Par Nicolas Hague.
Depuis plusieurs mois, les articles de journaux se multiplient concernant la très forte baisse à venir sur les biens immobiliers. Pour certains analystes elle serait même déjà là.
En réalité, on constate plutôt pour l’instant un ralentissement de l’augmentation des prix au m2 (+1,3 % sur trois mois en août) et une baisse du nombre de transactions (-6 % en un an). Même s’il existe des raisons de penser que la baisse arrive, je pense qu’il existe des raisons encore plus solides pour qu’elle ne se produise pas.
La première concerne tout simplement une très forte demande structurelle qui ne fait que progresser en France.
Elle est due à un accroissement continue de la population (l’immigration compensant la baisse de la natalité) de 0,3 à 0,4 % par an. Cela peut paraître peu, mais représente quand même 200 000 à 300 000 nouvelles personnes par an à loger.
L’augmentation du nombre de divorces et surtout de gardes partagées crée aussi des besoins supplémentaires : un couple avec deux enfants a besoin d’une maison avec trois chambres, mais un couple séparé a besoin de deux maisons avec trois chambres.
Le vieillissement de la population contribue aussi à la sous-occupation des logements avec des couples ou des personnes seules occupant des logements initialement prévus pour des familles.
Parallèlement, la métropolisation concentre toutes les activités et populations dans des zones restreintes où la demande de logement peine à être satisfaite.
On en arrive à la deuxième raison qui est une offre insuffisante.
La métropolisation limite l’augmentation de l’offre, car elle doit se créer sur des zones réduites où le foncier est rare et cher. Mais il existe d’autres causes tout aussi structurelles, comme l’inflation des normes environnementales et l’objectif « zéro artificialisation nette ».
Cela crée non seulement une offre insuffisante, mais surtout une offre plus chère (augmentation du prix du foncier et augmentation des normes). À cela vient s’ajouter une inflation des matériaux et une augmentation des salaires dans le bâtiment. La construction neuve étant plus chère, cela soutient un prix élevé des logements neufs, mais aussi anciens par contagion.
L’inflation très importante soutient aussi les prix.
En effet, pourquoi l’immobilier serait-il le seul secteur à voir une baisse des prix alors que tous les biens de consommation augmentent ? Une stagnation des prix serait déjà une baisse relative par rapport aux autres biens qui, eux, ont fortement augmenté. Cette inflation a également entraîné par ricochet une augmentation des salaires (néanmoins inférieure) qui a toutes les chances de se répercuter sur les prix de vente.
La peur de l’inflation va aussi renforcer le statut de valeur refuge de l’immobilier (à l’instar de l’or).
Garder ses économies à la banque, c’est la certitude de voir leur valeur relative diminuer puisque la rémunération sera forcément inférieure à l’inflation (le livret A est à 3 %, l’inflation officiellement à 5 %). Il est donc plus judicieux de l’investir dans du concret (d’où aussi la bonne tenue actuelle de la bourse), que de conserver des liquidités trop importantes.
La raison principale qui pourrait aller dans le sens d’une baisse est la remontée des taux d’intérêt, mais il faut là aussi relativiser. On peut actuellement trouver un prêt à 3,70 % sur 25 ans, ce qui est bien inférieur à l’inflation, et même pour certains salariés, inférieur à l’augmentation des salaires (6,6 % pour le SMIC en 2022). De plus, ce taux a toutes les chances d’être provisoire car le niveau d’endettement de certains États européens, Italie et France en tête, ne permettra pas de garder des taux élevés trop longtemps. Les prêts actuels pourront alors être renégociés à la baisse.
Pour toutes ces raisons, je ne crois pas à une baisse significative des prix de l’immobilier. Les titres de journaux l’annonçant ne vont servir qu’à faire fuir vendeurs et acheteurs, et à bloquer encore plus le marché.
Selon toute vraisemblance, le pouvoir d’achat des Français va continuer de baisser, et l’immobilier ne fera pas exception à la règle.
Article publié initialement le 1er septembre 2023
Je ne croyais pas à une baisse de l’immobilier encore au moins de janvier mais force est de constater que maintenant c’est le cas. La raison est que je pensais que l’inflation ne serait que transitoire et que les taux d’interet de la BCE stagneraient. Mais il n’en a rien été et il serait question de nouvelles hausses.
