La loi Chatel s’applique-t-elle aux copropriétés ?

La loi Chatel a-t-elle contribué à améliorer les relations entre copropriétaires ?

Partager sur:
Sauvegarder cet article
Aimer cet article 0
Conseil national du 7 février 2015 credits UMP Photos (CC BY-NC-ND 2.0)

Promouvoir la liberté n’est pas gratuit

Mais cela peut aider à réduire vos impôts de 66%

Faites un don dès maintenant

Faire un don

La loi Chatel s’applique-t-elle aux copropriétés ?

Publié le 26 août 2015
- A +

Par Nafy-Nathalie.

Conseil national du 7 février 2015 credits UMP Photos (CC BY-NC-ND 2.0)
Conseil national du 7 février 2015 credits UMP Photos (CC BY-NC-ND 2.0)

 

La crise du secteur du bâtiment, sensible depuis 1991, culmine en 1993 au point que l’on pense qu’elle est la plus mauvaise année depuis la guerre. Dans ce contexte, le gouvernement engage une politique de relance vigoureuse. Un des axes de cette politique est d’améliorer le fonctionnement des copropriétés, afin d’éviter qu’elles soient en difficulté, notamment sur les questions du recouvrement des charges et de leur paiement. C’est dans ce cadre que s’inscrit la loi du 21 juillet 1994 dite Charette du nom du ministre du Logement du gouvernement Balladur.

Cette loi ouvre la voie à la prise en compte de tous les facteurs pouvant amener une copropriété à devenir « en difficulté ». Alors même qu’une étude de l’observatoire des charges de l’UNIS montre que le montant des charges se maintient à un niveau raisonnable entre 18 et 20 euros par m2, et sont même en baisse puisque les charges de 2000 sont inférieures à celles de 1990, la maîtrise de leur montant devient une préoccupation des pouvoirs publics.

Il faut rappeler que le paiement des charges de copropriété est une obligation d’ordre public ce qui implique que tout copropriétaire est tenu d’y participer. Le site syndicexperts.com indique qu’elles sont principalement composées de charges de chauffage (22%), les salaires (15%), l’eau (13%), l’ascenseur (9%) et l’assurance (7%). La loi SRU du 13 décembre 2000, qui a pour vocation selon universimmo.com de prendre « en compte tous les facteurs pouvant conduire une copropriété sur la pente des difficultés financières », introduit diverses mesures pour les diminuer. S’il n’est pas possible de moduler le poste « salaire », elle agit cependant sur celui de l’eau (compteurs) et impose également l’obligation de faire adopter en assemblée générale, tous les trois ans, les modalités de mise en concurrence des contrats à tacite reconduction modifiant ainsi l’article 21 de la loi de 1965.

La volonté du législateur est de prémunir les copropriétaires contre des augmentations indicielles sans contrôle ou renégociation. Les possibilités de résiliation contractuelles (date d’échéance avec le respect du préavis) ne changent pas. Le problème est que l’on se retrouve avec des contrats inexistants ou perdus et donc dans l’impossibilité de connaître les bonnes dates de résiliation. Les augmentations indicielles sont quasi impossibles à vérifier vu la complexité des indices et difficiles à contester puisque les factures arrivent après la reconduction. Ne sont pas non plus résolues les situations dans lesquelles un immeuble se retrouve avec un prestataire pour effectuer l’entretien d’un équipement et un autre les travaux (ascenseurs) avec des problèmes insolubles de responsabilité à déterminer.

Début 2002, le franc est remplacé par l’euro. Les prix augmentent les facturations des fournisseurs en copropriété. Le graphique de l’observatoire de l’UNIS met en avant une très claire explosion des charges assortie d’une hausse continue depuis. Le problème est que le rythme d’augmentation des charges est beaucoup plus important que celui de l’inflation et que les copropriétaires ont de plus en plus de difficultés à y faire face.

Juin 2007, Luc Chatel, membre des réformateurs (aile plus libérale de l’UMP), est nommé par Nicolas Sarkozy secrétaire d’État à la consommation. Préoccupé par les questions autour de la consommation, il propose la loi du 3 janvier 2008 dite Chatel dont l’objet est le développement de la concurrence au service des consommateurs. En encadrant les conditions de reconduction et de résiliation des contrats entre un prestataire de services et son client, sa volonté est d’encourager la libre concurrence et donc la baisse des prix.

