Le marché de l’immobilier évolue… comme prévu !

Les taux des prêts immobiliers n’ont jamais été si bas, les prix restent stables ou en très légère baisse, les ventes reprennent.

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Le marché de l’immobilier évolue… comme prévu !

Publié le 7 juillet 2013
- A +

Les taux des prêts immobiliers n’ont jamais été si bas, les prix restent stables ou en très légère baisse, les ventes reprennent.

Par Thibault Doidy de Kerguelen.

N’en déplaise aux grincheux et aux éternels annonceurs de catastrophes, le marché de l’immobilier est stable.

En juin, les taux des prêts du secteur concurrentiel (hors assurance et coût des sûretés) se sont établis à 2,89% en moyenne, selon le baromètre mensuel de l’Observatoire Crédit Logement/CSA, contre 2,97% le mois précédent. La baisse des taux se poursuit donc, elle « s’appuie toujours sur la volonté des établissements de crédit de soutenir l’activité de marchés en forte contraction », estime l’Observatoire, lequel ajoute : « les taux des prêts immobiliers n’ont jamais été si bas ».

Tous les marchés bénéficient de cette « situation exceptionnelle » : le marché du neuf (2,91% en juin), l’ancien (2,90%) et le marché des travaux (2,86%). La part de la production de crédits réalisée à un taux inférieur à 4% progresse encore, à 98,6%, contre 79,1% en 2012. 88,5% des prêts sont désormais octroyés avec un taux inférieur à 3,5%.

La chute vertigineuse annoncée par certains n’a pas eu lieu. Ni sur le front des prix, ni sur celui des volumes. L’immobilier demeure plus que jamais la valeur refuge par excellence des Français ».

Au niveau national, le prix moyen au m2 se situe désormais à 2 555 €, soit un recul limité à 2,6% sur un an tous biens confondus. Une baisse un peu moins marquée pour les appartements (- 1,9%, 3 372 €) que pour les maisons (- 2,8%, 2 048 €).

Cette baisse contenue des prix, alliée à des taux d’intérêt historiquement bas, a permis un regain d’activité au niveau des transactions : + 6,4% pour les appartements et + 11,9% pour les maisons. Regain d’activité confirmé par la reprise de la production de crédits : + 7% au 2e trimestre par rapport au trimestre précédent et + 7,7% par rapport au trimestre équivalent de 2012.

Nous vous le répétons, si vous n’êtes pas encore propriétaire de votre résidence principale et que vous êtes éligible à un crédit vous permettant de le devenir, n’hésitez pas, il est fort peu probable que vous ayez l’occasion de rencontrer à nouveau un jour un contexte aussi favorable. Et en disant cela, nous n’évoquons même pas les fortes probabilités de grande inflation dans les années à venir (il va bien par un moyen ou un autre falloir dévaloriser la dette publique) qui viendront encore abaisser le coût réel de votre acquisition !


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  • Encore un pupli reportage avec des chiffres approximatifs. Hausse par rapport à quoi, selon quelle source, notaires, C21?
    Le volume des ventes prévues sur 2013 est de 600000 ventes c’est à dire un plus bas depuis 10 ans.
    Tout se passe comme prévu oui: la purge approche.

  • Et bien si c’est vrai, c’est dramatique. Les prix delirants de l’immobilier Francais sont un poids bien trop lourd a porter pour tous ceux qui se lancent dans la vie. S’endetter sur 30 ans pour une maison, c’est aussi dans la plupart des cas renoncer a epargner pour 30 ans, donc renoncer a investir, a creer.
    En plus, le niveau stratospherique des prix de l’immobilier Francais est la consequence d’une serie de tripotages gouvernementaux depuis 30 ans visant a satisfaire les professionels du batiment et les communes au detriment du pays tout entier.
    Au final, c’est bien une sorte d’impot. Les gouvernements successifs maintiennent volontairement les prix au plus haut pour que justement les impots locaux soient plus eleves. Ils poussent les familles a s’endetter sur 30 ans pour pouvoir toucher tout de suite un maximum d’impot.

    La Suede aussi, pays ou le social est tres developpe, souffre du meme mal, en pire: on s’y endette sur plusieurs generations pour un logement.

    Une baisse de 30% des prix de l’immobilier, comme en 1990, ferait grand bien a la France.

