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Immobilier : chérie, j’ai rétréci notre avenir

Publié le 9 novembre 2011
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Immobilier : chérie, j’ai rétréci notre avenir

Pendant que la finance continue de faire des zig-zags créatifs et que le gouvernement s’emploie à accroître ses spasmes, la vie des Français, elle, trotte dans la mauvaise direction : le peuple s’appauvrit. Et de nos jours, il devient fort difficile de trouver un refuge pour son épargne, impitoyablement grignotée par l’Etat. Heureusement, il reste l’immobilier. À moins que … ?

Régulièrement, il est bon de s’interroger sur la situation de l’immobilier en France.

Après tout, si tant de nos compatriotes ont choisi d’investir dans la pierre, c’est qu’ils ont de bonnes raisons, à commencer par le fait, bien connu, que la majorité ne peut pas se tromper, voyons. Ceci posé, un peu d’analyse critique ne fait pas de mal, et on peut trouver de temps en temps quelques éléments de réflexions sur internet (à commencer par ici, bien sûr).

A première vue donc, les raisons de devenir propriétaire ne manquent pas. Un achat immobilier constitue, pour l’écrasante majorité des gens, un patrimoine destiné soit à être transmis, soit à être revendu plus tard, avec éventuellement une bonne plus-value. Il y a bien évidemment aussi l’argument affectif (un petit chez soi valant mieux qu’un grand chez les autres), mais il n’est que ça, affectif (à quel prix est-on prêt à vivre dans un tout tout petit chez soi lorsqu’on peut avoir un grand chez les autres confortables et plus adapté à sa situation ?).

J’écarte rapidement l’argument « un loyer, c’est de l’argent jeté par les fenêtres », qui constitue une réponse émotionnelle et non rationnelle ; comme on va le voir plus loin, les loyers étant actuellement inférieurs aux traites dans une majorité des cas, le calcul est un peu plus compliqué qu’il n’y paraît.

Le PTZ+ (Prêt à Taux Zéro Trop De La Balle) , la soluce !

Seulement voilà, à ces évidentes remarques, il faut ajouter la conjoncture actuelle assez particulière : comme en témoignent de nombreux articles de presse, il est actuellement de plus en plus difficile de devenir propriétaire. Or, actuellement, l’achat immobilier n’est pas obligatoirement une bonne affaire.

Déjà, de jeunes propriétaires goûtent à la joie douteuse du surendettement suite à une décision malheureuse : non, acheter un bien immobilier ne protège de rien et comme tout investissement, il peut être suivi de mauvaise fortune.

Evidemment, ce ne sont pas certains articles caricaturaux tout acquis aux lobbies immobiliers qui expliqueront les risques que comporte cette opération.

Par exemple, on parle sans arrêt d’un manque chronique de logements disponibles (dans le précédent article comme dans d’autres) ; il faudrait, d’après les enragés de la construction à tout va, produire 500.000 (voire plus) nouveaux logements par an pour arriver à éponger la demande. Soit. L’INSEE, cependant, dénombre plusieurs millions de logements vacants dans le même temps (et en augmentation constante depuis 10 ans). Ne voyez-vous pas là comme un petit souci ?

Et lorsqu’on regarde les prix, leur évolution dans les dernières années, on sent bien un problème structurel. Avec un joli graphique, on s’en rend mieux compte.

Friggit Septembre 2011 : ça ne peut que monter, pardi.

Il est bien connu que les arbres, comme les cours de bourse et l’immobilier, montent toujours jusqu’au ciel, sans limite. En réalité, on comprend qu’il y aura soit une baisse sensible (Peut-être maintenant ? Peut-être plus tard …), soit un improbable ajustement des salaires, soit un rattrapage par l’inflation.

Mais de façon plus fondamentale, actuellement n’est pas exactement la bonne période pour acheter. Prenons un exemple concret, moyen, pour s’en convaincre.