L’article L136-1 du Code de la consommation introduit par cette loi prévoit que :

« Le professionnel prestataire de services informe le consommateur par écrit, par lettre nominative ou courrier électronique dédiés, au plus tôt trois mois et au plus tard un mois avant le terme de la période autorisant le rejet de la reconduction, de la possibilité de ne pas reconduire le contrat qu’il a conclu avec une clause de reconduction tacite. Cette information, délivrée dans des termes clairs et compréhensibles, mentionne, dans un encadré apparent, la date limite de résiliation. Lorsque cette information ne lui a pas été adressée conformément aux dispositions du premier alinéa, le consommateur peut mettre gratuitement un terme au contrat, à tout moment à compter de la date de reconduction. (…)  Les trois alinéas précédents ne sont pas applicables aux exploitants des services d’eau potable et d’assainissement. Ils sont applicables aux consommateurs et aux non-professionnels. »

La question de l’application de ces dispositions aux relations contractuelles entre un prestataire et un syndicat de copropriétaires dépendrait donc de la qualité de professionnel ou non de ce dernier. La jurisprudence répond très clairement sur le sujet. L’arrêt de la CA de Paris du 4 septembre 2003 (23e chambre, n°2002/17698, Sté FONCIA FRANCO SUISSE c/ CLCV) estime, en effet, que les personnes morales, telles que le syndicat de copropriétaires, sont incluses dans la notion de non-professionnel. Deux réponses ministérielles des 15 et 17 décembre 2009 (gouvernement Fillon – Présidence Sarkozy) considèrent également qu’un syndicat de copropriétaires se trouve dans la même situation qu’un consommateur dans ses rapports avec les fournisseurs et prestataires de services ordinaires.

La question de savoir si avoir un syndic professionnel comme mandataire confère automatiquement la qualité de professionnel au syndicat des copropriétaires a été soulevée par les fournisseurs et a dû être tranchée. En effet, les syndicats de copropriétaires sont assimilés à des associations loi 1901. L’article 60 de la loi du 1er juillet 2010 consacre l’égalité de statuts entre eux quel que soit leur mode de gestion. Le fait qu’un syndic professionnel contracte pour le compte de son client un contrat ne fait donc pas perdre au client la qualité « non professionnel » qui lui est conférée par le fait de ne pas avoir d’activité économique et professionnelle (CCASS 15/03/2005). L’arrêt du 23 juin 2011 de la Cour de Cassation a d’ailleurs confirmé que « les personnes morales ne sont pas exclues de la catégorie des non-professionnels bénéficiant des dispositions susvisées, applicables à la reconduction des contrats concernés ».

Cette loi Chatel n’a pas beaucoup d’impact pour enrayer l’augmentation des charges. En effet, Claude Pouey, responsable de l’observatoire des charges de copropriété de l’ARC, prend l’exemple des immeubles avec chauffage collectif et ascenseur. Il indique que « en 2000, le coût annuel s’élevait à 30 euros le mètre carré par an, pour une copropriété avec chauffage collectif et ascenseur. En 2013, la facture est de 47 euros par mètre carré. Or si nous avions suivi l’inflation, ce montant serait de 38 euros. » Sur ce type de copropriété, on constate donc une variation à la hausse de presque 60% en 13 ans, ce qui est en effet indécent.

Un article de Les Échos confirme cette envolée en expliquant que :

« Les charges de copropriété ont encore beaucoup augmenté en 2013. Avec une hausse de 5,7% entre 2012 et 2013, le saut est moins important que l’année précédente (+6,1%), mais cela fait plus de 6 ans que ces charges annuelles croissent de plus de 4% par an. Ce qui représente une envolée de plus de 25% depuis 2007 et de 50% depuis 2000. Tels sont les résultats de l’Observatoire National des charges de copropriété de l’ARC (OSCAR) qui souligne que ces dernières ont beaucoup plus augmenté que l’inflation : +17% en 3 ans, là où l’inflation n’a augmenté que de 5% sur la même période. Globalement, l’augmentation des charges de copropriété constatée entre 2012 et 2013 résulte principalement d’une forte augmentation des dépenses de chauffage (+10,3%). Sont également à prendre en compte la poursuite de l’augmentation des primes d’assurance (+7,5%), des honoraires de syndic et des frais de gestion (+4,6%) et les dépenses d’entretien (+3,1%). »

La question de l’eau et des contrats à tacite reconduction ayant été réglés, restaient les questions du chauffage et des primes d’assurance. C’est ainsi que Benoît Hamon, depuis juin 2012 ministre délégué à l’Économie sociale et solidaire et à la Consommation dans le gouvernement socialiste Ayrault II, fait promulguer une loi sur la consommation dont le but est de « rééquilibrer les pouvoirs entre consommateurs et professionnels » le 17 mars 2014. Son décret d’application est paru le 31 décembre 2014 avec application au 1er janvier 2015.