  • N’en déplaise aux bonimenteurs, vendeur de crédit, vous n’évoquez pas non plus les fortes probabilités d’un crash immobilier, comme partout, il se produit… La réalité en France est la chute, tout aussi historique des transactions et cela malgré des taux de crédits record à 3.5%. Qu’en sera-t-il lorsqu’ils remonteront ?

  • ….et le marche immobilier francais irait encore beaucoup mieux, si l’ investisseur n’ avait pas a redouter les lubies potentielles des psychopathes-taxeurs qui y gouvernent.

    Quand je vois ce qu’ il y a a vendre sur le bon coin, je me dis que c’ est vraiment dommage.

    Regardons ce que la Duflop va encore nous inventer 🙁

  • Oui, sauf que détenir de l’immobilier, c’est comme être une chèvre attachée à un piquet en attendant le tigre.

    Quand l’Etat est à quia, il va chercher l’argent où il se trouve, et quelques petites surprises foncières pourraient gâcher cette vue idyllique.

    •  » Oui, sauf que détenir de l’immobilier, c’est comme être une chèvre attachée à un piquet en attendant le tigre. »

      Toujours cette vieille habitude chez les libéraux de considérer les propriétaires de leur logement comme un électorat captif .
      D’où leur aversion, assez stupide, à détenir de l’immobilier, pour se sentir plus libre..
      Avec bien entendu toujours les mêmes theories les plus farfelues sur l’imminence d’un crash de l’immobilier, qui servent de pretexte pour ne pas acheter.

      • Tout à fait d’accord avec votre image, je me demande ce que fait Bruxelle pour lutter contre cette atteinte à la liberté de circulation des capitaux, car oui aujourd’hui sortir de l’immobilier coute très (trop) cher

  • Il est clair que les menaces récurrentes sur la confiscation des placements en valeurs mobilières au delà de 500 000€, incite les investisseurs à aller vers la pierre. Question, celà créera t il des emplois ? pas si sûr ….

  • Le ratio Prix/Loyer est passé de 150 à 250 en 40 ans. L’immobilier est clairement surévalué en France. La bulle va bien éclater un jour.

  • Il est difficile de rester objectif lorsqu’on est dans certaines professions. Cet article en est une belle illustration.

    Dès le début de l’article, la couleur est annoncée. : « N’en déplaise aux grincheux et aux éternels annonceurs de catastrophes, le marché de l’immobilier est stable. »

    Pas un mot sur la bulle immobilière de + 40%, pourtant les fondamentaux (revenus des ménages qui remboursent les emprunts Cf. tunnel de J. Friggit) sont mis à rude épreuve.

    « …nous n’évoquons même pas les fortes probabilités de grande inflation dans les années à venir (il va bien par un moyen ou un autre falloir dévaloriser la dette publique) qui viendront encore abaisser le coût réel de votre acquisition ! ».

    « …probabilités de grande inflation… » : Oui, donc demander aux pays qui n’ont pas trop laissé leur dette filer, d’enfler leurs ressortissants, l’Allemagne va surement être d’accord.

    « …viendront encore abaisser le coût réel de votre acquisition… » : Acquisition surévaluée qu’on espère rembourser en monnaie de singe (l’euro). Sauf qu’avec un peu d’honnêteté, on dira que ça ne marche qui si les salaires augmentent. Or, si par extraordinaire, les salaires augmentent, le matraquage fiscal réduira vite cette augmentation.

    Est-ce vraiment utile de surpayer un bien immobilier qui risque de perdre de la valeur puisque nous sommes dans une bulle, tout en pariant sur une inflation concomitante à une augmentation des salaires. Je le trouve bien cher ce pari !

    Enfin, pour ce qui est des taux, ils n’ont jamais été si bas… ok, en attendant, la question est : compte tenu de l’endettement des Etats, est-il possible que les taux remontent rapidement ?

    • « revenus des ménages qui remboursent les emprunts Cf. tunnel de J. Friggit » : c’est précisément l’erreur de Friggit ! Il prend en compte le revenu de tous les ménages. Or, c’est une lapalissade de dire que seuls les manages solvables achètent. Il conviendrait de comparer les prix immobiliers aux revenus des ménages solvables et non à la moyenne des revenus de toute la population.