Si l’on utilise les statistiques de PAP par exemple, pour un 2 pièces 60 m², pour Nantes, on trouve en moyenne 841€ de loyer, et un achat correspondant à 2.519€ le m², soit 151.000€; pour Toulouse, on s’en sortira à 830€ de loyer, avec à l’achat (à 2.554€ le m²), 153.000€. Prenons donc un loyer moyen de 835€ et un achat moyen de 152.000€.

Lors de l’achat, ne l’oublions pas, on doit payer autour de 7% de frais de notaire, et l’agent immobilier prend au moins 4 à 5% de la valeur du bien, ce qui porte à 11% de la valeur totale de l’achat l’argent qui est dépensé directement dans l’opération juste pour avoir le droit d’acquérir le bien, et à 168720€ le montant total d’acquisition.

Imaginons que notre acquéreur achète en 2011 pour 10 ans ; c’est optimiste parce que la moyenne d’occupation est de sept ans, mais passons. Plaçons nous aussi dans l’hypothèse moyenne où il apporte 20% du montant du bien en numéraire (30.400€). Au meilleur taux actuel du marché (3.76%, assurance incluse), la mensualité s’établit donc à 1402€. Au bout des dix ans, l’emprunt aura coûté 30.017€ d’intérêts. On devra en outre payer 10 ans de taxe foncière, autour de 700 euros par an (minimum), soit 7000 euros supplémentaires. Le coût total de l’opération s’élève donc à 120*1402+7000 = 175.240€.

Le locataire, sur la même période, aura versé 10*12*835 = 100.200€. Chaque mois, le locataire aura payé 567€ de moins que notre propriétaire équivalent, soit 68.040€ emmagasinés. Pour être parfaitement honnête, si le propriétaire a amené 30.400 en numéraire, on peut supposer que le locataire part avec le même avantage. Il a donc, en poche, au moins 98440 à la fin des dix ans. En étant extrêmement prudent, le locataire peut placer les sommes épargnées tous les mois, et obtenir au moins 20% de rendement sur celles-ci (soit au moins 10.000 euros supplémentaires, ce qui est, en 10 ans, une performance franchement médiocre). Au total, notre locataire dispose à la fin de la décennie, de 108.440€.

Le propriétaire, quant à lui, dispose d’un bien, intégralement payé, qui lui a coûté 175.000€ à l’achat dix ans avant. Il n’a plus d’épargne. Ce qui veut donc dire que, pour que notre propriétaire ne soit pas perdant par rapport à la location, le bien acheté doit s’apprécier d’au moins 131.000 euros dans cette même période (108.000 + (175.000-152.000)), soit une augmentation de plus de 8% par an.

C’est un pari couillu, surtout si l’on se rappelle que pendant ces 10 ans, on ne doit surtout pas avoir besoin de changer de localisation géographique (emploi oblige), et si l’on tient compte du précédent graphique. En 2000, ce pari pouvait encore s’envisager. En 2011, vu la hausse déjà réalisée, une nouvelle augmentation de 8% par an pendant 10 ans devra beaucoup à une inflation galopante dont on se demande comment elle pourra entraîner les salaires, alors que toute la zone euro s’appauvrit à vitesse grand V.

La conclusion est sans appel : la période actuelle est extrêmement risquée pour l’accession à la propriété ; une opération immobilière rentable n’est envisageable que dans des cas relativement hors des sentiers battus, qui existent mais ne sont pas, bien sûr, si nombreux. Evidemment, l’aspect purement émotionnel, le plaisir dégagé par l’accession à la propriété, cela n’a pas de prix, et peut expliquer qu’on franchisse le pas tout de même.

