Airbnb : une évolution surprenante !

AirBnB by Viaggio Routard(CC BY 2.0)

Le 24 octobre 2018, le tribunal d’instance de Paris a condamné un locataire à restituer au propriétaire les 46 000 € de loyers qu’il avait perçus en sous-louant, réaffirmant les droits du propriétaire sur ses biens.

Par Nafy-Nathalie.

Avoir la pleine propriété d’un bien c’est posséder un droit constitué de 3 éléments, tout à fait dissociables, sur un bien. On a ainsi l’usus (le droit d’user du bien), le fructus (le droit d’en percevoir les fruits) et l’abusus (le droit d’en disposer à sa guise).

Dans cette certaine situation, le propriétaire peut céder temporairement ou de manière permanente un ou plusieurs des 3 éléments qui le constituent. On parle alors de démembrement du droit de propriété. Ainsi par exemple, dans le cadre du viager, on a un propriétaire usufruitier, qui a le droit, jusqu’à son décès, pour résumer grossièrement, d’habiter et de percevoir les loyers du bien, et un nu-propriétaire qui, lui, conserve le droit de céder le bien.

Il y a aussi une autre situation dans laquelle le droit de propriété est démembré de manière évidente mais à laquelle on ne pense pas toujours, c’est la location. Lorsqu’un propriétaire loue son logement, il cède l’usus à un locataire de manière temporaire mais conserve le fructus (le droit de percevoir les loyers) et l’abusus (le droit de vendre le bien).

Quand le locataire sous-loue

Lorsque le locataire sous-loue son logement, il agit comme s’il détenait le fructus du bien alors qu’il ne l’a pas. C’est la raison pour laquelle, l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 qui régit les relations entre les propriétaires et locataires de logements vides ou meublés, indique que la sous-location est interdite, sauf accord écrit du bailleur sur le principe et le montant du loyer de la sous-location, étant précisé que ce loyer ne peut être supérieur à celui du bail principal.

Ce droit du propriétaire d’un bien immobilier d’en percevoir tous les bénéfices est confirmé par ce que l’on appelle le droit d’accession qui résulte des articles 546 et 547 du Code civil. Le locataire qui garderait pour lui les bénéfices qu’il tirerait de la sous-location commettrait donc une faute.

C’est sur ce fondement que sont appuyées les dernières décisions condamnant lourdement des locataires qui sous-louaient leur logement via des plateformes de location temporaire meublée.

Le propriétaire a gain de cause

Le 5 juin 2018, pour la première fois, le droit d’accession a été invoqué dans un dossier et a servi de fondement pour faire condamner des locataires à rembourser à leur bailleur les loyers qu’ils avaient perçus en sous location (plus de 28 000 €). Le dossier a été plaidé devant la cour d’appel de Paris.

Le 24 octobre 2018, le tribunal d’instance de Paris a confirmé cet argument et a condamné un locataire à restituer au propriétaire les 46 000 € de loyers qu’il avait perçus en sous-louant. Il a ordonné aussi l’expulsion immédiate du locataire. Capital l’évoque comme la plus lourde condamnation infligée à un locataire. C’est vrai.

Ces décisions sont très intéressantes. Le fait d’être pour ou contre la location meublée saisonnière n’entre pas en ligne de compte dans cette perspective. Les juges ont simplement replacé les droits du propriétaire sur ses biens au sein du dispositif et, après toutes les décisions et lois qui les limitent, on a juste envie de crier « enfin ! ».