La conséquence est qu’il est beaucoup plus difficile d’obtenir un pret malgŕé la revue du calcul du taux d’usure. Il y a une forte baisse des demandes. L’effet boule de neige amène à ce qu’il y ait plus de biens sur le marché depuis 4 mois environ à un instant t ce qui psychologiquement joue contre les vendeurs.
À côté de ca, il ne se passe pas une semaine annoncant la baisse de valorisation des parts de SCPI. Alors certes, cela concerne plus l’immobilier commercial et de bureaux mais c’est historique.
Il y a une recrudescence de faillites depuis plusieurs mois a un niveau jamais vu depuis 2008 pour cause de covid, de changement d’habitude mais aussi du renchérissement des couts.
Forcemenr tout cela se ressent dans le morale des francais qui n’ont plus confiance en l’avenir et donc un projet immobilier.
La baisse est relative et temporaire.
L’auteur a raison. Les besoins sont tels qu’on ne peut pas parier à terme sur une baisse.
Tout reviendra à la normale 1 ou 2 ans après la fin de la hausse des taux.
Même sort pour les SCPI. On a focalisé notre attention sur les quelques (SCPI de bureaux) qui ont baissé le prix de la part. Quand d’autres l’ont monté. Beaucoup ne feront rien – car rien ne les y oblige tant que la valeur de leur patrimoine ne bouge pas de plus de 10 %.
Le mouvement en faveur des SCPI pour les investisseurs ne se tarira pas – l’immobilier en direct devient trop contraignant.
Plus généralement.
L’immobilier est un refuge. C’est le dernier auquel on parvient à la fin de chaque crise.
Il y a encore trop de monnaie en circulation pour que les prix baissent inexorablement.
Il ne faut pas confondre les besoins avec les déterminants d’un prix d’un marché. Par ailleurs, la démographie fait que la France va devoir faire face à davantage de vendeurs dan les années à venir.
Oui, et puis la demande a les poches pleines. Demandez aux gens qui payent leur litre d’essence a 2€ le litre, ils n’ont qu’une seule envie, deverser leurs millions d’euro sur l’iimmobilier. Courage camarade, la performance de l’immobilier 2023 sera spectaculaire. Il suffit d’y croire.
Je m’amuse des croyances des Français sur l’immobilier. « L’inflation très importante soutient aussi les prix ». Tellement vrai que les actions des sociétés foncières se sont effondrées partout dans le monde depuis le début de la vague inflationniste. Bah oui, ce raisonnement n’est vrai que lorsque l’inflation traduit une poussée haussière des revenus dans l’économie permettant d’absorber des loyers plus élevés. Là c’est tout le contraire, les agents étant étranglés par les hausses de prix en tout genre et de taux d’intérêt. Par ailleurs, dire que les médias tricolores seraient catastrophistes sur l’immobilier est un argument des plus fallacieux : je ne vois que des quasi publi-reportages pour agence immobilière en mode « ça baissera pas beaucoup » et « c’est toujours le moment d’acheter si vous pouvez ». Enfin, de manière générale, j’aimerais qu’on m’explique cet étonnant paradoxe : comment se fait-il que tout le monde ici raille la faiblesse de l’économie française, avec une croissance molle principalement tirée par la dette, et qu’en même temps ces mêmes gens affirment que la pierre ne peut pas baisser après déjà vingt ans d’envolée spectaculaire ? D’où vient cette incroyable richesse qui justifierait que l’arbre français monte au ciel ? À part l’argent magique je ne vois pas. Qui paye les prix exorbitants à l’achat à part la BCE ? Ce ne sont clairement pas les salaires parisiens à part pour une extrême minorité.
Il n’y a pas eu d’envolée spectaculaire de l’immobilier depuis 20 ans.
Double biais.
Celui de Paris. Mais Paris n’est pas la France.
Celui de l’inflation. L’évolution des prix de l’immobilier en France depuis une quinzaine d’années suit grosso modo l’inflation. Avec une stagnation sur la première moitié et une augmentation marquée sur la seconde.