Mais il ne faudra pas s’étonner ensuite de passer ses vacances plutôt en bricolage dans son éventuel jardin ou dans les séances diapos chez le voisin, locataire, qui lui aura pu partir. C’est un choix.
—-
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  • Quod Erat Demonstrandum

  • Non, si le propriétaire revend son appartement au prix de l’achat, il se retrouve avec 152 000 € donc il est gagnant.
    Pour que la comparaison soit complète, il faut qu’il se retrouve tous les 2 dans la même situation au bout de 10 ans.

  • Ou alors, pour toutes les années après, il n’a plus de loyer à payer.

  • Immobilier-danger
    9 novembre 2011 at 14 h 12 min

    Merci h16 pour ce nouvel article qui vient dénoncer les idées reçues sur l’immobilier. Si ce genre d’article était plus souvent écrit (et donc lu). La bulle immobilière actuelle n’aurait surement pas pu se développer autant.

    Maintenant tant que les prix montent et que des acheteurs continuent d’accepter ces tarifs, bon nombre d’entreprise (notaires, agents immobiliers, banquiers, etc.) et l’Etat (droit de mutation, enchainement des emprunteurs à un crédit immobilier sur 20, 25 voire 30 ans, ce qui permet d’obtenir de bons moutons bien dociles) sont gagnants, pourquoi s’en priver. Après eux le déluge. Peu importe ce que ça coutera aux Français quand elle ne pourra plus se loger.

    Un achat immobilier est financièrement préférable à la location d’un même bien qu’à partir d’un certains nombres d’années de détention. Car comme tu le cites très bien, il y a tous les frais de départ (notaire, agence, frais de dossier bancaire, etc.) et tous les frais récurrents à payer en plus d’un locataire (taxes foncières, charges de copropriétés ou frais de rénovation/entretien pour les logements individuels, intérêt du prêt, assurances du prêt, etc.).

    Avec le niveau actuel des prix et des loyers, le nombre d’années nécessaire pour que l’achat soit préférable à la location est très élevé (au moins 8 ans, voire beaucoup plus dans certains cas). La hausse des prix de l’immobilier a entrainé avec elle une hausse globale de tous les frais rattachés comme expliqué ici : http://www.immobilier-danger.com/Devenir-proprietaire-une-facture-458.html

    Personne ne sait si les prix ont atteint leur point haut, mais une chose est sûre, acheter de l’immobilier en ce moment doit se faire qu’après mures réflexions et analyses de sa situation personnelle.

  • On a tous connu des locataires idéologiques : la propriété, c’est bourge.
    Sauf qu’ils ont toujours mille bonnes raisons de taper dans leur épargne.

    Le jour où ils prennent leur retraite, zéro épargne, zéro avoir immobilier. Ils paient un loyer qui prend une part phénoménale de leur pension, surtout quand ils sont dans un quartier parisien qui a monté en flèche (le Marais, dont personne ne voulait il y a 30 ans, crasseux, aucun immeuble ravalé).

    Et ils ne peuvent pas louer ailleurs, d’abord parce qu’ils ont pris leurs habitudes et ensuite parce qu’aucun propriétaire ne veut louer à un retraité, vu qu’on ne peut jamais les mettre dehors, que les souvenirs des lois de 48 sont encore vivaces et que la gauche réclame un « encadrement des loyers ».

  • Oui et non. Il faut faire le calcul et vérifier à chaque fois la meilleure solution.

    Mais tu ne mentionnes pas de hausse des loyers, qui impacterait pourtant l’opération.

    Dans le même sens (mais ca va heureusement être réduit avec la rigueur), énorme distorsion introduite par les aides : PTZ, Scellier, crédit d’impôt, CEL, PEL.

    Dans l’autre sens, on peut raisonnablement supposer que la taxe foncière va augmenter franchement vu l’état des caisses et surtout il y a la taxation de la plus-value que Bercy saura surement taxer

    Enfin, le rapport loyer/prix immo varie beaucoup selon les villes et les variables sont énormes (horizon temporel en particulier)

    => Plus que donner une conclusion ça rappelle que chacun devrait faire le calcul au lieu de suivre naïvement les promesses délirantes des agents ou des promoteurs

  • Au bout de 10 ans l’épargnant a 108 440 et le propriétaire a sa maison. Si le propriétaire vend à un prix supérieur à 108 440, il est gagnant, sinon il est perdant.
    Après il y a effectivement la liquidité du bien (on ne vend pas quand on veut) et les problèmes de mobilité géographique.