Le texte met fin aux tarifs réglementés de gaz pour les syndicats de copropriété, permettant ainsi aux syndicats de pouvoir négocier à la baisse leurs contrats de fourniture. Il introduit aussi la possibilité pour le consommateur de résilier à tout moment son contrat d’assurance un an ferme après la souscription. Cette disposition ne concernerait toutefois pas les copropriétés puisque l’article 3 de cette même loi impose dans le Code de la consommation une définition de la notion de consommateur comme étant « toute personne physique qui agit à des fins qui n’entrent pas dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale ou libérale », reprenant ainsi la définition donnée par le Parlement Européen (article 2-1 Directive 2001/83/UE). Cet article qui complète les articles L 113-15-1 et surtout l’article 113-15-2 du Code des assurances fait référence aux personnes physiques, ce qui exclut totalement les personnes morales, et par là-même le syndicat des copropriétaires :

« Pour les contrats d’assurance couvrant les personnes physiques en dehors de leurs activités professionnelles et relevant des branches définies par décret en Conseil d’État, l’assuré peut, à l’expiration d’un délai d’un an à compter de la première souscription, résilier sans frais ni pénalités les contrats et adhésions tacitement reconductibles. La résiliation prend effet un mois après que l’assureur en a reçu notification par l’assuré, par lettre ou tout autre support durable (…) »

La notion de rééquilibrage à géométrie variable des socialistes laisse perplexe. Exclure les syndicats de copropriétaires du bénéfice d’une disposition visant théoriquement à la baisse du coût des primes d’assurance n’a pas de sens dans le cadre de leur volonté de diminuer les charges des immeubles. Toutefois cette exclusion ne pose pas de réel problème puisque la disposition appliquée à la copropriété n’aurait pas eu grand effet. En effet, si les primes ont explosé (7,5% entre 2012 et 2013), l’ARC souligne que le phénomène est « lié à l’augmentation du nombre et de l’importance des sinistres résultant du vieillissement et du mauvais entretien du parc immobilier ». Il est évident que les assureurs ne sont pas des philanthropes et qu’ils adaptent leurs primes à la sinistralité afin de ne pas perdre d’argent. Ceux qui acceptent de faire de l’assurance multirisques immeuble sont de moins en moins nombreux, les contrats n’étant pas rentables alors que les sinistres peuvent être conséquents (tempête de 1999). La tendance du secteur est donc plutôt de se montrer hyper sélectif quant au choix des immeubles à assurer, plus que d’essayer de conquérir des clients. Ainsi les syndics se retrouvent à négocier avec des assureurs frileux, qui n’hésitent pas à imposer des franchises conséquentes quand ils ne se dégagent tout simplement pas en résiliant les contrats. Cette disposition n’aurait pas eu d’influence de toute manière sur la diminution des primes.

L’exclusion des copropriétés de la catégorie « consommateurs » pose par contre question. Elle est contraire aux réponses ministérielles déjà formulées en 2009 sur le sujet et introduit un flou qui est déjà soulevé par les fournisseurs pour contester l’application de la loi Chatel aux copropriétés. Il n’existe pas encore de jurisprudence tranchant ce flou puisque l’entrée en vigueur de la loi Hamon était fixée au 1er janvier 2015. Si la loi Chatel n’a pas contribué à faire baisser les charges, elle a permis d’équilibrer les rapports entre fournisseur et copropriété en lui donnant la possibilité de se retourner devant une augmentation abusive du prix d’un contrat, ce qui en fait une avancée importante. Il est donc à souhaiter que les dispositions Hamon se cantonneront aux contrats d’assurance et ne s’étendront pas aux autres contrats à tacite reconduction puisque l’article L 136-1 du Code de la consommation vise les consommateurs ET les « non-professionnels ».

Voir les commentaires (28)

Laisser un commentaire

Créer un compte Tous les commentaires (28)
  • Concernant les augmentations de charges, les normes imposées par l’État-bienveillant-avec-nos-sous y sont pour quelque chose (ascenseurs, diagnostics en tout genre etc…)

    • Nafy-Nathalie Diop
      26 août 2015 at 12 h 55 min

      Oui et non. Ce dont vous parlez sont des dépenses exceptionnelles qui ne sont normalement pas incluses dans le budget prévisionnel (travaux, mises aux normes, diagnostic, …) et donc dans les charges. Elles sont votées en assemblée générale et font l’objet d’appels exceptionnels à part.
      Pour le budget en lui-même sur lequel sont basées les charges et donc les appels de fonds provisionnels, l’Etat a une influence directe sur les prix de l’eau, gaz, impôts, les salaires et charges sociales.
      Pour le reste, il a un impact indirect. En impactant les dépenses des fournisseurs (normes, impôts, …), il les oblige à monter leurs prix et impacte donc à la hausse les charges.

