Le boulet immobilier de la CIPAV

Publié Par h16, le dans Édito

Il y a quelques jours, je revenais en détail sur les dérives, de plus en plus inquiétantes, de la CIPAV. Cette caisse de gestion des retraites des professions libérales montre en effet de graves lacunes dans sa gestion, dénoncées par la Cour des Comptes. Malheureusement, ce n’est pas tout.

En effet, le patrimoine de la CIPAV compte quelques immeubles parisiens, dont deux d’habitations, dont la gestion laisse pour le moins à désirer.

Et ici, « pour le moins » est probablement un euphémisme qui se range dans la catégorie olympique, à l’instar des termes employés par la Cour des Comptes pour caractériser la gestion de la CIPAV, justement, ou les qualificatifs qui viennent à l’esprit des personnes un peu au courant de l’état général du RSI, le pendant de la CIPAV, pour l’assurance maladie.

Il apparaît en effet que, dans ces locaux d’habitations, des remises aux normes s’imposent depuis des années. Et compte-tenu de la nature de ces remises aux normes, elles traînent même depuis des lustres puisqu’il s’agit de problèmes liés à des peintures au plomb, à des isolations amiantées, des problèmes de plomberie défectueuse et d’électricité hors d’âge. On découvre ainsi l’existence d’un audit établi en mars 2013 qui indiquait qu’il fallait impérativement faire réaliser les diagnostics plomb et amiante de l’immeuble avant tous travaux. Les rapports d’expertise sont formels et montrent assez clairement un état des lieux qui se rapproche plus de l’insalubrité qu’autre chose :

cipav immo - rapport expert 1

cipav immo - rapport expert 2

En connaissance de cause, la CIPAV a fait le choix d’entreprendre des travaux destructifs tant dans les appartements que les parties communes de l’immeuble, en présence des locataires et des salariés des entreprises. Les photos qui suivent, en provenance directe d’un locataire, donnent une petite idée de l’état général des locaux, alors qu’à cette date, les travaux ne sont toujours pas finis (et n’en prennent pas le chemin).

cipav immobilier pic3

cipav immobilier pic2

cipav immobilier pic1

Bref, il semble bel et bien que la CIPAV doit se dépatouiller d’un dossier immobilier particulièrement épineux, et que sa façon de procéder soit plutôt sujette à débat, tant au regard de l’éthique que de la loi.

En effet, plus généralement, la CIPAV est un organisme privé mais chargé d’une mission de service public. Autrement dit, c’est bien un service que l’État veut rendre, ici aux professions libérales, de nature essentiellement obligatoire — la gestion de leur retraite, la distribution des pensions correspondantes et le prélèvement des cotisations afférentes. Pourtant, cet organisme est moins qu’irréprochable dans la gestion d’un ensemble d’immeubles pour lesquels son comportement pourrait s’apparenter à celui de vendeurs de sommeil si souvent décriés dans d’autres affaires : travaux pas ou mal effectués, locaux hors normes voire dangereux (plomb dans les peintures, isolation amiantée, conduites d’électricité, de gaz ou d’eau à refaire, etc…). Une question vient alors naturellement à l’esprit : comment imaginer que cette manière de gérer quelques ensembles immobiliers n’entache pas d’une façon ou d’une autre la gestion du reste du patrimoine de la caisse, et, a fortiori, la gestion de la collecte des cotisations et de la distribution des pensions ?

Au vu de l’état général de délabrement des locaux dont il est question ici, c’est plus qu’inquiétant puisqu’ils préfigurent d’un état global catastrophique du reste des finances et du patrimoine de la caisse, d’ailleurs confirmé par la Cour des Comptes : eh oui : ce qui se voit à l’extérieur (un immobilier en pleine déconfiture) se reproduit bien à l’intérieur (un « service déplorable »).

Tout ceci serait déjà suffisant pour jeter le plus grand désarroi chez ceux qui sont confrontés à la CIPAV, qu’ils soient locataires de cette dernière, cotisants en tant que profession libérale, ou retraités touchant une pension.

Malheureusement, l’analyse se doit d’aller plus loin.