    • Non. S’il vend à 108440, il a 108440 dans sa poche, a perdu 67K€ et doit se loger. C’est assez douloureux. Il n’est donc pas gagnant. Il a autant que le locataire, mais n’a rien gagné du tout ; il a même perdu un sacré paquet de pouvoir d’achat pendant 10 ans comparé au locataire.

      • Je suis désolé mais votre raisonnement n’est pas correct.
        En partant du principe que l’appartement n’a meme pas pris un centime en 10 et qu’il le vend au bout de 10 ans

        Le propriétaire a dépensé 175 240 € et mis de coté 0 € pour se retrouver avec un capital de 152 000 €
        Le locataire a dépensé 100 200 € et mis de coté 30 400 € + 68 040 € = 98 040 €, soit 198 240 € en tout pour se retrouver avec un capital de 108 440 €.

        • Autant je suis un grand fan de vos publications, cher h16, autant celle-ci souffre d’un léger problème de raisonnement.

          Tout d’abord, le locataire n’a pas gagné en pouvoir d’achat pendant ces 10 ans vu que tout l’argent gagné par rapport au propriétaire, il l’a consacré à son épargne.

          Ensuite, vous évoquez une hausse de 8% de l’immobilier sur ces 10 années : dans ce cas, le propriétaire a un patrimoine de 152 000 + 131 000 = 283 000 euros. Dans le cas d’une croissance à 0%, il lui reste, tout de même, 152 000 euros (qui lui auront certes couté beaucoup plus).

          De son coté, le locataire, a bien un patrimoine de 30 400 + 68 040 + 20% de son placement = 108 440 euros (qui lui auront couté, comme l’indique Frederic 100 200 euros).

          En fait, le fond de votre article est probablement juste (je vais recalculer avec d’autres bases à tout hasard), mais le résultat est indéniablement en faveur du propriétaire, principalement à causes des variables en sa faveur (taux inférieur à 4%, rendement de l’épargne digne des emprunts russes, hypothèse basée sur une sédentarité).

          Je vis en locataire, mais pour d’autres raisons : principalement la flexibilité géographique et financière apportée par la location. Le gain patrimonial qui en découlera (ou pas) à terme, provient bien plus des opportunités qui sont à ma portée en tant que locataire que par l’économie réalisée sur le paiement d’un emprunt.

          • « Tout d’abord, le locataire n’a pas gagné en pouvoir d’achat pendant ces 10 ans vu que tout l’argent gagné par rapport au propriétaire, il l’a consacré à son épargne. »
            Hmmm, pas vraiment. Entre gagner tant et en épargner, mettons, 20 % d’une part ; et d’autre part, ne gagner que 80 % de la même somme sans rien épargner, je ne suis pas certain qu’on puisse affirmer que l’on a le même pouvoir d’achat. Au contraire.

            « Je vis en locataire, mais pour d’autres raisons : principalement la flexibilité géographique et financière apportée par la location. Le gain patrimonial qui en découlera (ou pas) à terme, provient bien plus des opportunités qui sont à ma portée en tant que locataire que par l’économie réalisée sur le paiement d’un emprunt. »
            C’est un facteur important, que beaucoup semblent oublier trop souvent. C’est notamment l’apport d’Andrew Oswald, économiste anglais, qui trace une corrélation inverse assez nette entre le taux de chômage et le taux de locataires.

