Le fait que la rubrique « logement » figure dans l’indice harmonisé des prix à la consommation pourrait nous amener à croire que les prix de l’immobilier sont pris en compte dans les statistiques officielles de l’inflation.
Or, ce n’est pas le cas.
Au lieu de cela, seuls les loyers sont pris en compte dans l’indice. La raison en est que l’immobilier est considéré comme un bien d’investissement, ou un bien de consommation à long terme. Seule une partie des biens immobiliers occupés est « consommée » par l’usure au cours de la période actuelle. La plus grande partie du bien immobilier est conservée pour l’avenir.
Or, l’indice des prix à la consommation harmonisé est un indice de la consommation privée actuelle et non un indice des biens d’investissement qui servent à constituer une épargne et à consommer dans le futur. C’est pourquoi les prix de l’immobilier ne peuvent pas être inclus dans l’indice. La partie qui est effectivement consommée par un bien immobilier dans la période en cours correspond aux frais de location. C’est pourquoi seuls les loyers sont inclus dans l’indice.
On peut fondamentalement se demander pourquoi on calcule un indice qui tient exclusivement compte de la consommation privée actuelle.
Les ménages ne sont pas seulement des consommateurs dans le présent, mais aussi, dans une certaine mesure, des épargnants qui essaient de se constituer une épargne pour l’avenir. Lorsque les biens d’investissement deviennent plus chers et que la constitution d’une épargne réelle est ainsi rendue plus difficile, cela a un impact négatif sur le niveau de vie des ménages. Cela devrait être pris en compte dans les statistiques de l’inflation, en particulier si l’objectif est d’estimer l’évolution des revenus réels à l’aide de la mesure de l’inflation. C’est précisément parce que l’on veut tirer des conclusions sur l’évolution du niveau de vie.
En outre, la hausse des prix de l’immobilier n’a pas seulement un impact négatif sur la constitution d’une épargne réelle pour l’avenir, mais elle a également des effets négatifs directs sur la situation actuelle de nombreux ménages, en particulier ceux qui souhaitent acheter un bien immobilier.
La hausse des prix de l’immobilier peut signifier que l’on doit se restreindre de différentes manières dans le présent. Elle peut conduire à acheter un bien immobilier plus petit ou à se contenter d’un logement moins bien situé, avec des trajets plus longs, des nuisances sonores, ou d’autres défauts. Certains ménages s’exposent à une plus grande pression en contractant un crédit particulièrement élevé.
Mais la hausse des prix de l’immobilier peut aussi conduire à renoncer à l’achat d’une maison et à ne pas profiter du plaisir d’habiter dans ses propres murs. Dans ce cas, les statistiques officielles laisseraient croire, au mépris de la réalité que vivent les ménages concernés, que les prix de l’immobilier ne jouent effectivement aucun rôle. De fait, ceux qui n’achètent pas de bien immobilier ne doivent pas non plus en payer le prix.
Reste la question des loyers.
Ils sont inclus dans l’indice et ont augmenté dans de nombreuses villes, au détriment de nombreuses familles. Ils sont toutefois réglementés, n’augmentent pas aussi vite que les prix de l’immobilier dans les phases inflationnistes. C’est pourquoi la prise en compte des loyers et l’exclusion des prix de l’immobilier conduisent à une statistique d’inflation « embellie ».
En France, le sous-indice relatif aux « loyers d’habitation effectifs » (sous-indice 4.1), qui est inclus dans l’indice des prix à la consommation harmonisé, a augmenté de 38,6 % au total entre 1999 et 2022. Cela correspond à un taux d’inflation annuel de 1,4 %. Selon une série de données de l’Insee, les prix des logements (neufs et anciens) ont augmenté de 180,1 % au cours de la même période. Cela correspond à un taux d’inflation annuel de 4,6 %.
Pour certaines sous-périodes, la différence est encore plus frappante. Prenons les huit premières années qui ont suivi l’introduction de l’euro.
De 1999 à 2007, les prix de l’immobilier ont plus que doublé, avec un taux d’inflation annuel moyen de 10,0 %. Dans le même temps, les loyers n’ont augmenté que de 2,3 % par an, ce qui est déjà beaucoup, mais en aucun cas comparable à l’inflation des prix de l’immobilier qui était galopante.