Par exemple, on ne pourra pas passer sous silence le temps mis par les différentes instances pour faire revenir la Caisse dans le cadre de la loi. En effet, alors que certains locataires vivent un véritable calvaire depuis de longues années, et ayant mentionné à leur propriétaire l’ensemble des problèmes relevés dès leur survenue, la situation n’est à ce jour toujours pas revenue à la normale. Autrement dit, depuis des années, la CIPAV n’est pas toujours parvenue à corriger les défauts de ses propriétés et, parallèlement, il semble que les autorités compétentes n’ont toujours pas réussi à lui faire entreprendre les mesures indispensables pour les remettre aux normes, et que la CIPAV a pourtant obligation de respecter.

Difficile de ne pas voir le différentiel de traitement qui existe maintenant de façon évidente entre celui réservé aux particuliers d’un côté, qui seront toujours poursuivis et condamnés avec assiduité par la justice française, et le traitement accordé aux organismes d’État de l’autre côté, qui, même lorsqu’ils sont pris sur le fait de leur mauvaise gestion, parviennent toujours à multiplier les échappatoires devant leurs responsabilités et à faire durer leur incurie bien au-delà du raisonnable et du supportable, que ce soit pour l’objet même de leur existence (ici, la gestion des retraites) que pour des comportements périphériques (ici, le patrimoine immobilier).

Enfin, si la santé financière de la CIPAV s’assoit (au moins en partie) sur une évaluation de son patrimoine immobilier, on ne peut que s’inquiéter de la réalité effective des actifs en question tant ce patrimoine semble dégradé…

Devant ces éléments, il est extrêmement symptomatique de constater qu’encore une fois, les mêmes causes provoquent les mêmes effets : l’absence totale de toute concurrence à cette caisse pour la gestion des retraites, provenant de l’obligation d’affiliation et du monopole en découlant (très discutable du reste), provoque un laisser-aller évident dans sa gestion, qui traverse tout l’organisme. Non, ce n’est pas un hasard qu’encore une fois ce soit un organisme public ou para-public qui applique avec décontraction le principe habituel du « Faites ce que je dis, pas ce que je fais », en oubliant avec une facilité déconcertante qu’il est normalement de son devoir de servir au mieux les intérêts de ses clients (ici, les locataires d’un côté et les cotisants de l’autre).

Décidément, la CIPAV pousse, dans le domaine de la retraite, à la même conclusion que le RSI dans le domaine de la santé : il est plus que temps que toute la Sécurité sociale soit privatisée.
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Sur le web

  1. Il est grand temps, surtout, que de tels comportements soient pénalisés !

  2. bah, la location ne leur rapporte sans doute pas grand chose grâce aux nombreux intermédiaires et loi dissuasives, reste la valeur foncière du terrain occupé…ne rien faire est sans doute la meilleur solution , solution adoptée par de nombreux investisseurs !

    1. oh il n’y a pas besoin d’intermédiaires; Il y a belle lurettte que le logement locacatif ne rapporte plus grand chose souvent rien, sauf des emmerdes

      et on s’etonne qu’il n’y ait plus de logement a louer

  3. petit probleme

    je lis, peu apres les photos

    « la CIPAV est un organisme privé mais chargé d’une mission de service public. »

    et , en conclusion

    Décidément, la CIPAV pousse, dans le domaine de la retraite, à la même conclusion que le RSI dans le domaine de la santé : il est plus que temps que toute la Sécurité sociale soit privatisée.

    m’sieur l’auteur tu peux m’expliquer comment privatiser une société privée???