            Ceci dit, j’entends tout à fait que l’on préfère s’installer définitivement à un endroit et devenir propriétaire de sa résidence. Mais pour que ce soit réellement profitable, ce devrait être dans l’optique d’y rester longtemps (d’autres ici ont évoqué le chiffre de 10 ans, qui me semble un peu sous-estimé).

  • je corrige il faut rajouter 30 400 € du coté un propriétaire mais il reste gagnant

  • Je ne suis pas sur d’avoir tout compris dans le raisonnement mais la richesse (hypothétique) du locataire repose sur le différentiel entre un achat sur 10 ans et le paiement d’un loyer pour le même appartement. C’est l’hypothèse mais pas la pratique. les crédits sur 10 ans concernent plutot le commercial où l’on acquiert sur le loyer que l’on fait payer à d’autres ….

    Maintenant passons à un crédit sur 25 ans …. Là les loyers correspondent au paiements du crédit …. au terme, le locataire se retrouve avec ses 30 000 euros tandis que le propriétaire, lui a acquis le bien … Le raisonnement s’effondre ….

    Même au cas d’une revente en cours, le propriétaire se sera enrichi du montant du capital remboursé pour un loyer équivalent. Là l’enrichissement du propriétaire est évident.

    Les prix que vous citez sont en ligne avec l’enrichissement sur le crédit bancaire à 25 ans.

    Sur un marché comme Paris, les marchés fonctionnent sur l’apport d’investisseurs autres. Attirés soit par du prestige et prêts à dépenser sans compter soit par soucis de sécuriser leur capital, ce qui à mon avis est une erreur. Leur approche se fonde sur la seule valeur faciale d’un marché qui ne repose plus sur la richesse de ses nationaux et qui par là même est extrêmement sensible aux crises.

    Je suis enclin à penser que les exemples que vous donnez ne sont pas si mauvais car les prix ne sont pas autant décorellés du marché Français que ça.

    Miser sur Paris alors que tout indique que cette ville et tout ce sur quoi elle a fondé sa richesse est en train de s’effondrer est très risqué.

    Par les jours qui courent les investisseurs cherchent un refuge pour leur capital. Leur but est de le retrouver au sortir de la crise. Je suis presque convaincu que ce n’est plus possible sur Paris, ça le reste sur certains coins de la côte d’azur (surtout de Nice à Menton) à condition de garder une vision sur 10/15 ans voire 15/20 ans ou plus si l’Euro ne disparait pas.

    Sinon il faut sortir son capital de la zone Euro et personnellement je regarde vers l’immobilier au Quebec. Si l’on a le bon regard sur le Quebec, non seulement on garde l’argent mais en plus on peut encore en gagner pas mal si l’on arrive à placer dans les bons secteurs !

  • L’erreur classique des comparateurs achat/loyer est de limiter le calcul à 7, 10 ou parfois 20 ans. Refaire le même calcul sur 50 ans, y compris avec une baisse de 50% de l’immobilier sur la période, c’est édifiant et n’a plus rien à voir avec un pari couillu, façon caribou ou gambler, mais avec la raison.

    Ahhh, sinon, les fameuses courbes de Friggit et sa non moins fumeuse (pardon, fameuse) théorie du tunnel ! Il est toujours grassement payé par nos impôts pour faire ses petits dessins, celui-là ? Faudrait songer à lui élargir les bords, à son tunnel de pacotille !

    Entre les interventions étatiques toujours hautement pertinentes, genre Borloo, Apparu ou Delanoë (oh la belle brochette de vainqueurs !), les parigots qui continuent de s’entasser frénétiquement par millions à moins de 10 mètres de leurs stations de métro, la pénurie de logements bien réelle, sans oublier Super-Mario qui va faire chauffer l’epson au rouge et nous offrir des taux réels négatifs pour longtemps, la prétendue bulle immobilière a encore deux ou trois jours devant elle.