Le fait que les prix de l’immobilier ne soient pas pris en compte dans les statistiques officielles de l’inflation a permis à la politique monétaire d’être beaucoup plus expansive pendant plus longtemps que cela n’aurait été possible autrement.
L’inflation bat son plein sur les marchés immobiliers depuis deux décennies déjà, mais l’indice des prix à la consommation harmonisé ne le reflétait pas. Là encore, il ne mesure pas la réalité de la vie de nombreux ménages.
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Si le prix de l’immobilier intervient dans l’inflation, alors il faut retirer de cette inflation la plus value immobilière, comme en est retiré la moins value de certains produits qui procure au consommateur un gain de pouvoir d’achat. En effet, un propriétaire d’un bien verrait son inflation à la consommation diminuer d’autant s’il ne vend pas son logement, puisque l’inflation est une moyenne qui correspond aux augmentations/diminutions des prix dues au panier des produits qui y sont contenus. Tant que le propriétaire ne vend pas, il gagne en pouvoir d’achat potentiel. C’est pour cette raison que le tabac y a été retiré car l’État l’a augmenté plus vite que l’inflation par ses ajouts de taxes : il contribuait ainsi artificiellement à une sur-évaluation de l’inflation.
L’inflation, c’est l’augmentation des prix sans augmentation de valeur d’usage. Entre les blocages, les impôts et interdictions sur les résidences secondaires et les logements neufs, les taxes d’enlèvement des ordures avec réduction du nombre de tournées, les obligations de diagnostics coûteux, etc., les loyers n’ont plus qu’un lointain rapport avec la valeur d’usage d’un bien immobilier.
Article brillant comme d’habitude avec Karl Friedrich Israel mais dont , pour une fois n je ne partage pas complètement le point de vue .
L’immobilier est un sujet éminemment complexe et on peut faire confiance au diable « bercien » pour utiliser son indice dans le sens qui lui convient . L’immobilier augment , eh bien on le sort de l’indice harmonisé ( j’adore l’hypocrisie de ce mot ) afin d’atténuer son impact sur le aux d’inflation. L’immobilier baisser mais les loyers augmentent eh bien on intègre l’immobilier et on sort les loyers sans considération d’un impact sur la notion de consommation immédiate ou future . Et dans ce cheminement on ne peut donner tort ni aux uns ni aux autres , seulement aux effets que l’on cherche à dissimuler!
D’accord donc avec K-F. Israel sur la notion de trompe l’oeil au regard de l’impact du marché immobilier mais très opposé à cette harmonisation permanente de la composition de l’indice utilisée comme faire valoir politique ( Regardez comme on fait mieux que les autres dirait B. Le Maire) , indice affiché comme Mensonge aux yeux des consommateurs contribuables ou non.
Mon dieu..
normalement si on veut construire un indice fiable on donne des paramètres et la définition s’impose..
La vraie question est la politique monétaire
on compte aussi les chômeurs.. on a aussi d’autres indices macroéconomiques arbitraires qui justifient de jouer avec la monnaie..
A un moment des gens se réunissent et prennent des décisions qui affectent la vie de certaines en bien d’autres en mal… et qui prétendent à la neutralité…
ben voyons..
oui et l’augmentation de la taxe sur le diesel par rapport à l’essence est « juste »..
la politique prend à toto pour donner à lulu en nourrissant kapi le percepteur.
et pas pour le bien commun ..mais kapi peut utilise l’argent pour enseigner à tot et lulu ce qu’est le bien commun… la lutte contre les inégalités ( enfin pas trop) , la croissance, le taux d’industialisation ( mais pas trop) ,la recherche scientifique…
vous jouer le jeu…de croire que ce n’ets pas arbitraire…
la vraie question est de savoir qui paie et qui bénéficie… et même combien..
Pourtant un propriétaire qui a un emprunt paye bien pour se loger des intérêts sur son crédit. Ainsi que la taxe foncière. Ces deux dépenses ne sont à coup sûr pas des investissements.
C’est l’ Etat qui tue la France ! Ce n’est pas les propriétaires qui sont à l’origine des normes qui les sanctionnent. Les conseilleurs ne sont pas les payeurs ! Dramatique et si les bénéficiaires du statut public prenaient pelle et pioche ?
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