      Autre critique sur l’analyse de Friggit qui considère son tunnel comme la norme. Mais l’analyse de ses propres recherches historiques publiées montre que la norme des prix dans l’immobilier n’est justement pas le tunnel qui fait plutôt figure d’exception débutant avec la reconstruction d’après guerre et se terminant avec les crises pétrolières.

      • Cavaignac

        Honnêtement, je ne suis jamais entré dans le détail des chiffres. Une étude présente ce qu’elle explique, elle est un indice (au même titre que les taux, la durée d’emprunt…) pour informer sur la conjoncture, jusqu’à démonstration du contraire.

        « Il conviendrait de comparer les prix immobiliers aux revenus des ménages solvables et non à la moyenne des revenus de toute la population. »

        Un ménage solvable est un ménage qui peut faire face à ses obligations à chaque échéance.

        Un ménage insolvable en N peut devenir solvable en N+1, par une augmentation de salaire, par une baisse des taux d’intérêts, par une augmentation de la durée d’emprunt, par une baisse de quelques % du marché immobilier. A l’inverse, un ménage solvable peut devenir insolvable : perte d’emploi, divorce…

        Je suis d’accord avec vous sur la comparaison avec les revenus des ménages solvables. Mais je ne suis pas convaincu de pouvoir écarter une étude si facilement car la notion de solvabilité est bien trop volatile pour être réellement captée par des chiffres.

        « la norme des prix dans l’immobilier n’est justement pas le tunnel qui fait plutôt figure d’exception débutant avec la reconstruction d’après guerre et se terminant avec les crises pétrolières. »

        Pourtant, lorsque je regarde son graphique (peut-être faux), ce n’est pas l’impression que ça me donne puisque le « hors tunnel » débute en 2002-3 (il semble même considérer la bulle de 1991 dans ce tunnel) :

        http://commons.wikimedia.org/wiki/File:Courbe_de_Friggit.jpg

        Ou alors était-ce différent avant 1965 ? Il aurait volontairement « commencé » son graph qu’à partir de 65 ?

        • Cette courbe est exacte. Mea culpa ! En évoquant les 30 glorieuses, J’avais en tête l’évolution du pouvoir d’achat immobilier décroissant en tendance depuis les années 80.

          Friggit a publié sur le site du CGEDD des données historiques sur l’immobilier (avant le début de cette courbe) et c’est à celles-ci que je faisais allusion. Son analyse est passionnante, ne serait-ce que par le travail tant économique qu’historique. Toutefois, sa conclusion consiste à affirmer que le tunnel serait la norme, ce que ne semblent pas démontrer ses propres données historiques. Et la logique : le revenu moyen des Français influence sans doute le marché de la location mais pas le marché de la vente. A la vente, la solvabilité des ménages n’est qu’une conséquence du prix déterminé indépendamment des revenus (taux, coût construction, réglementation…) Il n’est donc pas pertinent de fonder une théorie, notamment celle du tunnel ou celle de la bulle immobilière, sur la comparaison prix/revenus.

          La détérioration de la solvabilité des ménages est aggravée par les distorsions étatiques (impôts, subventions, normes) qui provoquent une double pénurie d’offre (construction/population) et de demande (solvable), ce qui réduit le marché (et les statistiques) aux transactions les plus chères par élimination du marché bas de gamme. Ainsi, on obtient un marché avec des prix maintenus élevés malgré des transactions en baisse, contrairement aux anticipations de certaines théories désormais caduques selon lesquelles les prix auraient dû baisser à la suite de la baisse des volumes.

          • « A la vente, la solvabilité des ménages n’est qu’une conséquence du prix déterminé »
            Ce qui invalide votre réfutation de Friggit.

            « indépendamment des revenus »
            lol.

          • Ça fait sens ce que vous dites. Si je suis d’accord pour ne pas en faire une théorie intangible, « le revenu » reste un des fondamentaux de la valeur d’un bien car la réalité de la valeur d’un bien c’est aussi ce que les ménages peuvent mettre dans le remboursement d’un emprunt.

            Parce que si la solvabilité n’est qu’une conséquence du prix déterminé indépendamment des revenus, il y a forcément un point à partir duquel le bien ne trouvera plus preneur. Ceci explique sans doute en partie, la chute du nombre de vente. Je reste convaincu que celle des prix suivra, même si elle est retardée par la crise financière. La valeur intrinsèque du bien (coûts de construction…) n’y changera rien car la valeur est subjective.