Les chiffres du CGEDD montrent l’inverse, y compris hors Paris. La hausse des prix s’est faite bien au-delà de l’inflation. Avec un peu de retraitements pour obtenir une estimation « hors Paris », les conclusions sont les mêmes avec les chiffres de l’INSEE.
Ben non.
Sur les 15 dernières années : inflation et hausse de l’immobilier en France (yc Paris) environ 25 % chacune.
Paris cas à part. Plus de 50 % d’augmentation sur la même période.
Sur le CGEDD je vois plus de hausse pour l’immobilier hors Paris, même sur quinze ans, mais passons ! Mon point c’est que de toute façon, une grosse partie de la hausse accumulée depuis le point bas des années 1990 est due à un excès de solvabilisation de la demande par un assouplissement massif des conditions d’emprunt, bien plus que par la progression des revenus des ménages. La conséquence est que le pouvoir d’achat immobilier est historiquement bas depuis des années (ce qui était déjà lorsque les taux de crédit étaient au plus bas). L’inflation ne justifie pas les prix immobiliers français, pas plus que la croissance économique. Par conséquent, la seule qui peut sauver le marché français dans les années à venir c’est un retour à une politique de taux négatifs en zone euro, ce qui suppose une inflation nulle voit négative.
L’inflation est comme le reste. Elle ne monte pas au ciel.
Il faut s’attendre à un soft landing de notre économie. Si on ne poursuit pas trop longtemps cette politique de hausse des taux.
D’ici 1 an ou 2, ça va rentrer dans l’ordre – sauf nouvelle crise de type Covid ou Ukraine.
Les gens vont reprendre le chemin des banques. Et les banques celui de l’accord.
J’ajoute que même Paris n’est pas dans les 10 villes les plus chères du monde.
Donc pas d’inquiétude.
Ça ressemble beaucoup au scénario de Bruno Le Maire en tout cas ^^
Comme toujours dans les périodes de crise, les biens exceptionnels continuent leurs augmentations des prix. Les biens ayant un défaut s’effondrent plus ou moins rapidement et les biens moyens se maintiennent tant bien que mal selon l’urgence du propriétaire à vendre.
La période actuelle a aussi augmenté le nombre de biens ayant des défauts en les affublant de notes E, F, G.
Donc plus de biens avec des défauts qui naturellement voient leur prix diminuer, entraînent globalement une baisse du prix moyen de l’immobilier et donc de son l’indice.
On notera pour la petite histoire que les immeubles hausmanniens détenus en majorité par nos élites, ne seront pas affectés par les restrictions liées aux mauvais DPE. Sous prétexte de conserver les façades parisiennes, ces immeubles sont exemptés d’isolation et pourront toujours être mis en location.
Elle n’est pas belle la vie ?
Je suis très sceptique sur ce refus de voir la baisse. Wishful thinking ?
Avec des taux à 5%, les emprunteurs ont perdu 1/3 de leur capacité d’emprunt. Tout ne sera pas compensé par la baisse, mais il ne peut pas ne pas y avoir de baisse. Elle sera cependant étalée dans le temps, le marché immobilier est un marché aux cycles bien réels mais plus lents, c’est tout.
Et après tout tant mieux, cela fera moins de capitaux immobilisés dans la pierre, et peut-être un peu plus dans des entreprises, soyons fous.
Si les emprunteurs perdent 1/3 de leur capacité d’emprunt ils perdront 1/3 de la surface de leur logement. Rien de neuf les primo accédants doivent faire de plus en plus de sacrifices depuis des dizaines d’années et je ne vois pas de modification dans cette trajectoire malheureusement
Ah oui ? Et qui va payer le prix demandé par les vendeurs si les acheteurs perdent 1/3 de leur pouvoir d’achat ? Il y a un truc qui doit m’échapper dans votre raisonnement.
Les acheteurs vont réduire leur besoin en fonction de leurs ressources ou différer leur achat.
Les vendeurs vivent dans le monde imaginaire. Les millionaires vont venir leur acheter leur bien mediocre en grande banlieue parisienne. Les avocats d’affaires vont se ruer sur des villes telles que Chartres, Tours, Angers
Effectivement l’immobilier ne baissera pas (en tout cas l’immobilier avec une certaine qualité). Pourquoi? Oh, inutile de sortir une explication économique, la BCE, les prêts et pouvoir d’achat etc..