    A noter enfin : les 2 millions de logements vides recensés par l’INSEE ne sont pas à vendre. Ils ne sont pas non plus détenus par des vilains spéculateurs qui mangent du primo-accédant terrorisé au dîner. Il s’agit tout simplement de biens en travaux, en interlocation, en attente de formalités administratives (vente ou héritage), de vacances professionnelles temporaires… Tout cela est affreusement banal, c’est la vie toute simple de dizaines de millions de familles qui ne demandent qu’une chose : qu’on leur foute la paix !

  • La décision d’acheter ou non sa R1 ne passe pas (la plupart du temps) par ce type de calculs. En effet, l’évolution de la vie rend ces prévisions très aléatoires. On ne sait pas combien de temps on va habiter au même endroit. Le plus souvent c’est un choix qui se fait en fonction d’objectifs personnels (transmettre un patrimoine à ses enfants par exemple). Deux remarques quand même : à long terme il n’y a pas photo, le propriétaire qui a fini de payer son crédit compense assez vite l’effort financier réalisé pendant l’acquisition. Ensuite, faire un crédit protège en cas d’accident de la vie. En cas de décès ou de maladie, l’assurance sur le crédit va payer les échéances tandis que le locataire doit payer son loyer quoiqu’il arrive.

    • Heu, les assurances sur les crédits, c’est comme tout le reste, hein. Ça n’a jamais protégé. Et les CDS sur les bons d’état, c’est exactement ça et pourtant les états ne semblent pas trop joyce d’avoir des petites maladies et bientôt des décès.

  • Il faut aussi prendre en compte lors de la revente du logement du montant des diagnostiques dont le propriétaire doit s’acquitter (plomb, amiante, termites, gaz naturel, risques naturels et technologiques, performance énergétique, installation électrique). Liste qui a de grande chance de s’allonger grâce au zèles de nos dirigeants et/ou de devenir plus contraignante. Dans le cas des résidences secondaires grâce au plan de rigueur euh non de hausse d’impôt bye bye les plus-valus.

    De plus, en étant locataire la liberté de bouger est plus grande, 1 mois de préavis alors que pour la vente d’une maison on est dépendant des acheteurs potentiels (ce qui peut être dangereux en cas de crédit relais).

    Quand on est locataire certain des travaux sont à la charge du propriétaire (toiture, ouverture, façade) si le logement est équipé d’électroménager son remplacement incombe au propriétaire.

    • Non, le proprio finira par transférer ses frais sur le locataire, quitte à en changer, malgré toutes les lois liberticides qui protègent les mauvais payeurs. Quoi de plus normal, d’ailleurs ? Celui qui consomme (détruit) le bien doit payer. Les repas gratuits, ça n’existe pas.

      Les diagnostics obligatoires mais surtout les impôts contribuent à la hausse des prix (voire aux dessous de table, juste ce qu’il faut pour annuler opportunément les plus-values).

      Le proprio est tout aussi libre de bouger que le locataire. C’est une simple question de moyens. En revanche, les lois liberticides incitent les propriétaires qui bougent souvent à ne pas louer leur bien durant leur absence temporaire ou à s’arranger avec des connaissances de confiance (location au noir).

      Sans compter que ces mêmes lois débiles tendent à exclure les petits investisseurs particuliers au profit des institutionnels, qui ont la trésorerie, les avocats et finalement les gros bras pour traiter les cas difficiles.

      Bref, les lois scélérates figent le marché au lieu de le fluidifier, entretiennent la hausse des prix et la pénurie d’offre, au détriment des plus pauvres, comme toujours.

  • Et entre acheter ou être en HLM. Faudrait demander à Chevènement ?

  • Il n’y a pas d’exemple dans l’histoire de bulle immobilière (j’entends par là décorrélation importante entre les prix et les revenus) qui ne se soit écroulée.
    Il ne s’agit donc pas uniquement de savoir si on veut être propriétaire ou locataire. Mais, si on veut être propriétaire, de déterminer si c’est le bon moment pour acheter.

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