            Lorsque les valeurs des nouvelles technologies se sont envolées au début des années 2000, la réalité du marché n’a pas tardé à pointer le bout de son nez pour corriger l’emballement. Je ne suis pas choqué que pour la pierre, « une valeur sûre », ce soit plus long.

            Je suis sûr qu’on aura l’occasion d’en rediscuter ! 🙂

  • C’est du cynisme ?

  • vivement une correction du marché immo , les prix sont delirants en comparaison avec la valeur intrinseque d une maison (prendre le cout des materaux + la main d oeuvre et pour les villa en placo on devrai pas deppasser les 50K ), les trentes glorieuse on transformé le français en speculateur foncier a la recherche de la rente locative contribuant a la hausse du prix , les aides au logements gonfle artificielement le pouvoir d achat de la demande locative la moins aisé . en pourcentage de la population il y a peu de proprietaire se qui fait de la france le pays avec un niveau de vie objectif loin derrire les estonien ou les chypriote . et puis que dire des loyers 700€ pour 40m2 de moyenne dans la plupar des grande ville quant au cout de l aquisition a credit sue 20 ans qui revient a 66K pour 100K pour qu une banques daigne faire l intermediaire avec la BCE (acheter 3 maisons et offeré en 2 a votre cher banquier)…

    • La « valeur intrinseque » n’existe pas : comme pour tout autre bien, la valeur des maisons est subjective. Le coût de la construction peut éventuellement être analysé comme une limite basse des prix.

      Si vous voulez parler du coût de la construction, il est en moyenne de 1650 euros par m2 sans les frais financiers, le coût de commercialisation, le foncier, la TVA à la vente…

  • Bonjour,
    Je trouve que l’expérience du citoyen lambda diverge souvent des analyses officielles. Je suis conscient qu’il est souvent plus socialement crédible d’appuyer ses opinions sur des chiffres et autres graphiques pompeux, et c’est pourquoi, j’aimerais pour une fois apporter une vision moins globale, et plus pragmatique. J’ai une certaine expérience immobilière (restaurations, constructions neuves, reventes, ect…).
    Il y a une dizaine d’années, un ami étranger à fait l’acquisition d’une maison défraîchie dans le sud de la France pour la somme de 230.000€, auxquels il ajouta 100.000€ pour rénovation. Contraint, il revendit son bien pour 210.000€
    En conclusion, conformément à l’article, on peut effectivement considérer que les prix ne chutent pas, mais toujours est-il que mon ami a malgré tout perdu beaucoup d’argent.
    J’ai pu moi-même constater que la compression des prix se fait sur le propriétaire. Le prix des matériaux augmente, du cadastre, des impôts, les obligations en matière de normes s’accumulent (plomb, xylophages, consuel, traitement des eaux, prescription archéologique préventive, isolation, chauffage, ect…). Toutes ces charges sont amorties par le propriétaire ou le constructeur, car autrement, le bien serait purement et simplement invendable. Alors oui, les prix restent stables sur le papier, mais déjà le nombre de ventes ralentissent, laissant entrevoir une réalité paradoxale défiant toutes les études dont l’Etat nous abreuve…. j’ai des doutes.

    • Tres bonne remarque.
      Il serait interessant, si cela existe, de pouvoir comparer l’evolution des prix avec l’evolution des investissements dits de renovation ou autres.
      C’est d’autant plus important aujourd’hui car avec le nombre de nouvelles normes, le ticket d’entree devient de plus en plus cher.

  • Merci pour cet article!
    Le contexte est plutôt encourageant. Mais pour acquérir un bien immobilier, rien de mieux que de bien réfléchir sur la question de sa rentabilité à long terme, son emplacement, son prix sur le marché. Passer par une agence serait le plus recommandé car l’on vous conseillera et l’on vous accompagner tout au long de votre projet d’achat immobilier.

  • L’immobilier à Londres est bien plus cher qu’à Paris. Y parle t on d’une bulle ? Pourtant les prix de l’immobilier y sont bien décorrélés du revenu des Anglais ?

    • Le centre ville de Londres est plus cher que Paris. Sur le neuf, Paris beaucoup est plus cher que Londres. Il n’en reste pas moins que les salaires ne sont pas les mêmes à Londres et à Paris.

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