      • Ah bon, le prix de l’entretien de l’ascenseur n’a aucun rapport avec le fait qu’il soit aux normes?

        • Nafy-Nathalie Diop
          26 août 2015 at 15 h 07 min

          Le coût des contrats d’ascenseur se décompose entre une partie entretien et une partie remplacement de pièces à la charge de l’ascensoriste
          Le prix de l’entretien d’un ascenseur aux normes devrait normalement être inférieur à celui d’un autre qui ne le serait pas pour des raisons simples :
          1- un appareil aux normes demande moins de travail/coût d’entretien pour les ascensoristes
          Si le contrat nouvelle génération comprend plus de visites, si l’appareil est mis aux normes, son entretien entraine moins de remplacement de pièces à la charge de l’ascensoriste.
          2- au moment des travaux de mise aux normes, il y a du avoir une renégociation du contrat avec de la gratuité (entre 6 mois et 1 an suivant le montant des travaux confiés) et une baisse (d’après mon expérience minimum 25%) par rapport à l’existant

          • « un appareil aux normes demande moins de travail/coût d’entretien pour les ascensoristes »

            source?

            • Nafy-Nathalie Diop
              26 août 2015 at 16 h 11 min

              Ma formulation est peut-être mauvaise, je la reprécise.

              On s’aperçoit maintenant que le problème des ascenseurs n’a jamais été la vétusté des pièces mais des défauts d’entretien comme je l’avais indiqué dans mon article sur le sujet (http://www.contrepoints.org/2015/06/18/211222-otis-en-greve-grabuge-dans-les-ascenseurs).
              Toutefois, la loi SAE en imposant le remplacement d’une partie des éléments qui composent les ascenseurs a diminué les risques de panne sur ces mêmes éléments.
              Là c’est de la logique pure.
              Le moteur neuf d’une vieille voiture a moins de chance de tomber en panne que celui ancien d’une vieille voiture.
              Appliqué à l’ascenseur cela donne par exemple :
              – fermeture des portes palières.
              Il va de soit que si elle a été mise aux normes. Il y a de chance qu’elle ait un problème et que l’ascensoriste doive intervenir pour assurer une bonne fermeture des portes (réglage, …).
              – système de contrôle de l’arrêt et du maintien à niveau de la cabine
              Il y a peu de chance avec la loi SAE que des ascenseurs mis aux normes sur ce point ait une cabine qui s’arrête en décalage avec les paliers. L’ascensoriste n’intervient plus pour ce point non plus.
              ect …
              Les visites d’entretien, même si leur nombre légal minimum a augmenté, doivent aussi être plus simples à faire.

              La Fédération des ascenseurs indique d’ailleurs que  » La première tranche a été réalisée et l’élimination des risques qui correspondent à ces travaux a déjà permis de réduire de 50 % le nombre des accidents et de près de 70 % des accidents graves, voire mortels « . (http://www.pap.fr/conseils/copropriete/les-ascenseurs-ou-en-est-la-mise-aux-normes/a10537)
              On peut en déduire aussi que les interventions sans accidents ou accidents graves ont été réduites également.

              • Nafy-Nathalie Diop
                26 août 2015 at 16 h 32 min

                Ah j’ai trouvé d’autres données qui complètent mon propos :
                – en 2010 : 3 pannes par an
                http://lascenseurauquotidien.com/les-chiffres-des-pannes-dascenseurs/
                – en 2015 : 2 pannes par an
                http://www.challenges.fr/entreprise/20150402.CHA4531/normes-accidents-consommation-5-chiffres-etonnants-sur-les-ascenseurs-en-france.html
                Il est à parier qu’une fois tous les travaux de mise aux normes réalisés, il y aura encore moins de panne.

                Donc moins de temps pour les ascensoristes passés en dépannage et en réparation.