    1. Le « service public » ❓

    2. Privatiser au sens que la concurrence apparaisse. Bien que privées, elles bénéficient d’un monopole de service public et adoptent finalement tous les travers desdits, surtout en version française. 😉

      1. la on est bien d’accord

        (excusez moi mais je ne peux pas resister a une vacherie d’ou mon pseudo ) 🙂

        mais aucun politique ne voudras en entendre parler (disparition des sinécures a attribuer)

  4. il faut juste permettre de cotiser ailleurs qu’à la CIPAV et laisser celle-ci mourir…

  5. Malheureusement, une caisse de retraite à l’obligation de constituer des réserves suffisantes pour servir les droits de ses adhérents.
    Ces réserves réparties entre trois sortes d’actifs: les actions, les obligations et les immeubles.
    Dans l’idéal le service de la retraite ne devrait jamais entamer les réserves.
    Toutefois, si l’un des actifs est mal géré ou et si les bénéficiaires sont plus nombreux que les cotisants, si la caisse n’a pas anticipé sur une dégradation de marché ou pris les mesures suffisantes pour conserver la bonne rentabilité des immeubles (entretien, travaux…) le déséquilibre entré/sorti peut déséquilibrer temporairement ou durablement l’institution.
    Il doit être observé que toute perte d’un point de capital nécessite un effort supérieur pour le reconstituer si bien que les déséquilibres doivent être durables, plus que temporaires.
    On peut être tenté de surévaluer l’un ou l’autre de ses actifs et c’est sans doute l’actif immobilier qui donne le plus de possibilité de surévaluation, sauf si le critère essentiel reste, le taux/valeur des loyers.
    Le taux d’appel des cotisations peut masquer pendant un temps une mauvaise gestion immobilière si bien que les audits sur la pérennité d’une caisse doivent nécessairement porter sur un ensemble multifactoriel incluant les paramètres abordés ci-dessus.

    Concernant l’état du patrimoine immobilier, il est assez surprenant que la majorité des administrateurs de profession architecte, élus par les adhérents ont laissé ainsi aller à veau l’eau le patrimoine de la caisse et ainsi mettre en péril les retraites des cotisants et mettre en danger la vie de ses locataires.

    Sur le plan humain, on cherchera en vain la morale et la conscience.

  6. C’est un scandale pour une caisse de retraite de se comporter de la sorte avec ses propres locataires.

    Cela ne surprendra personne quand on sait comment les propres adhérents sont traités par les dirigeants de cette caisse
    Je ne veux pas faire d’humour tant la situation est grave mais si un architecte n’est pas en mesure de maintenir à flot des immeubles, qui l’est ?

    Espérons qu’avec les élections qui approchent la ministre de la santé et le gouvernement sauverons tous ces pauvres gens:

  7. Hé Oh Marisol Touraine Ministre de la Santé et Ministre de la tutelle en charge de surveiller la CIPAV y a pas un problème là ?

    Allez-vous continuer à soutenir les dirigeants et les administrateurs et soutenir que ça va mieux ou allez vous enfin prendre vos responsabilités ?

    1. Je vous prie de me croire que la Ministre de la santé ne va certainement pas soutenir un tel comportement qui plus est devenu public.
      Si elle a soutenu les dirigeants comme vous le dites elle ne sait basé que sur des retours de ses collaborateurs ce qui bien-sûr n’excuse en rien la situation et sa mission.
      La question qu’il faut se poser c’est plutôt qui savait et n’a rien fait !

      Cordialement

      1. Bonsoir
        La politique de c’est pas moi c’est eux, on connait !
        mais votre question sur qui savait et n’a rien fait nous intéresse tous.
        Ca fait belle lurette qu’ils savent ce qui se passe à la cipav mais se mettent des œillères en se disant « on va refourguer ça au prochain »
        A quoi ça sert d’avoir un rapport de la cour des comptes si ce n’est pas pour suivre les recommandations ?
        N’est pas magistrat ou sage qui veut
        Ce que moi je note c’est que les dirigeants ne se sont pas vanter du patrimoine mais quand on voit le résultat tout devient logique.
        Je ne m’en vanterai pas non plus à leurs places.

        Voyons ce que Marisol Touraine dira.

  8. Je suis d’accord avec H16 c’est toujours les petits gens qui subissent pendant que les institutions et groupes se permettent tout et n’importe quoi au mépris des lois.
    C’est la loi du plus fort et qui a le plus de moyen financier pour se défendre.
    Donc le plus pauvre il perd toujours même s’il a raison.

    Les lois ne sont faites que pour nous le petit peuple.

    T’as le choix entre du pigeon et du pigeon.

    C’est ça la France aujourd’hui !

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