurs ont « tout leur temps », la situation est bloquée. Seuls les ventes contraintes font actuellement le marché.

    • Heu.

      En fait, un article comme celui-là, déjà long, ne permet pas toujours de développer chaque point avancé. Par exemple, pour cette petite phrase, disons que les retraités qui ont vendu il y a 5 ans, par exemple, on fait une jolie culbute. Mais les retraités qui ont de l’immo maintenant vont devoir baisser leur prix. Selon l’Economiste, Challenges et les travaux de Friggit (je note que vous n’en parlez pas, c’est étrange, pour quelqu’un qui connaît le marché) les prix de l’immo en France sur surévalués d’au moins 35% à 50%. Je vous laisse imaginer la tête des retraités lorsqu’ils devront s’aligner.

      Parce que la démographie ne laisse aucun choix : ils devront s’aligner, tôt ou tard : il va y avoir de plus en plus de biens dispo (on ne vit pas éternellement pour le moment), et de moins en moins d’acheteurs.

      Et avec l’inflation qui va arriver, mieux vaut tôt que tard.

      Les cas de reventes pour divorces ne sont qu’une partie des ventes, loin d’être majoritaire, hein.

      • Non, c’est toujours faux.

        Une moins value c’est une perte entre le prix d’achat et le prix de vente.

        Pour que les retraités qui ont acheté très majoritairement avant la bulle immobilière soient en moins value, il faut donc qu’ils vendent au minimum à 50% en dessous des prix actuels : ça n’a strictement rien à voir avec la réalité du moment, ce que vous précisez pourtant clairement dans votre article (« l’actuelle bulle immobilière crée »).
        Quand les prix chuteront oui, ils feront la tête (et encore ils vont rester certainement en plus value très longtemps), mais ce n’est pas le sens de votre article. Votre assertion est parfaitement fausse : « les vieux » ne vendent pas en moins value actuellement.

        Concernant les divorces et mutations, il semble clairement que vous ne connaissez pas la structure marché immobilier français.
        Ils représentent plus de la moitié des ventes contraintes (le reste des VC sont les successions).
        Comme le marché est actuellement composé principalement de ventes contraintes, il est par conséquent constitué de divorces et mutations pour près de sa moitié.

        Que vous développiez pas tout, c’est évidement, mais on ne parle pas d’un développement là : on parle d’une fausse assertion => Les retraités ne vendent actuellement pas en moins values et ne le feront pas avant très longtemps si la baisse continue au rythme actuel.

        • Marie C, prenez un Pastis à la place de vous énerver. L’Etat est pour moi plus coupable qu’H16. Vous avez surement des qualités, mais est-ce une bonne technique commerciale d’affirmer des choses et de traiter les autres de débiles profonds. Enfin, chacun ses raisons, chacun sa vie….

        • Les vieux sont aussi propriétaires de bâtiments hors normes, ils vont aussi se faire flinguer à coup d’ expertises « pompes à pognon » et donc donner des arguments favorables à la baisse des prix. Souvent des maisons des années 50/60 bien qu’ hors normes sont mieux construites que celles d’ aujourd’hui.
          Le scandale, c’ est que l’ état vient brider un peu plus un marché qui ne demandait qu’ à s’ auto-réguler, car si l’ on tient à vendre, on baisse son prix et puis c’ est tout. La plupart des gens qui ont acheté avant 2000 jusqu’ à 2007 feront de toute façon des plus values.

        • @ Marie C

          Ne vous donnez pas autant de peine pour démontrer l’inexactitude des analyses exposées par Contrepoints car ici une bonne partie des gens sont dans l’attente fébrile de cataclysmes économiques qui ruineraient principalement les « vieux » en France. (immobilier, retraites etc…)
          Comme si la survenance de tels évènements, règleraient leurs propres problèmes.
          A partir de là , toutes sortes de fantasmes et de projectiions farfelues sur l’avenir se substituent à la réalité de la situation.

        • Je viens d’acheter une maison a coté de lyon. une succession, a -30% sur le prix initial. On dirait que la réalité du marché rattrape les vendeurs…
          pour les ayant droit, il n’est pas question d’ailleurs de plus ou moins value : c’est un héritage.

          • @ Grass
            pour les ayant droit, il n’est pas question d’ailleurs de plus ou moins value : c’est un héritage

            Erreur, cher ami.
            Les héritages sont également concernées fiscalement par les plus-values et les moins values.
            1- on ne peut pas vendre un bien , si on ne possède pas le titre de propriété à son nom.
            2- on obtient le titre de propriété (pour un bien immobilier) d’une successsion après passage chez un notaire .
            3- le notaire indique la valeur estimative du bien hérité
            4- En cas de revente, c’est par rapport à ce montant inscrit par le notaire qu’on sait s’il y a plus value ou moins value.

  • « Ainsi, l’actuelle bulle immobilière, indubitable, crée à la fois une pénurie de logement pour les jeunes et l’impossibilité pour les vieux de se débarrasser facilement de leurs possessions surnuméraires sans réaliser une moins-value bien douloureuse »
    Humm, sans remettre en cause la pertinence de cette analyse, et même si je comprends où le brillantissime H16 veut en venir, je suis, tout comme MC, de prime abord assez circonspect par rapport à cette dernière assertion: en effet, si les prix sont surévalués, les plus-values le sont aussi, a fortiori dans le cas des « vieux » dont on peut supposer qu’ils aient gardé leur bien plusieurs décennies (soit avant le boom majeur de l’immobilier Français), et ce malgré une taxation toujours plus confiscatoire. Donc le sacrifice consenti, ou imposé de leur bien par la réalisation de cette « moins-value bien douloureuse » impliquerait une baisse importante du prix de leur bien, et le cas échéant, contribuerait justement à l’éclatement de cette bulle, ou tout du moins à la baisse des prix. Mais encore une fois, H16 tendrait selon moi à démontrer que le niveau délirant de la taxation actuelle sur les plus-value entrainerait un raisonnement économique irrationnel (mais moralement justifié) de la part de ces « vieux » propriétaires: ces derniers seraient en effet davantage dissuadés de vendre par la part démentielle, et d’autant plus injuste, de leur propriété volée par l’état, plutôt que par le niveau des prix, pourtant anormalement élevé, actuel. En effet, comment accepter de reverser à un Léviathan près de la moitié de ce que vous possédez de plus cher, et qui représente pour vous le fruit d’une vie de labeur ?

  • Bonjour,
    S’il y a une bulle, ce qui est indéniable, c’est bien que les prix actuels sont bien au-delà de ce qu’ils étaient voici quelques années (+200% depuis 1998 en moyenne sur le territoire).

  • Les commentaires sont fermés.

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