                • le chiffres d’affaires des ascensoristes a t’il baissé ? non ? c’est donc qu’ils facturent plus, même si ça devait entraîner des économies.
                  avec une mise aux normes, on est sûr de payer les travaux impliqués par celle ci pour réduire un risque hypothétique dans le futur. avec l’augmentation du nombre des visites, on est sûr de payer plus de déplacements et éventuellement, on évitera une panne en changeant avant l’heure des pièces que l’on paye. personnellement, je ne vois pas que le respect de la norme implique forcément des économies, ce devrait être à chaque copropriété de décider, pas à la loi à l’imposer.

                  pour les ascenseurs, on pourrait aussi se poser la question « combien de morts évités pour combien de milliards de travaux engagés ? » et même se poser la question de la localisation de ces accidents mortels : copropriétés privées ? hlm ? immeuble habité par des bons pères de famille ou par des « chances pour la france » ? le problème est il l’ascenseur ou qui et comment on l’utilise/détruit ? si le problème est très circonscrit avec ces critères, pourquoi impliquer toutes les copropriétés et tous les ascenseurs ?

                  • Nafy-Nathalie Diop
                    26 août 2015 at 21 h 38 min

                    -8% en 2014 : voici la baisse du chiffre d’affaire des ascensoristes indiquée par Challenge (lien mis dans mon précédent commentaire).
                    L’augmentation du CA était du aux mises aux normes.
                    La baisse est due maintenant au fait que 30% des travaux n’ont pas été commandés.
                    Ceci dit, les ascensoristes ne sont pas malheureux.

                    Pour le reste j’ai mis aussi un lien sur un article sourcé que j’avais fait sur le sujet des ascenseurs.
                    Il vous répond.

  • le respect pointilliste de normes sans cesse plus nombreuses conduit aussi à rendre quasi impossible la gestion de copropriété par un syndic non professionnel, copropriétaire lui même pour le tiers ou le quart du prix d’un professionnel.
    également, un syndic professionnel dira « l’ag doit voter les travaux nécessaires pour telle mise aux normes » là où un syndic copropriétaire pourra faire voter une résolution ainsi rédigée : « l’ag vote le fait de ne pas engager les travaux nécessaires pour telle mise à la norme »…

    • Nafy-Nathalie Diop
      26 août 2015 at 15 h 12 min

      Oui et non
      Disons que le non professionnel n’a pas conscience des risques qu’il encourt s’il ne fait pas voter les travaux de mise aux normes et en cas de problème, la justice sera plus tendre avec lui.
      Le professionnel ne peut pas toujours légalement dégager sa responsabilité en cas de refus de l’assemblée générale de voter les travaux. Par exemple je prends le cas de l’assurance dommage ouvrage, le syndic l’impose mais parce que c’est du pénal pour en cas de problème si elle n’est pas souscrite.

      Il ne faut pas se tromper de cible : Le problème n’est pas le syndic mais la volonté du législateur de protéger absolument le consommateur des risques qu’il encourt, ce qui crée une multiplication de normes parfois totalement absurdes qui vident les poches de ce même consommateur.

      • pour la syndic, ce sont des prestations facturées en régie, le syndic n’a pas les mêmes intérêts que la copropriété et il le prouve chaque fois que possible.
        mais effectivement c’est le législateur le principal fautif, le consommateur est tellement bien protégé, qu’il ne pourra bientôt plus acheter tellement ça sera cher. mais ce n’est pas parce que la loi est votée que le combat de résistance à l’oppression doit cesser.

        • Nafy-Nathalie Diop
          26 août 2015 at 21 h 30 min

          Votre syndic facture des prestations selon un contrat adopté en assemblée générale. Il n’y a pas lieu de dire ensuite qu’il facture trop s’il reste dans les facturations que l’assemblée générale a validé lors de cette assemblée générale.
          L’intérêt du syndic n’est pas le même que celui du copropriétaire en effet.
          Il a pour mission de sauvegarder et gérer les parties communes au mieux. Il doit défendre les intérêts de la collectivité. L’intérêt individuel ne le concerne pas.
          L’intérêt de la collectivité et celui de la somme des intérêts individuels ne coïncide pas toujours.

          • je suis propriétaire d’immeubles entiers que je gère seul sans rendre de comptes à quiconque,
            je suis copropriétaire dans des immeubles gérés par des syndic professionnels,
            je suis copropriétaire dans des immeubles gérés par des syndic non professionnels,
            et j’ai été moi même syndic de copropriété non professionnel.
            je connais donc bien la question.
            je peux vous dire effectivement, l’intérêt d’un copropriétaire n’est pas toujours le même que l’intérêt de la copropriété. mais l’intérêt de la copropriété n’est pas du tout l’intérêt du syndic professionnel, le syndic professionnel poursuit aussi (essentiellement/exclusivement) son intérêt propre.