La valorisation de l’immobilier ne baissera pas car nos élus ont investi la totalité de leur argent dedans. Ils feront donc tout pour que cela ne baisse pas, « quoi qu’il en coute »!
Ils se feront probablement tondre par la même occasion. Les membres de la Fed ont dû « flair » en s’obligeant à vendre leurs actions avant les premières hausses du taux. Pas sûr que les politiques français puissent s’en sortir aussi aisément sur l’immobilier car il me semble que Madame Lagarde n’a pas d’autre choix que suivre ses pairs (autrement l’euro dégringole et c’est le début d’un engrenage infernal).
Il est vrai que les biens immobiliers sont concentrés dans les mains des boomers et que ce gouvernement a pour but de favorisé leur intérêts
Ce gouvernement a pour but d’être réélu. Point.
Et precisement pour cela, il ne tardera pas trop a changer de main, que ce soit l’heritage, la vente ou le financement de la maison de retraite. La retraite moyenne en France est assez loin du prix d’un EPHAD
A terme, tout le monde a raison, un moment de baisse, un moment de hausse. On notera que si sur le long terme l’inflation et l’immobilier marchent de concert, sur le court terme, c’est l’inverse. Normal, inflation donc taux élevés, d’où baisse de l’immobilier. Reste que l’immobilier est un monde bipolaire, il y a les accédants avec prêts et les acquéreurs cash. Evidemment, les seconds sont davantage dépendants de l’évolution de la masse monétaire où la bce intervient que des revenus salariaux. Maintenant, la sphère étatique aura la tentation de taxer et taxer encore, sous prétexte écologique par exemple ce qui accentuera la baisse. A l’heure de la distribution des avis de taxes foncières, on voit se profiler le désastre.
Le taux de la BCE est à 4,5% (contre les 3,7 %! de l’ auteur). Et Christine Lagarde a déjà dit que ce n’ était pas fini… Les familles ont subi l’ augmentation du montant de ce qu’ elles ont à payer aux banques, des prêts, parfois le double de ce qui a été accordé au début. Pendant combien de temps auront-elles la possibilité de continuer à payer cela en même temps que l’ inflation des prix de tous les autres biens (alimentation comprise)avant qu’ elles ne se voient dans la situation de devoir rendre les appartements aux banques ? Et là il y aura beaucoup plus d’ habitations disponibles, d’ où le coût ira, forcément, baisser. Vidé 2008 et la crise des sub prime.
Les taux réels sont toujours proches d’être négatifs. La question n’est donc en rien celle des taux, mais celle des garanties apportées en caution, de plus en plus difficiles à rassembler.
https://insolentiae.com/prix-de-limmobilier-leffondrement/
L’auteur doit etre un agent immobilier, je ne vois pas bien de raison autrement.
Donc en 2020, 2021, l’inflation est basse, mais les banques centrales impriment des quantites massives de monaies, les prix de l’immobilier montent. En 2022, l’inflation est partout, et donc evidemment, l’immobilier doit realiser au moins l’inflation! eh un peu mon vieux, pile ca monte, face, ca ne baisse pas !
Les taux bas aident l’immobilier, les taux eleves aussi ! C’est magique en somme.
Donc recapitulons, on est dans un pays ou n’importe qui pouvait obtenir des prets a 1%, la conviction generalisee que la pierre est une valeur refuge, bcp d’argent disponible chez tout le monde a la fin 2021, mais non, non non, le maximum des prix n’est pas encore realisé!
Tres pertinent de comparer le taux d’interet a la hausse du SMIC. On voit difficilement le rapport. On aurait aime une comparaison a la rentabilite immobiliere brute. Louer a 2.5% en empruntant a 3,7%, un bon moyen de devenir pauvre. Ou de subventionner son locataire. Gageons que la demande speculative pour profiter de l’effet de levier va etre tres tres forte cette annee. Les agences immobilieres parlent de files d’acheteurs qui se battent pour les rares biens mis sur le marche!
Les commentaires sont fermés.