            un exemple simple et indiscutable qui me vient tout de suite à l’esprit : dans les années 2004 2005 : la refonte des règlements de copropriété. une nouvelle loi dit « l’assemblée générale « pourra » voter la refonte des règlements de copropriété ». ça se transforme donc dans la convocation à l’assemblée générale en « l’assemblée générale « devra » voter… »
            avec un tarif en régie pour rémunérer le syndic pour s’occuper de ça, hors du budget courant, bien sûr. et avec une proposition de tarif d’un cabinet d’avocat parisien. pourquoi prendre un avocat si loin de chez nous, si ce n’est pour pouvoir lui apporter des dizaines de milliers de règlements de copropriété venant de toute la france ? et comment croire qu’il n’y a pas une rétro-commission occulte en faveur du syndic quand on lui apporte des centaines de millions de chiffre d’affaires ?
            je venais d’acheter un appartement dans cette copropriété et connaissant cette nouvelle loi, j’avais demandé au notaire : rien n’était obligatoire.
            ce que j’ai dit à l’ag. je pensais que la seule bonne foi aurait suffit… droit dans les yeux, comme cahuzac, le syndic a développé son discours, 800 euros pour la lecture du règlement la première année.
            je n’ai pu empêcher que la réécriture pour 2 500 euros du règlement l’année suivante, accompagné des textes légaux et ayant fait porter à l’ordre du jour de l’assemblée générale de l’année suivante.
            dans cet exemple, le syndic pro n’a pas hésiter à faire dépenser des milliers d’euros pour rien de mieux pour la copropriété, dans l’unique but pour lui de recevoir des centaines d’euros.

            • Nafy-Nathalie Diop
              29 août 2015 at 12 h 22 min

              Le syndic est un commerçant, ça va de soit.
              Les intérêts de la collectivité qui est son client le concerne sinon il est viré lors de la réunion qui suit.
              S’il n’est pas viré c’est que les clients sont assez satisfaits pour le garder.

              Non ce n’est pas tout à fait cela pour les règlements de copropriété.
              Rien n’était obligatoire mais le syndic avait l’obligation de vous informer que votre règlement n’était pas aux normes et de vous conseiller de le mettre aux normes. La mission première du syndic est de faire respecter le règlement de copropriété. En cas de litige, face à une clause non conforme, la difficulté est la suivante :
              1- on pourra reprocher au syndicat le non respect du règlement de copropriété et gagner en première instance même si par la suite, en appel on sera débouté. La responsabilité du syndic sera recherchée s’il n’a pas conseillé activement à la refonte.
              2- on pourra reprocher au syndicat d’avoir respecté une clause non légale du règlement de copropriété et gagner en première instance. La responsabilité du syndic sera recherchée s’il n’a pas conseillé activement à la refonte également.
              Tous les règlements n’étaient pas à refondre mais pour certains c’était essentiel. Je pense notamment aux rdc qui avait des charges ravalement intérieur (peinture) en charge escalier alors que la loi les impose en charges bâtiment.
              Personnellement j’ai les compétences pour réviser et établir des rdc mais je ne suis pas assurée pour et les risques en cas de litige d’être condamnée sont trop importants pour que je les prenne. Je suppose que c’est la raison pour laquelle votre syndic a délégué à un professionnel du droit qui lui est assuré la rédaction du nouveau texte et il s’est fait rémunérer pour le travail d’accompagnement et de relecture et correction du nouveau texte parce que ces professionnels qui sont assurés ne rendent pas souvent « un résultat parfait.
              Je vous rappelle également que même les associations comme l’ARC avait recommandé cette refonte et proposé des prestataires pour les réaliser.
              Je ferai peut-être un article sur le sujet et les dernière évolutions de la jurisprudence qui sont passionnantes.

              Après vous mettez le doigt sur un point important : la prolifération de lois inutiles et floues … mais ça on ne peut pas la reprocher au syndic.

              Bon, je vous propose de clore là le débat sur tout ça.
              Merci de votre intervention.

              • je ne cherche pas à remettre 5 francs dans la machine, mais :
                c’est sûr que si on demande à un professionnel « devons nous vraiment faire ce que vous savez faire ou ce qui vous permettrait d’encaisser des honoraires ? », il y aura de grandes chances pour que la réponse soit oui.
                le syndic avait plusieurs bonnes raisons de proposer ceci, en premier lieu pour se montrer utile/indispensable, et en deuxième lieu pour facturer.
                est ce utile aux copropriétaires ? à eux d’en juger, pas à la loi, ni au syndic.
                comment ? un règlement de copropriété établi en 1965 ou 1970 ne respecte pas les lois votées en 1990 ou en 200 ? c’est grave ? est ce que cela nous a empêché de vivre jusque là ? non, bien sûr…
                mais admettons que l’on dépense les 3 500 euros pour avoir un nouveau règlement tout beau tout neuf en 2005. en 2012, la loi alur est votée… le règlement de copropriété est déjà obsolète… si l’on est cohérent, on remet 3 500 euros pour être à la page ? ou l’on préfère être intelligent et juger que l’on préfère mettre ses sous dans de bons repas au restaurant ou repeindre la cage d’escaliers si il y a besoin ?

                anecdote personnelle, qui vous fera peut être frémir d’horreur : cette année, en 2015, j’ai fait moi même un règlement de copropriété sur un de mes immeubles, et j’ai vendu un premier lot. j’ai fait les plans, j’ai calculé les surfaces en loi carrez et j’ai calculé les millièmes. j’ai économisé entre 5 000 et 6 000 euros à le faire moi même. et mon règlement de copro n’est pas pire que s’il avait été établi par un professionnel. le mien, comme celui du professionnel ne respecte pas les dispositions prévues par les lois qui seront votées en 2020 ou 2030 ? franchement, où est le problème ?

                je ne continuerai plus ici, comme vous me l’avez demandé, mais je lirai avec plaisir votre éventuelle réponse.

        • Nafy-Nathalie Diop
          26 août 2015 at 21 h 31 min

          Oui vous avez raison pour le combat … engagez vous civilement,, politiquement, juridiquement … militez pour des lois qui vous conviennent !

          • au sujet des loi qui me conviennent… je me contente de ne pas me sentir concerné par celles qui ne me conviennent pas.

        • Pour 23 m2, je paye plus de 200 Euros par trimestre, sans compter les grands travaux.
          Pas d’ascenseur, pas de chauffage complet mais un hors gel avec bijonction.

          C’est devenu très cher en charges.

          • Nafy-Nathalie Diop
            26 août 2015 at 21 h 41 min

            Très cher effectivement.
            Combien de lots dans votre copropriété ?
            Quels sont les postes les plus importants ?

            • Le nettoyage, le syndic, le chauffage par bijonction.
              Ces postes ont le même ordre de grandeur : 11000 12000 12000, mais je n’ai pas les chiffres exacts sous la main.
              Et personne ne discute.
              En hiver, le déneigement peu atteindre les 1200 Euros mensuels les mois avec neige, 2 entreprises dont une ne fait que le parking avec son chasse-neige.

              72 lots, des studios de 23 m2, 27, 35, et 4 à 50 m2

            • Le dernier appel de charges, 329.22

              T3 2014 : 278
              T4 2014 : 299
              T1 2015 : 307

              • Nafy-Nathalie Diop
                27 août 2015 at 0 h 55 min

                Les appels ne devraient pas changer en dehors de la régularisation due à la modification du budget.
                Si personne ne dit rien, il est probable qu’elles resteront à ce niveau.
                Pourquoi ne pas exiger la mise en concurrence des contrats auprès du conseil syndical ?

                • Dans les environs, il existe peu de syndics, peu d’entreprises de nettoyage. Les entreprises de déneigement sont presque en cartel syndical. Certains bidonnent les heures faites.

                  Le syndic s’est récemment réveillé et a changé l’entreprise d’entretien des portes de garages qui tombaient en panne, et maintenant cela semble fonctionner. L’entreprise qui a été évincée remplaçait elle même une grande entreprise, mais il lui a fallu 5 ans pour réagir. Cette entreprise avait été proposée par le syndic.

                  Ce que l’on voit avec un peu de temps, c’est que le syndic n’agit pas dans l’intérêt de la copropriété. Pour les BAES, sur proposition d’un membre du CS ( ❗ ) , une entreprise qui s’occupe aussi des extincteurs a eu le contrat. Et ses BAES sont près de 3x moins coûteuses que ceux posées par l’électricien du coin de mèche avec le syndic ❗ ❗ ❗

                  • Nafy-Nathalie Diop
                    28 août 2015 at 20 h 19 min

                    Pas sûre que l’électricien soit en mèche avec le syndic.
                    Juste, parfois le syndic joue noue des partenariats implicite avec des fournisseurs non pas pour s’en mettre plein les poches mais parce qu’il y a normalement une relation gagnant/gagnant :
                    1- le syndic donne du travail et a un poids sur le CA de l’entreprise
                    2- l’entreprise dépend du syndic et le fait passer en priorité dans les interventions, négocie plus facilement, …
                    Si votre syndic ne travaille pas avec le nouveau fournisseur, si jamais vous avez un problème sur la résidence, il est possible qu’il soit impossible d’agir auprès dudit fournisseur pour le contraindre à le résoudre à l’amiable juste parce que votre résidence n’a qu’un poids négligeable dans son CA.
                    Ensuite les fournisseurs référencés ont les moyens d’accès, connaissent les gardiens, les immeubles, les habitudes … Le travail peut être facilité pour le syndic, pour eux et pour les copropriétaires.
                    On peut toujours trouver moins cher mais l’idéal serait d’aller vers la prestation la mieux disante plutôt que celle qui serait bradée et souvent mal réalisée, pas forcément la première année mais les autres années.
                    L’idéal n’est pas forcément de changer un prestataire dont on est content mais de prendre la nouvelle proposition et d’aller le voir pour renégocier les prix à la baisse parce que vous êtes contents et que le syndic maintient aussi un CA suffisant chez le prestataire en question pour avoir du poids.
                    Tout ça dans l’intérêt des clients.
                    Ce que j’énonce est d’autant plus valable dans un secteur comme le votre où le choix des prestataires semble limité. Le syndic manque d’influence à la base puisqu’il semble que vous manquiez du nombre de fournisseurs suffisants pour avoir le luxe de choisir vraiment. La loi de l’offre et de la demande.

                    Je vous souhaite de n’avoir pas de soucis avec le nouveau prestataire parce qu’il est à parier que se plier en 4 pour résoudre un conflit avec votre copropriété n’aura pas d’impact sur son CA et qu’il y a de fortes chances qu’il n’ait pas grand intérêt à le résoudre.

                    Après, dans la loi de 1965 qui régit la copropriété, il est indiqué que le conseil syndical a une mission « de contrôle et d’assistance » du syndic. Il n’est pas anormal dans ce cadre qu’il aide aussi le syndic dans sa mission.

                    Bref.

  • Attendez l’application des réglementations sur la transition énergétique et refaites le point ,même si les carburants se stabilisent aux alentours des prix actuels dés qu’il y aura un ravalement par exemple bonjour les dégâts et ce sont les habitats les plus anciens et souvent des plus démunis qui prendront la facture de plein fouet mais il parait que c’est pour notre bienêtre et sauver la planète alors..

    • Et pendant que les propriétaires privés raquent pour entretenir tant bien que mal de vieux immeubles, on construit à grands frais des HLM grand luxe, à jour de toutes les lubies soit-disant pro-environnement des gouvernements.

  • Les commentaires sont fermés.

Promouvoir la liberté n’est pas gratuit

Mais cela peut aider à réduire vos impôts de 66%

Faites un don dès maintenant

Faire un don

Par Vincent Bénard.

Lors du congrès national HLM qui s’est tenu la semaine dernière à Bordeaux, le Premier ministre Jean Castex a, comme tous ses prédécesseurs, fait le constat d’une crise du logement liée à l’envolée des prix de l'immobilier dans les grandes métropoles, et sans la moindre originalité, a promis de saupoudrer quelques millions d’argent-dette pour aider les communes à relancer la construction sociale. Il s’est en outre engagé à faire respecter avec fermeté la loi SRU, qui impose désormais 25 % de logements sociaux par ai... Poursuivre la lecture

Par Nafy-Nathalie.

Vous vous rappelez cette chanson de Princess Erika : « trop de blabla » ? Hé bien la gestion gouvernementale du coronavirus en copropriété ressemble un peu au refrain de ce tube de la fin des années 1980.

Trop de blabla il me dit ce gouvernement là Trop de tracas j'ai donné déjà Trop de tracas il me cause ce gouvernement là Trop de bla bla j'ai donné déjà

C’est consternant et surtout dommage.

Dans ce billet, j’ai choisi de n'évoquer que l’ordonnance 2020-304 et les contrats de syndic. Un autre bi... Poursuivre la lecture

Par Nafy-Nathalie.

Il souffle un curieux vent sur la France où insulter à grand renfort de comparaisons avec l’univers de la copropriété serait à la mode.

D’ailleurs, la copropriété est rarement vécue comme une expérience heureuse dans les médias. Il suffit de regarder une émission comme Capital, de lire Que choisir, 60 millions de consommateurs ou encore les bafouilles de l’ARC. Les qualificatifs « trop chers », « arnaques » ou « abus » sont systématiquement accolés au mot syndic et ce depuis des années, au point que l’utilisat... Poursuivre la lecture

Voir plus d'articles